旅游地产—项目定位

1、大鹏项目定位报告大鹏项目定位报告深圳中原事业五部深圳中原事业五部KEY POINTSKEY POINTS大势分析大势分析全国滨海物业销售火爆;各地政府极为重视滨海地区发展；滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析项目分析项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;项目位于大鹏，以及大鹏南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；项目是大鹏南澳门户，也是大鹏南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析深圳滨海战略分析深圳打造“国际滨海城市”；东部“蓝色海岸”战略定位；大鹏南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；20072007年年3 3月月2121日，上午日，上午10:0010:00，深圳市浙

2、江产权交易所交，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以易大厅，万科以10.0510.05亿元，拍得富春东方亿元，拍得富春东方70%70%的股权，的股权，由此取得了富春东方旗下的由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾东方尊峪、天琴湾等物业的等物业的控制权。控制权。东方尊峪东方尊峪东东 海海 岸岸天天 琴琴 湾湾17 英英 里里浪骑俱乐部浪骑俱乐部惠州辣甲岛惠州辣甲岛深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：我们不去评论收购对万科的

3、意义或者对地产的影响，我们要强调的是：17英里英里东海东海岸岸珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾这一切，缘于这一切，缘于滨海物业的独特魅力滨海物业的独特魅力从从珠海珠海到深圳到深圳，到，到惠惠州，到厦门，甚至到上海、天津，州，到厦门，甚至到上海、天津，万科万科中国最大的发展商之一，中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海正在抢占中国最好的海岸线！岸线！第一部分第一部分 全国滨海物业分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位

4、形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 环渤海区域环渤海区域天津天津 万通新城国万通新城国际际一期一期6000元元/平米，刷新天津楼价，平米，刷新天津楼价，开盘即售开盘即售80%！二期均价二期均价7500元元/平米，外来客户达平米，外来客户达50%以上！以上！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 长三角区域长三角区域上海上海 财富海景花园财

5、富海景花园占地占地48595 ，总建，总建163141均价均价37000元元/，一期，一期121套，销售套，销售异常火爆！异常火爆！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 福建厦门沿海区域福建厦门沿海区域厦门厦门 爱琴海爱琴海总建筑面积总建筑面积7万，总户数万，总户数326户；户；高层均价达到高层均价达到15000元元/ ，开盘即，开盘即售售70%以上，以上，外来客户

6、达外来客户达30%以上！以上！全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 珠三角区域珠三角区域万科万科 17英里英里占地占地48595 ，总建，总建1631412期小高层公寓，首推期小高层公寓，首推150套，均价套，均价25000元元/ ，一天内全部售罄。，一天内全部售罄。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销

7、原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨海楼盘热销索引全国滨海楼盘热销索引 海南岛海南岛三亚三亚 山水国际山水国际位于三亚市区，非海景盘，定位为度假位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！休闲生活社区！均价均价7500元元/，一期推出时，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购余位来自全国各地的客户到场抢购。滨滨 海海 物物 业业 如如 此此 热热 销销为为 什什 么么 ? !? ! 全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销

8、原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 政府对滨海区域的重新规划和定位政府对滨海区域的重新规划和定位天津滨海新区天津滨海新区海洋经济发展带海洋经济发展带大连滨海新区大连滨海新区发展最快的发展最快的“东部经济圈东部经济圈” 威海滨海新区威海滨海新区旅游休闲产业中心，旅游休闲产业中心，厦门滨海新区厦门滨海新区城在海上城在海上,海在城中海在城中深圳滨海新区深圳滨海新区东部区域规划东部区域规划三亚滨海新区三亚滨海新区国际滨海旅游度假城市国际滨海旅游度假城市自北至南，各沿海城

9、市政府均对自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区滨海地区进行了进行了重新规划重新规划和和功能定位功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点区域亮点，备受关注。，备受关注。环渤海、长三角、珠三角GDP增长表环渤海、长三角、珠三角GDP增长表130521305219170191703000030000400004000022418.622418.6152891528922000220009662.239662.23651965196000160002600036000199620002006亿元亿元环渤海环渤海长三角长三角珠三角珠三角环渤海

