东方国际广场酒店公寓营销方案2

1、东方国际广场酒店公寓营销方案 2营销方案题记.鉴于昆山市目前的房地产进展形式，为了使东方国际广场酒店式公寓 工程能快速到达骄人的销售业绩，使开发商的资金快速回拢，准确时机打 入市场，邦迪公司工程组就 2006 年国家房地产政策和市场进行了研究和分 析，对工程营销的具体工作进行了统筹和安排，也期望开发商各位领导对 方案及时审批和探讨，尽早给出意见，以便及时进行调整，准确把握市场 机遇，抢占市场先机！此方案为工作打算方案 ,具体实施还需要论证 !第一局部 昆山房地产市场动态一、 2006 年昆山房地产总体开发经营情形 2006 年昆山总开发面积为 1057 万平方米，比上年增长 7.62% 新建商

2、品住宅 679 . 8万平方米，比上年增长 9.24%。 新增各类房产可预售面积 467.42万平方米，比上年增长 12.3%，完 成合同备案 400.7 万平方米，比上年增长 21.6%，以此能够看出，今年商品 房的销售面积大幅提升。 各类商品房均价为 3847.93元/平方米，只比上年增长了 8.36%，涨 幅较为稳固，从中能够看出 2006 年频繁的政府宏观调控政策关于房地产市 场的调控和规模成效差不多初步表达，而昆山作为一个进展中的都市，外 来人口日益增多，刚性需求逐步加大，商品房价格的平稳上涨也不难明白 得。邦迪总结：总体而言，市场消费群体差不多连续保持稳固，投资性、 投机性需求受宏

3、观调控的阻碍已逐步淡出市场，在目前的市场环境下，本 工程要赢得市场，就必须在产品质量和品牌推广上努力。、2006年房地产宏观调控政策一览时刻政策要紧内容2006年4月28日房贷利率再次上调购房利率本钱增加，标志调控卷 十重来2006年5月17日国六条出台加大全面调控，新一轮调控大幕 开启2006年6月1日九部委六一新政90平米，双70%,二手房营业税2006年7月13日?关于落实新建住房结构比 例要求的假设干建议?明确90平米，双70%2006年7月20日?关于标准房地产市场外资 准入和治理的意见?限制外资非房产企业购房， 外国人在华居住满一年方可购房2006年7月26日个人转让住房缴纳个人所

4、得 税操纵投资投机购房二手房交易税2006年9月4日?国务院关于加大土地调控 有关咨询题的通知?统一土地出让标准2006年9月7日建设部等开展房产交易秩序 专项整治行动整治房地产市场秩序2006年10月9日国土资源部土地利用清查清查全国土地利用情形邦迪观点：按照对2006年的国家房地产政策宏观调控进行分析，在2007年“90-70%政策的实施是主流政策方向，在以后的市场上小户型面 临着更多的机遇，会有更多的小户型公寓和酒店式公寓显现，在昆山同样 也是，但这也意味着会有更多的潜在的竞争对手显现，也确实是讲东方国 际广场也在那个市场的竞争之中。三、昆山楼盘 2006 年促销宣传活动昆山近些年的房地

5、产行业，广告营销越来越具有举足轻重的作用，和 前些年的市场环境不同，现在的楼盘，不进行品牌先期的宣传和推广是难 以想象的，而集合人气，吸引眼球是开发商的首要任务，不管是价格上的 优待，促销活动乃至赠送礼品，只要能够吸引购房者，开发商总是不遣余 力，乐此不疲，合理有效的促俏活动和促俏方式，自然能给开发商带来极 大的收益，包括品牌知名度的提升以及具体销售的红火。2006 年度大型促销活动一览：楼盘名称促销活动内容举办时刻备注世茂蝶湖湾大型文艺晚会，国际巨星费翔助兴献唱2006/08/19明星效应世茂蝶湖湾购置叠加不墅参与宝马轿车抽奖2006/10/01实物诱惑星河金色港湾昆山首届美食文化节2006

