业主与酒店管理公司的关系(全)

1、业主与酒店管理公司的合作关系现状业主毛利营业收入 酒店房产一、酒店管理公司的选择问题1、 部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的既定目标存在困难。一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎的可行性分析，有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多， 随着时间的推移而逐渐暴露出来。一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处区位是否能吸引到足够的目标客源也未做审慎的评估。在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和

2、需要而改建又需要投入大量资金时，双方的分歧便会暴露出来。一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。当酒店出租率下滑， 房价疲软，酒店的经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理公司的矛盾就会激化。2、一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参股或贷款，甚至作为酒店管理公司参与竞争的前提条件，期望以此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取向，并以此对其产生有效的激励约束。大多数酒店管理公司都完成了从地产投

3、资公司到酒店运营公司的转变，除非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷 款。双方在这方面的分歧将在一定程度上影响双方在其他方面共识的达成。3、部分业主未能对酒店管理公司进行严格选择和评估。据不完全统计，目前已经有 40多家国际酒店管理公司进入了中国内地。酒店业主面临众多 的国际酒店管理公司近乎同质化竞争的现实状况，在专业知识缺乏和信息不够通达的情况 下，难以对酒店管理公司多方考证，进行全方位的选择和评估。目前在业内仍缺乏一个较为合理、客观地选择、评价酒店管理公司的标准或参照体系，有些业主在选择酒店管理公司时显得无所适从。4、部分业主未能对酒店总经理

4、进行严格选择和评估。酒店总经理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店运营中全权代表酒店管理公司，负责酒店的日常经营管理和与酒店业主的沟通，是酒店业主和酒店管理公司联络的桥梁和纽带。其经验、资历、经营管理水平和沟通能力对于酒店经营和维系酒店业主与酒店管理公司的良 好合作关系至关重要。 由于酒店总经理是由酒店管理公司委派的，有些酒店业主未能行使审 核的权利， 或虽然经过审核却由于专业水平的限制难以对总经理人选做出中肯的评价。 如果 在酒店经营过程中发现总经理不能完全胜任其职务， 将会在一定程度上导致与酒店管理公司 的分歧，这种分歧若不能得到及时解决，将会严重影响酒店的正常运行。5、部分酒店的品牌与

5、酒店定位和特色不完全匹配。当前许多酒店管理公司大力拓展其酒店产品线， 针对特定的细分市场提供服务， 期望获取更 多的市场份额。 一些酒店管理公司进入了所有细分市场， 以某知名品牌为例， 其细分品牌有 十几个之多， 产品线覆盖了从豪华酒店到经济型酒店的几乎所有细分市场。 缺乏经验的酒店 业主面对众多的酒店管理公司和品牌， 经常以品牌的豪华程度和知名度作为选择的标准， 而 未能与酒店自身的定位和特色相匹配， 在支付额外的设计费用和改造费用之后， 相应的经营 收益却未见明显增长。 更有少数酒店业主将酒店管理公司在国外酒店市场上的中档品牌当作 高档品牌加以引进，成为日后引发双方分歧和矛盾的根源之一。二

6、、酒店管理公司的报酬问题1、管理费与业主利润的相关性不强。酒店业主利润是由酒店营业收入减去经营费用和基本管理费得到的经营毛利（GOP）,再扣除奖励管理费（Incentive Fee）和重置准备金（FF&巳后得到的，用于酒店业主衡量酒店经 营的毛利。 对于酒店业主来说， 还需要在此基础上扣除房产税、财产保险费、计提折旧及相 关固定成本摊销、财务费用后才能得到酒店板块对于业主的利润贡献。一个年营业收入（GOR）几千万人民币、年经营毛利（ GOP）达到上千万人民币的酒店，在计提了所有相关 费用后， 收益仍有可能是负数。 这在接受本文调查和访谈的国际品牌酒店中绝非个案。然而即使酒店业主在酒店板

7、块的收益是亏损的， 按照与酒店管理公司签订的酒店管理合同，仍需按时支付高额的管理费，一些酒店业主对此难以接受。2、基本管理费与酒店管理绩效相关性不强，占酒店总收入的比例过高，奖励管理费占经营 毛利（GOF）的比例过高。管理费与业主利润相关性不强集中体现在基本管理费和奖励管理费的计提方式上。基本管理费通常占酒店营业收入的一定比例 （目前市场平均水平为 1.5%2%，依双方谈判实力而 定） ，且无任何业绩基准。 这意味着不论酒店经营业绩如何，酒店管理公司都将按照合同约 定获得一定比例的酒店营业收入。奖励管理费通常都约定一个业绩考核基准，如经营毛利、 经营毛利率或出租率等， 且通常根据业绩考核基准的