10、、长三角、珠三角人均可支配收入增长表环渤海、长三角、珠三角人均可支配收入增长表57525752846184611175911759156071560710361103617054705417477174771428514285963896388849884962806280483848383000600090001200015000180001996年2000年2006年元元环渤海环渤海长三角长三角珠三角珠三角全国全国全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定

11、位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 客户对客户对“舒适居住舒适居住”需求的增长需求的增长人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由客户由“生存需求生存需求”转向转向“舒适需求舒适需求”。生存需求生存需求舒适需求舒适需求全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 滨海自然

12、环境的独特优势滨海自然环境的独特优势城中豪宅城中豪宅郊区豪宅郊区豪宅滨海楼盘滨海楼盘滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！得其备受青睐！海洋生态环境海洋生态环境景观优势景观优势空气质量空气质量全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 资源稀缺和不可复制性资源稀缺和不可复制性资源的不可复制资源的不可复制资源的稀缺

13、资源的稀缺导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。疯狂追求。天津普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表天津普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表10001000300030005000500070007000900090002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年（元/)（元/)普通住宅普通住宅海滨物业海滨物业青岛普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表青岛普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表1000100030003000500050007000700

14、0900090002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年(元/)(元/)普通住宅普通住宅海滨物业海滨物业珠海普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表珠海普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表100010003000300050005000700070009000900011000110002000年2000年 2001年2001年 2002年2002年 2003年2003年 2004年2004年 2005年2005年 2006年2006年（元/）（元/）普通住宅普通住宅海滨物业海滨物业三亚普通住宅与滨海物业三级

15、市场成交价格对比表三亚普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表100010003000300050005000700070009000900011000110001300013000150001500017000170002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年(元/)(元/)普通住宅普通住宅海滨物业海滨物业全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定

16、位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 投资价值无限投资价值无限滨海物业滨海物业普通物业普通物业年份年份0 3年年 5年年 10年年升值潜力升值潜力滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量升值潜力的不可估量，引得投，引得投资客的疯狂跟进。资客的疯狂跟进。全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析 物业形

17、态丰富，满足各种需求物业形态丰富，满足各种需求物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。早期早期中期中期后期后期度假型酒店度假型酒店酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位全国滨

18、海物业销售火爆原因总结全国滨海物业销售火爆原因总结规划规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；稀缺稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；多样多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；生态优势生态优势，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；第二部分第二部分 深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略

19、分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位深圳的滨海战略深圳的滨海战略 打造打造“国际滨海城市国际滨海城市”中部中部 门户海岸门户海岸 蛇口、后海、红树林蛇口、后海、红树林 深圳滨海城市标志性区域深圳滨海城市标志性区域西部西部 棕色海岸棕色海岸 珠江入海口地区珠江入海口地区 工业、基围养殖、机场工业、基围养殖、机场东部东部 蓝色海岸蓝色海岸 梅沙、溪涌、大鹏、南澳梅沙、溪涌、大鹏、南澳 具有国际水准的生态型滨具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地海旅游度假胜地（资料来源于（资料来源于

20、深圳市东部深圳市东部滨海地区发展规划滨海地区发展规划）本项目所在的本项目所在的蓝色海岸蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将成为成为城市的新亮点城市的新亮点，成为深圳，成为深圳“滨海国际性城市滨海国际性城市”的一张名片。的一张名片。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位蓝色海岸的组成解构蓝色海岸的组成解构 四大组团打造东部蓝色海岸四大组团打造东部蓝色海岸蓝色海岸组成结构图蓝色海岸组成结构图 港口及关联经济的发展区港口及关联经

