某甲级商务写字楼项目申请报告

1、1XXXXXX项目申请报告项目申请报告委 托 单 位： 编 制 单 位： 资格证书等级： 发 证 机 关： 国家发展和改革委员会证 书 号： 技 术 总 监：（审 定）部 门 负 责 人： （审 核）项 目 负 责 人： （审 核）参 加 人 员： 二一四年二月2目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 11 申报单位概况 .12 项目概况 .2第第二二章章 发发展展规规划划、产产业业政政策策和和行行业业准准入入分分析析.12121 发展规划分析 .122 产业政策分析 .143 行业准入分析 .15第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.1717

2、1 资源开发方案 .172 资源利用方案 .173 资源节约措施 .17第四章第四章 节能方案分析节能方案分析.19191 用能标准和节能规范 .192 能耗状况和能耗指标分析 .203 节能措施和节能效果分析 .24第第五五章章 建建设设用用地地、征征地地拆拆迁迁及及移移民民安安置置分分析析.30301 项目选址及用地方案 .302 土地利用合理性分析 .303 征地拆迁和移民安置规划方案 .31第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.32321 项目环境现状 .322 编制依据 .3233 环境影响分析 .334 环境保护措施 .365 生态环境影响分析 .396 地质灾害影响

3、分析 .397 特殊环境影响 .39第七章第七章 经济影响分析经济影响分析.40401 经济费用效益分析 .402 行业影响分析 .483 区域经济影响分析 .494 宏观经济影响分析 .49第八章第八章 社会影响分析社会影响分析.50501 社会影响效果分析 .502 社会适应性分析 .513 社会风险及对策分析 .52第九章第九章 招招标标方案方案.54541 编制依据 .542 招标范围及内容 .543 招标组织形式与招标方式 .564第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1 1 申报单位概况申报单位概况1.1申报单位基本情况单位名称：法人代表：周伯勤注册资本：3000万元经

4、营范围：房地产开发、经营营业期限：二一三年九月三十日二三三年九月二十九日注册地址：XXX市XXX区XXX头路58号1号楼1301户1.2申报单位概况XXX 置业有限公司隶属 XXX 集团，于 2013 年 9 月成立，主营房地产开发与经营。XXX 集团（以下简称 XXX）是 XXX 集团旗下专业从事房地产开发、商业地产运营、物业经营管理，并涉及大宗商品交易及科技型生产制造的综合性企业集团，依托北京大学教育资源，融合 XXX 集团医疗、科技、金融等相关产业资源，致力于打造教育地产、健康地产、科技地产以及金融地产，目前涉及城市运营、住宅、写字楼、酒店、商业、科技园、工业园区等多种类型的开发经营。在

5、 XXX 集团的发展战略中，XXX 将逐步成为产业资源和北京大学知识资源的整合者，成为 XXX 集团全面参与中国城市化进程的有效管道，也是 XXX 集团于中国城市化进程中产业报国新思想战略的实践者。5XXX 以“知性、诚信、人文、创新”的个性，坚持“追求卓越、诚信守责、和谐共赢”的企业理念，在商业开发的同时深入挖掘北大深厚的人文底蕴，致力构筑新文化社区与新文化城市，以文化设施营建、文化活动发起、文化氛围塑造等为中国城市及城市居民创造更有文化品质、更宜居、更具幸福感的生活。XXX 近五年来在 XXX 省内已完成和在建的主要项目有： 尚品清河项目是 XXX 集团落地 XXX 的首个项目，项目总占地

6、面积 185亩，总建筑面积约 30 万平方米，目前已完成二期建设；XXX时代项目，被定位为济南北城新都心，总建筑面积逾 500 万平米；同时在建的尚品燕园项目，总建筑面积近 30 万平方米，是济南首个“全面实现青年精英人士刚需居住梦想”的主题社区。XXX 在 XXX 积累了丰富的大规模房地产开发经验。 XXX置业有限公司依托XXX的经济、技术、资源和经验优势，有能力完成本项目的开发和建设。2 2 项目概况项目概况2.1 项目名称XXX2.2 项目建设背景2.2.1 楼宇地产的市场需求近年来，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而楼宇地产市场却焕发出前所未有的活力。2011 年

7、我国办公楼销售额同比增长率为 16.1%。62012 年我国办公楼开发投资完成额达到 3367.00 亿元。办公楼销售额增长 12.20%。2013 年 1-6 月，我国办公楼销售面积增长 31.70%，销售额增长45.70%。我国楼宇地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的楼宇地产市场将蓬勃发展。在一线城市楼宇地产开发趋于饱和的背景下，未来楼宇地产开发将呈现向二、三线城市蔓延的趋势。另外，在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化将进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率。在这个过程中，新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业

8、的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是楼宇地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。2.2.2 加快高起点新城区建设的需要XXX 区是 1994 年 4 月 XXX 市行政区划调整时成立的新区，位于XXX 半岛南部，XXX 市东南隅，黄海之滨。辖区陆域面积 395.79 平方公里，海域面积 3700 平方公里，海岸线长 103.7 公里。XXX 区拥有 XXX 高科技工业园、XXX 风景名胜区和石老人国家旅游度假区三个国家级政策性区域，坐落着 XXX 国际会展中心、体育中心、规划展览馆等一批市级大型公共设施，汇集了中国海洋大学、国家海洋局第一研

