合富008恒大山水城项目定位方案

1、0恒大山水城项目定位方案2008-3-7 前前 言言 在此首先感谢贵司对我司工作的支持。在此首先感谢贵司对我司工作的支持。山水城是恒山水城是恒大地产进驻增城的首个项目，也是恒大在广州东打造大地产进驻增城的首个项目，也是恒大在广州东打造的首个大型山水别墅项目。的首个大型山水别墅项目。 上月下旬，我司参与贵司组织的营销体系培训，本上月下旬，我司参与贵司组织的营销体系培训，本案将在此基础上，案将在此基础上，分析项目所面对的市场环境，结合分析项目所面对的市场环境，结合项目特性，分析项目的目标客户群体，找准项目的定项目特性，分析项目的目标客户群体，找准项目的定位体系，位体系，从而为实现项目从而为实现项目

2、“十一开售即大卖十一开售即大卖”的目标的目标铺路。铺路。 本案的焦点本案的焦点项目概况项目概况市场情况市场情况案例分析案例分析项目理解项目理解3第一部分：项目概况第一部分：项目概况本章通过分析项目的基本概况，从而本章通过分析项目的基本概况，从而确定项目所面对的市场环境。确定项目所面对的市场环境。 项目开发指标项目开发指标占地面积：占地面积：509821.1m509821.1m2 2，合计约，合计约764.7764.7亩亩总建面积总建面积: 782750.8: 782750.8，首期约，首期约3535万万mm2 2总建面积（计算容积率）：总建面积（计算容积率）：581603581603平方米平方

3、米容容 积积 率：率：1.141.14（首期（首期0.9850.985，二期，二期1.581.58）建筑密度建筑密度: : 首期首期20.45%20.45%，二期，二期16.216.2绿绿 地地 率率: : 大于大于30%30%自然资源：原生态山体环绕，独有的湖光山色自然资源：原生态山体环绕，独有的湖光山色星级配套：景观星级酒店，休闲康体配套齐全星级配套：景观星级酒店，休闲康体配套齐全 项目地处增城中新镇，属于广州东部项目地处增城中新镇，属于广州东部山水城山水城天河北天河北科学城科学城新塘新塘东莞莞城东莞莞城增城增城2020公里公里2525公里公里3030公里公里2222公里公里3333公里公

4、里黄埔黄埔9 9公里公里金地金地荔湖城荔湖城凤凰城凤凰城1616公里公里2525公里公里从化太平镇从化太平镇2020公里公里注：以上公里数是直线距离。注：以上公里数是直线距离。 原生态资源丰富，尤其是项目内外的山与水原生态资源丰富，尤其是项目内外的山与水白水寨白水寨增城不但有增城不但有55.5万一颗的挂绿荔枝，万一颗的挂绿荔枝，还有白水寨、报德祠、千年古藤、文化村还有白水寨、报德祠、千年古藤、文化村山水城项目不但有洋房，有别墅，山水城项目不但有洋房，有别墅，还有不可复制的原生山水资源还有不可复制的原生山水资源 山。水。林。 首期用地占地首期用地占地429.7亩（约亩（约28万万m2），总建），

5、总建约约35万万m2二期用地占地二期用地占地335亩（约亩（约22万万m2），总建约），总建约43万万m2项目具备一定规模优势项目具备一定规模优势 项目目前的红线范围用地项目目前的红线范围用地有有764.7764.7亩，合计约亩，合计约5151万万mm2 2，总建面积合计约，总建面积合计约7878万万mm2 2，具备规模开发优，具备规模开发优势；势； 然而，项目周边有然而，项目周边有1000010000亩的凤凰城、亩的凤凰城、80008000亩的亩的翡翠绿洲、翡翠绿洲、30003000亩的金亩的金地荔湖城等多个大型项目，地荔湖城等多个大型项目，相比之下，项目则略显劣相比之下，项目则略显劣势。势

6、。 首期首期429.7429.7亩主力产品是亩主力产品是1818层洋房和双拼层洋房和双拼双拼别墅双拼别墅214套套总建约总建约4.6万万m2183.5257m2/套套洋房洋房22栋栋18层高层高2448套套总建约总建约15万万m2联排别墅联排别墅4、6、8、10联联78套套总建约总建约1.3万万m2141-248m2/套套双拼别墅双拼别墅18套套总建约总建约2400m2130、145m2/套套 区位区位资源资源规模规模产品产品增城内增城内广州东部广州东部旅游资源旅游资源山水资源山水资源占地占地764.7亩亩别墅别墅18层高洋房层高洋房以上四点项目的基本参数决定以上四点项目的基本参数决定山水城的

7、竞争来源于两大市场：广州市中心一小时车山水城的竞争来源于两大市场：广州市中心一小时车程内的边郊别墅市场、广州东部洋房市场。程内的边郊别墅市场、广州东部洋房市场。10二、市场情况二、市场情况本章将针对项目产品特性，深入分析本章将针对项目产品特性，深入分析广州市的别墅市场和洋房市场，并分广州市的别墅市场和洋房市场，并分析了解广州东部的区域经济及产业发析了解广州东部的区域经济及产业发展情况。展情况。1111广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展

