房地产工程项目流程

1、一、前言易建科技凭借自iW的行业背尿与丰富的实施经验.在充分研究房地产行业的管理模式与恃点基础上.提出针对房 地产行业工程全过程管理的整体解决方案借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的1：程管理瓶颈.促进企业实现从 传统工程管理向现代工程管理的转变.解决方案的特点优势从宏观的角度管理工程实施过程.实现投资、进度.资源.成本.质址等的综介管理。程生命周期的全二程管理.从工程可行性研短匸程前期、设计规划、投资管理、工程施匸到工程$的全过程管理。以市场关系管理的思想管理匸程全过程.从市场与客户的需求分析出发.以实现客户价值为目标.管理工程全过程 的价值活动，星于互联网建立全天候的工程管理平台.使信息

2、的沟通与交涼更加快捷方便为工程决策人随时提供多方位的价值评估和分析，高效解决高层领导最关心的宏观总体问理二、解决方*构成体系1. 匸程前期阶段管理1.K投资机会研究投资机会硏究的孩心是通过市场调研与市场倍息分析.发现瑕佳的投资机会.具体功能包括：市场调研竞争地位调研 开发土地调硏 市场环境调硏 市场特点调硏 消费者调研促销情况调硏 地产信息调研 专案调査调研市场分析以往楼盘销俗信息分析 客户分析以往楼盘业主反馈分析 促销情况分析地产信息分析1.2、匸程策划管理在对市场信息进行充分调研与分析的呈础上将工程的投资方案转换成为定义明确.系统淸晰.目标具体的I：程策划.实现策划过程的规范化.科学化.策

3、划内容的全而化、综合化.策划成果的共享化、知识化，具体的功能包括：策划过程管理按照企业的实际业务潦程.科学地规范工程策划阶段的并项匸作.提供策划过程的计划編制模板；策划内容管理工程的策划内容既有总体的策划也有局部的策划.包括：工程构思策划 工程实施策划編制工程策划报告与工程建议书根据匸程策划的具体内容.按照企业自定义的策划报省模板与工程建议书模板高效生成匸程具体的 策划报省与工程 建议书1.3. E程可行性研处T程可行性硏究绘工程前期工作的重点与孩心.系统将从流程.内容.方法为多方面保证可行性研究的规范性、科学 性与充分性。具体功能包括：方案设计与优选管理依据I：程的策划报告与工程建议书編制匸

4、程的多个可选方案通过可选方案的分析比较从中选择 和推荐放优方案. 具体功能包括：经济分析与评价采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估.从而为匸程的投资决笫提供 高效支持.经济评估 内容主耍有财务评估与不确定性分析.具体功能包括：财务评估不确定性分析编制可行性硏究报吿按照有关规定建立规范的工程可行性研究报吿模板.并可以依据企业与工程的实际情况对模板进行管理，开发工程用地的现场调査及拆迁安迸 市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护工程开发组织机构、管理费用的硏究开发建设计划工程经济及社会效益分析结论及建议可行性硏究报育评审按照科学规范的评审流程

5、与内容对可行性硏丸报育进行评审.具体评估内容包括:建设必耍性评估方案评估1.4、匸程立项管理建设生产条件评估工程效益评估工程投资决策对1:程立项的流程按照不同的建设1:程类型进行规范化管理.并提供相应的匸作计划模板。同时对乞类关键性的政府 批文与许可证进行统一管理2、匸程实施阶段管理PDCA循环2仁 匸程实施阶段的处理）循环.通过在匸Action执行一Check检査一计划在匸 程的实施阶段.采用PDCA （Plan-Do循环主要曲以下过程构成：PDCA槪念來保持持续改进 程的能力。PDCA程组织的紋欣川.计划（Plan） 执行（Do 检査（Check） 处理（Action）22、匸程招标管理按

6、照国家、地区及行业主管部门的1：程招标程序和规定.对匸程招标过程进行全面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台.统一管理匸程的设计.施匚.监理.材料采购答招标工作从而使I：程的招投标更加高效与科学。具体功能包括：招标倍息发布管理 投标单位报名管理 施I：与监理招标）中标单位确定招标文件編制管理投标单位资质审查管理招标文件发送管理 施匸图预算及匸程标底价格确定（针对 投标文件管理开标、戯标管理方案评审管理.中标合同管理2.3、I：程设计管理限额设计管理设计内容管理 制定限额指标 槪算管理 限额控制 设计变更管理通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的精确分析与计算.在此基础上进行资源计划的徧制、