9、究所等 60 多家高校和科研院所，集中了海尔、阿尔卡特朗讯、电力三建、海信全球研发中心、歌尔声学研发中心等一批知名企业总部，拥有 XXX 农商银行、中信万通证券、金石基金等一批高端金7融企业，是 XXX 市“千万平米”新金融中心所在地、XXX 蓝色硅谷重要增长极。XXX 区肩负着建设 XXX 未来重要新城区、XXX 市改革开放实验区的历史重任，并努力打造成为迈向国际化发展的主要空间地带。按照XXX 市“规划建设高起点、产业发展高层次，社会发展高质量”的总体原则，XXX 区已形成中心城区、二条产业带和三个可持续发展经济区，塑造出现代化城区风貌。XXX 区坚持以经济高效型、人才集聚型、旅游度假型、

10、环境生态型等“四型城区”为建设方向，高质量推进城市化进程，树立 XXX 东部新城区的形象。2.2.3 实现发展规划的需要国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出要扩大服务业用地供给，工业企业退出的土地优先用于发展服务业。支持服务业企业品牌和网络建设。优化服务业发展布局，推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构及基础设施建设。XXX 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出要加快推进 XXX 半岛蓝色经济区的建设，打造具有国际先进水平的海洋经济改革发展示范区和我国东部沿海地区重要的经济增长极。胶东半岛高端产业聚集区是 XXX 半岛蓝色经济区的主体力量，要发挥全省优质资源富集地带的优势，

11、放大 XXX 龙头带动效应，着力提高自主创新能力，努力建成国内一流、国际先进的技术密集、知识密集、人才密集、金融密集、服务密集的高端产业聚集区。XXX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出重点培育现代商贸服务集聚区，加快建设交通枢纽型商业中心，培育发展8特色市场群。同时 XXX 市“十二五”住房建设发展规划提到 XXX 片区建设重点在地铁三号线、地铁二号线等区域，市南区和 XXX 区以商品房为主，发展楼宇、商务以及旅游地产。XXX 市 XXX 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出要加强重要城市节点、重要道路两侧的土地储备力度，继续规划建设一批高端写字楼，打造一批税收收入过亿元

12、的高端楼宇，项目建设契合上述规划要求。在上述背景下，2013年10月20日XXX置业有限公司在国有建设用地使用权拍卖出让活动中竞得编号为1-C0077地块（XXX区XXX路、文岭路、香岭路和石岭路围合地块）的国有建设用地使用权，拟在该地块规划建设高端办公楼及配套-XXX。2.3建设地点项目建设地点位于XXX市XXX路以西、文岭路以南、香岭路以北、石岭路以东，用地北侧为汽车东站。项目位于XXX市XXX区西部，距离XXX区政府约2公里处，其北侧紧邻汽车东站，周边分布有XXX等城市主干道，拥有多条公交路线以及建设中的地铁2号线和规划中的地铁4号线，交通便利。项目周边主要分布有交通枢纽、住宅和办公楼，

13、人流量大，商务活动频繁，适于办公楼项目的建设。2.4建设内容和规模2.4.1 建设内容本项目地上拟建两栋24层办公楼、两栋22层办公楼及配套裙房；地下3层（含夹层） ，主要建有人防及停车场和配电室、水泵房等功能9用房，。2.4.2 建设规模项目总占地面积21154.8平方米，总建筑面积149688平方米，其中地上两栋24层办公楼建筑面积50600平方米，两栋22层办公楼建筑面积38000平方米，配套裙房建筑面积15058平方米，合计建筑面积103658平方米；地下三层（含夹层）建筑面积46030平方米。主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1项目用地面积

14、m221154.82项目总建筑面积m21496882.1地上建筑面积m21036582.1.1办公楼m2886002 栋 22 层，2 栋 20 层（不含 2 层裙房）2.1.2配套裙房m2150583 层，局部 2 层2.2地下建筑面积m246030含夹层和 2 层地下车库3建筑基地总面积m217216.74道路广场面积m254505绿地面积m252906容积率/4.97建筑密度%408绿化率%259停车位个10409.1地上停车位个1409.2地下停车位个9002.5 建设方案2.5.1 规划方案（1）平面布局10项目场地基本为南北向的长方形地块，规划以基地资源最大化为原则，将甲 A 写字

15、楼布置在沿 XXX 路南侧，具有良好的观海景观，甲B 写字楼沿 XXX 路北侧，突出展示面，SOHO 办公布置在用地西侧，东侧布置低层商业，在不给 XXX 路高度压力的基础上形成围合式景观广场，尊重城市整体规划，合理布局。（2）交通组织合理组织人流，车流。在用地南北两侧城市支路设置车型出入口，环形车道的布置满足消防的要求，同时使商业内部布置更加灵活，避开车流的影响。2.5.2 建筑方案建筑外立面以现代风格为主，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。裙房部分以采用干挂天然石材为主, 颜色以灰白色和红综色搭配，凸显典雅档次。主楼色彩上采用颜色为灰色基调中带有浅蓝色调为主，很好的与海边环境融为一

