沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告40页

1、沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告辽宁通启市场研究咨询有限公司辽宁通启市场研究咨询有限公司2009年11月20日辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新报告结构报告结构二、棋盘山板块别墅市场概况二、棋盘山板块别墅市场概况四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征三、棋盘山板块代表性别墅项目分析三、棋盘山板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况一、沈阳别墅市场宏观发展概况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新近年主要的供应区域近年主要的供应区域景观资源丰富景观资源丰富区域发展迅

2、速区域发展迅速配套逐渐健全配套逐渐健全最高品质楼盘最高品质楼盘销售主力销售主力近年主要的供应区域近年主要的供应区域景观资源一般景观资源一般区域发展迅速区域发展迅速配套逐渐健全配套逐渐健全销售主力销售主力05年前主要的别墅供应区域年前主要的别墅供应区域无景观资源无景观资源区域发展迟缓区域发展迟缓配套不健全配套不健全发展相对滞后发展相对滞后新兴区域新兴区域景观资源一般景观资源一般配套完善配套完善是距离市区最近的别墅区是距离市区最近的别墅区沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状区位与现状目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线五大区域。目前主要分布在棋盘山风景

3、区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线五大区域。05年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚

4、敬业实干创新沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布沈阳别墅项目分布万科万科兰乔圣菲、保利兰乔圣菲、保利十二橡树、首创十二橡树、首创琥珀湾、桑琥珀湾、桑堤亚纳、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅堤亚纳、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅国际小镇、沈阳碧桂园、方迪山庄、阳光假日山庄、国际小镇、沈阳碧桂园、方迪山庄、阳光假日山庄、维也纳森林别墅、辉山别墅、首创维也纳森林别墅、辉山别墅、首创银河湾银河湾翔凤翔凤山水国际、中体山水国际、中体花园一号、皇第龙邸、泉涌山河里、泉涌新镇、大溪花园一号、皇第龙邸、泉涌山河里、泉涌新镇、大溪地、清韵百园、中体地、清韵百园、中体花园新

5、城、泰盈花园新城、泰盈九如溪谷、碧桂园九如溪谷、碧桂园太阳城、佳苑庄太阳城、佳苑庄园、博士花园园、博士花园富力富力仙湖国际、信盟花园、花溪山庄、锦绣山庄、皇嘉美墅、美地庄园、玫仙湖国际、信盟花园、花溪山庄、锦绣山庄、皇嘉美墅、美地庄园、玫瑰园、香格蔚蓝、优山美地、听雨观澜、穗港公园里、米拉晶典、莱茵南郡、瑰园、香格蔚蓝、优山美地、听雨观澜、穗港公园里、米拉晶典、莱茵南郡、绿岛花园、佳地园、比华利、碧桂园绿岛花园、佳地园、比华利、碧桂园凤凰城、唯美品格、丰达花园别墅、圣凤凰城、唯美品格、丰达花园别墅、圣诺兰桥诺兰桥金地金地长青湾、中海龙湾、格林生活坊、深航长青湾、中海龙湾、格林生活坊、深航翡翠城

6、、假日翡翠城、假日伊利亚特湾、碧桂园伊利亚特湾、碧桂园银河城银河城辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布沈阳别墅项目分布沈阳中体奥林匹克花园沈阳中体奥林匹克花园花园新城花园新城金地金地长青湾长青湾假日假日伊丽雅特湾伊丽雅特湾皇第龙邸皇第龙邸中海龙湾中海龙湾美地庄园美地庄园桑堤亚纳桑堤亚纳香格香格蔚蓝蔚蓝富力富力仙湖国际仙湖国际方迪山庄方迪山庄泉涌新镇泉涌新镇大溪地大溪地万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲中旅国际小镇中旅国际小镇信盟花园信盟花园莱茵南郡莱茵南郡玫瑰园玫瑰园悠诗美地悠诗美地碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城碧桂园太阳城碧桂园太

