房地产开发成本构成大致分为七个方面

1、房地产开发成本构成大致分为七个方面 :土地费用、开发前期费用、开 发间接 费用、建安费用、基础设施配套费用 ,不可预见费用本以及各种 税费、规费。1、土地费用 :土地费用包括土地出让金 ,土地征用费或拆迁安臵补偿 费。现在 的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。 土地费用包括缴纳 给国土资源局 （国有资产经营公司的费用 （即土地挂牌费用 ,还包括拆迁安臵补偿费 用,也应包括在土地交易过程中的 一些无法明示的费用 （比如议价、中介费。为追求 GDP 和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高 , 各种地王不断涌现并不断被刷 新,土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。2、开发前期费

2、用 :前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、 方案 落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设 计、地质勘 查、定位放线、图纸审查、 防雷装臵设计审核、消防审核、 工程监理、工程监 督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程 招标代理 ,土地证、施工许可 证、以及现场的“三 通一平”等 等费用。上述费用各省市都有各自的收费标准。 但现在一些从事环境评估、 地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人 ,均 与发改委、环保局、地震局、建设局 ,城建局等政府机构有着千丝万缕的联系 ,而且 从事上述工作的绝大部分单位 , 与政府相关部门挂钩 ,于是收费标准上下浮动 较大,

3、 人际关系相当重要 （这也符合中国的国情 ,该费用的高低 ,也是房价高低的一个标 尺。3、建筑安装费用 :建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至 整个建 筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、 设备购臵费及安装工程费用等 , 即房 屋建筑安装造价。该费用同时也包括了施工单位的备 案、安全报监、意外保险等 费用,对我们来说应该是相当熟悉了 ,不作阐述。4、开发间接费用 :包括组织管理开发项目所发生的费用 ,包括工资、福利、折 旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开 发销售过程中发生 的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开 盘庆典、预算许可、银行按揭 以及面积测绘等

4、等。目前房地产市场中 , 销售代理费及销售广告、项目推广费一般 占据销售总额的 1.5%-3%。 5、基础设施配套费用 :基础设施配套费包括 :基础设施 和公共配套设 施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区的水、电、暖 （热力、 气 （天然气、通讯 （电话、宽带、有线电视、小区道路、绿化等费 用。 公共配套设 施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务 的各种非营利性的公用设 施 （如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所 等和各种营利性的配套设施 （如商店、 银行、邮局、菜市场等商业网 点等所发生的费用。此部分费用 ,同样也与开发企业 的社交公关能力 有密切的关系。6、不可预见费用 :项

5、目在开发建设工程中遇到的材料涨价、政府宏观 政策的 调整 ,银行贷款利率的调整 ,人工工资的大幅度涨幅等等 ;7、各种规费、税费。税收 :房地产主要税费包括 :a 营业税 :营业收入 的 5%; b 城市维护建设税 :营业税的 7%; c 教育费附加 :营业税的 3%; d 地方教育费附加 :营业 税的 1%（上述营业税及附加合计为营业收入的 5.55%; e 土地增值税 :按规定的税率 征收; f 房产税 :房产税有两种 计税依据 ,一种是年房产税 =房产原值 *（1-30% *1.2%; 第二种是房产 租金收入 *12%; g 土地使用税 :按相关年税额标准缴纳 ; h 印花税 :依 据建

6、筑安装承包合同 ,房屋销售合同等合同金额的万分之五缴纳 ; j 企 业所得税 :一般 企业所得税的税率为 25%。规费 :主要由地方政府和各 级行政主管部门向 房地产 开发企业收取的费用 ,项目繁多且不规范。诸 如征地管理费、商品房交易管理费、 城市建设配套费、 新型墙体材料专 项基金、建筑企业养老保障、 ;房地产综合开发 费、房地产开发管理费 等等。2010年 1月 10日, 山东省住房与城乡建设厅房地产管理处花景新处长 , 在诸城 市全面提高建设行业整体素质培训班 , 作了 当前山东省房地产 市场形势与对策 的报告 ,报告中通过对山东省 17个地级市的房地产 开发成本的统计和分析后认为 :

7、 在房地产开发成本构成中 , 土地成本占 了 12%-34%; 前期工程费占 6%-16%; 开发间 接成本占 3.7%-11%; 建安成 本占 30%-55%; 配套成本占 2.4%-9.4%; 不可预见费用 占 1.6%-3.8%; 各 种规费占 5.8%-11%。一些网站、文章表示中国的房地产开发费用中有近 55%的费用缴纳给了政 府。房地产开发涉及的部门繁多 ,公共关系开发和维护的费用在整个成本中占有的比例也是很大的一部分 , “从 前期那地到后期销售 , 整个房地产行 业涉及到的部门就多达 110多个”。 就拿这次全国两会全国人 大代表, 北京市人大 常委会主任杜德印“房 价高?明明是地价高”全 , 国政协委员梁季阳“房 地产市场病 根在于土地垄断“ 农; 民工代表康厚明“据 初步统计 ,我国现阶段涉及房地产的税种 有 12项之多,涉及房地产的收费多达 50项, 两者共计 62项。一套