8、望年展望12以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值淘金路淘金路90年代年代2000年年70-8070-80年代年代二沙岛、南湖二沙岛、南湖华南、洛溪板块华南、洛溪板块90年代中期，二沙岛第一批别墅出现，包括花城苑、新世界花园、金亚花园等，广州中心的富人区 以祈福、碧桂园、雅居乐、丽江花园为代表的别墅盘，具有一定规模，注重自身配套及社区环境的营造花都、增城、花都、增城、萝岗、南沙、从化萝岗、南沙、从化以花都、清远、增城、萝岗、南沙、从化为代表的外围板块，有一定

9、的自然资源；注重配套建设或拥有优势的自然山水资源；除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；典型别墅盘凤凰城、假日半岛、锦绣香江、万科城、南沙滨海、美林湖、夏湾拿。2004年年区域演变区域演变由市中心向郊区发展由市中心向郊区发展0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望137070、8080年代：年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人区华侨新村是广州的第一个富人区。 当时的购买客户主要以归国华侨为主以归国华侨为主；9090年代：年代：广州城市中心开始东移，二沙岛二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级

10、豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员私营企业主、外企高层管理人员等；另外，作为国家级旅游度假区的南湖板块南湖板块亦因其独特的山水资源环境成为城中富豪的“隐居”之地。20002000年：年：洛溪及华南板块洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。20042004年：年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅可维持几年。同时城市的向外

11、拓展加上楼市的复苏，使越来越多的客户开始选择在外围区域购置一套度假型物业越来越多的客户开始选择在外围区域购置一套度假型物业。客户演变客户演变由富豪阶层拓宽至中产以上由富豪阶层拓宽至中产以上0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望147070、8080年代：年代：以市中心的少量独立别墅独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差产品较单一且户型间隔较差9090年代：年代：二沙岛、南湖的独立别墅及联排别墅独立别墅及联排别墅类型为主20002000年：年：多种别墅类型多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等20042004年：年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅及类

12、别墅产品出现越来越多种别墅及类别墅产品出现，产品性价比及功能方面不断创新产品演变产品演变风格趋多元化，档次不断提升风格趋多元化，档次不断提升汇景新城汇景新城美林湖美林湖南沙滨海南沙滨海类别墅创新型类别墅创新型0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望15空空间间板块板块中中部部二沙岛二沙岛南湖南湖汇景汇景/奥体奥体东东部部科学城科学城广园东广园东增城增城南南部部洛溪洛溪/市桥市桥/华南板华南板块块南沙南沙西西部部金沙洲金沙洲北北部部花都山前大道花都山前大道从化从化发展格局发展格局大广州别墅市场格局形成大广州别墅市场格局形成别墅板块分布别墅板块分布华南板块华南板块南沙南沙广园东广园东金

13、沙洲金沙洲花都花都从化从化市桥市桥南湖南湖科学城科学城增城增城奥体奥体二沙岛二沙岛洛溪洛溪汇景汇景0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望16假日半岛假日半岛金碧御水金碧御水美林湖美林湖天湖峰景天湖峰景南航碧花园南航碧花园玖珑湖玖珑湖御景半岛御景半岛逸泉山庄逸泉山庄夏湾拿夏湾拿源泉源泉滨江花园滨江花园珠江国际城珠江国际城南沙奥园南沙奥园南沙境界南沙境界南沙海滨花园南沙海滨花园南沙碧桂园南沙碧桂园发展格局发展格局在售别墅分布在售别墅分布近郊板块近郊板块（华南板块）（华南板块）远郊板块远郊板块（南沙板块）（南沙板块）近郊板块近郊板块（广园东）（广园东）市区板块市区板块近郊板块近郊板块（

14、金沙洲板块）（金沙洲板块）远郊板块远郊板块（花都）（花都）远郊板块远郊板块（从化）（从化）颐和高尔夫颐和高尔夫托斯卡纳托斯卡纳江南世家江南世家新光城市花园新光城市花园江山帝景江山帝景金海岸花园金海岸花园金沙丽水花园金沙丽水花园雍景山庄雍景山庄金域蓝湾金域蓝湾万科城万科城保利林语花园保利林语花园合生帝景山庄合生帝景山庄保利香雪山保利香雪山红色字体楼盘红色字体楼盘在售别墅在售别墅蓝色字体楼盘蓝色字体楼盘未推别墅未推别墅近郊板块近郊板块（市桥板块）（市桥板块）凤凰城凤凰城合生湖山国际合生湖山国际（南湖）（南湖）（奥体（奥体-科学城）科学城）近近/远郊板块远郊板块（增城）（增城）绿野山庄绿野山庄恒大山

15、水城恒大山水城金地荔湖城金地荔湖城0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望17区域特征市区板块近郊板块远郊板块分布二沙、南湖、奥体科学城、广园东新塘、华南板块、市桥板块、沙湾板块、金沙洲花都山前大道、从化、南沙、增城中新资源具有一定的自然资源，生活配套比较成熟山水自然景观资源较丰富，生活配套以内部提供为主拥有丰富的山水自然资源，生态环境享有性高项目规模占地20-80万方广园东及华南板块千亩大盘为主花都、从化以超大盘主导客户广州市区及港澳台的顶级富豪广州市区及珠三角新兴富豪广州市及当地富裕中产及新兴富豪定位顶级顶级/高档别墅，自住型高档别墅，自住型高档高档/中高档别墅，自住渡假中高档