7、阳城博士花园博士花园比华利比华利北美家园北美家园8栋洋房栋洋房九如溪谷九如溪谷沈阳中体奥林匹克花园沈阳中体奥林匹克花园花园一号花园一号穗港公园里穗港公园里圣诺兰桥圣诺兰桥深航翡翠城深航翡翠城花溪山庄花溪山庄佳地园佳地园佳苑庄园佳苑庄园锦绣山庄锦绣山庄沈阳碧桂园沈阳碧桂园翔凤翔凤山水国际山水国际泉涌山河里泉涌山河里清韵百园清韵百园沈阳奥林匹克花园沈阳奥林匹克花园米拉晶典米拉晶典皇嘉美墅皇嘉美墅辉山别墅辉山别墅唯美品格唯美品格唯美十方唯美十方听雨观澜听雨观澜首创首创银河湾银河湾阳光假日山庄阳光假日山庄维也纳森林别墅维也纳森林别墅丰达花园别墅丰达花园别墅绿岛花园绿岛花园保利保利十二橡树十二橡树首创首

8、创琥珀湾琥珀湾辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析供应量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至6月份。 沈阳别墅产品整体市场供应在沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势，在政策明确限批别墅产品的情况下，开发商仍以其年度后呈现出持续稳步增长趋势，在政策明确限批别墅产品的情况下，开发商仍以其 它形式获取相应审批，实际向市场供应别墅产品。它形式获取相应审批，实际向市场供应别墅产品。 供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较

9、大。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。 但从成交率来看，但从成交率来看，2007年是别墅市场成交的高峰时期。年是别墅市场成交的高峰时期。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析供应量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至6月份。 从从2009年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但2009年年10月、月、11月，随着保利月，随着保利十二橡树和首创十二橡树和首创琥珀湾的开盘销售，琥珀湾的开盘销售，沈

10、阳别墅市场销售会有稳步的提高。沈阳别墅市场销售会有稳步的提高。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新多数项目仍延续传统欧陆建筑风格，现代风格、多数项目仍延续传统欧陆建筑风格，现代风格、中式风格较少，碧桂园太阳城有少量现代风格中式风格较少，碧桂园太阳城有少量现代风格别墅产品推出。别墅产品推出。翔凤山水国际翔凤山水国际九如溪谷（中式）九如溪谷（中式）万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲桑堤亚纳桑堤亚纳碧桂园太阳城碧桂园太阳城碧桂园太阳城（现代）碧桂园太阳城（现代）项目名称项目名称主要风格主要风格漫步地中海漫步地中海澳洲阳光假日山庄阳光假日山庄欧陆唯美十方唯美十方北美万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲南加州方迪

11、山庄方迪山庄欧式桑堤亚纳桑堤亚纳西班牙中旅国际小镇中旅国际小镇意大利西班牙信盟花园信盟花园欧式风格翔凤山水国际翔凤山水国际英式维多利亚香格蔚蓝香格蔚蓝欧美花溪山庄花溪山庄欧陆豪华风情碧桂园碧桂园太阳城太阳城地中海西班牙沈阳碧桂园沈阳碧桂园欧洲贵族风格沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-主流建筑风格主流建筑风格辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅市场宏观发展概况沈阳别墅市场宏观发展概况-主要建筑形式主要建筑形式项目项目建筑形式建筑形式独栋独栋联排联排双拼双拼叠拼叠拼万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲桑堤亚纳桑堤亚纳漫步地中海漫步地中海方迪山庄方迪山庄中旅国际小镇中旅国际小

12、镇沈阳碧桂园沈阳碧桂园信盟花园信盟花园美地庄园美地庄园香格蔚蓝香格蔚蓝富力仙湖国际富力仙湖国际假日假日伊丽雅特湾伊丽雅特湾碧桂园碧桂园太阳城太阳城翔凤山水国际翔凤山水国际大溪地大溪地皇第龙邸皇第龙邸九如溪谷九如溪谷双拼（沈阳碧桂园）双拼（沈阳碧桂园）四联排（沈阳碧桂园）四联排（沈阳碧桂园）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新二、棋盘山板块别墅市场概况二、棋盘山板块别墅市场概况四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征三、棋盘山板块代表性别墅项目分析三、棋盘山板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况一、沈阳别

