东方物业东方物业管理全套资料

1、东方物业东方物业管理全套资料一、物业部组织架构与人员结构 3二、部门职责 6三、物业部各岗位职责 71、物业部经理职责72、运行督办经理职责：73、楼宇治理经理职责 74、强电主管职责85、给排水、空调主管职责96、弱电主管职责97、电梯主管职责98、楼宇修理主管职责 109、文员职责1010、修理电工领班职责 1111 、管、钳工领班职责 1212、修理管钳工职责实行考核上岗制度 12 1 3 、修理电工职责实行考核上岗制度 12 14、楼面修理工职责。实行考核上岗制度 13141 5 、仓库保管员职责。 实行考核上岗制度 13 16、物业部采购员职责。 实行考核上岗制度四、物业部要紧工作内

2、容、程序及制度 15一修理领班日常工作程序 15二修理电工日常工作内容及考前须知 15三弱电各系统工作程序 17四修理管、钳工日常工作内容及考前须知五楼面修理工日常工作内容及考前须知18六电梯修理工日常工作内容及考前须知19七设备三级保养制度19八设备检修治理制度20九设备巡检治理制度21十设备封存、启用治理制度 22一工具借、领治理制度 22十二楼面及其它部门设施修理程序24十三向财务部提供扣款数据要求25十四电梯科规章制度及操作规程25十五空调给排水科规章制度及操作规程42十七强电科规章制度及操作规程61十八、关于收缴水、电费的治理规定试行72十九关于卖场营业设施、装修改造工程的治理规定五

3、、物业部与有关部门间的关系76、物业部组织架构与人员结构督办经理空排科主管电梯科主管修理科主管设备科主管科主管弱电科主管修理班运行班楼调调面面备备行备面验扶扶扶修行行用设设给给给给班层运室梯梯梯理保班值管备备水水水水长运行运维维养长班理维维维维维维行行保保电电员修修修修修修工班工工工班班班长长长长时料购库备修层工审员保管班维核管理长修员员员电监消 广 控 防 播自 报系 系二、部门职责1、负责购物中心设备设施正常、平安、经济运作，为购物中心的经 营提供差不多保证。2、负责购物中心所属设备设施的运行、修理、保养工作，使之保持 良好的工作性能技术状况。3、按照经营布局要求及设备技术状况，对设备设施

4、进行合理调整改 迁，使公司物业得到升值。4、对部门职员进行严格治理、检查、催促部门职员严格执行公司各 项治理制度。5、组织部门职员进行物业治理培训，提升职员综合素养。三、物业部各岗位职责1、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、修理、保养工作，使之保持良好的工作性能状况；组织制定相应工作治理方法、工作程序制度，编制、审核物业部年度、月度打算；合理组织实施修理、运行工作打算及日常工作，每月向平安运营部提交物业部工作分析报告；检查、催促、考核部门职员严格执行各项制度、程序、标准及工作进度，了解部门职员思想状况，对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训，提升职员专业素养。负责对直截了当下属 工作业

5、绩考核，并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术治理工作， 催促各专业工程师尽职 尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技 术状态平安运行。负责购物中心的技术整改工程和新工程的施工质量监督的治理工 作。2、运行督办经理职责：主动配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设 备状况： 检查设备运行状态，觉察咨询题及时处理。 检查下层岗位纪律的工作态度，觉察不良现象赶忙纠正。 检查运行、修理记录，把握能耗情形，做好节能工作，并制定具 体措施。每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总 用电量、用水量及能耗情形。各项培训工作。3、楼宇治理经理职责、主

6、动配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施修理及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。 针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案； 确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、尺寸进行操纵； 为新招专柜出具平面尺寸图，并利用专业特点协助客户设计及改造设施；对购物中心所用装饰工程跟进、和谐、使之按打算进度进行，并保证工程的质量。 负责对购物中心设施修理和改良提供方案； 按照确定的设计方案按要求组织实施到位；4、强电主管职责(1) 在物业部经理领导下 主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，照明设备经常处在优良的技术状态下平安运行及日常平安治理

7、。 负责购物中心内 末端设备、线路的全面工作。(2) 每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状况，觉察咨询题及时处理。 检查下层岗位纪律和工作态度，觉察不良现象赶忙纠正，并如实记入考核成绩。审查运行记录，把握能耗状况，做好节能工作 ，做好记录.(3) 每月负责广场各大客户的用电量报表，在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量，觉察差异要分析缘故，及时采取措施纠正。(4) 制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、打算和平安操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期保护电气设备的情形，并记录归档。(5) 每月负责商场客户，除公司应配照明外的电费治理收取工作。(6) 负责催促检查电气设备的技