16、别墅，自住渡假中档为主，个别中高档别墅，中档为主，个别中高档别墅，度假型投资度假型投资未来发展市中心土地资源稀缺，别墅用地珍贵，可供应量极少，二手交易为主广州重点发展区域，区域城市化加速，土地供应渐少。品牌发展商纷纷进驻，土地供应量较大，需求量也越来越大，以渡假型别墅为主，成为以后别墅发展的热点区域。发展格局发展格局各板块特征对比各板块特征对比0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望18政策影响政策影响开发受限，价格看涨开发受限，价格看涨n限制别墅供应相关政策内容限制别墅供应相关政策内容n由于政府出台多项政策限制别墅产品的由于政府出台多项政策限制别墅产品的开发，其供给的稀缺性令别墅

17、产品愈显开发，其供给的稀缺性令别墅产品愈显珍贵珍贵n再加上别墅购买人群经济实力雄厚，他再加上别墅购买人群经济实力雄厚，他们受政策影响较小。们受政策影响较小。n从新政前后别墅产品的价格变化来看，从新政前后别墅产品的价格变化来看，远没有其他普通住宅产品降价明显，因远没有其他普通住宅产品降价明显，因此预计今后别墅价格继续坚挺。此预计今后别墅价格继续坚挺。政策名称政策名称文号文号相关内容相关内容关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。关于落实新建住房结构比例要求的若

18、干意见建住房2006165号需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目， 。禁止用地项目目录（2006年本）的通知国土资发2006296号禁止用地项目目录别墅类房地产开发项目楼盘名称楼盘名称新政前均价新政前均价新政后均价新政后均价万科城万科城2200022000帝景山庄帝景山庄3500035000凤凰城凤凰城15000-1700013000-15000江山帝景江山帝景2800028000碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛13000-1400011000-14000南沙滨海南沙滨海独立17000叠拼9

19、500独立17000叠拼9500南沙奥园南沙奥园1100010000别墅类产品：别墅类产品：0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望19发展趋势发展趋势东部、北部土地供应充足东部、北部土地供应充足广州别墅版图不断扩充：广州别墅版图不断扩充：n市中心别墅供应稀缺市中心别墅供应稀缺 未来仅南湖、奥体仅有3-4个别墅类楼盘；n南部大盘进入断货期南部大盘进入断货期 番禺华南板块、洛溪板块的大盘基本断货； 南沙别墅比例逐渐减少，且开发进度缓慢；n西部新兴板块供应不多西部新兴板块供应不多 金沙洲仅金域蓝湾、御景半岛有少量后续；n东部科学城、增城新增供应比较充足东部科学城、增城新增供应比较充足n

20、北部花都、从化土地辽阔，超大盘主导北部花都、从化土地辽阔，超大盘主导东部东部中部中部北部北部南部南部西部西部0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望20发展趋势发展趋势08年别墅新增供应年别墅新增供应n招商、合生、恒大、新鸿基、珠江、碧桂园、万科招商、合生、恒大、新鸿基、珠江、碧桂园、万科等品牌发展商主导，竞争激烈。等品牌发展商主导，竞争激烈。n市场供应以市场供应以双联排别墅双联排别墅为主，面积集中在为主，面积集中在150-350平方米。平方米。n增城增城新增别墅项目明显增加，市场关注度提升。新增别墅项目明显增加，市场关注度提升。位置位置楼盘名称楼盘名称总占地总占地别墅类型别墅类型

21、产品面积（产品面积（m2m2）华南板华南板块块新光城市花新光城市花园园500500亩亩独立独立 联排联排350-790350-790钟村板钟村板块块招商招商金山谷金山谷8383万方万方联排、双联排、双拼拼200200左右左右南湖南湖贡院一号贡院一号1515万方万方独立独立 联排联排南湖南湖市政南湖项市政南湖项目目1515万方万方联排联排235235增城新增城新塘塘合生湖山国合生湖山国际际4545万方万方联排联排350350增城中增城中新新恒大山水城恒大山水城735735亩亩联排联排150-300150-300增城中增城中新新绿野山庄绿野山庄10001000亩亩联排联排345-630345-63

22、020082008年广州别墅新盘一览年广州别墅新盘一览0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望21发展趋势发展趋势小结小结u别墅产品的稀缺性造就别墅产品的稀缺性造就别墅价格保持不断上升别墅价格保持不断上升态势。态势。u预计未来预计未来3年内广州年内广州东部、北部东部、北部将成为别墅市场主角。将成为别墅市场主角。u品牌发展商逐渐主导促使品牌发展商逐渐主导促使别墅产品素质、档次跃升别墅产品素质、档次跃升。u别墅竞争将从单一的产品竞争进入别墅竞争将从单一的产品竞争进入品牌实力、环境资源、产品质素、品牌实力、环境资源、产品质素、客户资源、服务管理与文化内涵客户资源、服务管理与文化内涵兼容的