16、体，清新明快。建筑体量在满足立面风格的前提下尽可能采用较规则的外形以减小体形系数。2.5.3装修方案楼地面及踢脚地下室底板及外墙采用双组分聚氨脂防水涂料防潮做法；内墙面采用混合砂浆墙面，面层涂饰采用乳胶漆面层；外墙面装饰彩色弹性涂料，保温采用胶粉苯颗粒浆料外保温。2.5.4 结构方案（1）抗震烈度根据建筑抗震设计规范（2008 版） （GB50011-2001）的划分，抗震设防为 6 度区，本项目抗震设防烈度为 6 度。11（2）结构方案框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级。办公楼主体部分为钢筋混凝土剪力墙结构，配套裙房为钢筋混凝土框架结构。（3）基础选型本工程拟采用桩基础，具体桩类型根据

17、地质勘察报告待定。2.5.5 安装工程（1）给排水 项目给水干管由规划主干道给水管网接入，办公楼生活给水系统拟考虑分区分压供水，力求达到用水可靠和水质保证。排水系统采用雨污分流，污废合流方式排水，地下室废水设潜污，由潜污泵提升排放至室外污水管道。（2）空调办公楼设中央空调系统，采用可变冷媒流量变频式中央空调系统。每层采用一二套可变冷媒流量变频式空调机，每层设置新风系统，新风机采用全热交换器。（3）通风系统变配电房、泵房分别设置独立机械送、排风系统；地下层车库设置机械排风(兼排烟)系统，且设机械送风系统。（4）防空地下室通风地下车库战时设一个六级(二等)人防掩蔽单元。人防单元设清洁式、滤毒式和隔

18、绝式三防通风方式，并允许在外部染毒时部分人员出入人防单元。12（5）变配电进线由城市电网引来一路 10KV 电源，在地下室设一个 10KV 配电室，供电型式采用单母线放射式。高压配电系统采用单母线供电形式，低压配电系统采用单母线分段形式供电。 配电线路采用穿钢管暗敷，线管埋设在主体结构中。（6）消防工程本工程消防设施按一类设防，大楼防烟楼梯间、前室(合用)分设独立的机械加压送风系统，并按规范要求确定系统加压风量。室外消防栓系统由市政给水环状管网供给，设置地上室外消火栓，室内消火栓管网环状布置。2.5.6 室外配套工程包括项目室外配套建有综合管网、道路工程、绿化工程、停车场、广场和其他配套设施。

19、（1）给水本项目用水主要是办公生活用水和绿化用水等，拟由北侧文岭路、南侧香岭路市政给水管引入场区水表池，由水表池经室外给水管网分供各用水单元。（2）排水本项目采用雨污分流、污废合流方式排水，地下室废水设潜污，污水经室外污水管网排入临近的市政管网中。场区雨水有组织收集，经沉砂池雨水管网排入临近市政雨水管网中。（3）供电项目用电主要为办公用电，拟由XXX路环商线引入场区配电室，有13配电室枝状分供各用电单元。（4）热力热源由 XXX 路城市热力管道引入。场区管网由热力公司设计施工。（5）通讯项目通讯包括有线电视、电话、宽带等，项目周边区域通讯工程配套设施较为完善，能够满足项目使用需求。2.6 项目

20、区域配套条件该项目所处位置属于城市建成区，市政基础设施如给水、供电、热力、通讯、污水处理等较为完善，可以满足项目建设及使用配套需求。2.7项目进度计划本项目从前期准备到竣工验收计划工期约45个月。2014年1月开始前期工作，2017年9月全部工程竣工验收。详见表1-2。表1-2 项目进度计划表单位：季度2014 年2015 年2016 年2017 年序号项目一二三四一二三四一二三四一二三1前期工作2建筑工程3安装工程4配套工程5竣工验收2.8投资估算和资金筹措2.8.1 投资估算14项目总投资约160000万元，其中工程费用约87171.6万元，工程建设其他费用约54301.78万元（含土地费

21、用约45257万元） ，基本预备费约9621.62万元，建设期贷款利息约8905万元。2.7.2 资金筹措项目资金来源为企业自筹和银行贷款，其中企业自有资金约60000万元，银行贷款约100000万元。2.9 财务评价项目总成本约 169304 万元，销售收入约 265816 万元，营业税金及附加约 14759 万元，其他税费约 29178 万元，利润总额 52575 万元，所得税 13144 万元，税后利润总额约 39431 万元。项目税后财务内部收益率为 12.54%，财务净现值约为 1160 万元（Ic=12%） ，投资回收期为 4.26 年。项目经济效益良好。15第第二二章章 发发展展

22、规规划划、产产业业政政策策和和行行业业准准入入分分析析1 1 发展规划分析发展规划分析1.1 国民经济和社会发展规划符合性分析XXX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在城市发展布局中提出要统筹发展中心城区：完善城市功能设计，合理布局公共资源，总体提升城市承载力和服务水平，缩小东西差距和南北差距；重点发展 XXX、黄岛、城阳，协调推进旧城旧村改造和新城区建设，完善配套设施，优化城市空间形态，建设生态、宜居的现代化新城区；提升金融、商贸、总部经济、文化创意等现代服务功能，加快改善城市环境，深入挖掘发展潜力。XXX 市 XXX 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出要推动要素集聚，构建

