辽宁环宇矿业咨询有限公司的河砂矿价值评价的实践-国土资源

1、精心整理沈阳市浑河111号砂场采矿权评估报告评字第2004C111号1、评估对象沈阳市浑河111砂场砂矿采矿权。采矿矿种：砂砾石采矿方式：露天生产规模：17万立方米/年”1/ Z /严-"I Z ：I I /.评估期限：1年、 、*1 r-I : C L I* -2、评估范围矿区面积：0.17平方公里矿区范围拐点坐标：略3、评估目的根据评估委托方的要求，本次评估目的是确定沈阳市浑河111 砂场砂矿采矿权价值，为国家以拍卖方式出让该采矿权提供作价参考 依据。4、评估基准日略5、评估依据（1）、委托书（2）、矿区范围批复文件（3）、沈阳市浑河111砂场建筑用砂矿区勘查地质报告2019年一

2、9月精心整理(4 )、评估人员搜集的其它评估有关材料(5)、矿业权评估指南6、评估原则略7、评估过程略8、采矿权概况略9、矿区区域地质概况9.1 矿区地质,-13、 / /严"!./-/略I>' L - 、 7 / / J一I . _9.2 矿床特征9.2.1 地层矿区出露地层为第四系上更新统、第四系全新统冲积物。分布 在河床、河漫滩，为现代堆积。岩性为砂砾石、砾石、卵石。 自上而下分述如下：砂质粘土夹砂砾石：上部为砂质粘土、粘质砂土夹粘土，局部 含泥砾，本层在河床以外大面积分布。下部以砂砾层为主，夹粘质 砂土，平均厚度大于6米。该层受河水冲积后形成本砂矿矿床主要 物质

3、来源，该层主要由黄褐色、浅褐色、黄色砂、砾组成。砾石多为浑园形，大者50-100毫米，一般20-40毫米。按其颗 粒组成，粒径大于5毫米为60%,粒径大小不均，混杂一起。砂质粘土砂砾石：本层为现代堆积，构成河床漫滩。经过河水 的不断冲刷、搬运，形成了厚2米左右的砂砾石层。和上更新统的 砂砾石层在河床内不易区分，均为可采砂砾层，厚度大于2米。矿体以似层状近水平产出，沿带状河道近东西分布，在开采范 围内，长约800米，宽约200米，平均厚度为2米,河水深度一般平 均2-4米。河岸不规则，水位受上游来水影响较大，矿体形状变化 受河床床底形态控制。砂石质量较好，完全满足建筑用砂的工业要求。矿石为砂砾石

4、， 河砂占砂砾石总量的40%，经测试为粗砂，其它为砂砾石。河砂颗粒 级配见下表：筛孔1052.51.2560.6360.3160.162019年一9月精心整理(mm累计筛余（%）20335181971009.3矿床开采技术条件矿床分布在长年流水的河床中，开采主要受到季节、大气降水及 上游水库放水等因素的影响。地势较平坦，相对高差较小。工程地质条件较好，河砂松散开采容易。水深部位可用采砂船 或其它机械捞开采方法，河岸附近可用挖掘机开采。10、矿山生产建设概况该砂矿为一小型露天河道砂矿，该区域以往曾进行过采砂。为 了规范河道采砂行为，现对该区域砂矿重新进行了规划，由地质部 门进行了勘查，重新测定了

5、资源总量。现该砂矿拟拍卖出让，处于 待开发状态。厂I . _"11、评估方法如前所述，沈阳市浑河111砂场现处于待开发状态，没有进行生 产。因此根据矿业权评估指南的评估规则以及拟开发的矿区实际 情况，依据本次评估的目的，最终选取现金流量法作为本次评估的方 法。来更加客观公正地反映该矿的采矿权价值。现金流量法的计算公式：*XJ |W二二(Ci- Co )- Wbi*( 1+r )i = 1W矿业权评估价值Ci现金流入量Co现金流出量Wbi社会平均利润（Wi二Epi* 5 ）其中：Epi为销售收入5为矿业社会销售收入平均利润率）; r贴现率；n计算年限(i=1.2.3.n )12、评估参

6、数的选取及开发利用方案的拟定根据委托方所提交的矿产资源量（333 ） 34.34万立方米，以及开采年限的要求（1年），该砂矿设计年生产能力为17万立方米，其 它的各项开米设计都是以此为根本来进行的12.1基础储量的确定根据委托方所提供的地质勘查报告（未进行储量评审），其出让 的砂矿资源量（333 ）为34.34万立方米。因此，根据国土资源部2002 年9月2日关于采矿权评估和确认有关问题的通知对于矿区内 推测的和预测的资源量，视矿山企业利用情况、设计情况，选取其 资源可信度系数。因为该矿是一个河道砂矿，砂层稳定性相对较差变动大，并且砂 砾石的比例较高，不确定因素大。而且，该资源储量未进行储量评