8、术资料收集整理工作，完善技术资(7) 把握科技进展新动态，适时应用新技术。(8) 负责对直截了当下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。5、给排水、空调主管职责(1) 在物业部经理的领导下 主管楼面卫生间给排水设施的修理、保养和楼面空气处理机的按时开关工作。 负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、泵房设备的运行，修理等全面工作。(2) 每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状况，觉察咨询题及时处理。 检查下层岗位纪律和工作态度，觉察不良现象赶忙纠正。 审查运行记录，把握能耗状况，做好节能工作 ，做好记录.(3) 每月负责与强电主管配合核算空调用电量。(4) 对系统设备的运行、修理状况进行

9、监督、考核，每月分析报表。(5) 负责空调系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料。(6) 负责直截了当下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工 作。6、弱电主管职责(1) 在物业部经理的领导下 主管广场、电视监控、防盗报警、播送系统、楼宇自控系统设备、线路的全面工作。 负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。(2) 每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状态，觉察咨询题及时处理。 审查运行、修理记录。 负责对消防系统等设备运行，修理的工作，每月分析报表。 负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置的正常运行。7、电梯主管职责(1) 在物业部经理的领导下 负责

10、监视分析购物中心电梯(28部扶梯，5台直升梯)的运行情形，保 证各种设备在规定的参数下运行，觉察专门应赶忙安排修理人员处理，并赶忙向上级报告，并做好记录。 负责按电梯维保打算对广场电梯进行维保，使电梯保值。 主动参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找缘故、 制定措施。 负责电梯设备运行、修理工作，每月分析报表。8、楼宇修理主管职责(1) 在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、 楼面装饰等其它设施的修理、保养工作，以保证完美的经营环境。(2) 协助、配合其它工种(电工、钳工、水工)的修理保养工作。(3) 按照修理保养打算，具体负责完本钱工种的打算任务，安排常规的巡查、修

11、理、保养工作，解决和谐实施过程中所显现的各类咨询题。对各楼面送交的修理申请单及时加以处理。对简单修理工作要随时处理， 保证完好率在9 8%以上。(4) 严格执行各项制度、标准、程序，了解下属职员思想状况，严格治理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情形进行检查、考核验收，每月向修理主管提交楼面修理工作报告。(5) 负责所属修理设备及公用工具的保管。9、文员职责(1) 标准化地治理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括： 与外部单位工作衔接、往来公文。 与购物中心各部门衔接，往来公文。 所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜集信息，反应信息，为领导决策提

12、供依据。 所有设备修理记录、报告、请示、批复的整理归类。 向公司提交的工作打算、报告及批复的归档。 公司下发的指示，通知及规章制度的归档。 本部门工作任务、 进度的调查报告及汇报材料总结的整理归 档。 物业部所有有关会议的记录及其整理、归档。 物业部内部资料借阅治理。(2) 负责卖场营业设施修理事宜。 楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。 按照申请单派工修理。 对修理中显现的咨询题，及时报告并做好有关部门的和谐讲明工作。 结算各专柜的修理费用，月底报送财务部。(3) 负责物业部内勤工作。 制订每月排班、值班及考勤表。 办理职员到岗、转岗、离职手续。 办理职员各种假事、加班、外出等事宜。 职

13、员号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生治理。(4) 执行上司指派的其它工作任务。10、修理电工领班职责(1) 在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、设施电气局部 的修理、保养工作。(2) 协助配合其它工种的修理保养工作。(3) 按照修理保养打算，具体负责完本钱工种的任务，安排常规保护、保养、巡查等项工作，解决和谐实施过程中所显现的各类咨询题，对各楼面送交的修理申请单及时加以处理。(4) 严格执行各项制度、标准、程序，了解下属职员思想状况， 严格治理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情形进行检查、 考 核、统计。 每月向修理主管提交修理电工工作报告。拉，完好

14、率在9 5%以上11、管、钳工领班职责(1) 在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、给排水设施及其它设备、设施机械钳工的修理、保养、运行工作。(2) 保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工局部保持良好性能状况(3) 作好其它工种的配合和谐工作。(4) 按照修理保养打算，具体负责完本钱工种各项任务，安排常规 修理、保护，检查工作， 解决和谐实施过程中显现的各类咨询题，保证各 楼面所送交修理单及时修理处理。(5) 严格执行各项制度、标准、程序。了解下属职员思想状况，严格治理，及时纠正不良倾向。对本工种职员的工作进行检查、验收、统计、考核，每月向上司提交管钳工工作报告。12、修

