5会计学专业示范论文

1、5.会计学专业示范论文会计学专业示范论文房地产企业成木控制问题研究姓名学号指导老师年级学校一、房地产金业成木概述论文捉纲（一）房地产企业成本的概念及成本构成（二）房地产企业成本控制的必要性二、房地产企业成本控制中存在的问题（一）成木控制观念淡薄（二）成本控制体系不完善（三）成木过程控制不力（四）资金成木过大三、控制房地产成木的措施（一）强化成本控制惠识（二）健全成木控制体系（三）实施全过程的成本控制（四）降低资金成木房地产企业成木控制问题研究摘要:近年來，作为世界上最人的房地产市场，我国的经济增长迅速，强劲的房地产 行业几乎成为拉动我国经济增长的主动力，占据了重耍的地位，対国民经济的发展起着举

2、 足轻重的影响；也是近年來的热门行业，商品房价格持续居高不下，房地产投资规模不断 增大，引起社会各界人士的广泛关注。木文就从房地产企业成木概念、成本构成、成本控制的必要性岀发，探讨u前房地产开发商成木控制所存在的问题，并针对性的提出采取的 相应对策，对如何解决这些问题具有现实指导意义。关键词房地产企业成本构成成木控制意识成本控制体系过程控制房地产行业作 为经济领域的一个重要部分，是近年来大家投资和消费的热点，这一行业聚集了大量的资 金，市场的竞争也日益激烈。除了 2008年下半年受全球经济危机的影响，房地产市场出 现动荡外，其它的时间房价一直处于上涨阶段。高涨的房价使普通老百姓“望房兴叹”怨

3、言很多，甚至成为影响社会安定和谐的因素z。因此控制房价，保持房地产业持续健康 发展成了各级政府的重要t作。众所周知“利润二收入-费用”，从这个基木会计恒等式可 以看出，有效地降低成本是实现房地产企业利润最大化的重要方而、控制房价过快上涨的 根本途径，也足现在房地产企业的当务z急。一、房地产金业成木概述（一）房地产企业成本的概念及成木构成本文的房地产企业成本是指房地产开发金业的开发成木，是指房地产开发企业在开发商 品房的过程中所发生的各项费用支出。其基本构成主要包括土地使川出让金以及拆迁安置 补偿费、前期工程费用、建筑安装工程费、棊础设施费、公共配套设施费、贷款利息、以 及开发间接费等。1、土地

4、费用土地费用包括城镇土地出止金，土地征用金以及拆迁安置补偿金，是指拆迁人依法对拆 除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿和国家作为土地所有者向开发商收取的一 定年限的土地使用费用。房地产开发商取得土地方式有三种：协议出让、招标出让、拍卖 出让。现在基本以后两种方式为主。随着我国对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获 得土地开发是大多数开发商获取开发用地的有效方式。冃前在我国城镇商品房住宅价格构 成中，土地费用约占40%-60%,根据冃前国内情况，土地价格有进一步上升的趋势。2、前期工程费用前期工稈费用主要指房屋开发的市场调查、可行性研究、地质勘查、环境影响评价、前 期规划、设计费用、以及“

5、三通一平”（即指通、电通、路通和场地平整）或“七通一 平”（即指通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整）等土 地开发、整理费用。该费用的高低也是房价高低的一个标尺，它在整个成本中所占比例约 为 5%-10%03、建筑安装费用建筑安装费用又称为房屋建筑安装造价，它包括建造商品房及附属工程所发生的土建工 程费、安装工程费、装饰工稈费用等。附属工程师是指房屋周闱的围墙、水池、建筑小 品、绿化等。它在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看约为30%-40%o4、基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照 明、绿化、环卫设施以及

6、道路等基础设施费用。5、基础设施配套费用基础设施配套费用是指在开发小区内发生，可计入十地、房屋开发成木的不能有偿转让 的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、口行车棚、公厕 等设施支出。6、贷款利息房地产项口的开发是一个长期的过程，由于其周期长，需耍投资的金额大，所以必须借 助银行的信贷资金，在开发经营中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也是开发 成木的一个重要组成部分。它的大小给开发项h规模的大小、借贷额度的多少有关，开发 中遇到外界因素，如政策、银行贷款利率调整等，所以它所占成本构成比例相对不稳定。7、开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开

