2019年税务师考试辅导之税务服务实务之土地增值税、印花、房产税

1、模块二：土地增值税、印花税、房产税第一节 土地增值税第二节印花税第三节房产税转让房地产过程中双方纳税情况转让方 增值税、城建税、教育费附加、印花税、 土地增值税、所得税承受方契税、印花税从2008年11月1日起：对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。第一节 土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单 位和个人，就其转让房地产所取得的 增值额征收的一种税。2013年央视报道2005年至2012年8月房企欠土地增值税3.8万亿，一石激起 千层浪。任志强出面反驳。本节内容一、土地增值税的缴纳方式二、土地增值税的计算三、土地增值税

2、的考核方式四、土地增值税的账务处理一、土地增值税的缴纳方式1 .预售房地产时，按 预征率预缴土地增值税,不同地区、不同类型房地产的预征率不同一一纳税必要资金原则；营改增后，土地增值税预征的计征依据可按“ 预收款-应预缴增值税税款”确定2 .达到清算条件，进行土地增值税清算。土地增值税清算条件应进行清算主管税务机关可要求纳税人进行清算(1)房地产升发项目全部竣工、完成销售的(1)已竣工验收的房地产升发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自邑的(2)整体转让未竣工决算房地产#发项目的(2)取得销售(预售)许可

3、证满二年仍未销售完毕的(3)直接转让土地使用权的(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(4)省(自治区、直辖巾、计划单列市)税务机关规定的其他情况二、土地增值税的计算1 .确定应税收入2 .确定扣除项目金额一一新5旧33 .计算增值额4 .计算增值率=增值额+扣除项目金额5 .按增值率确定税率与速算扣除系数，注意 普通住宅税收优惠6 .应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数（一）确定应税收入1 .应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含 增值税收入应税收入不含增值税销项税额适用增值税一般计税 应税收入=含税收入-销项税额方法的纳税人增值

4、税纳税申报表第11栏“销项税额”：差额纳税的,应填写扣除之后的销项税额。适用简易计税方法的应税收入不含增值税应纳税额纳税人应税收入=含税收入-增值税应纳税额2 .凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定 全部确认为销售收入；未纳 区开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的，可作为代收代缴款项 进行管理；3 .企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售 影响扣除比例；4 .房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值

5、税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和 费用。（二）扣除项目金额审核要点（新 5旧3）销售新房及建筑物(主要针对从事销售旧房及建筑物房地产开发纳税人加百)(非从事房地f发的纳税人)(1)取得土地使用权所支付的金额(1)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的肩关费用(2)房地产开发成本(2)旧房及建筑物的评估价格(3)房地产开发费用(4)与转让房地产有关的税金(3)在转让环节缴纳的税金(5)财政部确定的其他扣除项目1.房地产开发企业销售开发产品(1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金(如契税)纳税人分期、分批开发、分块转让的：取得土地使用权时所支付的金额需要在

6、 已开发转让、未开发转让的项目中进行分be,仅就对外转让部分计入扣除；扣除项目金额=扣除项目的总金额x (转让土地使用权的面积或建筑面积+受让土地使用权的总面积)注意：含契税，不含印花税比例(2)房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。注意：不包括利息支出、含装修费用：比例(与销售收入比例匹配)需要注意的内容四项费用可核定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、g 筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,税 务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除；房地

7、产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本高 档住房精装修销售的原因；建筑安装服务的发票在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称 及项目名称，否则不得计入 土地增值税扣除项目金额。质保金看发票房地产开发企业在工程竣工验收后， 根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量 保证金，在计算土地增值税时：a.建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；b.未开具发票的,扣留的质保金 不得计算扣除。（3）房地产开发费用一一看利息眼色，两种扣除方式按税法规定，而不按照实际发生额进行扣除房地产开发费用的两种扣除方式及对纳税申报表填写的影响（1）利息

8、支出能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的:允许扣除的房地产开发费用=利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本）x5%以内有关利息扣除的规定：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除;对于超过贷款期限的利息部分 和加罚的利息不允许扣除；罚息在企业所得税前可以扣除，但在土地增值税不得扣除如何填写纳税申报表二、扣除项目金额合计5=6 + 7 + 14 + 17 + 21 +2153.房地产开发费用14 = 15+1614其中利息支出15据实填写其他房地产开发费用165%以内房地产开发费用的两种扣除方式及对纳税申报表填写的影响（2）利息支出不能按

9、转让房地产项目计算 分摊或不能提供金融机构证明的:允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x10%以内如何填写纳税申报表二、扣除项目金额合计5=6 + 7 + 14 + 17 + 21 +2253.房地产开发费用14 = 15+1614其中利息支出150其他房地产开发费用1610%以内注意事项：看利息眼色，分为两种扣除方式;据实扣除的利息的比例(与销售收入比例匹配)；无论账务如何处理，利息支出在房地产开发费用、而非房地产开发成本中扣除。(4)与转让房地产有关的税金一一房地产开发企业营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、 教育费附