15、理管钳工职责(实行考核上岗制度)服从本工种领班指令及工作安排，主动、高效地进行工作。对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工局部进行检 查、修理、保养。保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、 良好性能状况。做好其它工种的配合和谐工作。在实际工作中严格执行各项规章制度， 考核。参加各种培训学习，把握大楼设备原理， 自身业务素养。违反制度，拖延时刻，工作质量低劣， 担相应责任。13、修理电工职责(实行考核上岗制度)设施、机械钳工局部保持自觉同意上司的检查，催促,结构及各项技术要求，提升造成营业及设备缺失者，应承(2) 对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、 证其性能状况良好。(3) 做

16、好其它工种(钳工、水工、修理保养，保楼面修理)的配合协助工作。 标准、程序，保证自觉同意上司的检查、(4) 在实际工作中严格执行本工种各项制度、 工作质量。同时应遵守有关部门所制定的规章制度。 催促、考核。(5) 参加各种培训学习，把握大楼设备原理、 求，提升自身业务素养。(6) 违反制度、拖延时刻、修理质量低劣， 者，应承当相应责任。14、楼面修理工职责。(实行考核上岗制度)(1) 服从本工种领班指令及工作安排，主动、(2) 对购物中心各楼层经营设施进行检查、修理、 证经营环境完善。(3) 做好其它工种(钳工、电工、水工)配合协助工作。(4) 在实际工作中严格执行本工种各项制度、标准、 程序

17、，保证 工作质量，同时应遵守有关部门所定各项规章制度。 自觉同意上司的检查、 催促、考核。(5) 参加各项培训学习，把握大楼各类设施的技术要求，提升自 身业务素养。结构及各项技术要造成营业及设备缺失高效地进行工作。保养工作，保(6)违反制度、拖延时刻、修理质量低劣，造成营业及设备缺失者，应承当相应责任。15、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度)(1) 仓库保管员负责所属仓库物资的治理， 保证满足修理运行对 备品备件要求，保证公司财产不受缺失。 仓库物资治理包括进货、储藏、 发放及账务治理。(2) 坚守岗位、忠于职守，熟悉把握所治理物品名称、 规格型号、质量要求、物品价格、用途、性能等各项知识，

18、对所治理物品心中有数。(3) 货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、 价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。(4) 仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。(5) 物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。(6) 做每月盘存报表，为下月打算作好预备。每月盘点保证账、卡、物相符。(7) 做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产平安。16、物业部采购员职责。(实行考核上岗制度)(1) 负责修理运行方面备品备件的采购及外协工作，保证满足运行修理工作的需求。(2) 遵守公司各项制度并同意监督，对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采审批制

19、度。(3) 把握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格，把握市场行情，以最经济的价格，购置最正确质量的物品。(4) 按每月采购打算及临时拟购单， 按质、按量、按期购置入库， 常用物品不得掉档。(5) 对所购物品质量、规格不符合要求，或保证期内因质量不行损坏的，应及时给予更换。并承当相应责任。(6) 采购物品票据手续齐全，如有专门情形，应及时上报，及时把握资金情形，合理组织使用资金。四、物业部要紧工作内容、程序及制度(一) 修理领班日常工作程序1、上班后或上中班交接时十分钟内，召集所属职员例会，检查前 一天工作情形，安排当天修理工作，包括打算性修理、保养、巡检，故障 性检修及上司临

20、时性指派的其它工作。2、签发打算检修、保养、巡检派工单，故障性检修单，及需要签发的领料单、领物单，按手续分配公用工具。3、检查、催促各项修理、保养、巡检工作质量及进度，参予难度较大的工作工程，和谐解决本工种工作中的实际咨询题。4、对所分派人职员作进行抽查、验收、考核，并在派工单、故障检修单上签收批注，对不符合要求的工程， 应进行处理并要求返工。收集 每天的各种单据进行分类记录后， 将单据上交物业部备案。5、在下班前十分钟，参加工作例会，汇报各工种的修理工作，及存在的咨询题，同意翌日工作任务，作好各工种之间的安排和谐。6、作好每日工作记录，总结一天工作，并安排好翌日的工作。7、每月2 8日之前，

21、提交本月工作总结及下月工作打算。每月3 0日之前，召集下属职员月度工作例会，总结本月工作完成情形评判下属职职员作表现及业绩，提出下月度工作打算及重点。(二) 修理电工日常工作内容及考前须知1、早班人员8:30到岗，8:45 9:10各楼面照明插座送电，9:20全 部人员返回值班室。2、9:30按照修理保养、巡检打算及修理申请单分配工作：(1) 定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、风机房、操纵箱进行巡检并填写巡检表做好记录。(2) 领班安排打算性修理保养派工单(3) 对各楼面所送修理申请单进行处理。(4) 楼面巡检应分不有序进行，巡检应在1-1.5小时内完成。(5) 修理人员修理应按规定填写派