7、发房地产而发生的各项间接费 用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等。（二）房地产企业成本控制的必要性1、成本控制是实现企业效益的重耍环节之一房地产开发建设过程中的成本管理和控制，始终是抓好企业效益的最重要环节z-o 一 方面，随着房地产行业竞争口益激烈，开发建设要求越來越高，过程也越來越复杂，当然 也就对每个房地产企业在开发建设过程中的决策水平和专业操作技巧捉出了更高的要求； 另一方面，随着社会的发展，原材料价格不断的上涨，人工成本上升、土地的成本也不断 的提高，企业为追求利润最人化，控制成木显得尤为重要。如何在成本控制的众多环节 中，

8、抓住主耍矛盾和节点，科学合理地控制房地产开发建设过程中每一个坏节的成木，最 终实现企业在项冃规划决策时的预期利润冃标。2、成木控制是在市场竞争中取胜的关键房地产企业的外部压力主耍來自于h益激烈的市场竟争，在我国，房地产行业是一个新 兴的行业，由于行业的利润丰厚吸引了众多的投资者加入这个行业；经过近二十年來的发 展，证明了这样一个事实，就是成木超支、工期延长逐渐成为房地产企业开发项口血临的 共同问题。如何以最低的成木，在规泄的时间里开发出能满足市场需求的房地产产品，进 而在市场中取胜，是房地产开发项冃中需要关注的关键。因此，成本控制管理应该伴随每 一个房地产开发商的每一个项h,涉及房地产企业各职

9、能部门，贯穿在项tl开发的每一个 阶段。3、房地产企业税赋偏重- 2房地产企业所缴纳的税赋种类繁多，税负率偏高。据不完全统计，房地产行业相关税种 约有10余种，各项行政性收费名li繁多，曾有人做出统计，房地产开发商在各项坏节需 缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体税费占房价的15%20%, 人人的压缩了房地产企业的利润空间。因此，房地产企必须通过强化对开发成本及期间费 用的控制来加以消化。4、有效的成本控制可以增强企业竟争力2010年5月31日公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工 作童见的通知中，“逐步推行房产税”这一表态，被认为是最高决策层对楼

10、市调控具体 税收手段的明示与近期出台的房贷政策一起分析，町以合理的推断出房地产价格一 路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成木控制就成为企业提高竟争力的一个重要祛 码。从这个角度出发，成本已经从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发 展，进而提高房地产企业竟争力的战略问题。二、房地产企业成本控制中存在的问题（一）成木控制观念淡薄在房地产行业的发展过程中，国内良好的经济形势使得房地产行业利润高丁其他行业， 相应的企业领导者对于成本控制的意识与其它企业相比就比较薄弱，许多房地产企业没有 实行“全员、全过程、全要索和全方位”的全血成木管理，主要表现在成木控制仅限于施 工和财务领域，忽略了前

11、期选址、规划、设计及销售过程的成本控制，即存在某些环节成 木控制的忽视；更多的注垂事后成木控制，施工阶段和后期的费用支出仅仅参照造价设 计，而在施工前对于成本控制缺少合理的组织设计，后期没有形成合理的反馈及成木控 制。没有形成成本控制全员参与的观念，实际上只有财务人员能看到事后的成本，因此房 地产企业没有能够控制全过程项r的成木。（二）成本控制体系不完善现在许多房地产企业没有完善成熟的成本控制制度体系，成本控制处于粗放状态。虽然 些房地产企业也建立了一套比较完整的成木控制制度，但在实际执行过程屮却是形同虚 设，一些房地产企业因为各部门岗位责权不相对应，以致出现了十多干少一个样、十好干 坏一个样

