台北捷运土地和物业综合商业开发及管理的实践与特点

1、台北捷运土地和物业综合商业开发及管 理的实践与特点沈志藏台北大众捷运股份有限公司摘要：随着经济的发展，交通问题成为台北经济发展的瓶颈。台北捷运既有营运线路5 条，另有多条线路正在施工或规划中。为创造土地利用的最大效益，土地及物业 综合商业开发已成为发展趋势。台北捷运参考各方开发经骑，重新建立土地开发 制度及标准作业程序，加强明订招商前应委托顾问评估开发案财务效益、研订合 理投资条件等制度规范，并通过多阶段公开透明的鉴价、协议程序，使土地所有 者和投资人间的权益分配更加公平合理。持续精进土地开发机制，期望通过土地 所有者、投资人及政府三方共同合作，创造及共享捷运土地开发成果。关键词：台北捷运;地

2、铁;商业开发;电了物流;商业广告;beacon系统；1概述目前台北捷运既有文湖线、淡水信义线、松山新丿占线、中和新芦线及板南线等5 条营运线路，共计117座车站，路网长度131. 1营运公里、136. 6建设公里，日 平均运量达200余万人次。后续尚有设计兴建线路共计35. 8 km, 41座车站；另 有规划线路，全数完工后台北都会区路网总长度可达290 km,预测每日运量可 达360余万人次以上。台北都会区捷运建设路网见图1。2 土地及物业开发与管理随着工商业的发展，台北都会区人口逐年攀升，随之而来的交通问题成为发展 瓶颈。自1987年起，台北捷运开始规划发展，在参考其他地区地铁发展经验下,

3、 为了更有效利用土地资源、促进地区发展、顺利取得工程用地及挹注政府财政, 在大众捷运法规中纳入土地开发作业。图1台北都会区捷运建设路网图下载原图2.1台北捷运土地及物业开发模式台北捷运土地开发目前主要采用政府、投资者及土地所有者三方合作的开发形式 经营。此合作模式主要在创造土地所有者、投资人及政府三赢的局面及增加收益 挹注捷运建设，另提供土地所有者于土地强制征收外，得以土地参与开发的另 一种选择，以增加土地所有者合作意愿，使捷运系统用地取得更为顺利。在土地所有者愿意参与开发下，不仅可加速取得捷运土地，缩短捷运兴建时间， 也可节省土地强制征收所需付出的补偿款;此外，在都市计划及区域需求整体规 划

4、开发下，除可带动地区发展外，也具有健全都市机能的效果。目前台北捷运土 地开发案共92案，已完成建置共59案，施工屮5案，其他28案仍处于公开征 求投资者阶段。2. 2 土地开发作业流程土地开发主要分为土地取得、引进民间资金参与开发（即征求投资者）及权益分 配三大作业阶段。2. 2. 1 土地取得依据相关条例，交通事业用地及毗邻地的取得方式主要分为协议价购及征收2 种。协议价购是根据台北市台北都会区大众捷运系统开发所需土地协议价购优 惠办法的规定，依据市价协议，若土地所有者符合特定条件，也可中请以该基 地开发后的公有不动产抵付协议价购土地款，或选择领取协议价购土地款，并 亨有基地开发完成后依优惠

5、价格承购或承租开发建物的权利。征收则是政府基于 公权力，为兴办公益事业需要或实施台湾经济建设，依法对特定私有土地给予 相当补偿而强制取得所有权。早期土地开发案，因当时机制较不完善，也无实际开发完成案例可供参考，土 地所有者参与开发意愿较低，土地取得多以强制征收方式办理;通过主管部门不 断改善，且随着捷运车站出入口或设施土地开发效益逐渐得到社会认同，口前 土地开发案件中，土地所有者多愿以协议价购的方式参与土地开发。2. 2.2引进民间资金参与开发主管部门取得开发用地后，将经由公开程序，找到具有经验或实绩及财力适合 的投资者进行土地开发。该阶段主要包括前置作业、甄审作业、评选作业及履约 作业4项。