22、工单，并注意填写清晰时刻，派工单完成后应赶忙返回值班室，以便同意新的派工单。各楼面派工单不得拖延积压。(6) 离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，如无专门情形，修理人员不应在途中同意修理申请。(7) 值班室应经常保持有人员待命，(值班室 8611701)修理人员不得在楼面闲逛。(8) 楼面修理时，除专门情形，修理人员应走职员通道。3、12:00-13:00分不就餐，值班室必须保存人员值岗。4、13:00全部人员到岗，开始进行工作，见第 2条。5、15:30之前早班人员返回值班室。6、15:30领班主持早中班人员每日工作例会。7、15:40-17:00，中班人员进行工

23、作，见第2条。8、17:00-18:00，分不就餐，值班室必须保存人员值班。9、18:00-21:00进行工作见第2条。10、(夏制18:50-19:00，冬制17:50-18:00 )开启正面橱窗广告及外 围路灯。11、(周五、六21:50-22:00,其它21:20-21:40 )各楼面关灯(包括 正面橱窗广告灯)，并检查楼面夜间照明情形。12、22:00-23:00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查专门 不停电部位。13、2:00关外围路灯。14、夜班电工应保持在值班室值班，如外出工作应向办公室值班人员讲明。15、通讯系统治理制度(1) 负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终

24、端通讯线 路的安装和保护。(2) 通讯线路应躲开通道，符合走向横平竖直、整齐美观的施工标准， 用户不经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路(3) 购物中心内线 发生故障时，通知物业部，物业部在接到通知后电工应迅速到位，遇重大故障时保证在24小时之内将 复原正常。(三) 弱电各系统工作程序1、播送音响系统(1) 负责播送室以外线路保护、播送喇叭修理。(2) 保证线路、播送喇叭完好率在 95 %以上。2、保安监控系统(1) 负责监控室内监视器的设备的保护。(2) 负责购物中心分布摄像镜头、云台解码器及线路的保护。(3) 保安监控系统设备完好率在 95%以上。(4) 监视器图象清晰，层次清楚，云台转

25、动灵活，操纵器切换自如，监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。(5) 假设监控室内设备显现故障， 判定故障后与专业修理人员联系。(6) 假设摄像头显现故障，判定是机械缘故依旧电器缘故；假设是电器故障应比照接线图，从电源处查找起，更换有故障元器件3、红外防盗报警系统(1) 负责报警系统设备线路的修理。(2) 保证设备线路完好率在95%以上。4、楼宇自控系统(1) 负责楼宇自控系统设备运行修理。(2) 保证设备线路完好率在95%以上。5、消防报警系统(1) 负责消防报警系统设备、线路、探头的修理(2) 保证设备、线路、探头完好率在95%以上。(四) 修理管、钳工日常工作内容及考

26、前须知1、早班人员8:30到岗，并按照季节要求开空气处理机。2、9:00按照修理保养及巡检打算以楼面故障修理单分配工作(1 ) 9:0010:00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调成效进行巡查，并应填好巡检表作好记录。(2) 对领班所安排打算性修理保养派工单进行处理。(3) 对各楼面所送修理申请单进行处理。(4) 修理人员修理应按规定填写派工单，并注意填写清晰时刻，派工单完成后赶忙返回值班房，各楼面派工单应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。(5) 修理人员离开值班房时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。(6) 楼面修理时，除专门情形，修理人员应走职员通道。

27、3、12:00-13:00分不就餐，值班房必须有人值班。4、13:00全部人员到岗进行工作见 2条。5、15:30领班主持早中班全体人职员作例会。6、15:45-17:00进行正常修理工作见 2条。7、17:00-18:00分不就餐，值班房必须有人值班。8、18:00-19:30对各楼面水设施进行巡检见 2条。9、按照空调运行打算按时关楼面空气处理机。10、如遇大雨应加大对周边有关部位的巡查。(五) 楼面修理工日常工作内容及考前须知1、楼面修理工全部为行政白班，9:00-9:10领班主持工作例会2、9:00-12:00按照修理打算，巡检记录及楼面故障申请单进行修理工作。3、12:00-14:0

28、0分不就餐，值班室留人值班。4、14:00-17:30进行正常修理工作。5、14:00-15:00对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。6、修理时应填写派工单，并注意填写时刻，派工单完成后应赶忙返回值班室，各楼面修理申请单不得拖延积压。7、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。如无专门情形，修理人员不应在途中同意修理申请。8、楼面修理时，除专门情形，修理人员应走职员通道。六电梯修理工日常工作内容及考前须知白班：8:30-12:00上午班：8:30-13:00下午班：13:00-19:302、8:30-9:00检查所有直升梯，觉察故障时应及时处理，不能及时 处理的迅速通