23、多元化竞争时代。兼容的多元化竞争时代。2222广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望23别墅项目分布别墅项目分布本案本案万科城万科城保利香雪山保利香雪山湖山国际湖山国际凤凰城凤凰城翡翠绿洲翡翠绿洲荔湖城荔湖城绿野山庄绿野山庄帝景山庄帝景山庄保利林语保利林语0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望24奥体科学城板块别墅特征奥体科学城板块别墅特征 行政区划调整后，开发区由单纯的经济功能区向行政区划调整后，开发区由单纯的经济

24、功能区向新区转变，往新区转变，往“最适宜投资创业、最适宜居住的山水生最适宜投资创业、最适宜居住的山水生态型新城区态型新城区”方向发展，区内第三产业的发展步伐加快，方向发展，区内第三产业的发展步伐加快，各相关领域包括房地产业已成为今后的重点发展对象。各相关领域包括房地产业已成为今后的重点发展对象。n环境景观：环境景观：原生态山景、缺乏水景资源n市政利好：市政利好：2010年亚运会主场馆科学城行政中心基本在2010年建成罗岗区产业发展迅速地铁四号线2009年开通n发展商：发展商：保利、万科、合生等品牌发展商n项目规模：项目规模：规目适中，占地20-37万方方米n建筑风格：建筑风格：现代或欧式庄园风

25、格，品质及档次较高n别墅产品：别墅产品：联排别墅170-350平方米n售价：售价：科学城联排别墅售价18000-23000元/平方米n客户：客户：以天河区、开发区、科学城的企业主及高管为主，部分外籍及海归人士。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望25广园东新塘板块别墅特征广园东新塘板块别墅特征 临近交通主干道（临近交通主干道（105国道）或通过快速路（广园国道）或通过快速路（广园东快线）连接，依托开发区及新塘产业发展，开发常东快线）连接，依托开发区及新塘产业发展，开发常住型与渡假型结合的物业。住型与渡假型结合的物业。n环境景观：环境景观：原生态自然山水资源丰富n市政利好：市政利

26、好：多条快速道路在建新塘产业发展迅速轻铁规划n发展商：发展商：碧桂园、金地、合生等品牌发展商n项目规模：项目规模：凤凰城、荔湖城、翡翠绿洲几千亩大盘主导n建筑风格：建筑风格：现代或欧式，品质及档次差异大n别墅产品：别墅产品：联排别墅170-550平方米n售价：售价：8500-15000元/平方米n客户：客户：以新塘、市区的小企业主客户为主，周边区域（天河、开发区、黄埔）收入较高的中产为辅。来自珠三角的经商人士。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望26增城客户对凤凰城别墅认同度高增城客户对凤凰城别墅认同度高n原因剖析：原因剖析：1.成熟超大盘，五星级配套齐全；2.位置优越，交通便

27、捷，开通楼巴；3.品牌形象突出，发展商品牌实力雄厚；4.产品没有创新，但性价比高，薄利多销；5.规模开发，组团独立；6.庞大业主群拓展介绍。2727广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望28凤凰城凤凰城n地理位置：地理位置：增城 广园东快速路碧桂园凤凰城 n发展商：发展商：碧桂园物业发展有限公司 n规模：规模：占地10000亩，容积率小于1.0 n物业类型：物业类型：别墅、洋房n入市时间：入市时间： 2002年5月n风格特点：风格

28、特点：别墅根据功能分区错层式设计，采用欧式风格建筑。n项目定位：项目定位：“森林湖泊新城市”0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望29凤凰城凤凰城n近年推出别墅产品情况近年推出别墅产品情况n近期优惠活动：近期优惠活动：08年2.7-2.21新春特惠活动，泊林组团全新联体别墅超低价8600元/m2发售，双拼别墅最高180万优惠n主流客户：主流客户：以新塘、东莞小企业主客户为主，周边区域（天河、开发区、黄埔）收入较高的中产为辅。来自香港的长期来往穗港两地的企业家。户型户型推货时间推货时间建筑面积建筑面积(m(m2 2) )单价单价( (元元/m/m2 2) )总价总价独立别墅独立别墅

29、（桐林人家）（桐林人家）2006.10185374为主12000303-448万联排别墅联排别墅（芳邻）（芳邻）2007.5286-29210000286-292万双拼别墅双拼别墅（泊林）（泊林）2007.8214-53713000-16000312-790万联体别墅联体别墅（泊林）（泊林）2008.2175-1988600149-200万0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望30凤凰城凤凰城0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望31金地荔湖城金地荔湖城n地理位置：地理位置：增城 新塘永和新新公路（广园东路中新出口向北拐入新新公路） n发展商：发展商：金地集团n规模

30、：规模：占地3812亩，容积率约为1n物业类型：物业类型：别墅、洋房n入市时间：入市时间： 2007年3月底 n风格特点：风格特点：运用“新城市主义”，注重产品创新，开发多种产品类型n项目定位：项目定位：以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。 100100坊坊后湾后湾湾岸湾岸0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望32金地荔湖城金地荔湖城n一期一期100坊独立别墅坊独立别墅n二期别墅情况二期别墅情况户型户型建筑面积建筑面积(m(m2 2) )目前单价目前单价( (元元/m/m2 2) )总价总价独立别墅独立别墅265-37610000-20000260-749万

