房地产商拿到土地到开发完成一个住宅小区需要办理哪些手续

1、房地产商拿到土地到开发完成一个住宅小区需要办理哪些手续 1、立项批准文件，由发改委批；2、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证，规划委员会审批；3、土地使用权证，土地管理部门；4、施工许可证，建设管理部门。商品房购买流程购买商品房流程第一步：签订认购书商品房正式销售工作开始后， 一般会设立售楼处， 购房人在认可本项目后， 可到售楼处签订 认购书;并缴纳订金。二销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。r签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：(1)开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方

2、名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。(2)认购物业的楼层；户型；房号；面积。(3)房价。包括单价；总价。(4)付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。(5)认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)房款支付方式。(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记

3、费、权证工本费、权证印花税。购买商品房流程第二步：签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：(1) 土地使用证号及使用年限(2)商品房销售许可证号(3)房产名称及购房人购买房产的类型(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)房价款。包括单价和

4、总价(6)付款方式(7)双方违约条款(8)保修条款(9)买方接受物业管理公司管理条款(10)预售登记(11)房屋转让(12)房屋过户(13)纠纷、争议的解决方式(14)附件一：房屋户型图(15)附件二：装修设备标准(16)附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。购买商品房流程第三步：预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间， 买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，

5、市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。购买商品房注意事项之一：慎重选择开发商商品房属不动产，具有不流动性，建成后损失无法弥补等特性。购房人做为消费者，在损失 发生

6、后，即不能拆除重建，又无法局部弥补，从而给购人带来一定风险。因此，购房人应首 先通过以下三种方式调查了解开发商。 -i一、询问当地房屋土地管理部门。一般而言， 房屋土地管理部门， 对这些开发公司都比较熟 悉。购房者应对开发公司的注册日期，开发项目、 资质情况，开发项目的工程质量做深入的 了解。二、到开发公司的办公地点了解。实力雄厚，信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的形象。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，出现纠纷少， 则表明这家公司是可靠的。三、考察已启用的住宅小区。目的有三，其一，如果小区的配套功能较为齐备，规划合理，楼层错落有致，不存在使用上的缺陷，则表明

7、这家开发商在为住户着想，新开发项目， 也会 有保证。其二，工程质量。其三，物业管理。如果社区内环境好，管理井然有序，则表明开 发公司在选择物管公司上，也在为用户着想，新开发项目的物业管理也会有保证。购买商品房注意事项之二：查看商品房销售的法律文件五证是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证一般而言，开发商只给用户提供复印件。而极少数开发公司可能在复印件上做文章，或甲项目改为乙项目， 或同一项目中甲楼改为乙楼。因此购房人应要求开发商提供原件，或到当地管理部门查询。两书，是指住宅质量保证书和住宅使用说明书另外，一个具备房地产开发与销售资格

8、的开发商还应该有房 地产开发经营范围的企业法人营业执照。如果是现房还应有工程验收合格证。购买商品房注意事项之三：合同条款细节1、房屋面积。购房人在购买现房时，可按实测面积填写，但应注明套内建筑面积和分摊住面积。购买期房时应考虑实测面积与暂测面积的误差问题。误差一般定在3炕内，没有超过误差据实估算。超过误差目前有三种解决方式。第一，解除合同，开发商双倍返还定金， 并将已付房款及利息全部退还购房人。第二，按单位房价据实估算。第三， 买卖双方根据意愿另订解决方式。2、房屋售价。销售应包含除购房人在办理房屋产权时应缴纳的印花税、契税、过户手续费、房屋权属登记费、权证工本费、 权证印花税以外的所有税费，

9、 开发商不得巧立名目，随意加 价收费。3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时，应特别注意在签订合同时，把装修、设备标准详细写进合同附件。同时应约定，当房屋交付使用时，设备装修标准未达部分如何补二一偿。4、不可抗力。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工， 但售房方不能把发展商自己的过错归为不可抗力。购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质建筑物质量，大致包含建材质量和施工质量。对大多数购房人来说，对楼盘质量很难把握， 可从以下几方面考察。地面、墙面是否有裂痕；阳台窗户密封是否良好；天花板是否潮湿或 有水印，如有则表明日后可能渗水；卫生间、厨房排水是否顺畅等。如发现问题，尽可能将 所有问题一一列出，通知房地产商限期整改。 同时还要察看房屋验收合格的法律文件。其中包括：1、房屋必须有质检站核发的质量验收合格证明2、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证3、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证4、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格购买商品房注意事项之五：物业管理目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全