29、知电梯主管，并报告上级。3、8:50-9:00开启所有扶梯。4、不得任意关闭设备，故障检修和保养时必须事先报告上级并通 知电梯操作人员，立告示牌，做好记录。5、每小时巡视一次扶梯、直升梯，每天巡视一次机房，作好巡视记录。7、做好设备故障、运行记录。七设备三级保养制度1、设备保养分为日常保养，一级保养、二级保养小修；2、日常保养：1日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，认 真作好记录；2日常保养的要紧内容是对设备运行状况及参数检查，记录温 度、电流、电压、振动、噪声等，对设备进行擦拭、清扫，上油润滑， 及具体设备技术讲明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁；3觉察专门情形及时排除

30、，并在交接班日志上做好记录，如较严 峻应在5分钟内通知运行、修理主管；3、一级保养：1一级保养由修理操作人员共同进行，属打算性保养，二至三个月进行一次，保养打算由工种领班制定，并报物业部；2一级保养按保养单所列内容进行保养，保养单上所列内容由各工种领班制定，要紧内容是对设备内外清理，润滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、线路进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场；(3) 保养人员填写保养单，并交还给修理领班；(4) 由修理领班或领班指定人员对保养情形进行检查，并在保养 单上签字验收。4、二级保养(小修)：(1) 二级保养属打算性保养，应由领班事前一周填写申请呈物业部经理

31、批准后进行；(2) 二级保养以修理人员为主完成，设备运行半年左右进行一次；(3) 二级保养按保养单内容事先预备好备件，安排好人员及其它有关部门和谐工作；(4) 二级保养按保养单所列内容进行，二级保养单内容由设备保养人员制定，要紧内容包括完成一级保养规定内容；检查、修复、更换受 损件；检查、更换冷却润滑系统元件及线路。工作暂停期和完成后，应对 工作现场清扫，整理；(5) 修理保养人员填写保养单，并交还给领班；(6) 物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查，并 在保养单上签字验收；(八) 设备检修治理制度1、设备检修分为中修、大修以及故障检修。2、中修(1) 中修属打算性检修，设备运行两

32、年左右进行一次，视具体情形，可由物业部完成或外协联系厂家完成。(2) 物业部按打算，收集、整理、研究设备技术资料，在此根底上编制中修任务书，按任务书作好人员、备件、有关部门的和谐工作；(3) 按中修任务书所列内容进行检修，要紧内容应该包括：设备局部解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。局部解体重新装配、 调试等工作，更换10-30%的零部件，工作量为大修的 60%。(4) 设备检修后各项技术指标应到达中修任务书要求，验收工作 由物业部组织安排，按中修任务书工程进行验收。3、大修属打算性检修，设备运行五年左右进行一次，视具体情形可由物业部或外协联系厂家完成， 大修程序按中修进行，工作内容还应

33、包括整机 解体，零部件更换量30 %以上，校正基准，外部重新上油漆，设备技术 指标应到达出厂标准。4、故障检修(1) 该检修属应急性检修，一样故障检修由修理人员完成，专门故障检修可由物业部联系外协完成。(2) 一样情形故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准， 故障检修申请单应按规定填写清晰，在修理部门主管或下属领班收到故障检修单后，修理人员应在10分钟内到达故障现场。(3) 故障检修以排除故障为主， 在保证质量前提下要求及时快捷。(4) 完成检修后，应填写故障检修派工， 并将此单返回修理领班。(九) 设备巡检治理制度1、巡检分为日常点检及专业点检。2、日常点检：(1) 日常点检由操作人员完

34、成， 楼面设备如电井设施，各楼面照 明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施，空调风机系统由修理部门 人员负责。(2) 按具体设备要求，及点检周期表周期时刻，以感官或外表方式对设备日常运行状况进行检测。(3) 在交接班日志上做好记录。(4) 觉察咨询题及时处理，较严峻咨询题应在当天通知领班。3、专业点检：(1) 由修理及操作人员共同进行。按具体设备要求，及检测周期表所定周期及内容进行。(2 )以感官、仪器、外表对设备各种技术参数进行检测，包括温 度、压力、振动、电压、电流、润滑情形等。如有必要应对设备进行拆卸检测。(3) 大、中、小修之前，应安排专业检测，对设备进行全面系统地检测，以判定设备整

35、体技术状况。(4) 检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出 检测结论。(十)设备封存、启用治理制度1、设备季节性停用或因其它缘故停止使用三个月以上的，应给予 圭寸存，设备圭寸存由修理人员、操作人员共同进行。2、封存要求按具体设备要求执行，其中应包括环境整洁；排空或 灌满设备水系统，对各有关部位进行润滑、涂脂封闭。设备内外清洁并加 以遮盖，脱开有关电气刀闸或保险。3、作好设备封存记录，作好封存事项记录讲明，封存记录交物业部存档。4、定期检查封存设备，如有必要可进行定期开机运行。5、启用时应作好封存启用记录， 正常启用应由该设备封存人来进 行，启用前应对封存工程，设备状况进行检查。