13、墅市场宏观发展概况报告结构报告结构辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山区域产品棋盘山区域产品该板块基本为别墅类产品；建筑风格较多，包括北美、西班牙以及现代风格，其中兰乔圣菲、桑堤亚纳项目的西班牙风格市场反映较佳；户型设计方面以豪华大户型为主；棋盘山区域价格棋盘山区域价格区域整体均价在8000元/以上。棋盘山区域销售情况棋盘山区域销售情况板块内独体别墅的销售分化严重，兰乔圣菲、唯美十方等高品质项目销售强劲；以漫步地中海为代表的类别墅产品以高性价比迅速征服市场，每期基本当年售罄；新近推出的保利十二橡树和首创琥珀湾项目发展迅猛，成为该区域新兴项目的代表。棋盘山区域综合分析棋盘山区域

14、综合分析由于地价原因导致区域内高档次项目林立，且价格偏高；板块内主要以中及高端别墅为主；受世园会影响，区域知名度高、人气旺；区域目标消费群主要来自沈阳市内五区及沈阳周边城市；品牌开发商领衔。棋盘山板块别墅市场概况棋盘山板块别墅市场概况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块别墅市场概况棋盘山板块别墅市场概况-区域项目分布图区域项目分布图桑堤亚纳桑堤亚纳方迪山庄方迪山庄万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲中旅国际小镇中旅国际小镇沈阳碧桂园沈阳碧桂园奥林匹克花园奥林匹克花园辉山别墅辉山别墅唯美十方唯美十方首创首创银河湾银河湾阳光假日山庄阳光假日山庄维也纳森林别墅维也纳森林别墅保利保利十二橡树

15、十二橡树首创首创琥珀湾琥珀湾清韵百园清韵百园售罄项目售罄项目在售项目在售项目新开盘项目新开盘项目未建项目未建项目辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新项目名称项目名称占地面积占地面积（万平）（万平）建筑面积建筑面积（万平）（万平）容积率容积率绿化率绿化率产品形式产品形式价格价格（元（元/平）平）首创首创琥珀湾琥珀湾23150.6538%双拼、联排双拼：15000-16000联排：8000-9000清韵百园清韵百园157450.2285%独栋、联排、双拼7000保利保利十二橡树十二橡树25100.3849.26%独栋、联排独栋：13000-20000 联排：7000-10000 双拼：

16、16000万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲34.511.40.3380%独栋联排独栋：20000联排：13000桑堤亚纳桑堤亚纳15.370.560%独栋、双拼、联排独栋：10000 联排：160-210万/套唯美十方唯美十方23170.788%独栋1250万/套均奥林匹克花园奥林匹克花园66860.4343%独栋、联排、洋房独栋：13000联排：6500 中旅国际小镇中旅国际小镇 1881500.840%双拼、联排 双拼： 12000联排： 6000-7000沈阳碧桂园沈阳碧桂园1701101.4830%双拼、联排6800方迪山庄方迪山庄1640.2565%独栋、双拼 10000 棋盘山板块别墅市场

17、概况棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况主要项目情况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块别墅市场概况棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况主要项目情况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新二、棋盘山板块别墅市场概况二、棋盘山板块别墅市场概况四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征三、棋盘山板块代表性别墅项目分析三、棋盘山板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况一、沈阳别墅市场宏观发展概况报告结构报告结构辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块

18、代表性别墅项目分析-万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲项目基本信息项目基本信息万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲楼盘地点楼盘地点东陵区东陵东路123号开发商开发商沈阳万科新墅置业有限公司承建单位承建单位沈阳市众雄建筑工程有限公司园林设计公司园林设计公司法国埃尔萨景观设计事务所物业公司物业公司沈阳万科物业管理有限公司物业费物业费联排4.5元/月、独栋5元/月总占地面积总占地面积35万总建筑面积总建筑面积8.75万容积率容积率0.26规划总户数规划总户数350户规划期数规划期数期开盘时间开盘时间三期：2008年2月；四期：2008年8月交房时间交房时间三期：独栋2009年6月；联排2009年12月四期：2009年12