6、/07/01文化活动宣传半岛玲珑花园时尚摄影大赛2006/11/10文艺活动宣传华敏世家花园君豪酒店举行世界十大名表展2006/10/28文化活动宣传时代中央社区房展会大型歌舞、音乐表演2006/05/01现场招揽人气东方丽池首付8800元起2006/10/01低首付景枫嘉苑两房两力，二房二万2006/03/28 低首付佳盛花园按约定条件签约付款，每平方返还200元2006/10/01价格环湖佳苑团购活动享受98折优待一团购罗马假日2006圣诞游园会2006/12/25节日活动自由都市建星体验之旅一品牌体验鹿澄天地购房赠送中央空调和热水器一实物赠送第一时期各项工作预备期 第二局部各时期工作打算

7、为了使工程在预期时刻内顺利开展销售工作，到达有条不紊的工作程 序，我司工程组将按步骤打算各时期的工作重点，并予以遵守执行。公布出售的时刻确定：2007年5月1日理由：鉴于目前工程在工程和销售物料方面还没到位的缘故，加之老 客户尚未处理，故此还需要时刻来完成， “五 .一黄金周又是销售的旺季， 也是昆山房展会时刻，因此我司认为该时刻是最适宜的时机，故不容错过。工程包装到位工程已全面启动 围墙广告喷绘重新制作完成并安装由广告公司统一设计，本地广告 制作安装完成时刻： 2007年 4月 15日 2007年 4月 20日 原前进路公交车站台广告牌重新制作并安装由广告公司统一设计， 本地广告制作安装完成

8、时刻： 2007年 4月 15日 2007年 4月 20日售楼处原销售中心内，需要重新布置，具体如下： 完全清扫一次，玻璃清洁明亮重新设计制作 X 展架，条幅喷绘内容待定摆放高档花草植物，前台摆放两盆“台湾蝴蝶兰 冷热两用矿泉水饮水机 1 台。销售接待中心内配 2007年 4月 25日前完成：保安 3 名，要求身高 1.78米以上，穿深蓝西装，黑色领带，站立迎接 客户， 30分钟换岗一次，要紧负责销售中心的平安，并为客户开关门，如 此那么能表达东方国际广场的五星级效劳档次。保结员 2 名，统一降服，负责销售中心及各办公室的清洁，保持厅内 时刻清洁卫生，效劳员 2 名，要求年轻女性，统一降服，负

9、责为客户泡茶、煮咖啡和 送饮料，使客户有宾至如归的感受，有如在酒店里的尊贵与享受。从而展 现企业的品牌于实力。新规划后沙盘制作，版式有带区域规划的，在 2007年 5月 1 日前完成。销售物料预备楼书折页设计印刷完成 数量： 2000本 规格：待定 完成时刻： A 由广告公司在 2007年 4 月 10 前完成设计定稿；B 2007 年 4 月 20 日前完成印刷2. 户型图：每种户型各印刷 2000 份，反面附“置业打算表。3. 光盘刻录，数量： /待定4. 手带数量： 2000 个5. 一次性纸杯，有广告公司统一设计印有工程LOGO、名 称、广告语和 数量： 10000只以上完成时刻： A

10、 由广告公司在 2007年 4 月 10 前完成设计定稿；B 2007 年 4 月 20 日前完成印刷6. 雨伞 数量： 1000 把用途：夏天多雨、酷热，对前来看楼的客户赠送特制的雨伞，能够起 到良好的宣传作用，同时也能够展现企业实力和品牌宣传的成效。完成时刻： 2007年 4 月 25 日前7. 销售热线 开通完成时刻： 2007年 4 月 10 日8. 银联POS机，方便财务收款和客户交纳楼款。完成时刻： 2007年 4月 15 日确定法律文件完成时刻： 2007年 4 月 15 日 4 月 20 日 销售五证齐全定稿?昆山市商品房购销合同? ，确定有关法律约束条款； 合同购销双方违约责