23、现代服务业聚集区。具体采取配套完善商务功能，推动楼宇总部经济集聚的发展模式。合理发展商业地产，加快推进三个商务区内楼宇项目建成使用，完善配套设施与综合服务功能。以旧村改造和重点道路打通为契机，加强重要城市节点、重要道路两侧的土地储备力度，继续规划建设一批高端写字楼。抓好楼宇经济发展规律、政策的研究，进一步提高管理服务水平，推进定向招商工作，重点引进一批国内外知名企业的全国性、区域性总部，打造一批税收收入过亿元的高端楼宇。XXX 项目立足于金家岭金融新区商务集群，为地区经济发展提供大型商务办公综合体，有助于城市化建设发展，符合 XXX 市国民经济和社会发展规划。161.2 区域和空间规划符合性分

24、析XXX 市城市总体规划（2006-2020） 中提到将进一步彰显XXX“山、海、城、河、岛”有机交融的城市特色，打造帆船之都、影视之城、音乐之岛，努力将 XXX 建设成为滨海现代文化名城。规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，积极构建 XXX、黄岛、红岛、XXX“一主三辅”的现代化城市框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升 XXX 主中心、XXX 及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。从地理位置上来说，本项目毗邻浮山后商圈与 XXX 商圈。地块西侧紧邻的浮山后商圈是集商务、商业

25、、金融、文化和娱乐于一体的岛城第一大商圈；项目东侧与 XXX 商圈近邻，作为 XXX 六大商圈之一的XXX 商圈近年来也越发凸显其青春与活力。项目建成后将成为串联浮山后商圈与 XXX 商圈的 XXX 又一商务中心，项目建设有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，落实 XXX 市总体规划的目标要求。本项目按照 XXX 市城市总体规划的要求细致规划，合理布局，精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商务办公楼，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，办公楼通过合理设计，可保证有较高的使用率，并与邻近建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。

26、项目场地四周有完备的市政设施，周边交通便捷，项目建设符合 XXX 市城市总体规划的要求。171.3XXX 市住房建设规划符合性分析XXX 市“十二五”住房建设发展规划提到 XXX 片区建设重点在地铁 3 号线、地铁 2 号线等区域，市南区和 XXX 区以商品房为主，发展楼宇、商务以及旅游地产。项目建设地点位于 XXX 市 XXX 区，建设中的地铁 2 号线西侧，拟建大型商务办公综合体，以办公楼为主体并配套裙房，依托优越的地段、人流、消费基础及便捷的交通条件，打造 XXX 区商务综合体发展模式。本项目符合XXX 市“十二五”住房建设发展规划要求。2 2 产业政策分析产业政策分析商务区是城市规划的

27、专业性概念，其含义是一个城市的核心功能区，作为城市或区域的人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，能够提供高水平、最集中、最高档次的服务。一个规划科学的商务区，可以提高城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。 XXX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出要重点培育现代商贸服务集聚区，加快建设交通枢纽型商务中心，培育发展特色市场群。该项目不在国家发展和改革委员会 2013 年第 21 号令产业结构调整指导目录（2011 年本） （修正本）中鼓励类、限制类、淘汰类之列，因此该项目为国家允许建设类项目，符合国家

28、产业政策。本项目契合 XXX 市“十二五”规划纲要的相关精神，符合国家相关产业政策。183 3 行业准入分析行业准入分析依据中华人民共和国城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营条例 、 XXX 省城市房地产开发企业资质管理规定及XXX 市城市房地产开发经营管理条例等房地产行业的准入规定：3.1 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：3.1.1 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。3.1.2 设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件，其中注册资本不得低于一千万元。3.1.3 从事房地产开发，应当依法取得房地

29、产开发资质等级证书或者暂定资质证书。3.1.4 房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目。3.1.5 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；(5)法律、法规规定的其他材料。3.2 房地产开发企业资质等级房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术19人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目， XXX

30、省城市房地产开发企业资质管理规定明确要求：一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建设技术复杂程度不受限制；二级资质开发企业可承担 20 公顷以下的土地和建筑面积 30 万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；三级资质开发企业可承担建筑面积 10 万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；四级资质开发企业可承担建筑面积 5 万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。3.3 房地产开发项目应当建立资本金制度，项目资本金占项目建安配套

31、总投资的比例不得低于 30。XXX 置业有限公司满足上述行业准入要求。20第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析1 1 资源开发方案资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，为传统房地产开发类项目，因此对资源开发及综合利用方面不进行详细论述。2 2 资源利用方案资源利用方案本项目所利用的主要资源为水泥、钢材、木材、装饰材料、砖、砂、石等建筑材料，均为国家富有资源，且市场成熟，大部分资源可在本地取得，来源及质量十分可靠，资源利用率较高，可确保项目顺利实施。在项目开发建设过程中需节能节材、细致筹划以减少浪费，节约资源。3 3 资源节约措施资源节约措施3.1 土地资源节约节约土地是