21、济的发展区 发展完善发展完善常规城市功常规城市功能能和和基础设施基础设施沙头角盐田组团沙头角盐田组团梅沙马峦山组团梅沙马峦山组团葵涌坝光组团葵涌坝光组团大鹏南澳组团大鹏南澳组团 打造葵涌卫星城市，发挥打造葵涌卫星城市，发挥常常规性城市功能规性城市功能（工业和商业）（工业和商业） 发展客货码头和物流业发展客货码头和物流业 控制城市化速度，杜绝工业进入，控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有重点打造成具有国际水准的滨国际水准的滨海旅游度假胜地海旅游度假胜地 现有大小梅沙旅游度假区现有大小梅沙旅游度假区 深圳深圳东部旅游服务基东部旅游服务基地地及海滨旅游度假区及海滨旅游度假区未来梅沙片区逐渐变

22、为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大大鹏南澳组团鹏南澳组团则会承担以前梅沙片区的职能，成为则会承担以前梅沙片区的职能，成为国际滨海旅游度假区国际滨海旅游度假区。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位蓝色海岸未来交通规划蓝色海岸未来交通规划与关内实现一小时交通圈与关内实现一小时交通圈盐排高速（已通车）盐排高速（已通车）惠盐高速（已通车）惠盐高速（已通车）深盐二通道（年底通车）深盐二通道（年底通车）罗沙公路

23、罗沙公路盐坝高速（修通至葵涌）盐坝高速（修通至葵涌）坪西一级公路（修通至南澳）坪西一级公路（修通至南澳）大大 鹏鹏 镇镇随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团，与路轻松到达大鹏南澳组团，与关内实现一小时交通圈关内实现一小时交通圈。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳片区解构大鹏南澳片区解构 四小组团构建国际滨海度假胜地四小组团构建国际滨海度假胜地大鹏镇大

24、鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发游度假服务基地，重点发展第三产业展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地大大 鹏鹏 镇镇南南 澳澳 镇镇由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇大鹏镇作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨

25、海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲区规划景点、休闲区规划高尔夫休闲区高尔夫休闲区国际会议中心国际会议中心自然保护岸线自然保护岸线西冲西冲游艇活动区游艇活动区海滩活动区海滩活动区 桔钓沙桔钓沙全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位大鹏南澳组团大鹏南澳组团 景点、休闲区规划景点、休闲区规划 下沙下沙下沙滨海度假区下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区麻雀山高尔夫休闲区鹏城鹏城红树林自然保护区红树林自然

26、保护区大鹏所城保护区大鹏所城保护区全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位深圳东部滨海战略分析总结深圳东部滨海战略分析总结城市定位城市定位，深圳政府，深圳政府“滨海国际城市滨海国际城市”的战略，引导客户将关注点投向滨海；的战略，引导客户将关注点投向滨海；交通改善交通改善，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；经济发展经济发展，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假

27、服务基地，将重点发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；东部规划东部规划，“蓝色海岸蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；第三部分第三部分 项目分析项目分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定

28、位我们面临一个前所未有的发展契机我们面临一个前所未有的发展契机在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了这班快车！这班快车！深圳深圳”滨海国际城市滨海国际城市”的定位的定位东部东部“蓝色海岸蓝色海岸”的定位的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周

29、边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位我们在哪？我们在哪？大鹏南澳组团大鹏南澳组团 旅游服务基地的核心地旅游服务基地的核心地大鹏镇大鹏镇大鹏南澳组团的滨海旅大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发游度假服务基地，重点发展第三产业展第三产业下沙下沙公众型滨海旅游度假胜地公众型滨海旅游度假胜地七娘山七娘山山地探险旅游活动区域山地探险旅游活动区域西冲西冲国际滨海旅游度假胜地国际滨海旅游度假胜地本本 项项 目目本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域本项目位于东部滨海地区

30、的旅游服务基地的核心区域大鹏镇内，大鹏镇内，占得区占得区域内重点发展第三产业的先机域内重点发展第三产业的先机。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位我们在哪？我们在哪？ 大鹏镇的镇中心大鹏镇的镇中心本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳

31、组团滨海旅游度假服务基地基地双核心双核心的位置，地段优势无人能及。的位置，地段优势无人能及。本本 项项 目目大鹏镇政府大鹏镇政府全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位交通方面交通方面 组团的门户和内部枢纽组团的门户和内部枢纽本本 项项 目目大鹏镇是大鹏南澳组团的门大鹏镇是大鹏南澳组团的门户，是所有客流进入组团

32、的必户，是所有客流进入组团的必经之地。经之地。同时，大鹏镇还是前往组团内同时，大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地，是组团内各个景点的中转地，是组团内的交通枢纽。的交通枢纽。所城所城东冲东冲七娘山七娘山西冲西冲下沙下沙大鹏镇是大鹏南澳组团大鹏镇是大鹏南澳组团门户门户和和交通枢纽交通枢纽，而本项目位于的大鹏镇的中心，而本项目位于的大鹏镇的中心，占尽交通优势占尽交通优势。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT

33、分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位配套方面配套方面 生活配套丰富、成熟，未来高档配套提升空间大生活配套丰富、成熟，未来高档配套提升空间大 项目周边生活配套丰富、成熟，但档次一般；项目周边生活配套丰富、成熟，但档次一般； 预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优预计随着未来第三产业的大力发展，高档次的消费场所将逐步丰富，配套优势将更加明显。势将更加明显。 华润万佳 各种酒楼食肆 银行、电信 娱乐中心全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区

34、位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位地块与指标地块与指标地块二地块二地块一地块一一期一期单位（）地块小，且被分割，不利于规划；地块小，且被分割，不利于规划；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；容积率高，建筑有限高，导致建筑覆盖率高；商业面积比重大，达商业面积比重大，达1/3；全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配

35、套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目周边环境项目周边环境 近处景观一般，远处山景秀丽近处景观一般，远处山景秀丽地块二地块二地块一地块一一期一期项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目周边近处无景观资源，远处则山景秀丽；项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与

36、指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位展示面方面展示面方面 临街面长，展示面好临街面长，展示面好项目位于十字路口，有项目位于十字路口，有三边临街面，展示面好，昭示性好三边临街面，展示面好，昭示性好，便于识别。，便于识别。地块二地块二地块一地块一一期一期全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开

37、发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目开发历史与责任项目开发历史与责任1期千禧大厦大鹏镇首个商品房项目，开启了大鹏人居历史上的新篇章！1期千禧大厦大鹏人公认的大鹏最高档的楼盘。1期千禧大厦大鹏镇目前的地标建筑。本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业，也是大鹏南澳组团的门户型物业；物业；本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者，肩负着开创东部旅游新格局的历史重任。历史重任。全国滨海物

38、业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位SWOT分析分析地段地段占据大鹏镇核心地段；占据大鹏镇核心地段；交通交通大鹏南澳半岛的门户，半岛的大鹏南澳半岛的门户，半岛的交通中枢，通达性好；交通中枢，通达性好；其它配套成熟，生活便利；远处景观资源好；全国滨海物业关注度高全国滨海物业关注度高全国滨海物业均火爆热销，客户全国滨海物

39、业均火爆热销，客户对滨海物业关注度高；对滨海物业关注度高；深圳东部定位深圳东部定位深圳深圳“滨海国际城市滨海国际城市”的新定位，的新定位，政府对东部蓝色海岸的全力打造；政府对东部蓝色海岸的全力打造；项目处于大鹏南澳国际滨海旅项目处于大鹏南澳国际滨海旅游度假组团的配套服务基地的核游度假组团的配套服务基地的核心地区。心地区。优优 势势机机 会会全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属

40、性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位SWOT分析分析客户对大鹏半岛认识不足；客户对大鹏半岛认识不足；规划落实的时间可能落后于项目发售周期；打造东部首席标志性楼盘的难度；劣劣 势势威威 胁胁地块小，且分散，不利于规划；地块小，且分散，不利于规划；容积率大，建筑限高，覆盖率高；容积率大，建筑限高，覆盖率高；商业面积偏大；臭水沟气味影响；全国大势对滨海物业的狂热追求全国大势对滨海物业的狂热追求深圳东部深圳东部蓝色海岸的规划定位蓝色海岸的规划定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位大鹏南澳半岛，国际滨海度假胜地的功能定位全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海