11、任、 ?房产证?办证时刻；确定交楼时刻确定交楼标准?认购协议书?条款确定，并印刷一式四联； 一联给业主、一联留财 务、一联留邦迪公司、一联留开发商行政部备案。 物业治理公司确定物业治理公司确定， 完成时刻： 2007年 4月 20日前物业治理费的收费标准收取方法治理公司制订物业治理效劳内容， 完成时刻： 2007年 5月 1 日前第三局部 媒体投放打算一、户外广告牌1. 高速公路口收费站、沪宁等高速公路旁广告牌位2. 昆山巴士站广告牌3. 工地大型条幅二、报刊、杂志1. 上海要紧报刊、苏州主力报刊，周五版，公布销售首月至少投放 2 版，版面不小于 1/2彩色版，以软文 +平面广告形式。2. 杂

12、志以?昆山台商? 、 ?苏州台商?、 ?昆山家园?、 ?昆山楼 市?、?中国民航? 等 DM 杂志为主， 5月份版的，由 4月份预定， 5月份出。三、电视、网络1. 在昆山电视台公布楼盘信息，包括影视广告片、销售信息、 电视飞字广告等；2. 建设企业网站或楼盘网页四、DM直邮1. 印刷 DM 单，由邮政数据公司或通过台协将 DM 单和楼 盘资料传递台商人士手中。2. 建议 5 月份在往返上海 -浙江、南京、苏州方向的高速 公路收费站投放宣传折页或 DM 单和精美纪念品，此 DM 单需要印刷精美， 设计高雅。按照我司以往体会，此中方法直截了当有效，而且客户多为高 端客户群体，因此，我司力推此方案

13、，具体操作方案待议五、投放费用预算待定第二时期 销售打算实施时期第四局部 销售具体工作打算与执行一、 老客户处理1. 老客户处理方法： 从 2007 年 4 月 15 日开始通知原认购老客户来销售 中心办理有关手续，在 中先沟通有关事宜。 老客户假设情愿再连续认购的，能够直截了中选房号，以公布销售价格给予1800元/平方米的优待，即：面积x单价/平方 米-1800 元 =房屋总价，但不参与其他折扣优待。 同意连续认购的在现场补足大定定金贰万小 写： 20000,00元元人民币，并签定?东方国际广场南区 7 号楼认购协 议书?，在签定认购协议书后 7 日内交纳购房首期款，签定?昆山市商品房 购销

14、合同?， 10日内办理银行按揭手续，一次性付款的在签定?东方国际广 场南区 7号楼认购协议书?后 10日内交清所有房款，签定?昆山市商 品房购销合同?。已交订金自动转为购房首期款。 不再连续认购的老客户，当场签定?同意舍弃认购 房屋协议书?，由财务处办理退款手续。 老客户在办理购房手续时，限更名一次，限直系亲 属关系，需要提早提出书面申请，待审批通过后再办理有关购房手续，但 原那么上不能够更名。2. 老客户选房方法： 老客户可选房统一设在 7 号楼 B 座，原先所选取 的房号作废，全部重新选号，为公平起见，将 B 栋房号全部放出自由选择。 局部老客户原订房号还存在的也能够直截了当转 足定，办理

15、购房手续。3. 处理时刻限制 处理时刻限期 15 天内办理有关手续。专门情形另案处理三、内部认购期间优待策略建议1已认购的老客户凭收据，现场办理时享受现价1800元/平方米的 优待；2.新客户在购置时分以下几种： 银行按揭的，最高可享受0.95折，对外宣传时以0.98折为 准，具体控制由营销经理负责。 一次性付款的，最高可享受0.94折，对外宣传时以0.97折 为准，具体操纵由营销经理负责。 团购的分两种档次：一、5套以上的享受0.93折，二、10 套以上的可享受0.92折，对外宣传时都以0.95折为准，在谈判时由工程负 责人操纵。 需要赠送物管费的视情形而定，一样分半年和一年为限， 此权限由中源地产操纵。在所有优待送出时运用营销技巧，逐步放出为原 那么。四、销售进度打算表销售总面积237