8、规定实行累进比率 （目前市场平均水平 为 5%10%，依双方谈判实力而定） 。通常计算下来，奖励管理费和基本管理费之和占 酒店年度总收入的 5 8左右。在与众多国际品牌酒店业主代表的访谈中，本文发现存 在两个方面的问题： 一是奖励管理费的业绩考核基准不合理， 如经营毛利和出租率等； 二是 一些酒店根本就未设立业绩考核基准， 使得奖励管理费实质上成为另一笔基本管理费， 完全 失去了奖励管理费的激励约束作用。3、技术协助收费不够合理，酒店开业准备费收费不够合理。 许多业主代表认为， 酒店管理公司收取的技术协助费和开业准备费存在三个方面的问题： 一 是质疑这两种费用收取的合理性。 既然酒店业主向酒店

9、管理公司支付管理费， 而且双方也是 合作伙伴的关系， 在管理费之外再单独就开业和技术协助收取额外费用是不合理的； 二是技 术协助费和开业准备费的收费标准不够透明， 存在一些有争议的地方； 三是开业准备、 技术 协助等服务内容存在界定不清之处。 本文认为， 开业费主要是为了满足酒店开业所需的员工 工资、培训、招募、市场推广、设备购置而支出的费用，此笔费用酒店管理公司另行收费是 合理的；酒店管理公司从总部或其他酒店派遣人员支持酒店开业而收取的技术协助费确实有 值得商榷之处。4、中央预订系统等费用分摊标准不够合理。中央预订系统费用分摊有多种方法： 按酒店年营业收入的一定比例分摊、 按预订交易的次数

10、分摊、 按预订客房的数量分摊等等， 一些费用分摊标准的确有不合理之处。 除此之外， 还有 酒店管理公司总部的营销推广费用、教育培育费用、管理信息系统费用、集中采购费用等。 有的酒店为此不得不参加了一些本不打算参加的活动， 支付了相应的费用。 有一些酒店业主 认为， 既然已经支付了管理费和预订费用， 酒店管理公司不应再就其他的服务另行收费， 另 外在对这些费用的审核和支付方面双方也存在着一定的分歧。三、酒店管理公司的控制问题1、酒店管理公司业绩条款未能真正体现激励作用。本文所称业绩条款指酒店业主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中约定一个业绩标准， 酒 店未能达到这一标准的， 酒店业主可以提前终止

11、合同。 通过此种方式在一定程度上起到对酒 店管理公司的激励约束作用。 在本文所做的访谈中， 很少有酒店有类似的约定， 个别酒店即 使有业绩条款， 如出租率连续 3 年低于竞争组合的某一特定百分比等， 所设立的业绩衡量基 准也无法充分体现酒店管理公司的经营能力， 未能将此业绩衡量基准与酒店的经营业绩充分 挂钩，对酒店管理公司的激励约束作用十分有限。2、酒店业主缺乏对酒店重大经营管理决策的影响力，对酒店主要管理人员提出更换或保持 人员稳定的意见有时难以得到采纳。尽管酒店管理公司具有酒店的经营自主权， 但对于影响到酒店经营的重大决策， 业主仍应保 留最终的审批权。 由于酒店总经理、 驻店经理等主要管

12、理人员是由酒店管理公司派遣到酒店 工作的，酒店管理公司通常会在一定范围内对这些人员进行调配， 以确保各酒店的经营需要。 酒店业主与酒店管理公司在酒店主要管理人员调配上存在两个方面的分歧： 一是酒店业主对 酒店主要管理人员的调换要求有时难以得到酒店管理公司合理的重视； 二是酒店管理公司对 酒店主要人员过于频繁的调换易引进业主的担忧。3、酒店年度预算审批得不到有效的信息支持，双方在经营指标的设定上存在分歧，酒店年 度和季度绩效评估结果不能落实。酒店财务报告和业绩报告是酒店一段时间内经营成果的反应， 年度预算更是关系到下一年酒 店经营指标的确定和测算。 但酒店管理公司提交的年度预算数据背后的支持细节

13、和经营策略 通常难以为业主所知晓。 更重要的是， 双方在年度经营指标的设定上经常存在分歧， 酒店业 主设定的经营指标通常会高于酒店管理公司指定的经营指标， 而最终的解决办法通常是， 以 酒店管理公司的经营指标付诸实施， 达到酒店业主设定的经营指标时对酒店管理公司予以奖 励。这种“双重指标” 存在于多数国际品牌酒店。酒店业主对酒店年度和季度绩效评估的结 果有时未能得到完全落实。4、不能合理解释实际经营成果低于预测原因， 不能采取有效措施改善低于预测的经营状况。 当酒店实际经营成果低于预测时， 通常不外乎以下三个原因： 仪式酒店管理公司对于经营预 测过于乐观， 预测只是制定过高； 二是酒店管理公司

14、经营策略和管理水平未能达到预期水平； 三是出现了不可抗力的意外事件或不利经济形势影响。 在酒店实际经营成果低于预测时， 酒 店管理公司对于其原因的解释通常难以使酒店业主满意。 有的业主代表指出， 在年终实际经 营成果已经低于预测， 发现难以完成全年经营预算时， 酒店管理公司仍持乐观态度， 却未能 审慎地分析原因并采取有效措施改善经营状况， 到年终实际经营成果距离预算上有很大差距 时，就会引发酒店业主的不满意。5、业主对酒店资金集中管理的效果不理想，一些重要支出的业主告知和认可程序得不到执行。一是酒店管理合同中对酒店基本账户中维持日常经营所需的运营资金未明确规定其数额， 从 而可能引发双方对运营