19、月辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新卖点：卖点：万科品牌、产品品质、地理位置、自然环境景观。项目优势：项目优势：1、品牌优势无可比拟。2、本项目同时拥有沈阳最稀缺的两处天然 资源棋盘山、浑河。 3、周边人文环境也十分优越，临近沈阳世园会、 盛京高尔夫俱乐部、东陵公园。建筑风格特点：建筑风格特点：南加州风格内部配套：内部配套：会所（内并设有酒店式公寓），占地2500平，内设游泳池，超市，西餐厅。周边配套：周边配套：沈阳世界园艺博览园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物乐园、东陵公园、鸟岛。项目劣势项目劣势：1、楼盘价格相对较高，限制了很大一部分购 房人群。2、在北京上海，高档的别墅

20、都配置别墅专用 的中央新风和中央吸尘统，本项目没有。开发期数开发期数建筑形式建筑形式面积区间面积区间均价均价销售情况销售情况一期一期独栋287-38712000元/100%二期二期独栋240-51515000元/100%四联240-26010000元/100%三期三期独栋 240-70015000元/100%四联253-27712000元/ 98%四期四期独栋393-111220000元/ 98%棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科万科兰乔

21、圣菲兰乔圣菲四期四期e户型户型 393平平四期四期f户型户型 452平平四期四期h户型户型 1112平平经典户型赏析经典户型赏析经典户型赏析经典户型赏析（地下室联排赠送，独栋计算面积）（地下室联排赠送，独栋计算面积）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园沈阳碧桂园项目基本信息项目基本信息沈阳碧桂园沈阳碧桂园楼盘地点楼盘地点沈北新区辉山经济开发区碧桂大街10号 开发商开发商碧桂园集团物业公司物业公司碧桂园物业管理有限公司物业费物业费2.5元/月总占地面积总占地面积110万总建筑面积总建筑面积170万容积率容积率1.48

22、规划总户数规划总户数160栋规划期数规划期数暂为2期开盘时间开盘时间一期：2008年6月；二期：2008年9月交房时间交房时间一期：2009年6月；二期：2010年6月辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园沈阳碧桂园项目卖点：项目卖点：碧桂园品牌、产品品质、地理位置。项目优势：项目优势：1、价格低。2、园区内有项目自己的五星级酒店，拥有数百间客房，多个会议厅集商务、休闲、美食、 康乐和度假功能于一体 。3、位于世博园旁，拥揽棋盘山风景。项目劣势：项目劣势：交通不方便，配套不齐全。开发期数开发期数建筑形式建筑形式面积区

23、间面积区间均价均价销售情况销售情况一期双拼315-6125300元/100%联排248-3204900元/二期双拼315-6116188元/90%联排210-3285088元/三期双拼200-5006800元/60%联排5800元/建筑风格特点：建筑风格特点：欧洲贵族风格内部配套：内部配套：涵盖了娱乐、餐饮、度假、商务等功能的五星级标准山景酒店。 周边配套：周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性

24、别墅项目分析-奥林匹克花园奥林匹克花园项目基本信息项目基本信息奥林匹克花园奥林匹克花园楼盘地点楼盘地点东陵区双园路269号开发商开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司建筑设计公司建筑设计公司新大陆建筑设计院景观设计公司景观设计公司新加坡sci广告设计公司广告设计公司power动力广告物业公司物业公司沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司物业费物业费联排1.8-2元/月总占地面积总占地面积66万，三期28万总建筑面积总建筑面积86万，三期18万 容积率容积率0.43规划总户数规划总户数6000户规划期数规划期数八期开盘时间开盘时间三期一组团： 2007年9月23日三期二组团： 2008年1月30日交房时间

25、交房时间三期一组团： 2007年9月23日三期二组团： 2009年11月 辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新开发期数开发期数建筑形式建筑形式面积区间面积区间均价均价销售情况销售情况一期一期双拼260左右 4500元/100%联排 160-220 3400-3500元/100%二期二期双拼139-240 6500-7500元/100%独栋316-358 6800-6900元/100%联排170-262 5000-5500元/100%三期三期独栋500左右 12000元/90%棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-奥林匹克花园奥林匹克花园劣势：劣势：1、地处市中心