7、优化与追踪管理。设计过程管理提供工程设计过程的全面综合管理.具体功能包括：设计质量管理-，: II标管理 设计文档管理设计成木存理设计审核提供全面的设计审核管理功能.以保障匸程的设计成果符合策划阶段确定的1：程整体沟思与目标 体系.具体功能包括: 设计变更管理设计评审管理2.4、匸程施匸管理工程范阖管理通过范阖管理.明确匚程施匸阶段管理的目标与边界.主耍包括：建立工程目标体系 建立工程分解结构 建立工程編码体系工程合同管理按照建设1：程施EfMrtJ范本K <FIDIC 土木匸程施I洽同范本等耍求全面管理I：程I：程的 各类合同。具体功能包 括：合冋編制 介冋信息管理 合冋文档管理 介同

8、爭务管理合同变更索賠管理 合同费用管理介何自动跟踪与预警合河履约分析工程投资管理投资管理是房地产工程实施管理的垂点与孩心.系统提供全过程的投资管理与控制功能.具体功能包括：工程四算对比分析投资计划管理资金筹措管理投资综合统计分析 投资过程检侧 资金使用管理工程进度管理实施层管理的完整分级分包管理一依据工程实际悄况.建立工程业主管理总承包管理一计划体系施匸单位和监理单位依据总体控制计划編制具体的实施性计划。具体功能包扌舌：进度计划的优化进 度计划編制进度统计与分析进度追踪管理 工程资源管理）结合.实现对主耍实现对甲供材料与设备的全面管理.同时可以与易建供应链管理系统<SCM 材 料设备的计

9、划、采购.库存、使用等的全过程管理.具体功能包括：材料采购管理 材料需求计划管理 材料库存管理 材料使用统计与分析工程质址管理质虽标准和国家行业的质虽规范为基础进行全面的质纭管理.具体功能包括：以IS09000建立质址体系质址体系文件管理质址费用管理建立质址控制分解结构质址控制点管理质虽爭件记录工程倍息管理对1：程中的并类文档信息进行分级.分类归档管理.并可与知识管理系统紧密结合，匸程文档分类组织与査询 国家行业规范及标准分类组织与査询工程组织协调对匸程中的各类组织协调活动进行统一的管理.确保匸程的正常稳定运作与目标的顺利实现：具 体功能包括：匸作会议管理 会议纪耍管理对外爭务管理3、匸程验收

10、阶段管理.匚程验收流程管理3按照企业的匸程1：程流程管理合理的规划与管理验收阶段的乞项1： 作.提供脸收阶段的计划編制模版，.工程验收内容管理3.2竣I：综合验收管理专业工程验收管理分项1：程验收管理 验收记录统计与分析管理嫂工验收的各项证明管理3.3.工程竣工移交管理工程设备设施移交管理 工程技术档案移交管理 竣工资料移交管理3.4、工程保修维护管理对匸程保修期内的各项保修与维护匸作进行统一管理.并进行统计分析.以反映匸程的I：程质址，3.5、工程总决算管理徧制并审定工程的总决算报告.并通过与工程的概预算进行比较分析.确定工程抉算堤否达到总成本目标的婆求，36匚程验收文档及资料管理对匸程验收

11、阶段涉及的各类国家与行业的匸程脸收标准规范、冬类技术文档资料.各类竣匸验收资料等进行分类组织 与管理.以方便用户査询,房地产工程工程管理系统房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力，而且大大减少 人力，提高效率，加快信息处理速度，提高信息的准确性和可靠性。同时，房地 产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获 得更多商机。房地产企业信息化还可以提高企业对市场反应能力，提高决策的正 确性和预见性，从而大大提企业的市场竞争力。所以，我国房地产企业如何适应 激烈的国际市场竞争，采用信息化技术武装企业将是一条重要的途径。因为信息技术可以使房地产商开发的房屋功能