15、资金数额的争执； 二是对于超出酒店基本账户中所规定的运营资金上 线、应划转业主的那部分资金的划转时间，有的酒店规定为一个月，有的为一周。 有的是随 时，没有明确的规定，带有很大的随意性，不便于酒店业主提高资金运作效率；三是对于重 置准备金的管理大都由酒店总经理负责， 有的酒店甚至还允许做短期的定期存款业务。 充值 准备金关系到酒店的更新改造，应有酒店业主或第三方管理更为安全可靠。6、业主派驻酒店的管理人员难以充分发挥作用。通常酒店业主从业主方派遣副总经理和财务总监、工程总监等到酒店任职，意在培养人才， 同时起到监督作用。 然而根据国际品牌酒店业主代表的访谈， 酒店副总经理在酒店主要负责 政府公

16、共关系、 保安、工程等方面的事务， 尽管也参与酒店行政会议和酒店重要的经营决策， 但由于职责和精力所限， 业主派驻酒店的管理人员在酒店经营业务的深度和广度上都有所欠 缺，难以充分发挥监督作用。四、酒店管理公司的竞争问题1、选择酒店管理公司时未充分引入市场竞争 众多的酒店业主代表认为，在选择酒店管理公司时确实对不同的酒店管理公司进行了比较， 但同时考虑的酒店管理公司非常有限， 而且仅仅限于在一些主要条款上的比较， 未对适合本 酒店的各家酒店管理公司进行系统、 全面的衡量和比较， 也未能通过引入市场竞争机制在各 家有意向的酒店管理公司中进行竞争择优。2、选择酒店总经理时未充分引入市场竞争酒店总经理

17、由人选由酒店管理公司推荐， 酒店业主参与了面试和审核， 但由于专业只是和经 验的限制， 酒店业主通常很难在酒店总经理的人选上做出中肯的评价， 也较少要求酒店管理 公司推荐多个人选加以选择和比较。 当经营过程中发现总经理的经验和技能难以完全承担酒 店全面经营责任要求调换时，则会在一定程度上引发双方的分歧。3、酒店经营业绩与业内竞争组合相比不理想。有部分酒店的经营业绩与业内竞争条款，但实施过程中发现对酒店管理公司约束力度很小， 导致开业时间不长， 本酒店就直接面临同一酒店管理公司旗下同一细分品牌的竞争。 问题主 要体现在两个方面： 一是限制性区域不明确， 区域界定过于狭小。 很多酒店管理合同仅仅注

18、 明是“方圆 3 平方公里”、 “方圆 5 平方公里”，且无明确的地图标志区域范围，容易引发 争议； 二是限制性时间过短，有的仅为三年或五年。有的虽然以整个合同作为限制时间，但 由于限制区域过于狭小， 仍未对酒店管理工地起到实质性约束作用， 更缺少随时间推移而逐 渐缩小非竞争条款实施的地理范围的规定。五、与酒店管理公司的争议一些重大议题的分歧和争议难以及时、 有效地得到解决。 根据访谈， 在酒店日常经营过程中， 引发双方争议的特定事项有： 酒店财务报告和业绩报告内容审核上的分歧； 酒店管理公司未 完成经营预算和财务绩效；管理费的计算和支付发生的分歧；对预定系统、培训、推广、常 旅客计划等费用的

19、分摊比例上的分歧；不利于经济形势对酒店管理公司业绩条款影响的分 歧；修理维护支出、重置支出准备金或资本改良支出的决策分歧。以上的各种分歧和争议， 有的通过业主与酒店管理公司的专题会议得到了解决； 但对于有的分歧， 出现了双方各执一 词、久拖不决的僵持局面， 并没有切实可行的方式加以解决， 这对于双方建立长久的合作关 系是不利的。从本文的研究可以看出， 当前国内的国际品牌酒店的业主方和管理方的合作关系虽然是基本 稳定的， 但仍然存在一些亟需解决的问题。 在酒店委托管理经营方式下， 由于酒店所有权和 经营权的分离、 在酒店业主追求尽可能高的投资回报的同时， 酒店管理公司追求尽可能高的 管理费和品牌溢价。 业主的长期投资回报目标与酒店管理公司的短期收益目标的难以调和小 欧米茄根本上决定了双方内在的利益冲突。如何充分发挥酒店委托管理这种经营方式的作用， 有效平衡双方利益， 保证业主获得专业化 分工收益的同时降低代理成本， 是当今酒店管理实践的重要任务， 也是旅游管理理论关注的 前沿课题，需要理论界和实务界对此进行深入的探讨和研究。仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?n