36、如检查合格，可清理封存 油脂、重新注水、注油、 接通电气线路。6、试机运行正常，应在封存启用单上做好记录，签字验收。如有专门情形，应在封存启用单上做好记录，并在当日通知物业部有关人员。(十一)工具借、领治理制度1、公司将按照岗位不同， 给修理人员和其它有关人员配备一定量 的工具。工具使用分为领用和借用。2、领用工具应填写个人工具领用单，对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，借用应填写借条， 非物业部工作借用工具应有物业部 主管人员签批的借条， 借条上要注明归还日期，并按期归还，归还时保管 人员应进行验收。3、所借领工具为公司财产，使用人员应妥善保管、正确使用。因保管使用不当，造成遗失或非正

37、常性损坏， 责任人应按公司要求给予一定 比例的赔偿。4、所有工具原那么上不外借使用，如因专门情形外借，应由物业部高级经理签字批准。5、公司按照职员岗职变更，可收回或变更个人工具配备情形，回收或变更时，应在个人工具领用单上注明。(十二)楼面及其它部门设施修理程序1、修理范畴：(1) 购物中心大楼原设计设施，如空调设施、洗手间设施、变配电设施、播送通讯设施、消防设施等。(2) 购物中心大楼原装修设施，如天、地、墙装修等。(3) 购物中心经营柜台、灯箱等设施。(4) 大客户合同所规定由广场修理范畴内容。(5) 专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作，不属修理范畴，原那么上不负责工程实施。2、申请程序：

38、(1) 一样性故障修理，申请部门应填写修理申请单(申请方填写上半局部，下半局部为派工单，由修理人员填写)，注明具体地点、故障情形、经办人、时刻、费用情形等内容。(2) 对突发性故障，如跳闸、大面积停电、电脑收银停电，电力线路异味、起火等，应直截了当 通知物业部，无需填单。(3) 属东购财产的楼面营业设施修理，申请单应由楼面专人负责签发。(4) 非东购财产的楼面营业设施(如厂商专柜)修理，申请单应由专柜治理部所指定专人签发，并需注明厂家编号及修理费用承当方。3、修理：(1) 接到楼面及部门申请单后，物业部一样情形应在1天内给予修复，如不能修理应给予回复。(2) 修理人员修理完毕后，应按要求填写派

39、工单(及申请单下半局部)，申请经办人或现场人员应签字验收，并对使用材料予以确认。(3) 完成修理后，将申请单退加到物业部，由文员进行统计整理。4、收费事宜：(1)返回物业部的修理申请单， 将由仓库保管员运算费用，然后 交文员进行统计制表(收费标准暂定为：(材料费+工人费)*100 %的治理 费)。(2) 每月28日之前文员将收费统计表交财务部向客户专柜厂家收 取费用。(3) 厂家客户对收费如有疑咨询，可向物业部查询。(十三)向财务部提供扣款数据要求各部门传递给财务部的扣款数据应满足以下要求：(1) 扣款工程(2) 厂商编号(3) 厂商名称(4) 经营品牌(5) 各厂商扣款金额(6) 扣款总金额

40、(7) 责任人签章(8) 有关部门高级经理或指定责任人签字(9) 签收：各部门传递给财务部的单据，由财务部监控主管签收，其他财务人员签收无效：(10) 所有费用单据应在每月 2日下午18:00之前转到财务部。(十四)电梯科规章制度及操作规程一、平安操作规程1、用三角钥匙开启层门进入轿厢或轿顶时，必须先确认轿厢是否停在该层，然后再进行其它操作。2、保养修理电梯时必须在电梯和入口处放置“电梯正在检查或其 它类似的标牌。3、对电梯进行检修或保养时必须保证外人不能在检修电梯上。4、如果需要上轿顶工作，必须断开轿顶上的平安开关。登上轿顶后 再合上平安开关，然后进行其它操作5、保证有坚硬可靠的轿顶面板，且

41、站立处无油或油脂。轿顶工作需 移动时，注意凸凹处并保持轿顶清洁。6、当轿厢移动时要牢牢抓住轿厢上的固定部件，不可握住钢丝绳， 否那么会造成严峻损害。7、在轿顶工作时，注意电梯轿厢移动时，把躯体限制在轿厢尺寸以 内，防止与井道突出物或对重相碰。8、在地坑工作，必须将平安开关心断，防止电梯运行。如果需要运行与有关人员联系好，必须站在平安处， 然后才能运行电梯。9、在机房盘车时，必须切断动力电源，然后再盘车，盘车时应有人注意轿厢的实际位置。10、在机房检查钢丝绳时，必须使轿厢保持停止状态，必要时切断动力电源。11、在电气装置周围工作时，必须两人以上工作，并有人监护。12、带电禁止拨插各种电路板、插头