32、基本国策，充分利用土地资源，优化土地利用空间布局，合理划分功能分区，最大限度的提高利用土地资源利用率。3.2 控制建设规模按照城乡规划集约发展、合理布局、有序开发，科学确定建设规模和开发强度，有效节约资源。3.3 建设期节约措施3.3.1 设计阶段21项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。3.3.2 施工阶段（1）施工场区布置本着利于生产、方便管理、便于建筑材料及设备运输的原则，进行合理布局。（2）通过广泛分析论证，采用行之有效的资源节约控制方法，达到节约资源的目的。（3）在项目的实施期对建材的用量、进场时间等进行细致筹划。3.4 运营期节约

33、措施3.2.1 设备节能改造选择先进的（或者最新的）节能改造技术或选择已经在其他项目中获得成功经验的节能改造产品；以实际的各部分系统能源消耗数据贯穿始终，让整个改造过程可预测、可控制、可计算。3.2.2 日常调节寻找并消除能耗漏洞或管理漏洞、调整或改变运行参数、关闭或减小无关用能单元，在不增加投资的情况下实现节能的管理。3.2.3 管理节能安装分类和分项能耗计量装置，采用远程传输等手段及时采集能耗数据，实现在线监测和动态分析。根据能耗分析管理系统所提供的能耗数据以及能耗分析结果来进行节能管理和节能改造，使节能运营管理从简单粗放的定性管理转变为科学细致的定量管理。 22第四章第四章 节能方案分析

34、节能方案分析1 1 用能标准和节能规范用能标准和节能规范1.1 相关法律、法规、规划和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：1.1.1 法律：中华人民共和国节约能源法 、 中华人民共和国建筑法 、 中华人民共和国再生能源法 。1.1.2 法规：重点用能单位节能管理办法 、 节约用电管理办法 、民用建筑节能管理规定 。1.1.3 规划：节能中长期专项规划 、 XXX 市建筑节能 “十二五”规划 。 1.1.4 产业政策：能源发展“十二五”规划1.2 建筑类相关标准及规范1.2.1公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）1.2.2公共建

35、筑节能设计标准 （DBJ14-036-2006） （XXX 省）1.2.3外墙外保温工程技术规程 （JGJ144-2008）1.2.4民用建筑热工设计规范(GB50176-93)1.2.5民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736-2012）1.2.6民用建筑电气设计规范 （JGJ16-2008）1.2.7建筑采光设计标准 （GB/T50033-2013）1.2.8建筑照明设计标准 （GB50034-2004）1.2.9供热计量技术规程 （JGJ173-2009）231.2.10建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） （2009 年版）1.2.11室外给水设计规范 （GB

36、50013-2006）1.2.12民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)1.2.13绿色建筑技术导则 （建科2005199 号）1.2.14绿色建筑评价标准 （GB/50378-2006）国家、省市现行其它相关的建筑节能法律、法规。1.3 相关终端用能产品能耗标准我国目前已发布 22 项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品，其中家用电器类 6 种，照明器具类 8 种，商用设备类 2 种，工业设备类 5 种，交通工具类 1 种。本项目需安装配置照明灯具、电器和商用设备等，为确保使用过程中较低的能耗水平，这些灯具、电器、设备选用能够满足已发布的能效标准的产品。2 2 能耗状况和能耗指标分

37、析能耗状况和能耗指标分析2.1 能源选用原则项目选用能源时应坚持以下原则：2.1.1 高效性原则：项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。2.1.2 经济性原则：项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于提高项目综合效益的能源。2.1.3 环保性原则：项目选用能源时应优先考虑产生废水、废气、废渣相对较少的能源。242.1.4 稳定性原则：项目所选用的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够保障项目的正常运转。2.2 能源消耗种类及数量项目根据国家、XXX 省及 XXX 市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、建筑类型和外部条件等具体

38、情况选择能源形式。项目消耗的能源种类主要有电力、热力和能耗工质水。2.2.1 电力（1）空调系统项目空调系统夏季冷负荷见表4-1。表 4-1 冷负荷计算表序号名称面积（m2）单位冷负荷（W）合计冷负荷（kW）1办公楼88600857531.002配套裙房150581201806.963总计103658-9337.96办公楼空调系统按照每天运行 8 小时，配套裙房空调系统按照每天运行 10 小时，年运行天数为 120 天，平均负荷系数 0.6，空调系统综合 cop 值按照 3.6 计算，则空调电力耗能量为：（ 75318+1806.9610） 0.6120/3.6 =1566352（千瓦 时 ）

39、夏季空调耗电量为 1566352千瓦时 ,电力消耗折煤系数取 0.35 千克标准煤/千瓦时 ,折标准煤 548.2 吨。（2）供电系统（不包含空调制冷制热能耗和热水系统能耗）项目主要为办公用电，规划单位建筑面积用电负荷见表4-2。25表4-2 规划单位建筑面积用电负荷表序号名称面积（m）用电指标（W/m）负荷功率（kW）计算功率 （kW）年波峰函值电力消耗（万kWH）标准煤（t）1办公楼8860070620246510.6558.11953.42配套裙房15058100150511290.8329.81154.03地下车库等46030104604600.541.9146.74总计1496846