12、的局而，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服。对本该受处罚的人员，碍于 情血批评一下了事。这种只安排工作而不考核其工作效果，或者只奖不罚、奖罚不到位的 做法，不仅会严重挫伤有关人员的积极性，而口还会给今后的成本控制工作带来不可佔量 的损失，凶为职工所关心的，就是房地产企业的责任权利相结合原则是否有力度。（三）成本过程控制不力成木控制贯穿于房地产金业生产周期的全过程，从房地产金业开发询期控制、开发中期 控制、及开发后期的控制，这些涉及到市场调研、规划设计、施工、维护、销售等环节。 前期项忖决策时对丁成木的估算精度偏差大，投资决策是产生工程造价的源头，虽然这一阶段耗资约片总投资额的0. 5%-3%

13、,但是影响项u投资的町能性却占75%-95%,在投资计 划合理确定以后进入设计阶段，在该阶段有效控制工程造价要求严密、全面的施工图设 计，但冃- 3 -前我国大部分设计单位对工程项冃的技术和经济的分析不够深入，在设计 中不是重技术轻经济就是和反，很难做到两者的完美结合，而设计人员也形成了只対设计 工程的质量负责，对工程造价的高低不太关心的态度，以致在项目起初设计的时候就无法 进行优化组合，编制初步设计、概算的偏差较人。同时，设计招标制度也不完善，比如方 案评选不透明，评审意见及结果不公开等导致了管理层与设计公司的串谋，加z对设计方 案的经济性述没有制定详细的评价指标体系，对于设计成本的控制的经

14、济性的评价缺乏统 一的标准，这也导致了领导对设计成木控制的忽视，这些都造成了后期施工建设阶段的成 本基础偏高。（四）资金成本过大房地产行业是一个资金聚集、竞争激烈的市场。近几年来，政府对房地产市场通过金 融、税务、法律等宏观调控措施和加大经济适用房建设手段稳定房价，以促进房地产健康 发展。h从去年房地产调控政策持续吃紧后，很多开发商因为资金链跟不上而出现了资金 紧张的局而，甚至出现了资金链断裂的现象，相继退出了房地产行业。对于人多数房地产 企业来说，如果没有足够的资金支持项目的始末，而选择合适的融资渠道可以帮助金业节 省人量的资金成本，fi前的房地产企业多数依靠银行信贷资金，少数上市企业通过股

15、票融 资的方式，在企业上市受到各种限制时，房地产金业普遍缺乏灵活多变的融资方式，且対 于银行贷款的利率及期限的控制缺乏严格的可行性的论证，导致了资金成木过大的现象。三、控制房地产成本的措施（一）强化成本控制意识强化成本控制意识，首先要从领导层和管理层增加成本控制的意识，放弃房地产行业利 润丰厚，重视开发和新项目建设而忽视现有项目成木控制的观念，同时实施成木控制的企 业文化、鼓励全体成员，无论是财务人员、售楼小姐、其他办公人员还是项冃建设的某个 施工人员，都应该积极主动的节俭开支，形成创造金业利润为已任的企业文化，形成全员 成本控制的意识。只要建立了人人为成本做贡献的模式，才能有效地对企业的成本

16、进行良 好的控制，房地产企业对以采用建立成木控制激励制度的方式，对于对成木控制中作出贡 献的员工给予奖励，以达到普及全员成木控制理念和意识的目的。（二）健全成木控制体系首先，成立成木控制委员会，成木控制委员会是公司成木控制工作的决策和领导机构， 对公司的成木控制工作捉出具体指导性意见，刈公司成木控制工作进行决策，想公司总经 理负责。可由总工程师、财务总监、预算经理、材料总监组成。其次，建立成本控制小 组，成本控制小组是公司成木控制工作的日常工作机构，在总经理和公司成木控制委员会 指导卜，进行公司成木控制常工作。成本控制小纽成员包活各部门的负责成木控制的相 关人员。为保证公司成木控制丁作的顺利进

17、行。维护公司利益，制定工作细则。另外，制定冃标成本、明确责任体系、对业务过程进行实时的跟踪与控制。房地产企业 的管理层应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务书时，不仅将质量、丁期、安全等控制指标写入任务书中，而且也应该将成木控制指标写入 任务书屮。这样不仅在房地产企业内部有效引入竞争机制，而且有利于房地产金业搜集、 积累-4 -成本控制的资料，为房地产企业定额的编制及今后的成本控制工作打下坚实的 基础。（三）实施全过程的成本控制在房地产企业进行各类工程项冃的开发和建设时，必须经过土地取得、投资决策、项冃 设计、施工及竣工验收等阶段，在每一具体阶段的组织与管理过程屮