6、（1）前置作业。执行部门依个案规划甄选文件（含甄选须知、投资契约书、土地 数据、开发内容管制规定、设计文件、权益转换原则等），委托专业财务顾问评 估，提供土地所有者最低分收比例及选取开发目标等建议，再行召开土地所有者、招商说明会，了解土地所有者与潜在投资人意见，纳入甄选文件后，办理征 求投资人作业。前置作业流程见图2。（2）甄审作业。由公开征求方式办理投资人中请作业，执行部门审查各投资人开 发与财务能力等基本资格符合后，各中请人再行提送开发建议书（包括建筑、财 务、营运计划、合作条件、分收比例等），然后由执行部门成立评选委员会，办 理评选作业。甄审作业流程见图3。评选作业。执行部门先行将各中请

7、人的开发建议书提送相关部门进行审查， 然后召开评选委员会由各申请人进行简报和审查意见回复，选出合格申请人， 再由分收比例最高者，评定为最优申请人签订投资契约书。评选作业流程见图 4o（4）履约作业。最优申请人签约缴纳保证金后，进行建筑设计，经执行部门审查 确认后，中请建造执照并于开工前提送权益转换建议书，中请使用执照前应确 认捷运相关管理维护界面、管理规章、销售契约等，领取使用执照后，协同执行 部门办理产权登记、所有权移转，交付相关文件（竣工图、设备清单、管理规章 等），且提供保固。图2前置作业流程下载原图图3甄审作业流程下载原图图4评选作业流程2. 2. 3权益分配卜载原图从前期前置作业即已

8、委托专业财务顾问进行评估，以确认个案土地所有权人最 低分配比率，并于中请建照后进行评估开发建物总权值、鉴定建物兴建成本后， 进行协议权益分配比例，比例确认后再进行区位选择，另于使用执照取得后， 执行部门再次委托不动产估价师办理开发建物不动产总值，搭配物价调整指数 评估，如产权价值大于开发成本，则其差额（即超额盈余）的50% （暂定）以现 金分予土地所有权人，若低于则不找补，权益分配作业流程见图5。2. 3案例分析 为有效推动捷运土地开发业务，以配合大众捷运系统的兴建，由台北市政府与 新北市政府合资6亿元共同成立设置“台北都会区大众捷运系统土地开发基 金”。根据土地开发基金收支保管及运用自治条例

9、投资经营的土地开发公有不动 产。2. 3. 1文湖线忠孝复兴站联开案一一商场忠孝复兴站联开大楼于2006年完成开发，占地面积7 691 m,地上12层、地下 6层，作为商场使用，采用与捷运站共构方式建置，由百货公司经营者统一经 营，因地处商业高度开发地区，属较为成功的联开案例（见图6） o2. 3. 2信义线大安森林公园站联开案一一住宅大安森林公园站联开案于2000年完工启用，占地而积2 994 m,地上29层、地 下5层，是与捷运大安森林公园站2号岀入口共构的联开住宅大楼，因邻近台北 市知名公园绿地，规划设计时间即朝住宅形式发展，目前己全数售出（见图7） o图5权益分配作业流程下载原图图6忠

10、孝复兴站联开案下载原图2. 3.3新店线台电大楼站联开案一一办公室台电大楼站联开案于2005年完成开发，占地而积1 868 m,地上15层、地下4 层，作为办公大楼使用，也采用与捷运站共构方式建置，由个别公司进行办公 室空间租赁（见图8） o2. 3.4台北车站特定专用区交九联开案一一复合式大楼台北车站特定专用区交九联开案采b0t形式开发，于2008年完工启用，占地面 积21 374 m,地上18层、地下6层，因该联开大楼位处交通枢纽，采用复合式 方式经营，大楼内供商场、饭店、住宅及转运站使用（见图9） o3捷运车站事业开发与管理捷运车站事业由台北捷运公司进行经营管理，主要包含运输木业及附属事