31、面积面积(m(m2 2) )均价（元均价（元/ m m2 2 ）总价（万元）总价（万元）湾岸湾岸约30016000400-500后湾后湾216-2208000多175-230n主流客户：主流客户：主要来自增城新塘、开发区以及天河区东部企业主，主要是多次置业。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望33金地荔湖城金地荔湖城0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望34绿野山庄绿野山庄n项目定位：项目定位：1000亩山地后生态环水纯别墅阔宅n位置：位置：增城风光路399号n规模：规模：一期276套n楼盘规划：楼盘规划：依山亲水而居的纯别墅社区，容积率0.51，2公里天然山泉溪

32、水贯穿整个社区，2500m星级休闲会所。n开发商：开发商：绿野侨建（马来西亚）n推出时间：推出时间：预计2008年5月n推出货量：推出货量：一期现楼发售n产品：产品：双联排别墅，面积345-630平方米0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望35绿野山庄绿野山庄0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望36别墅市场总结分析以及对本项目的影响别墅市场总结分析以及对本项目的影响n别墅用地稀缺，随着大广州别墅市场的格局形成，越来越多的客户开别墅用地稀缺，随着大广州别墅市场的格局形成，越来越多的客户开始在城市外围购置度假型别墅物业；始在城市外围购置度假型别墅物业；n独立别墅已禁止

33、，未来市场将出现更多的类别墅创新型产品；独立别墅已禁止，未来市场将出现更多的类别墅创新型产品；n以科学城、广园东、新塘、华南板块、金沙洲等为代表的近郊别墅板以科学城、广园东、新塘、华南板块、金沙洲等为代表的近郊别墅板块，山水自然景观资源都较丰富，而生活配套则以内部提供为主；客块，山水自然景观资源都较丰富，而生活配套则以内部提供为主；客户主要面向广州市区和珠三角的新兴富豪为主；户主要面向广州市区和珠三角的新兴富豪为主；n随着市中心供应稀缺、南部进入断货期、西部新兴板块供应不多，东随着市中心供应稀缺、南部进入断货期、西部新兴板块供应不多，东部的科学城、增城则成为未来市场别墅的主要供应地；部的科学城

34、、增城则成为未来市场别墅的主要供应地；n本项目别墅产品的直接竞争对手是绿野山庄、凤凰城和荔湖城，其次本项目别墅产品的直接竞争对手是绿野山庄、凤凰城和荔湖城，其次是科学城板块，最后是南部、北部的其他边郊别墅项目；是科学城板块，最后是南部、北部的其他边郊别墅项目；3737广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年广州房地产市场分析年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望38新增供应继续减少，为近年低位新增供应继续减少，为近年低位n2006年以来，广州市新增

35、商品住宅年以来，广州市新增商品住宅供应持续供应持续减少减少。n2007年新增供应商品住宅达年新增供应商品住宅达671.61万平方米，比万平方米，比2006年同期再度年同期再度减少减少了了3，为近年低位。，为近年低位。n楼价在楼价在2007年出现大幅攀升，尤其年出现大幅攀升，尤其是是2007年底，楼价已升至历年高位，年底，楼价已升至历年高位，但成交量有所萎缩。但成交量有所萎缩。2007年广州市年广州市商品住宅成交量达商品住宅成交量达801万平方米万平方米，同比同比2006下跌下跌13.4%。n2007年商品住宅市场成交量走势较年商品住宅市场成交量走势较为平稳，基本保持在为平稳，基本保持在60-7

36、5万平方万平方米水平。米水平。数据来源：广州市国土资源及房屋管理局0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望39成交价格维持快速上升成交价格维持快速上升 n2007年广州商品住宅成交价格升势强劲，年广州商品住宅成交价格升势强劲，1-12月全市成交均价达月全市成交均价达8599元元/m，增幅超过增幅超过36%，是广州楼价自，是广州楼价自2004年开始上涨以来的最高增幅。年开始上涨以来的最高增幅。n在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下，在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下， 2007年年广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于：资

37、本推高市场广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于：资本推高市场预期，后市价值提前透支。预期，后市价值提前透支。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望40全市各区住宅均价普遍上涨全市各区住宅均价普遍上涨n2007年广州全市各区住宅成交均价上涨明显，其中天河、越秀和海珠区的年广州全市各区住宅成交均价上涨明显，其中天河、越秀和海珠区的全年均价超过全年均价超过1万元万元/平方米平方米n外围区域均价上升幅度更加明显，都超过了外围区域均价上升幅度更加明显，都超过了42%的高水平。其中萝岗区更是的高水平。其中萝岗区更是凭借其区域市场价值、产品结构等因素，均价上升幅度达到凭借其区

38、域市场价值、产品结构等因素，均价上升幅度达到180%，成为全，成为全市楼价第四高的区域市楼价第四高的区域4141广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年广州房地产市场分析年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望42商品住宅供应2008年商品住宅供应呈增长趋势年商品住宅供应呈增长趋势n2008年广州商品住宅新增供应呈年广州商品住宅新增供应呈增长趋势增长趋势。据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套万套，约420万平方米万平方米；相比200