41、战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析 发展契机发展契机 区位、交通、配套区位、交通、配套 地块与指标地块与指标 周边环境周边环境 展示面分析展示面分析 开发历史开发历史 SWOT分析分析 物业属性定位物业属性定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位滨滨 海海 度度 假假 休休 闲闲 类类 物物 业业本项目物业属性定位本项目物业属性定位大鹏镇的核心区位大鹏镇的核心区位旅游服务基地的核心区位旅游服务基地的核心区位地块条件地块条件东部发展契机东部发展契机第四部分第四部分 客户定位客户定位 通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体通过分析实际成交

42、客户与成交结构之间的关系，得出客户结构、群体特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求的变化趋势。特征和真实需求，并预测未来客户结构和需求的变化趋势。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析东部度假型物业市场，推导分析东部度假型物业市场，推导东部度假型物业的客户结构、需东部度假型物业的客户结构、需求等求等根据东部规划，预测未来东部客根据东部规划，预测未来东部客流变化趋势流变化趋势借

43、鉴全国度假型物业的客户特征借鉴全国度假型物业的客户特征预测本项目外区客户结预测本项目外区客户结构、特征、需求等构、特征、需求等外区客户推导外区客户推导全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（一）外区客户分析（一） 全国滨海度假型物业的成交客户特征全国滨海度假型物业的成交客户特征全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位

44、外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假型物业发展情况东部度假型物业发展情况00年年01年年02年年03年年04年年05年年06年年随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展随着区域发展和客户需求的不断升级，区域物业类型已由初期的酒店，发展到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店别别 墅墅住住 宅宅全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战

45、略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假型物业供应数量统计东部度假型物业供应数量统计03年后，在政府东部规划的启动和万科年后，在政府东部规划的启动和万科东海岸的带动下，别墅和住宅出现东海岸的带动下，别墅和住宅出现;酒店式公寓一直是区域内主流供应；酒店式公寓一直是区域内主流供应；0006年东部度假型物业数量统计表0006年东部度假型物业数量统计表0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%00年00年

46、01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅别墅别墅全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部度假型物业历年成交量统计东部度假型物业历年成交量统计0006年东部度假型物业成交量计表0006年东部度假型物业成交量计表5505509419416266264654653043044834839589

47、585785782822821311310 050050010001000150015002000200000年00年01年01年02年02年03年03年04年04年05年05年06年06年（套数）（套数）产权式酒店产权式酒店酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅别墅别墅0002年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因此客户以度假、投资类客年，由于区域内只供应产权酒店和公寓，因此客户以度假、投资类客户为主；户为主；03年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二年后，住宅与公寓成交的总量基本相当，除度假、投资客外，已有大量二次置业者进入梅沙。次置业者进入梅沙。全国滨海物业分析全国滨海物

48、业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部区域东部区域 酒店、公寓类酒店、公寓类 客户分析客户分析全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（二）外区客户分析（二） 东部区域东部区域 住宅、别墅类

49、住宅、别墅类 客户分析客户分析20分钟交通分钟交通全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三） 未来东部人流流动分析未来东部人流流动分析 随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙；随着深盐交通壁垒的打破，大量客户可以更方便的进入梅沙； 在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更具生态的大在梅沙变成第二居所和大众化休闲区域时，一部分人则向东，进入更

50、具生态的大鹏南澳组团。鹏南澳组团。交通壁垒交通壁垒1小时交小时交通通大梅沙大梅沙马峦山马峦山全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位外区客户分析（三）外区客户分析（三） 客户未来流动预测客户未来流动预测 同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断同样，随着交通的改善，以及大鹏南澳半岛旅游、休闲、度假产业的不断开发，一部分客户将向东线流动，在尚待开垦的东部，将在出现一个新的开发，一部分客