11、业。运 输本业部分，截至2016年底营运线路共有文湖线、淡水信义线、松山新店线、 屮和新芦线及板南线等5条线路，共117座营运车站，路网长度131. 1营运公里; 附属事业主要包括捷运全线车站车厢广告、车站贩卖店、换乘停车场、地下街及 其他事业等。图9台北车站特定专用区交九站联开案下载原图图8台电大楼站联开案下载原图3. 1事业范围2016年附属事业收入约占总收入的8. 5%,挹注公司近7成盈余（见图10、图11）。3.1. 1广告全系统广告类型主要分为车站及列车广告、站台电视、彩绘列车等。2016年收入6. 86亿元，约占附属事业收入的42%o3.1. 2贩卖店全系统共117座营运车站，截至

12、2016年底，共有172间丿占铺，主要经营食品、美妆、便利商店及生活百货等项目。2016年收入共3. 85亿元，约占附属事业收 入的23%o3. 1. 3地下街地下街事业为受政府委托经营管理的事业，所辖地下街共有屮山及东区地下街，截至2016年底，总计186间店铺，主要经营食品、美妆、图书、便利商店及生活百货等项目。2016年收入共1. 40亿元，约占附属事业收入的9%。3. 1. 4停车场2016年所经营的换乘停车场共有12处汽车收费换乘停车场、11处汽车兼设机车收费换乘停车场、2处机车换乘停车场，合计25处收费换乘停车场。2016年收入共2. 33亿元，约占附属事业收入的14%。图1 0近

13、3年各事业盈余情况下载原图3.1. 5其他事业其他事业收入包含连通权利金、贩卖捷运商品、电子票证服务及对外技术服务等 收入。2016年收入共1. 97亿元，约占附属事业收入的12%。3. 2经营特性台北捷运系统的站体空间于规划及设计时间己经固定，且站台、大厅等旅客通行 空间尚需考虑紧急状况下的逃生动线及空间容量，欲大幅扩展商业空间有其先 天限制。而附属事业的经营也受客运量、营业据点、车站外商业活动强弱、市场 趋势、景气状况等影响。观察目前台北捷运车站各事业的经营，皆面临新通车线路离商业区较远、边际效 益逐渐递减及价值高的商业点位发展己趋饱和等问题。如何在既有场站营运格局 及重点车站发展濒临饱和

14、的情况下创造更多收益，俨然已成为台北捷运附属事 业发展的一大课题。图1 2中山站简易贩卖点位店铺下载原图图1 1附展事业收入比例下载原图3. 3经营成果2016年是附属事业经营大幅成长的一年，伴随着车站附属事业商业极大化的目 标，各事业除积极在车站可利用空间内再增加商业点位外，并掌握商业脉动， 引进未来趋势的产业，找寻各种可行方案，朝最大商业化方向努力。3. 3. 1开辟实体商业空间优先于重点车站、交会站等商业价值较高的车站内调整空间作为商业店铺使用,2016年共开辟实体商业空间15处（见图12、图13） o 3. 3. 2捷运车站导入行动商务仃)设置智能电子物流系统。依托电子商务发展及捷运车

15、站具备人潮及取物便利 的优势，规划于全系统117座车站设置智能取物柜空间，提供旅客网购后可于 车站自助取货服务(见图14) o图1 3台北车站贩卖丿占下载原图(2) 设置捷运虚拟商店广告墙(qr code) o适应行动购物的发展趋势，旅客搭 乘捷运时，透过购物墙虚拟商店广告，可利用手机扫描qr code,即可完成购物, 2016年已于13座车站52点位上刊(见图15) o(3) 全面建置微定位信号发射器(beacon)系统，主动推播商家优惠，拓展手 机导购。于各捷运出入口设置beacon,精准推播消费优惠信息给旅客，以导购 创造广告收入，2016年完成117座车站共1 100颗beacon建置。(4) 导入商业app,发展行动购物和行动广告。配合行动广告发展，利用“台北 捷运go" app掌握捷运场域及人潮优势，串接捷运周边商家，将旅客引导至周 边商家消费