39、7年有一定幅度的增加增加；全市十区新增供应约6.5万套万套，约700万平方米万平方米；相比2007年呈增加增加趋势；2008年新增供应大幅增加大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大变化不大。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望43商品住宅产品 90/70产品面积比上升至产品面积比上升至50%n“90/70”产品供应进一步增多，预计产品供应进一步增多，预计2008年全市年全市“90/70”产品面积占产品面积占比达到比达到50%。预计2008年，随着“90/7

40、0”政策的逐步落实，市场供应面积占比将上升至50%；产品同质化趋势更为明显。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望44商品住宅价格 2008年房价运行轨迹预测年房价运行轨迹预测n从趋势线看，从趋势线看，2007年末楼价年末楼价全年全年和和半年半年的均线分别约为的均线分别约为8500和和9500元元/m，预计预计2008年楼价可能跌穿年楼价可能跌穿07年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。n另外，另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。n由于市场预期变得更为理

41、性，预计全年价格以由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元元/m为中轴，呈为中轴，呈窄幅波动窄幅波动。4545广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年广州房地产市场分析年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望46天河区东部板块分析天河区东部板块分析板块形象：板块形象：白领聚居的大型精品社区白领聚居的大型精品社区n地位：广州“东进”中枢，连接罗岗区、黄埔区和天河中心区n利好：产业东进；亚运主场馆；地铁四、五号线；科韵路琶洲快速路； 商业配套逐

42、渐成形n不足：城中村包围，治安欠佳；居住人口膨胀，交通压力大；教育医疗等市 政配套欠缺n买家：呈现多元化，辐射天河区、黄埔区及开发区，年轻自住型买家居多。 以外来白领、软件园/科学城/电脑城员工、周边专业市场小生意 人、开发区公务员及企业中层为主供应：供应：东部住宅供应量不断减少东部住宅供应量不断减少n供货热点从天河区中部、东部转向西南部、北部。天河东部板块以余天河东部板块以余货销售为主，如恒大名门、骏景花园等盘，供应量不断萎缩。货销售为主，如恒大名门、骏景花园等盘，供应量不断萎缩。价格：价格：主流均价：8500-11000元/m（装修标准：1000元/m或以上）需求：需求：一手成交持续活跃；

43、板块缺货导致众多买家转向二手市场0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望47新塘板块分析新塘板块分析自碧桂园凤凰城自碧桂园凤凰城 、翡翠绿洲、新塘新世界等大盘相继热卖，土地供应、翡翠绿洲、新塘新世界等大盘相继热卖，土地供应充足的增城已成为广州地产大鳄云集、充足的增城已成为广州地产大鳄云集、“造城运动造城运动”转移广州人置业兴转移广州人置业兴趣。趣。 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2）价格价格( (元元/m/m2 2) )装修标准装修标准( (元元/m/m2 2) )凤凰城（凤凰城（美寓）美寓）小高层小高层75-80m75-80m两房两厅两房两厅88-9

44、5m88-95m三房两厅三房两厅49004900800800翡翠绿州翡翠绿州小高层小高层90-130m90-130m两、三房两、三房180-200m180-200m四房四房6500650010001000东方名都东方名都高层高层80m80m两房两厅两房两厅100-130m100-130m三房两厅三房两厅140-180m140-180m四房两厅四房两厅 300m300m复式复式55005500800800现代城市花园现代城市花园高层高层78-81m78-81m两房两厅两房两厅100-126m100-126m三房两厅三房两厅1 140-160m40-160m三房两厅三房两厅50005000毛坯毛坯

45、中颐海伦堡中颐海伦堡小高层小高层75-80m75-80m两房两厅两房两厅90-100m90-100m三房两厅三房两厅5700-70005700-70008008000606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望48科学城板块分析科学城板块分析奥体科学城板块在售的洋房楼盘分别是保利林语山庄、万科新里程和奥体科学城板块在售的洋房楼盘分别是保利林语山庄、万科新里程和保利香雪山。由于该板块拥有难得的自然资源，开发产品也主要以别保利香雪山。由于该板块拥有难得的自然资源，开发产品也主要以别墅、高档洋房产品为主。客户来源主要是高端客户群体，主要以来自墅、高档洋房产品为主。客户来源主要是高端客户群体，主

46、要以来自开发区、天河的置业人士居多。开发区、天河的置业人士居多。楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2）价格价格 ( (元元/m2)/m2)装修标准装修标准( (元元/m2)/m2)保利林语山庄保利林语山庄洋房洋房95-103m95-103m为主为主顶层顶层170-194m170-194m复式复式8000800015001500万科新里城万科新里城洋房洋房76m76m两房两厅两房两厅 90m90m三房两厅三房两厅60006000（限价（限价房）房）600600保利香雪山保利香雪山洋房洋房125125、155155、175m175m10000-1200010000-120