7、审。 因此，本着稳妥、可靠的原则，最终确定其资源可信度系数为0.5。基础储量二资源量*资源可信度系数=34.34 万立方米*0.5= 17.17万立方米12.2可采储量的计算根据矿业权评估指南的规则和设计开采方案的相关技术指 标，其可采储量计算如下：可采储量二基础储量-设计损失量-采矿损失量设计损失量二基础储量*设计损失率采矿损失量二（基础储量-设计损失量）*采矿损失率所以，经计算结果如下：由于该矿为河道采砂，其资源量可全部利用，因此不考虑设计 损失，设计损失率为0。但在回采过程中，由于靠近底板及边界处， 会产生回采损失。所以，确定河道采矿损失率为5%o可采储量计算 结果如下：采矿设计损失量=

8、0采矿损失量二（基础储量-设计损失量）*采矿损失率=（17.17 万立方米-0 ） *5%= 0.86万立方米可采储量=17.17万立方米-0- 0.86万立方米= 16.31 万立方米注：采矿设计指标详见下一章节。2019年一9月精心整理12.3开发利用方案的拟定根据委托方的要求，本次评估是为拍卖该区段河道砂矿的采矿 权价值而做。委托方只提供该区段砂砾石的储量核实报告，其它一 切评估参数的选取完全由评估公司负责，要求客观公正的估算该区 段采矿权的价值，为确定本次拍卖的底价提供较为准确的依据。因此，本评估公司经过较为充分的市场调研，根据该区段砂矿 以往开采方式以及本次评估要求的开采期限和开采规

9、模。最终选取 采砂船、筛砂机和铲运设备联合开采方式，由采砂船进行采掘砂砾 石，经皮带导运筛砂机进行筛分，而后再由铲运设备铲装、倒运至I i /_/ r f 堆砂场直接对外销售。根据该砂矿的开采规模及生产作业环境，设计主要技术指标如 下：年生产能力17万立方米年工作日210天（4-10月份）广 yJ'1.|开采服务年限1年采矿损失率5%1233主要生产设备、设施及投资的确定I /根据该砂矿的开采规模及生产作业环境，进行设备选型，配置 辅助生产设施，详细设计见下表：主要生产设备、设施及其它投资明细表名称规格数量 （台）投资金 额（万元）备注2019年一9月精心整理米砂船1000m3115租

10、用筛砂机31000m112租用铲车ZL50210租用汽车9t210租用简易房屋m22002自建配电系统2自建设备维修设施2自建其它费用2自建1 / .河道使用费27交河道管理部门流动资金10合计":92总投资为92万元，其中：固定资产投资为53万元，其它投资-J.' /29万元，流动资金10万元。1234生产经营人员组织序号工作岗位人数备注1管理人员22机长13米砂工44汽车司机55维修人员26保安人员27合 */161235采矿生产经营成本核算根据该砂矿的实际开采设计，以及生产经营组织形式，对该矿的生产经营成本等各项指标进行估算如下：生产成本费用估算表序号成本项目单位成本（

11、元/m3）备注1直接材料费用0.502燃料费用-3.503工资福利费用0.404租赁、摊销费用5.035修理费0.776管理费1.667销售费0.008财务费0.029生产成本费用合计11.8810其中：生产经营成本6.831236矿山基建投资期及生产期由于该砂矿是在河道内开采，基建项目较少，只要生产设备进2019年一9月精心整理精心整理住至工地，完成生产场地的平整和简易房屋等设施就可生产。因此， 制定其基建计划如下：基建期总计：15天，自2004年3月16日至3月31日前期准备：3天道路、水电、房屋修筑：10天生产设备调入、组装、调试：10天生产经营组织、岗位培训：10天生产施工准备：2天生

12、产期总计：自2004年4月1日至2004年10月31日I i /_/ 7 w，13、评估指标与参数4/丄.L * i本评估报告书中选取的各项技术经济指标与参数，是根据本公司 收集掌握的资料，及在估价时点下，评估人员现场考查的结果而形成 的。估价时力求客观、科学、真实、准确的反映该采矿权的市场价值。13.1矿产品销售收入广 yJ'1.|根据地质资料及开发利用方案，该矿产品为砂砾石，其中粗砂 占40%,砾石占60%。根据该矿产品类别，由本评估公司人员对沈 阳市各主要建筑工地及砂场进行市场询价，最终确定该产品的市场I /销售价。粗河砂为13元/立方米，砾石为30元/立方米。粗砂产量由于粗砂占

