我对中国房价未来走势的看法

1、我对中国房价未来走势的看法前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一 篇短文 （ 本人主要研究不是房地产，只能说说感觉 ） 。我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小 楼 200 多平米），花了 25 万，他本来带去 30 万，省下了 5 万，问我买点什么 股票，我说你买 BRT（一个房地产 REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三 年后上涨一倍问题不大。许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没 有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出 惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都

2、是一次机体 的自我更新，活下来的都是身强体壮的。 08 年美国房地产业的崩溃，并不一定 是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处 理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并 没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他 们能够承受房价下跌所导致的结果。在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况： 1994 年时，上海城区的房价已经是 1 万左右了，这个价格维持到 2000年时，发生了 变动，不是向上，而是大跌了 50%，跌到 5000（没错，每平米 5000 块。北京的 房价虽然明的没降，但 6 折7

3、 折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就 一直大涨小回，直到现在。为什么 2000 年会有那么一次下跌，简单地说：开发 商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的 起。2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是 深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个 月，房价掉头又向上了 （ 四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？ ） 。还没死 呢，怎么又还魂了？房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面：1。2009 年，北京、上海的财政收入分别为 2000 亿和 2500亿，卖地收入 分别为 922亿和 992亿。卖地收

4、入已占财政收入中很大的一块。2据 abcde网友提供的数据 , 我国房地产总量有 84万亿之巨，如果房价下 跌 30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为 28 万亿，平均每人 2 万，实 际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。我再说说我看到的目前北京房子的情况：1 租售比大致为 600，即 100万的房子，租金大致为 2万/ 年2 一套总价 60 万的房子（以北京城区的价格计，大致能买 40 平米一 居），首付 30%，20 年按揭， 5.94%的利率，则每月还款为 3000 元。如果利率 为 10%，则每月还款 4000 元。3 一套总价 100万的房子（以北京城区

5、的价格计，大致能买 70 平米二 居），首付 30%，20 年按揭， 5.94%的利率，则每月还款为 5000 元。如果利率 为 10%，则每月还款 6700 元。一个来京的小两口，月收入 1 万左右，买 40 平米的房子还能承受，如果买70 平米的房子，生活水平会大幅下降。如果房子继续上涨的话（实际上市区房 价已到 2 万左右），工薪阶层将无力购买。房价上涨只是没人买得起，影响尚小 （房租没涨 ） ；但如果房价普遍下跌 30%的话，在负财富效应下，消费将快速下降，由此导致的失业将会产生正反 馈，这种萧条我国从未见到过，什么样我也说不出（可参考的是 90 年代初的日 本和 1998 年的东南亚，有兴趣大家可以看看他们当时的情况）。我们能否承受 得起这种萧条？ 2008 年底给我的感觉是我们承受不起，不能让房地产死了，要 救他们。所以我相信在可预见的将来，房价还会涨上去，涨上去，直到涨不动 为止。最后我要强调一点的是：我国三十年的经济增长，与我国的人口结构是分 不开的。我国人口出生最多的年份为 1966、1967和1968年，到 2015年，这些 人的年龄将达到 47 岁，其