12、得到改善，使传统的房地产经营 管理方式得到改善。目前，从房地产的工程管理方面来说，国外从工程的. 立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用的信息技术比较普遍, 所带来的效益很明显。据统计，山于信息技术的实施，能降低工程的成本约10 -15%左右；在传统的物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统的物业 销售数据库和网络系统，拥有一个统一的综合信息平台，用户通过网上能查到所 需物业的详细资料，并通过网上完成物业经纪的所有手续，节省了房屋销售的成 本和经纪费用。盟友万通公司采用科学的、先进的信息化手段，构建一个房地产的电子商务平 台和LI前流行的数字神经系统，实现全面的信息化管理，使房

13、地产开发公司具备 管理创新、制度创新、业务创新的能力，拉开房地产企业之间的距离，在本质上 加强企业竞争优势，提升核心竞争力。主要模块包括：一、文件收发管理对房地产部门的收文、发文单据电子存储，使对外对内的文件往来内容、时间、收发单位等清楚明确，以备将来快速查找，从细微处把握工程管理，减少自身纸二、工程综合信息管理通过对工程综合信息的管理，提高房地产部门的知识管理能力，提高工作效率。 可把一些不能在其他模块归类的信息存放于此，此处还有用户可自山划 分文件 类别功能。用户可按照规定自建文件类别。.三、施工前期文档管理施工前期的准备工作对工程能否顺利进展起决定作用。此处对施工前期工作文 档进行存储，

14、辅助业主监督工程施工准备情况，文件分类存放，用户按照自己的 权限查看相应II录的内容。四、图纸管理口前正式图纸往往不能及时送达，引发准备图和正式图不同，图纸历次版本变 更等一系列问题。处理不好，就会给业主带来不必要损失。利用微机实现 图纸 管理电子化非常有必要。.五、招标管理招标是业主选择工程工程实施单位的手段，招标给了业主优选承包商的机会, 是工程成功实施非常关键的一环，但招标牵涉到合同编制资料难查、资审环节多 导致招标时间长、费用高等一些问题，信息化具有数据充分共享、信息及时等优 势，业主通过利用信息化辅助招标工作非常有必要。六、合同管理合同管理是企业在经济活动中保证企业利益的重要环节，应

15、有条不紊、动态控 制、掌握全局。系统应釆用口录树结构，层次分明，文档资料一了然；分为编 辑合同、分析合同、合同支付等逻辑模块；可生成多种报表供用户使用。.七、合同签审管理通过此模块完成合同的签审、流转管理。八、施工进度管理施工进度管理是对施工计划文件汇总管理，使进度状态明了清晰。按照类别归彩 电子文件柜， 按照归档号、 种方式查找药 自由确定怎和 打印输出所牵工程综合信息管理工程综台信息九、质量管理工程质量是业主非常关心的问题，施工质量控制曲监理主要管理，房地产部门 只是起监督指导作用。故质量管理同监理数据紧紧联系起来。山监理报送相关 质量数据，达到对质量的内业管理。从业主的管理需要出发，本模

16、块只涉及人、 材、物的资质管理和重大的验收记录管理。十、物资管理对工程屮供材管理，包括物资前期寻价管理，供应商查询，物资所属供应商查 询等。工程需求计划和物资采购数量联系，动态更新。图纸管理图纟储阅图绸匚总图纸按黒类别以多种图形格式存储图纸来往日期、数壘等记录明确，减少索赔 因素图纸版本跟踪，图纸使用情况实时查询图纸电子化存储，方便查阅按照类别、日期等方式汇总图纸数童图纸管理模块功能十一、文档管理对房地产部门的一些需要共享的文档进行管理，分为公共区和个人区两个部分。可行性报告工程策划也就是房地产开发工程的可行性研究。一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现匸程决策的科学化、民主化，减少或

17、避免投资决策的失误，捉高 工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1) 工程简况；(2) 开发工程用地的现场调査及动迁安置；(3) 市场分析和建设规模的确定。=护保境环和响影计设划规(4)(5) 资源供给；(6) 环境影响和环境保护：(7) 丄程开发组织机构、管理费用的研究；(8) 开发建设计划：(9) I：程经济及社会效益分析。(10) 结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资工程或投资力向捉出建议，即在定的地区和部门 内，以自然资源和市场的调査预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依龛笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确 度为土30%,研究费用般占总投资的0.2%0.8%o如果机会研究认为可行的，就可以进行下 一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进步对工程建设的可能性 与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资 的 0.25%1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设工程投资决策的基 础，是在分析工程在技术上、财