10、加对于老项目，包括营业税流转税营改增后不包括增值税，因为增值税为价外税 能按清算项目准确计算的,允许据实扣除城建及附不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳 的城建税、教育费附加扣除不包括印花税(5)财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人适用加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)乂 20%2.销售旧房及建筑物(1)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(2)旧房及建筑物的评估价格=重置成本价x成新度折扣率(3)在转让环节缴纳的税金：营业税(营改增后不包括增值税，因为增值税为价外税)、城建税、教育费附加、印花税销售旧房(1)不能取得

11、评估价格，但能提供购房发票的,经当地税务部门确认，可按发票 所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。购房凭据与发票所载金额的关系购房凭据类型发票所载金额含义营改增前取得的营业税发票的按发票所载金额（不扣减营业税）营改增后取得的增值税普通发里的按照发票所载价税合计金额营改增后取得的增值税专用发按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣里的的增值税进项税额之和“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供 契税完税凭证的,准予作为“与转让房地 产有关的税金”予以扣除，但

12、 不作为加计5%的基数。（2）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以 核定征收。有评估价格无评估价格，但后购房发票u含取得土地使用权时缴纳的契税房与地往往t购入，因此不单独扣除取得土地使用权的金额房（评估价格）发票金额每年加扣5%营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税+ 购房时契税（三）应纳税额的计算1 .确定收入总额2 .确定扣除项目一一重点，新 5旧33 .计算增值额4 .计算增值率=增值额+扣除项目金额5 .按照增值率确定适用税率和速算扣除系数建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和 20%的,免税6 .计算应纳税额应纳税额=增值额x

13、适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数三、土地增值税的考核方式1 .房地产开发企业销售开发产品土地增值税的计算或清算；2 .销售旧房土地增值税的计算一一有评估价格、无评估价格但有购房发票;3 .土地增值税vs企业所得税；4 .纳税筹划一一普通标准住宅、高档住房精装修。四、土地增值税的账务处理1.销售作为固定资产管理的房地产通过“固定资产清理”科目核算借：固定资产清理贷：应交税费一一应交土地增值税2.房地产开发企业销售开发产品应当计入“税金及附加”借：税金及附加贷：应交税费一一应交土地增值税第二节印花税、印花税的征税范围一一列举征税经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部门确认征

14、税的其他凭证。13个税目：购销合同；加工承揽合同；建设工程勘察设计合同；建筑安装工程承包合同；财产 租赁合同；货物运输合同；仓储保管合同；借款合同；财产保险合同；技术合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照。注意事项1 .购销合同发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的 购售电合同，按购销合同征收印花税。 电网与用户之间签订的 供用电合同不征收印花税。2 .建筑安装工程承包合同包括总承包合同、分包合同。3 .借款合同银行及其他金融组织 与借款人所签订的合同。(1)融资租赁合同按照借款合同缴纳印花税;(2)银行同业拆借合同、民间借款合同无需缴纳印花税 。4 .技术合同包括技术开发、转让、咨询、

15、服务等合同；技术咨询合同缴纳印花税；一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询， 所立合同不贴印花。5 .产权转移书据包括：财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据和土 地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权利转移合同；“财产所有权”转移书据征税范围是指经政府管理机关登记注册的动产和不动产所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据、个人无偿赠送不动产所签定的“个 人无偿赠与不动产登记表”。6 .营业账簿分为记载资金的账簿和其他账簿（包括日记账簿和各明细分类账簿）自2018年5月1日起,对按万分之五税率贴花的资金账簿 遨士征收印花税，对按 件贴

16、花五元的其他账簿免征印花税。7 .权利、许可证照一一列举征税房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，不包括税务登记证、卫生许可证等。、印花税缴纳方式方法适用范围具体规定自行贴花应税凭证较少或贴花次数较少自行计算应纳税额，自行购买印花税票，自一次贴足印花税票并加以 注销或划销汇贴或汇缴应纳税额较大或者贴花次数频繁汇贴：当一份凭证应纳税额超过 500元时，应向税务机关申请填写缴款书或者完税凭证汇缴：同一种类应税凭证需要频繁贴花的。汇总缴纳的期限，由当地税务机关确定，但 最长不得超过1个月委托代征法税务机关委托由发放或办理应纳税凭证的单位代征uy盥会计师霍信：ihykuaigog6

17、6 一手更新，非联系此处篇买，无售后保障 更新进度查看朋友圈通知.三、印花税的账务处理第14页借：税金及附加贷：银行存款或应交税费应交印花税第三节房产税一、基本规定在城市、县城、建制镇和工矿区 征收,以在征税范围内的 房屋产权所有人 为纳税人;房产税的征税对象是房屋：屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外 游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、加油站罩棚以及各种油气罐等等不属于房产税的征税 对象。、房产税的两种计算方式计税力法适用范围计税依据

18、税率税额计算公式从价计征卜营自用 卜产房产计税余值1.2%应税房产原值x （1扣除比例）x1.2%从租计征卜租房产房屋租金12%个人出租住房：4%不含增值税租金收入x 12% （个人为4%）（一）经营自用房产从价计征：应纳税额=房产计税余值x税率（1.2%）1.房产计税余值：依照 房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。(1)房产原值：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”账户中记载的 殳 屋造价(或购价)，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算 价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等， 无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计 入房产原值，计征房产税。(2)地价计入房产原值对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算， 房产原值均应包含地价,包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价一一是否合理？(3)