47、00150015000606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望49黄埔板块分析黄埔板块分析随着万科城市花园、金碧世纪、黄埔花园、黄埔雅苑等大盘已经或即随着万科城市花园、金碧世纪、黄埔花园、黄埔雅苑等大盘已经或即将销售完毕，而目前主要在售项目有贵司的金碧领秀国际和天伦集团将销售完毕，而目前主要在售项目有贵司的金碧领秀国际和天伦集团的金港花园。的金港花园。楼盘名称组团物业类型主力户型（m2）价格 (元/m2)装修标准(元/m2)天伦东时区天伦东时区（金港花园）（金港花园）b1、b2栋、栋、a1-a4栋栋洋房洋房50m一房两厅一房两厅 77-78m两房两厅两房两厅 122m三房两厅三房两厅

48、 127m四房两厅四房两厅9500 12000606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望50洋房市场的总结分析及对本项目的影响洋房市场的总结分析及对本项目的影响n由于受到由于受到“90/70”的政策影响，下半年类别墅产品将会明显减少，小的政策影响，下半年类别墅产品将会明显减少，小户型产品则会大量投入市场，预计户型产品则会大量投入市场，预计2008年全市年全市“90/70”产品的面积占产品的面积占比将达到比将达到50以上。以上。n2008年将有大量的限价房上市，一定程度上拉低全市整体均价，加上年将有大量的限价房上市，一定程度上拉低全市整体均价，加上市场预期变得更理性，预计市场预期变得更理

49、性，预计2008年的价格走势呈窄幅波动。年的价格走势呈窄幅波动。n广州东部区域市场的总体供应充足，上半年新推的有凤凰城美寓、保广州东部区域市场的总体供应充足，上半年新推的有凤凰城美寓、保利香雪山和万科新里程等；价格方面则因板块离市中心的路程远近和利香雪山和万科新里程等；价格方面则因板块离市中心的路程远近和板块成熟度而有所较大差异，如凤凰城美寓是板块成熟度而有所较大差异，如凤凰城美寓是4900元元/m2带带800元元/m2装修，保利香雪山则是装修，保利香雪山则是10000-12000元元/m2带带1500元元/m2装修。装修。n项目洋房产品将受到周边的低价盘和限价房追击，包括凤凰城美寓、项目洋房

50、产品将受到周边的低价盘和限价房追击，包括凤凰城美寓、龙光限价房项目、万科新里程等。龙光限价房项目、万科新里程等。5151广州东部经济市场分析广州东部经济市场分析r 区域经济及产业分析区域经济及产业分析0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望52东部区域经济实力雄厚，产业优势显著东部区域经济实力雄厚，产业优势显著n天河、萝岗的天河、萝岗的gdp位居三甲位居三甲从2007年广州市各区的生产总值来看，天河区天河区成为全市之首萝岗区萝岗区是外围组团中经济实力最强区，其gdp排全市第三位，其经济增速仅次于南沙区在两个县级市中，增城增城的发展势头明显好于从化n东部各区第二产业发展优势尤其明显东

51、部各区第二产业发展优势尤其明显2007年萝岗萝岗和黄埔黄埔的工业总产值为居全市前两位东部三个区萝岗、黄埔、天河萝岗、黄埔、天河的工业产值占全市十区总量的一半增城增城工业产值处于中上游位置数据来源：广州市统计局网站0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望53东部区域房地产开发投资增长迅速东部区域房地产开发投资增长迅速n天河区天河区固定资产投资额及房地产开发投资额均是全市最高n萝岗区萝岗区房地产市场起步较晚，但由于其市场价值得到广泛认同，政府重点建设，房地产投资增速远高于其他各区，高达129，正值房地产开发热潮时期n增城市增城市无论是投资总量还是增速都达到比较理想的水平，发展空间广阔n

52、受到宏观调控影响和市区开发用地减少，各区住宅施工面积普遍同比下降，仅增城市增城市住宅开发依旧保持高增长率，显示住宅市场的需求快速增长数据来源：广州市统计局网站0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望54东部战略规划以萝岗增城双核发展东部战略规划以萝岗增城双核发展东部副中心东部副中心：依托高新技术产业和人才为支撑的自主创新中心，重要的制造业基地，市级综合性服务中心。 增城副中心增城副中心：新型加工制造业基地、生态旅游休闲区、都市农业基地。主中心主中心花都副中心花都副中心从化副中心从化副中心南沙副中心南沙副中心番禺副中心番禺副中心东部副中心东部副中心增城副中心增城副中心人口与用人口与用

53、地规模地规模时序时序人口（万人）人口（万人）用地用地（km2）萝岗新城萝岗新城近期（2010）8.3310中期（2020）28.5730新塘新城新塘新城近期（2010）4141.2中期（2020）5552n东部片区由十一五规划的一个核心萝岗成为东部片区由十一五规划的一个核心萝岗成为现在的现在的“双核协同发展双核协同发展”n“东进东进”战略战略延伸拓展，建构核心。延伸拓展，建构核心。-延伸东进轴至荔城、石滩一带，进一步促进东部地区的产业升级，并吸引人口的集聚。-加强与周边联系，完善居住、生活服务功能，形成一体化区域。-增城积极配合广州东进发展战略，吸纳中心城区产业外迁；n两个发展极核开发规划两个