42、、插座，防止意外事故发生。13、层门关闭后从层门外不能用手拨开层门。当层门、轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。14、使用的手灯必须带护罩并采纳 36V以下的平安电压。15、操作时如需司机配合进行，司机要精神集中，严格服从修理人员的指令。16、严禁修理人员站在井道外探身到井道内、轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚，进行较长时刻的检修工作。17、严禁修理人员拉吊井道电缆以防电缆被拉断。二、司机操作规程1、保护设备，保持轿内的整洁， 司机必须熟知本台电梯的使用特性， 严格按操作程序使用。2、每班接班后，需空载试运行。在一切装置处于正常状态时，才能 正常投入运行3、物资在轿箱内要放稳当，无倾倒危

43、险，搬运需小心轻放，以防损坏轿底或四壁。 不准利用轿顶平安窗孔装运超高物资。4、非修理检查人员不得随意上轿顶，轿顶上不许乱拉电线，严禁放置任何外加物体。5、严禁检修方式运行电梯， 也不承诺用开关厅轿门方式起制运电梯。6、严禁任意按紧急停车钮，当显现故障时，应先停车，再点动试车,实验能否慢车到达层站，电梯运行时不能润滑或修理机件。7、电梯运行中，不随意改变轿厢停止运行后进行，否那么要损坏电气元件。8、轿顶有检修任意电，必须严格听从轿顶任意的指挥，没有命令不承诺乱开电梯。9、司机需离开岗位，必须把电梯锁好，关灯后才离开。三、交接班制度1、填写工作记录，一方面交待本班工作，同时记录电梯运行修理及保养

44、情形。2、接班人员一方面看工作记录， 同时必须听取交班人员的口头汇报。3、当班未解决的咨询题，必须认真向接班人详细汇报，同时要向上级汇报。4、交班时，觉察接班人员有醉酒或专门现象时，应拒绝交班，并请示汇报。5、在接班人员缺勤时，交班人员必须得到领导地同意方能离开工作 岗位，但必须做好离岗记录，接班人员认真听取上一班工作情形汇报后按规 定巡视，并对有咨询题的答复重点检查。四、自动扶梯的平安运行方法1、将候梯厅、梯级、扶手等部位清扫洁净，专门要确认梯级及梳齿板部位没有小石子或钉子之类的杂物。2、有栏杆照明及梳齿照明时，应亮灯。确认上层和下层的照明开关都能操纵照明。五、运行开始1、将操纵箱在3. 6

45、, 3. 7中讲明报警蜂鸣器开关扳到buzzer 蜂鸣器侧，使其蜂鸣，向周围人们发出将要运行的预告。2、开始运行时， 确认无人站在梯级上后开动操纵箱启动开关，插入 钥匙，按要求运行的方向 Up 上行或DOWN 下行转动后，自动扶 梯便开始启动。钥匙要在自动扶梯启动后保持片刻 转动后保持1秒钟， 不要赶忙复位，否那么，将使自动扶梯停止启动。3、工作时应确保梯级及扶手顺利运行， 一旦工作时发生专门声音和 振动等时，应赶忙按下紧急停止按钮， 使扶梯停止运行，进行必要的检查， 检查结果要做文字记录。4、自动扶梯启动运行后，应在中央位置将钥匙拨下来，如果放在上面不拨下来， 那么在可能被无关人员误动作而发

46、生事故，因此应予注意。六、运行方向转换待乘用自动扶梯的乘客下完后，先将自动扶梯停止开关转到 STOP 停止侧，临时停止运行参照运行停止。然后按新要求运行的方 向进行启动运行。七、紧急停止一旦在自动扶梯运行中发生乘客失足摔倒等紧急情形时，应赶忙按下紧急停止按钮，使自动扶梯停止运行。 紧急停止按钮带有防止乱按护 罩，因此请用力按透亮护罩的中央部， 当防护罩剥落后，即可按中央的紧 急停止按钮。在重新进行运行前，按下述要领紧急停止按钮复原至原先的 状态，然后再开动启动开关。1、将防止乱按护罩安装环红色向逆时针方向转动取下2、从内侧嵌入透亮护罩3、将护罩按原位拧进。八、扶手驱动装置的保护从驱动装置到传动