26、之外，基础设施、生活 配套较差。2、挑空设计是安排在餐厅上空，而非 客厅，稍显不足。卖点：卖点：奥运健康为主题优势：优势：1、开发商品牌、信誉好。2、奥园的人气较旺，人文环境较好。3、产品多元化，吸收大范围的消费群。建筑风格特点：建筑风格特点：现代澳洲风格；以奥运、健康为主题。内部配套内部配套：会所、24小时便利店、美容院、干洗店、社区服务中心、咖啡厅、餐厅、诊所、药店。社区商业配套社区商业配套：24小时便利店、美容院、干洗店、咖啡厅、餐厅、药店。 辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利保利十二橡树十二橡树项目名称项目名称

27、保利保利十二橡树十二橡树楼盘地点楼盘地点东陵区棋盘山沈棋路（盛京高尔夫东）开发商开发商沈阳广田房地产开发有限公司承建单位承建单位沈阳山盟建筑集团园林设计公司园林设计公司法国埃尔萨景观设计事务所广州情景园林设计有限公司总占地面积总占地面积250000总建筑面积总建筑面积109000容积率容积率0.38规划总户数规划总户数388规划期数规划期数2开盘时间开盘时间2009年11月8日交房时间交房时间2010年1月辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利保利十二橡树十二橡树项目卖点：项目卖点：保利品牌、产品品质、地理位置。项目优势：

28、项目优势：十二橡树庄园是保利在沈阳冲击高端市场的第一个项目，但是十二橡树庄园系列在全国 别墅市场拥有较好反响。 项目劣势：项目劣势： 1、项目内没有天然水系与天然绿化； 2、 看不到浑河景观。开发期数开发期数建筑形式建筑形式面积区间面积区间均价均价销售情况销售情况一期独栋238-39016000元/100%双拼26016000元/84%联排220-2808900元/50%建筑风格特点：建筑风格特点：北美庄园别墅周边配套：周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。辽宁通启市场研究咨询有限公司

29、提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利保利十二橡树十二橡树独栋独栋4室室3厅厅3卫户型（面积：卫户型（面积：309平）平） 独栋独栋4室室2厅厅3卫户型（卫户型（293平）平） 联排边户户型（面积联排边户户型（面积222平）平） 联排中间户型（面积：联排中间户型（面积：232平）平）经典户型赏析经典户型赏析（地下室计算面积）（地下室计算面积）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创首创琥珀湾琥珀湾项目名称项目名称首创首创琥珀湾琥珀湾楼盘地点楼盘地点东陵区棋盘山鸟岛东500米，万科兰

30、乔圣菲南侧，浑河北 开发商开发商沈阳昊华置业有限公司承建单位承建单位金昊建筑园林设计公司园林设计公司易景道景观设计工程有限公司总占地面积总占地面积230000总建筑面积总建筑面积150000容积率容积率0.65规划总户数规划总户数1-4期500-600户 1期150户规划期数规划期数暂定4期开盘时间开盘时间2009年10月17日交房时间交房时间2010年12 月辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创首创琥珀湾琥珀湾项目卖点：项目卖点：地理位置、价位。项目优势：项目优势： 1、项目周边环境很好，邻浑河； 2、园区内道路比较平

31、坦，无大坡道。项目劣势：项目劣势： 1、项目远离市区，交通不便； 2、毗邻护城坝，无法看河景。开发期数开发期数建筑形式建筑形式面积区间面积区间均价均价销售情况销售情况一期双拼330-40015000-16000元/26.67%联排246-2808000-9000元/建筑风格特点：建筑风格特点：德式中世纪小镇风格周边配套：周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新棋盘山板块代表性别墅项目分析棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创首创琥珀湾琥珀湾b1

32、 264平平b2 264平平c1 294平平d1 397平平经典户型赏析经典户型赏析（地下室计算面积）（地下室计算面积）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新二、棋盘山板块别墅市场概况二、棋盘山板块别墅市场概况四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征三、棋盘山板块代表性别墅项目分析三、棋盘山板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况一、沈阳别墅市场宏观发展概况报告结构报告结构辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析产品需求产品需求