54、发展极核开发规划东部通过新规划的“双核”协同带动作用，形成功能互补生产协同基础设施共享的一体化区域，吸纳产业、人口，房地产发展迎来契机资料来源：广州2020城市总体发展战略0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望55东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城为核心东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城为核心n东部产业组团布局东部产业组团布局绕东部先进制造业产业集群，形成以产品研发和技术创新为特色的生产服务次中心；打通增城与东莞的联系，制造一个南向的陆路出口，加强与东莞主城区的服务功能互补 n东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城的东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城的建设为主要带动建设为主要带动萝岗

55、新城：萝岗新城：华南现代制造业与高新科技产业基地、创新基地，保税加工与现代物流中心 新塘新城：新塘新城：大力发展民营经济和外向型经济，重点发展“汽车、摩托车及其零配件制造业、牛仔休闲服装”三大支柱产业。产业发展带产业发展带优化发展轴优化发展轴区域联动带区域联动带产业拓展轴产业拓展轴东部分区：东部分区：发展定位：重要制造业基地和创新基地，生态型物流与加工中心增城分区：增城分区：发展定位：新型加工业制造基地、生态旅游休闲区东部作为广州市两大重点产业发展带（轴）之一，其战略地位重要，有很高的增长前景。资料来源：广州2020城市总体发展战略0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望56广州开

56、发区经济实力雄厚，产值居全国开发区之首广州开发区经济实力雄厚，产值居全国开发区之首n截至截至2008年年2月月1日，广州开发区引进日，广州开发区引进世界世界500强企业投资项目累计已达强企业投资项目累计已达100家家 n广州开发区工业发展迅速，广州开发区工业发展迅速，2007年前三季度，其工业总产值达到年前三季度，其工业总产值达到1768亿元，亿元，占全市工业总产值的占全市工业总产值的28n地区生产总值、财政收入和工业利润三项效益指标地区生产总值、财政收入和工业利润三项效益指标连续四年居全国连续四年居全国54个国家级开发区之首个国家级开发区之首n2008年广州开发区力争年广州开发区力争18个年

57、产值个年产值10亿元以上的重点筹建企业年内建亿元以上的重点筹建企业年内建成，进一步发挥其经济发展的成，进一步发挥其经济发展的“引擎引擎”作用作用 区域区域企业名称企业名称科学城科学城微软intel甲骨文ibm丰田研发杜邦飞利浦lgdhl本田出口基地 开发区开发区强生宝洁三菱摩托罗拉安利部分部分top500top500强企业落强企业落户开发区一览户开发区一览广州开发区是广州市经济发展的强力引擎之一，区内拥有大量在知名外企工作的中高层管理人员等“高知人士”，是优质的住房消费人群。0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望57增城市主体功能区规划增城市主体功能区规划n城市生活圈：城市生活圈

58、：范围包括增城市区以及中新镇和小楼镇的北部面积128平方公里，占全市的8%人口：28万人，占全市的28.4%重点产业：1、文化教育；2、房地产n先进制造业产业圈先进制造业产业圈范围包括新塘镇和石滩镇面积600平方公里，占全市的37%人口：41万人，占全市51.8%重点发展产业：1、组团工业：汽车、摩托车及牛仔服装；2、现代服务业：商贸、物流、会展龙头带动项目：广东增城工业园区（广东东部汽车产业基地）、新塘环保工业基地n都市农业与生态旅游区都市农业与生态旅游区项目所处位于增城市城市生活圈，又毗邻产业圈。一方面可享生活圈便利配套和浓厚生活氛围，另一方面可吸收产业圈产业人群置业。资料来源：增城市政府

59、网站“主体功能区规划动态专题 ”0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望58增城市工业规划分布增城市工业规划分布n增城市三大支柱产业：增城市三大支柱产业：汽车、摩托车、服装汽车、摩托车、服装n主要产业带：增城市产业布局主要分布在南主要产业带：增城市产业布局主要分布在南部的制造业产业带，分为综合工业基地（制部的制造业产业带，分为综合工业基地（制衣、汽车）、化工基地和制造业基地衣、汽车）、化工基地和制造业基地依托广州本田增城工厂和广惠高速以南片区工业基础，形成以汽车整车和零部件产品生产制造为龙头，汽车及零部件生产以及其他汽车相关配套服务于一体的综合型、生态化国际性汽车产业集群发展区。

60、n次级产业带：高新技术产业园、次级产业带：高新技术产业园、it产业基地产业基地依托东莞和广州开发区高新技术产业，发展与之配套的it产业集群综合工业基地综合工业基地（制衣、汽车）（制衣、汽车）化工基地化工基地高新技术高新技术产业园产业园制造业制造业基地基地it it产业产业基地基地0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望59增城市产业发展水平增城市产业发展水平n增城紧连开发区、萝岗、黄埔和东莞等地，产业基础好，增城紧连开发区、萝岗、黄埔和东莞等地，产业基础好，尤其汽车、摩托、尤其汽车、摩托、it等有强大的产业支撑等有强大的产业支撑n工业工业可集中连片开发的工业用地近10万亩。重点项目