房地产知识培训PPT课件

1、前言前言一个优秀的置业顾问，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口。一个优秀的置业顾问，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口。一个优秀的置业顾问，要具备专业的知识，高超的销售技巧，一个优秀的置业顾问，要具备专业的知识，高超的销售技巧， 强烈的服务意识，顽强的意志力，行业要求等职业精神。强烈的服务意识，顽强的意志力，行业要求等职业精神。一个优秀的置业顾问，具备专业的知识是排在第一位的。一个优秀的置业顾问，具备专业的知识是排在第一位的。我们只有比客户更加专业，才能让我们的客户更加信服我们，我们只有比客户更加专业，才能让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。才会成功的迈出我们

2、走向这个行业的第一步。第1页/共47页认识房地产房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 房地产具体指：土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。第2页/共47页特性房产的特性 不可移动性、不可复制性、耐久性、购买选择周期长等土地的特性 自然属性（不可复制性、不可再生性、不可增加性） 人文属性（历史、文化） 第3页/共47页

3、房地产市场一级市场、二级市场、三级市场一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用 权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易第4页/共47页国有土地的出让第5页/共47页国有土地的划拨第6页/共47页国有土地使用权出让年限土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资用地等。居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；综合或其它用地50年；另外，

4、加油站、加气站用地为20年； 第7页/共47页房产分类用途分类性质分类第8页/共47页房产用途分类居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房其他：( (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) ) 综合：两种或两种以上用途第9页/共47页房产性质分类商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。经济适用房是

5、指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外） 第10页/共47页商品房分类期房：期房也称楼花是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。这时的房价是最便宜的。但也是风险最大的时候，因为在房子的施工过程中会产生这样那样的问题，于是开发商承诺的如绿化率呀，楼距呀。公摊都会缩

6、水。而这时却是炒房者的最爱。 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 第11页/共47页商品房分类尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞

7、争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现 第12页/共47页住宅的建筑材料分类第13页/共47页住宅的建筑材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构第14页/共47页特点：第15页/共47页房地产建筑知识多层住宅多层住宅指：4-6层高的住宅。可能有电梯小高层住宅主要指9-11层高

8、的住宅。有电梯高层住宅一般至12层以上的住宅。有多部电梯第16页/共47页房屋外部形体分类板式楼点式楼洋房独栋别墅联排别墅叠加式别墅双拼别墅第17页/共47页板式楼板式楼一般为多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。 第18页/共47页点式楼 点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，也称塔楼。点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一

9、般高层楼房都是这样的。 第19页/共47页洋房6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大特点是有7-8米的横厅，户户有露台。其外置楼梯打破传统楼道的昏暗，增加与自然的亲近。第20页/共47页独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，私密性强，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 市场价格较高，定位多为高端品质。 第21页/共47页联排别墅有天有地，每户独门独院，有1至

10、2个车位，有地下室由三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 第22页/共47页叠加式别墅 多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些。它下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；每户有入户花园或阳台花园；第23页/共47页双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 第24页/共47页三步错层屋内形态分类屋内形态分类跃层平层七步错层第25页/共47页一楼带地下室屋内形态分类屋内形态分类顶楼

11、带阁楼复式第26页/共47页名词解释错层住宅错层指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层。 即一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点和跃层一样能够动静分区，又因没有完全的分为两层，所以有丰富的空间感。在动静分区、私密性，舒适性方面有了提高和完善。 缺点老人和孩子居住不太方便，抗震性较差。第27页/共47页名词解释复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅, 一般跃层式为5.6米，复式住宅的下层供起居用，厨房

12、、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2.6米，二层层高2米，上层地板可直接作为卧室床面。优点： 1、平面利用系数高，使住宅的使用面积提高50%-70%。2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3、与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 不足：1、复式住宅的面宽大，进深小，一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，长期使用易产生局促弊气的不适感，上层空间，层高只有2米左 右，很难充分利用。 3、由于室内的基本隔断为木质

13、，房间的私密性、安全性较差。第28页/共47页名词解释跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。缺点 面积太大，有浪费面积第29页/共47页什么是商品房“五证” “” “两书”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的

14、条件。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证（建设工程开工证）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。商品房销售（预售）许可证：是商品房进入市场的凭证。 两书住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件

15、。 住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。 商品房销售名词解释第30页/共47页商品房销售名词解释房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。第31页/共47页什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.22.2米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。商品房销售名词解释第32页/共47页什么是房屋的使用面积？房屋使

16、用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算 。什么是房屋的实用面积？“建筑面积”减去公共分摊面积后的面积。 商品房销售名词解释第33页/共47页什么是房屋的共用建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。商品房销售名词解释第34页/共47页商品房有哪些公共面积需要分摊？1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 商品房销售名词解释第

17、35页/共47页 不应分摊的共有建筑面积包括那些？1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 商品房销售名词解释第36页/共47页层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值， 一般为2.82.8米。商品房销售名词解释第37页/共47页进深 住宅的长度，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。一般采用下列常用参数：3.0

18、3.0 米、3.33.3米、3.63.6米、3.93.9米、4.24.2米、4.54.5米、4.84.8米、 5.1 5.1米、5.45.4米、5.75.7米、6.06.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，住宅房间的进深一般都限定在5 5米左右，不能任意扩大。设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住。商品房销售名词解释第38页/共47页开间宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的

19、开间在住宅设计上有严格的规定。一般住宅建筑的开间常采用下列参数：2.12.1米、2.42.4米、2.72.7米、3.03.0米、3.33.3米、 3.6 3.6米、3.93.9米、4.24.2米。 大开间住宅设计的开间在5 5米以上，进深在7 7米以上大开间的住宅。这种住宅可为住户提供一个40405050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。商品房销售名词解释第39页/共47页房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。 商品房销售名词解释第40页/共47页阁楼、地下室、半地下室层高在2.22.2米以上时应计算全部面积层高不足2.22.2米时不计算面积或计算1/21/2面积. .第41页/共47页商品房销售名词解释容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。容积率