33、别墅产品形式别墅产品形式别墅建筑风格别墅建筑风格别墅关注因素别墅关注因素建筑面积需求建筑面积需求总价心理承受总价心理承受人群特征人群特征性别性别年龄年龄学历学历职位职位居住区域居住区域为了进一步了解别墅消费者的产品需求与人群构成，对别墅消费者以问卷提纲形式进行了访问。访问对象选择：1、别墅成交消费者：别墅成交消费者：过去5年内在沈阳购买别墅产品 10个样本2、别墅潜在消费者：别墅潜在消费者：有消费别墅的经济实力，在未来五年内有购买别墅产品的意愿 10个样本 3、是购买别墅产品的主要决策者或决策参与者因整体样本数量较小，结果仅供参考辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产

34、品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析您喜欢购买的别墅类型?您最喜欢哪种风格的别墅？在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，其次是多联排别墅。其次是多联排别墅。在别墅风格方面：在别墅风格方面：地中海风格、西班牙风格相对最受欢迎。地中海风格、西班牙风格相对最受欢迎。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析在以下有关别墅的因素中，您比较关注的?（多选）在对别墅的各项关注因素中：在对别墅的各项关注因素中：生态、附加空间、私家花园三项的中选率相对最高。生态、附加

35、空间、私家花园三项的中选率相对最高。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析通常情况下，您愿意为购买别墅支付的总额为：（单位：万元）您希望购买的别墅的总建筑面积为：（单位：平方米）对别墅面积需求方面：对别墅面积需求方面：220-280220-280平的面积相对最受欢迎平的面积相对最受欢迎。对别墅总额的支付方面：对别墅总额的支付方面：愿意接受的别墅总额集中在愿意接受的别墅总额集中在150-300150-300万元之间。万元之间。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别

36、墅消费者产品需求与人群特征分析请问您的周岁年龄属于以下哪个范围？请记录被访者的性别：在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达75%75%。男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅的购买决策方面，男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅的购买决策方面，仍然占据主导作用。仍然占据主导作用。在年在年龄龄方面，主要集中在方面，主要集中在36-55岁岁之之间间。其中，其中，46-55岁岁的比的比较较相相对对最高。最高。35以下的年轻消费者也占二成，购买群体日趋年轻化。以下的年轻消费者也占二成，购买群体日趋年轻化。这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件

37、，这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。 辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析请问您的教育程度是下列哪一种？（单选）您在单位中的职位是：学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。私营企业主、企业高层管理人员是别墅消费的主体。私营企业主、企业高层管理人

38、员是别墅消费的主体。一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。 辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析您在沈阳连续居住多少时间了？（单选）请问您原来的居住区域？（单选）因样本量较小，以下居住区域来源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征：因样本量较小，以下居住区域来

39、源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征：沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表现略有差异。现略有差异。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚敬业实干创新项项 目目年龄层年龄层客户构成客户构成购房动机和消费心理购房动机和消费心理项目成交原因分析项目成交原因分析保利保利十二橡十二橡树树40-55岁之间50岁左右为主私营业主居多区域来源

40、市内市外均有 保利品牌、产品品质产品面积小，总价低，适合首次购买别墅的人小面积产品成为市场稀缺超低容积率，不可多得前期宣传力度强大，提升品牌形象万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲4560岁之间50岁左右为主市内和周边二线城市大型企事业老总万科其他老业主（对万科产品的忠诚追随者）万科品牌、产品品质、优质的物业服务 既可保证生活质量及私密性，又可以充分彰显自己的身份安静恬怡的自然环境产品力、品牌的号召力是项目成交的主要原因注重社区文化的建设也是成交的原因之一万科注重社区文化建设，提高业主满意度和忠诚度，偏重业主对万科品牌的一种推荐和介绍。因此通过业主介绍成交，或本身就是万科业主而再次置业的情况较多首创首创琥珀湾琥珀湾40-45岁之间中等规模私营业主沈阳人为主，占到95%以上 定位属于第二集团别墅项目，适合中高端客户把山房源赠送大面积花园，吸引首次购置别墅的客户购买项目周边环境很好，邻近浑河赠送面积比较大，产品性价比高桑堤亚纳桑堤亚纳4055岁之间以市内五区为主，外地客户约占四成主要来自垄断行业（如金融、电力）管理层、医生及律师等高收入行业专家、私营业主及公务员。改善居住环境、园区规划好、体味异国情调、享受高档生活，养老较多、部分投资联排产品市场关注度逐步升温，以联排产品为主入市，迎合大范围的消费群项目地理位置好、