13、可采储量的40%,因此，粗砂产量为粗砂产量=16.31 万立方米*40%=6.52万立方米砾石产量2019年一9月由于砾石占可采储量的60%,因此，砾石产量为砾石产量=16.31万立方米*60%=9.79万立方米E=Q砂*P砂+ Q砾*P砾=6.52 万 mi*13 元 /m3+9.79 万 mi*30 元 /m3=3784600 元13.2 成本费用计算生产综合成本=11.88 元/m3*16.31 万 卅=1937628 元L i / 生产经营成本=6.83元/m3*16.31万mi=1113973 元13.3税金及附加税金及附加=2元/m3*16.31 万m5=326200 元yJ

14、9;1.|注：税金及附加按2元/m3进行计算。13.4所得税利润总额二销售收入-生产综合成本-税金及附加I /=3784600 元-1937628 元-326200=1520772 元所得税=1520772 元*33%=501855 元13.5社会平均收益率社会平均收益率为五年移动销售收入利润率，该参数由国土资精心整理源部开发司提供，本年度非金属矿床开采业社会平均销售收入利润率为2.98%。社会平均收益=销售收入*社会平均收益率=3784600 元 *2.98%=112781 元14、评估结论本评估公司在充分调查、了解、分析评估对象实际情况的基础上， 依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经

15、过评定估算，确定沈 阳市浑河111砂场砂矿采矿权价值为：90.98万元人民币，大写玖拾I i / /_/ / w*万玖仟捌佰元整。L-.15、评估有关问题的说明略16、评估报告提交日期略17、评估责任人员IVI略 r If附表1：沈阳市浑河111砂场采矿权评估计算表I评估机构：评估基准日:2004年2月1日项目名称单位现金流入现金流出采矿权采矿权拍卖量量价值价格精心整理1.1销售收入元37846001.2回收流动资金元1000001.3合计元38846002.1固定资产投入元5300002.2其它项目投入元290000 | . - _ 12.3流动资金元100000> 12.4生产经营成

16、本元匸巧片、11139731/L_2.5税金及附加元3262002.6所得税元5018552.7合计.元28620283.1社会平均收益元1127814.1米矿权价值元90979114000005.1拍卖溢价率%53.88%制表：编制日期:2004年2月28日2019年一9月案例分析1、采矿权评估背景：本次评估是受沈阳市规划和国土资源局委托，为拍卖沈阳市东陵区浑河8家砂矿采矿权进行采矿权价值评估工作。该项工作是沈阳市首次以拍卖形式公 开出让河砂的行为，沈阳市政府及市规划和国土资源局对此项工作非常重视。2、评估委托方的要求：评估委托方只能提供河道砂矿的地质储量核实报告，评估期限为1年（4至10月

17、非冰冻期），此外其它任何资料完全由评估公司自行收集。而且要求评估 公司必须按市场化原则，真实反映该段河道砂矿的采矿权价值，不能出现拍卖I i /_/ 7 f 价格与评估底价相差甚远的事情（几倍、十几倍），或者评估底价过高，无法 拍卖出去。3、评估思想：根据评估委托方的要求，首先进行了市场调研，掌握河道采砂的生产经营 特点，并且对沈阳市及砂场周边的建筑用砂市场进行了详细调查。广 yJ'1.|在充分调查研究的基础上，经评估人员讨论认为，如果简单的照搬矿业权 评估指南的相关评估方法用于本次评估是无法达到委托方的要求，与当地河 砂米矿权市场拍卖价格也会相差太大。因此，必须要米用一种全新的思路来

18、解I /决这个问题。根据委托方的评估要求以及评估对象的特点，通过对评估方法的研究，最终 采用现金流量法的评估原理，对固定资产投资采用租赁等形式，就能够计算出 该米矿权的现金流入和流出，求取剩余净现金流量现值，获得该砂矿的米矿权 价值。4、评估方法及评估参数的选取:因此，在上述评估思想指导下，根据河道采砂的生产经营特点以及实际调研 来的河道采砂各项生产统计、成本费用指标，拟定了河砂开采方案，给出了固 定资产投资及生产经营成本费用数据，用于河砂采矿权评估。5、评估结果对比分析：本次共评估了 8家砂矿，并采矿权评估金额为738.87万元，实际拍卖金额 为1265万元，溢价率为71.21%,溢价区间在21.46%-120.91%之间。如果这8 家砂矿按简易收益法进行评估，其采矿权评估金额128.84万元，与实际拍卖金额相差881.88%，与公开市场拍卖价格相差较大，是无法达到评估委托要求的。经过市场验证，本次评估的砂矿采矿权底价与公开市场拍卖价格相差较小，I i / /_/? 乙丿获得了市场的认同，基本上达到了委托方对本次评估的要求，取得了较好的评 估效果。通过本次评估结果与公开市场拍卖结果分析，我们认为矿业权评估的方法 和基本原理不能变，而矿业权评估的形式和评估参数可以变，这样才能不断的 适应矿业权市场发