40、240929.73254.1项目供电系统（不包含空调制冷制热能耗）综合能耗折标准煤3254.1吨。（3）热水系统 根据项目使用功能，热水系统年用水量约为 46006.4 立方米，消耗热量为 2.47106千瓦时，折煤系数取 0.35 千克标准煤/千瓦时 ,则生活热水系统年耗标准煤为 2.4710 60.35/1000=864.5 吨。由上项目每年电力消耗量为4666.8吨标准煤。2.2.2 热力项目冬季热负荷见表4-3。表 4-3 热负荷计算表序号名称面积（m2）单位热负荷（W）合计热负荷（kW）1办公楼88600655759.003配套裙224总计103658-71

41、14.22办公楼采暖系统按照每天运行8小时，配套裙房采暖系统按照每天运行10小时，年运行时间为140天，采暖热负荷系数取0.6，热力系统转换效率取0.85，则采暖系统年消耗热力为：26（ 57598+1355.2210） 0.6140/0.85=5892274（千 瓦）冬季采暖系统耗热量为5892274千瓦，折煤系数取0.1229千克标准煤/千瓦，折标准煤724.16吨。2.2.3 自来水根据各类用房的使用性质，结合项目自身特点，分别计算节水用水量，详见表4-4。表 4-4 自来水用水量计算表用水量（m3）序号名称使用数量用水量定额用水天数d/a平均日全年备注1办公楼6945 人60/人.d2

42、60416.7108342使用人数由建筑专业提供2配套裙房12000X0.7=8400（）5L/m2d3654215330营业面积按建筑面积的70%计算4地下停车库19000X0.7=13300（）2L/m2次30次/a5.32（冲洗一遍需五个工作日）798车库地面冲洗用水5道路广场冲洗用水13200X0.3009=3971.88（）0.25L/m2次30次/a0.99329.79道路广场面积占总面积的 30.09%6冬季空调补水量2.75t/h140223080每天补水 8小时7夏季空调补水量5.5t/h120445280每天补水 8小时8小计531.01132859.799未预见用水63.

43、7017154.91-8水量的10%10总计594.71150014.69项目年用水量为 150014.69 立方米。2.3项目年综合能耗本项目年综合能耗约5390.96吨标准煤，按全部建筑面积计算的年27综合能耗约36.01千克标准煤/平方米。3 3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析3.1 节能措施3.1.1 建筑结构节能措施（1）日照环境设计为充分利用自然光线和日照条件，项目总平面布局上建筑主立面朝向东南向，除必要的窗口外，北侧外墙尽量少开窗以节省能源的利用。（2）通风建筑物主要房间避开冬季主导风向（北向、西北向）和夏季最大日射朝向（西向） 。项目办公房间的透风开口有效面积大于

44、该房间地板面积的 1/20；外窗可开启面积不少于外窗面积的 30%；部分外墙为玻璃幕墙，其幕墙的开启面积不小于幕墙总面积的 15%。（3）体形系数依据相关规范，公共建筑按照节能 50%进行设计，体型系数不宜超过 0.4。本项目建筑物在满足外立面效果要求的前提下尽可能采用规整的外形，体型系数不超过 0.3。（4）窗墙比依据相关规范，公共建筑各向窗墙比不宜超过 0.7，屋顶透明部分的面积不大于屋顶总面积的 20%，且中庭屋顶透明部分面积不大于中庭部分屋顶面积的 70%，本项目窗墙比满足规范要求。（5）外围护结构及传热系数28项目建筑物采用外保温体系。外墙墙体填充材料采用加气混凝土砌块，体型系数小于

45、 0.3，外墙保温材料采用岩棉板，耐火等级达到A 级，平均传热系数 K 小于 0.60 瓦/(平方米开尔文)；屋面采用挤塑聚苯板，耐火等级达到 B1 级，平均传热系数 K 小于 0.55 瓦/（平方米开尔文)。项目所有外门窗均采用隔热铝合金型材+中空玻璃，采用 Low-E 双玻中空玻璃，采光天窗采用双银 Low-E 夹层中空玻璃，外窗气密性能不低于 6 级，透明幕墙气密性能不低于 3 级。各建筑北向入口处设置门斗并加设热风幕保温措施；西向设遮阳设施。建筑外窗及玻璃幕墙玻璃遮阳系数为 0.50，满足规范要求。室内单独设有自动遮阳窗帘，满足具体使用需求。3.1.2给排水系统的节能措施（1）给水系统

46、及分区给水系统竖向分区时各分区最低卫生洁具配水点处的静水压力不大于 0.45 兆帕，分区内低层部分设减压设施保证各用水点处供水压不大于 0.20 兆帕。不同的给水分区及使用对象采用不同的加压设备供给。（2）用水计量根据项目不同用水点分别设置水表，分户计量，以利节水。（3）生活给水水箱、消防水池及消防水箱均设溢流信号管和溢流报警装置。雨水储水池设自来水开始补水兼缺水报警水位和停止补水水位。 （4）供水设备及管材29为使水泵在高效区运行，根据管网水力计算进行选泵，水泵的 Q-H 特性曲线为随流量的增大扬程逐渐下降的曲线。在确保供水安全前提下，采用箱式叠压自动恒压变频调速设备。室内生活给水管的立管及