18、，企业都耍采取有效 的措施进行成本控制，最终实现工程项目经济收益最大化的经营目标。实现房地产企业成 木全过程控制的策略，需要从以下儿方面做起：1. 土地取得阶段的成本控制冃前，国内房地产企业取得土地的方式主要有：拍卖出让、招标出让、协议出让等。据 有关部门统计：房地产业进彳亍项冃建设中，土地成本占总成本的40%左右，占直接成本的 60%左右。从房地产企业项目建设总支岀成本的角度进行分析，土地成木占总支出成本的 30%左右。由此可见，在房地产企业的项冃建设中，加强对于土地取得阶段的成本控制是 极为重要的。房地产企业在进行土地的竟买过程中，必须注重前期的分析和研究，综合分 析土地的实际价值和预期经

19、济收益，并结合企业现有的资金情况和实力，谨慎进行土地的 兑买。2. 投资决策阶段的成本控制冃前，在国内房地产企业的工程项冃开发和建设中，普遍存在周期长、投资大、外在影 响凶索多、负债经营现象多等特征，如果在工程项冃决策中出现失误，极有对能导致企业 出现严重的资金周转不灵问题，导致陷入生存与发展的闲境。为了进一步捉升工程项目投 资决策阶段的成本控制效果，房地产企业首先要了解国内建筑行业市场。同时，房地产企 业述要关注国际、国内的货币发行及银彳亍信贷的整体环境，将企业的筹资和变现风险控制 在最低范围内。3. 设计阶段的成本控制在房地产企业的成木控制屮，设计阶段是相关策略制定的关键坏节，虽然设计阶段

20、的费 用占总体投资的比例较小，但是其对于工程造价的影响却相对较大。据国内房地产行业主 管部门统计：在工程项冃设计阶段进行有效的造价控制，可以达到降低工程造价15%左右 的效果。在t程项l1设计阶段的成木控制小，房地产企业要注重对于基础、结构，以及 水、电、暧等关键项冃的造价宙核，并协同设计单位、丿施工单位、监理单位及各级建筑主 管部门进行相关设计图纸和造价方案的严格审核，将各类潜在的造价问题在设计阶段进行 科学的处理。4. 施工阶段的成本控制在各类工程项冃建设中，房地产企业一定要重视施工阶段的造价控制，其具体描施主要 包括以下几方面：（1）加强对于施工流程及技术方案的监控；（2）加强工程造价方

21、案，尤其是预算方案的严格审杳；（3）在丁程项l!施丁前对施工单位的相关索赔要求进行严格审 查；（4）科学制定和实施施工现场的签证制度，进一步明确各部门的职权范围，确保签证 质量，杜绝出现签证不实的问题；在各类机械设备和建筑材料的采取中，要在保证工 程质量的基础上，尽量选择质优价廉的材料，在较人的工程项tl建设中，可采取自行招标 或联合招投标的采购方式。5. 竣工结算阶段的成本控制工程项目竣工结算阶段的成木控制具有集屮性、人量性、复杂性的特点，要求房地产企 -5 -业在此阶段投入大量的人力、物力进行造价控制。房地产企业在组织竣工结算阶段 的造价控制吋，为了防止出现漏洞或失误的问题，应注意从以下儿方面进行严格的控制： （1）对于工程项h建设中的各项合同条款进行核对，采取科学的计算方法，防止出现重复 计算或收费等问题；（2）加强对于隐蔽验收记录和施工口记的严格审查，确保隐蔽工程验 收手续齐全；（3）根据工程项li设计方案对于施丁现场的相关签证进行严格杳实，防治出 现虚假签证或重复签证等问题；（4）审查工程项目建设屮是否严格执行投标过程中的相关 单价或签证价格，防止出现高套单价的现象；（5）严格按照相关规定和合同套取计费稈 序，计取各项实际费用。（四）降低资金成木房地产企业的一大特点就是资金密集、