47、车昆的动力输送系统，所用的是驱动链，对此链应该严格润滑。此外，还应严格检查扶手传动辊是否磨损和核实压力辊的 弹簧压力， 检查传动辊和扶手带内缘之间的间隙。修理保养工程周期每月扶手链 次条润滑从顶部机房里通过加油器润滑检查各传动辊的磨损、开裂、剥扶手传动辊落及变形，如有损坏严峻的，应予更换。另外检查辊外表是否粘上油，如有，必须除去。年年压力辊 每检查各压力辊有无磨损、开裂、 的检查剥落及变形，检验压力辊弹簧的调整长度。检查空转链轮检查旋转情形，专门要检查有无毛病。查轴承确认压力辊和扶手带内缘间隙大检查压力辊和 于0.5MM扶手带内缘间隙r检查扶手传动检查传动链张力，如果与标准不 符用50N力推链

48、，S=20士 3 那么需进行调整。每年一次主轴轴承润滑给主轴轴承加2号锂基润滑脂。九、装潢件检修为了使自动扶梯经常保持清洁、美观，而且能平安使用，应按下述要领进行检修。十、扶手检修扶手有专门多人用手去触摸，因此，应进行认确实日常检修，以便使乘客能洁净舒服地使用。轻度污垢将抹布在清水中浸湿拧干，反复数次擦 拭扶手面，然后将扶手擦干。冼污垢稍明显时将稀释10倍以上的中性洗洁剂沾在抹布 上擦拭，污垢去掉后，再用洁净的抹布 将洗洁剂擦掉，然后将扶手擦干。油脂及口香 用抹布沾些有机溶剂如酒精等擦掉 糖类附着时 后再用水擦掉。消 需要进行消毒时，将市场上销售的达尔美消毒液稀释 毒 后，用布沾着轻轻擦拭。上

49、扶手洗净干了后，用抹布沾着 SAH-289阴离子羟基乳 液擦涂在扶手面上，待液体枯燥后进行干擦。如果用 过浓的乳液弄湿扶手后放置不管的话，就会使扶手带 光硬化，因此应加以注意。考前须知：1、扶手的检修应先从露出的局部开始，当露出局部全部终止后，再运转将扶手剩余局部露出。按同样要领进行检修。2、应绝对幸免一边运转自动扶梯，一边擦拭洗洁剂、上光剂，因如此会使液体流进机器里。3、应注意当汽油、酒精等沾在扶手带上时应赶忙擦去，否那么会使扶手带老化。4、汽油、酒精属易燃物品，使用时严禁靠近火种。十一、外盖板在停止扶梯运行后，用扫帚、 拖把等工具进行清扫揩擦。如果有 水泥、灰浆附着的话，外表就会受腐蚀，

50、因此在建筑物内进行改装工程时 应注意不得将水泥等物溅在外盖板上。十二、梯级、梳齿当梯级槽和梳齿有异物嵌入时，应停止运行，将异物取出，因异物嵌入将会使梯级和梳齿的齿损坏，易造成夹鞋等事故。十三、前沿板前沿板兼作自动扶梯机房上盖板和出入口的通路，因此在清扫时注意不要让水流到里面去。十四、裙板的检修每月应涂1-2次本公司指定的润滑剂SAH-289阴离子羟基乳 液。如果润滑剂缺乏，当胶鞋贴在围裙上时，容易显现拖进间隙的危险，而且也容易附着污垢，如果是氟树脂裙板应三个月涂一次润滑剂，应每半年一次检查裙板及盖板的安装小螺钉有无松动和损坏，如有应及时拧紧 或调换。十五、自动润滑供油装置千万不能让灰尘或异物进

51、入油箱，齿轮泵绝对不可拆，只应在检 查时才用电源检查按钮，时刻尽量短， 融电池寿命将大大缩短，从加油孔 中注油时应先拭净加油孔塞周围，再把清洁洁净的机油通过过滤器注入。十六、修理保养用润滑油脂及辅料序号名称用途160号极压齿轮油用于驱动装置减速器22号锂基润滑脂用于各类轴承340号低凝液压油用于手工加油和自动 装置供油4 SAH-289阴离子裙板润滑、扶手带上光羟基乳液5达尔美消毒剂用于扶手消毒注：荧光灯管为本公司特制，与市场规格不符请注意。十七、平安操作规程1、司机或治理人员在电梯行驶前的检查与预备工作。1开启层门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。2开启轿内照明。3 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无专门现象后，方可 使用。4 层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门末全开闭时, 电梯不能正常启动。5平层准确度应无明显变化。6经常清洁轿箱内、层门及乘客可见部份。2、电梯行驶中司机或治理人员应考前须知1 在效劳时刻内，如司机必须离开或电梯停用时，须将轿内电源 开关断开， 如层门有能在外开启的设施亦将层门关好。2轿厢的载重量应不超过额定载重量。3乘客电梯不承诺经常作为载货电梯使用。4不承