51、户将向东线流动，在尚待开垦的东部，将在出现一个新的“大梅大梅沙沙”。大鹏南澳大鹏南澳度假、休闲、投资客度假、休闲、投资客二次置业者二次置业者 随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，关内大量客随着未来交通的改善，以及大梅沙板块的城市化的不断升入，关内大量客户轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、度假、会议、商业为一体的大户轻松涌入，大梅沙的将变为一个集居住、旅游、度假、会议、商业为一体的大众型旅游度假基地。众型旅游度假基地。未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常未来的大鹏南澳，将涌入大量度假休闲客流，酒店和公寓类型的物业非常适应市场需要。适应市场需要

52、。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本项目外区目标客户总结本项目外区目标客户总结全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路分析大鹏本地房地产市场，得出分析大鹏本地房地产市场，得出本地客户情况本

53、地客户情况推导本项目本地客户的推导本项目本地客户的结构、特征、需求等结构、特征、需求等结合本项目实际情况、物业属性结合本项目实际情况、物业属性本地客户推导本地客户推导全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 千禧大厦情况分析千禧大厦情况分析（02年开盘，开盘价年开盘，开盘价2400元元/）全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目

54、分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 千禧大厦客户结构千禧大厦客户结构千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞千禧大厦由贵司与侨胞投资者共同开发，目标客户锁定为侨胞，实际侨胞的成交数量在的成交数量在60%60%左右，其中以港台同胞居多。左右，其中以港台同胞居多。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确

55、定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 鹏海苑情况分析鹏海苑情况分析（ 06年年10月开盘，均价月开盘，均价3900元元/）全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位注：注： 据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是三据调查，鹏海苑实际成交客户以本地人为主，实际需求的是三房。房。 由于楼盘户型与自住客需求存在偏差，有近由于楼盘户型与自住客

56、需求存在偏差，有近60%的客户购买的客户购买两套住宅，打通成三房户型。两套住宅，打通成三房户型。本区客户分析（一）本区客户分析（一） 鹏海苑客户结构鹏海苑客户结构全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 本地潜在客户总结本地潜在客户总结全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客

57、户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（一）本区客户分析（一） 本地潜在客户总结本地潜在客户总结全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位本区客户分析（二）本区客户分析（二）本项目本地的目标客户研判断本项目本地的目标客户研判断私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。私营业主、个体户、侨胞是本项目的本地目标客户。全国滨海物业分析全国滨海物业

58、分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位客户定位思路客户定位思路外区目标客户外区目标客户本地目标客户本地目标客户结合全国沿海物业、深圳东部度假型结合全国沿海物业、深圳东部度假型物业客户比例，物业客户比例，预计预计外区客户外区客户主力客户主力客户 & 辅助客户辅助客户目标客户确定目标客户确定结合本地人口、需求，预计本地客户结合本地人口、需求，预计本地客户比例比例全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略

59、分析项目分析项目分析客户定位客户定位 客户定位思路客户定位思路 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位目标客户确定（一）目标客户确定（一） 全国滨海度假型物业的成交客户比例全国滨海度假型物业的成交客户比例天津滨海度假型物业本地外地客户比例天津滨海度假型物业本地外地客户比例35%35%65%65%外地客户外地客户本地客户本地客户威海滨海度假型物业本地外地客户比例威海滨海度假型物业本地外地客户比例67%67%33%33%外地客户外地客户本地客户本地客户厦门滨海度假型物业本地外地客户比例厦门滨海度假型物业本地外地客

60、户比例60%60%40%40%外地客户外地客户本地客户本地客户三亚滨海度假型物业本地外地客户比例三亚滨海度假型物业本地外地客户比例93%93%7%7%外地客户外地客户本地客户本地客户从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可从全国滨海度假型物业的成交客户区域来看，外地客户的比重较大，比例可达到达到40%左右。左右。全国滨海物业分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析深圳东部滨海战略分析项目分析项目分析客户定位客户定位 客户定位思路客户定位思路 外区客户定位外区客户定位 本地客户定位本地客户定位 目标客户确定目标客户确定产品定位产品定位形象定位形象定位价格定位价格定位目标客户确定