47、干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管，该管管材内壁光滑、不宜腐蚀，可减少供水管的水头损失，从而节能。 可根据实际情况适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。管道敷设采取严密的防漏措施，杜绝和减少漏水量。（5）节水器具、仪表建筑内各用水点均采用节水器材、器具。洗脸盆、洗手盆、洗涤池(盆)采用陶瓷片等密封耐用、性能优良的给水水嘴, 公共卫生间的给水龙头采用感应式或延时自闭式水嘴。公共卫生间的小便器、蹲式大便器均采用自闭感应式冲洗阀，坐式大便器冲洗水箱设有大、小分档的冲洗水箱，容积不大于 6 升。选用高性能阀门、零泄漏阀门避免管道渗漏。水嘴内部设置限流配件。（6）中水系统项目设有雨水收集净化

48、系统，经处理的雨水作为工程绿化灌溉用水，雨水量不满足要求时采用自来水补水。（7）排水系统项目地块内雨、污分流，充分利用地势，使雨污水借助重力分别排至市政外网以节约能源。3.1.3 电气系统的节能措施30（1）变电站设置的节能原则10 千伏变电站按负荷类型选择高效低耗节能型变压器供电。变压器额定容量应能满足全部用电负载的需要，但不应使变压器长期处于过负载状态运行，变压器的经常性负载为变压器额定容量的 75。变配电室设在靠近负荷中心处，可缩短配电半径、减少线路损耗。（2）功率因数及谐波治理要求变电站低压侧设置集中无功功率自动补偿装置，以使高压侧功率因数达到 0.92；对用电量大、功率因数低的用电设

49、备设置就地无功功率自动补偿装置，以降低无功损耗，提高电压质量，减小导线截面。配电系统的接地保护应采用 TN-S 制，配电变压器绕组应采用 D，ynll型接线。功率因数补偿电容器应串接适当规格的电抗器，并应注意避免发生电网局部谐振。将非线性负荷放置于配电系统的上游，谐波较严重且功率较大的设备应从变压器出线侧起采用专线供电。三相 UPS、EPS 电源输出端接地形式为 TN 时，中性线应接地，以牵制由谐波引起的中性线电位升高。变电站低压侧设置无源滤波装置，和无功补偿柜结合起来使用。在配电系统中具有相对集中的大容量（如 200 千伏安或以上）非线性负载时，选用有源或无源滤波器。（3）照明系统的节能选用

50、节能荧光灯或其他节能型灯具。照明设计满足建筑照明设计标准GB50034-2004 所对应的照度标准、照明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值（LPD） 、能效指标等相关标准值的综合要求。31光源选择：采用节能型光源，自镇流荧光灯应配用电子镇流器，直管形荧光灯应配用电子镇流器或节能型电感镇流器。灯具选择及安装：在满足眩光限制的条件下，优先选用效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，灯具效率不低于 70%，在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下尽可能降低灯具的安装高度，合理选择照明方式，对照度要求高的场所，采用混合照明的方式。根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求等具体情况，对照

51、明系统进行分散、集中、自动等经济实用合理有效的控制。（4）电能计量与管理项目变电站高供高计，合理设置计量回路，动力用电、水泵用电和照明用电分别计量。3.1.4 暖通空调系统的节能措施（1）冷热源、介质及输送项目采用集中能源站，所有机组均选用高能效的冷水机组，能效比满足公共建筑节能设计标准中对冷水机组性能系数要求。为满足低负荷的需求，部分机组配备变频器。 冬季热源为市政供热，供、回水温度为 60/50 摄氏度。为降低部分负荷下热水水泵的能耗，设计采用以系统最不利环路压差与设定值的偏差控制热水泵变频调速的变流量系统。（2）采暖系统热水循环泵采用变频设置，满足室外温度变化对系统水流量的需求。采暖管道

52、接分集水器前安装自力式温控阀，满足室温自动调节要32求。（3）空调系统根据使用时间、温度、湿度等不同要求划分为不同的空气调节风系统。在非空调季节直接输送室外新风，减轻冷水机组的的负担。主要房间均设置可以显示温度的温度控制器。对热交换机房、各层弱电井等局部产生较大散热量的房间，热源附近设有局部排风，将设备散热量直接排出室外，防止热量散发到室内以降低冷负荷。建筑物入口处设置空气幕装置，减少房间内冷热量的流失。3.2 节能效果分析本项目属于公共建筑，在设计和施工过程中建筑围护结构、采暖、通风、空调和照明将严格执行公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005） 、 公共建筑节能设计标准 （DBJ

53、14-036-2006XXX 省）等标准规范。本项目通过改善建筑围护结构；优化变电设备、采暖空调系统的能效比、照明设备的效率等措施可以显著降低建筑的能耗。按照公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）的计算和分析，建筑围护结构可节能约 25%13%，空调采暖系统节能约 20%16%，照明设备节能约7%18%，本项目可实现公共建筑节能 50%的效果，符合公共建筑节能设计标准 。33第第五五章章 建建设设用用地地、征征地地拆拆迁迁及及移移民民安安置置分分析析1 1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案1.1 项目选址根据XXX 市 XXX 区中心区域及浮山南侧片区控制性详细规划调整项目公示

54、内容，规划范围西起 XXX 区界，至银川路海尔路合肥路XXX 路银川路松岭路海口路东海路区域，总面积 15.90平方公里，将规划区分为 XXX 中心区和浮山南侧两个功能片区，其中XXX 中心区以行政、商务办公、文化会展以及旅游休闲功能为主。本项目位于 XXX 中心区域内，项目地块位于 XXX 市 XXX 路以西、文岭路以南、香岭路以北、石岭路以东。1.1.1 用地面积项目总用地面积 21154.8 平方米，总建筑面积 149688 平方米，容积率为 4.9，建筑密度为 40%，绿地率为 25%。1.1.2 土地利用状况该用地经过土地整理，为建设用地。项目周边不存在矿物和文物，本项目建设不会对防

55、洪排涝、通航及军事设施等产生影响，且不占用耕地。1.2 用地方案本项目为招拍挂用地，XXX 国有建设用地使用权拍卖出让公告“青土资房告字2013105 号”已确定相关指标，本项目建设用地按照相关指标执行。342 2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析2.1 取得土地方式2013 年 10 月 20 日，XXX 置业有限公司在国有建设用地使用权拍卖出让活动中竞得编号为 1-C0077地块（XXX 区 XXX 路、文岭路、香岭路和石岭路围合地块）的国有建设用地使用权。2.2 土地利用规划符合性分析项目地块位于 XXX 市 XXX 区，由政府储备国有土地挂牌竞价取得，用地性质为商务用地，建设用地符

56、合XXX 市城市总体规划（2011-2020） 及土地利用总体规划要求。2.3 基础配套设施情况项目所在区域基础配套设施完善，能够达到“七通一平” （即道路、给水、排水、通讯、电力、供热、供气与场地平整等）的标准。2.4 土地集约及有效使用分析项目的建设实施有利于促进该区域相关产业的集中布局发展和服务业集聚效应的发挥，从而实现产业布局的集中优化，提高土地使用率。综上所述，从产业政策、项目周边配套设施情况及土地集约使用上分析，本项目选址适宜，土地利用合理。3 3 征地拆迁和移民安置征地拆迁和移民安置规划方案规划方案本项目现为净地，不存在征地拆迁及移民安置问题，故对此方面不做分析。35第六章第六章

57、 环境和生态影响分析环境和生态影响分析1 1 项目环境现状项目环境现状1.1 大气环境现状本项目位于城市建成区，周边主要为居民区、办公区和交通枢纽等，大气质量符合环境空气质量标准 （GB3095-2012）中的二级标准限值要求，项目所在地大气环境质量良好。1.2 声环境现状项目所在区域声环境质量昼、夜间均能够满足声环境质量标准（GB3096-2008）1 类标准限值（55/45dB(A)）的要求，项目所在地声环境质量良好。1.3 水环境现状项目地块周围地下水无污染现象，水环境现状良好。1.4 生态环境现状项目所在区域生态环境状况良好。2 2 编制依据编制依据2.1 法律、法规、条例等2.1.1

58、中华人民共和国环境保护法2.1.2中华人民共和国环境影响评价法2.1.3中华人民共和国水污染防治法2.1.4中华人民共和国大气污染防治法2.1.5中华人民共和国环境噪声污染防治法362.1.6中华人民共和国固体废物污染环境防治法2.1.7建设项目环境保护管理条例2.1.8XXX 市环防治城市扬尘污染管理规定2.1.9XXX 市大气污染防治条例2.1.10XXX 市环境噪声管理规定国家、省市现行其它相关的环境法律、法规。2.2 技术规范依据2.2.1环境影响评价技术导则 总纲 （HJ2.1-2011）2.2.2环境影响评价技术导则 大气环境 （HJ2.2-2008）2.2.3环境影响评价技术导则

59、 声环境(HJ2.4-2009)2.2.4环境影响评价技术导则 生态影响(HJ19-2011)2.2.5防治城市扬尘污染技术规范(HJ/T393-2007)现行其它相关技术规范。3 3 环境影响分析环境影响分析3.1 施工期环境影响分析项目施工过程中扬尘、机械噪声、建筑垃圾及生活污水排放等会对周边区域环境造成一定影响，其中机械噪声和扬尘将是主要的污染因子。3.1.1 大气环境施工期大气环境污染主要来源于地基与基础工程中土石方开挖、运输和场地平整产生的粉尘；土石方外运产生的二次扬尘；施工阶段搅拌零星混凝土粉尘；建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、砖等）37的现场搬运及堆放产生的粉尘；燃油设备排放的

60、 CO、NO2、SO2、烟尘以及装修过程产生的苯系物等。在开挖地表土层时产生的粉尘延续时间较短，约占整个工期的5%-10%，通过类似工程现场调查可知，这个时期的污染较重，但影响的范围多为其下风向侧 100m 的范围，对外界影响较小。根据交通车辆起尘量估算，土石方运输车辆产生的二次扬尘污染约为 0.035 千克/辆车米，起尘量较小，对外界产生影响较小，且该影响为暂时性的，在采取一定的防尘、抑尘措施后，随着工程的结束，影响也随之消失。3.1.2 噪声施工期噪声主要来源于土石方外运、建筑材料运输车辆等产生的噪声，以及施工期间模板支、拆和施工设备的噪声等。本项目不同施工阶段机械噪声来源见表6-1。表