浅析房屋买卖合同效力及其履行.doc

1、浅析房屋买卖合同效力及其履行.doc浅析房屋买卖合同效力及其履行-随着我国现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手段标准、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公正、公正、合法的进展，已成为民事法律讨论的重要课题之一。在此，笔者依现行有关法律和法规就房屋买卖合同效力及其履行谈谈认识。一、房屋买卖合同效力认定的法律依据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律爱护的问题，其社会效益是维护交易的平安和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的依据主要是国务院发布的城市私房管理条例和我国立法机关公

2、布的民法通那么。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必需采纳书面形式。依据条例第6条第二项规定，购置房屋办理过户登记时，“须提交房屋全部权证、买卖合同和契证。明显，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非理论性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随便翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法缘由毁约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的本质法律根据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。依据民

3、法通那么第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为力量；其次、意思表示真实；第三、不违背法律和社会公共利益。由此可见，一项详细的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和本质要件就在特定当事人之间产生了不行撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随便翻悔，假设不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按连续强迫履行处理。二、房屋买卖的实际履行问题房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有仔细全面履行了合同，当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物房屋，其履行的标记目前是以国务院1988年发布的城市私房管理条例和1950年政务院发布

4、的契税暂行条例为准。也就是说房屋全部权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。其一、关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，事实上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲表达着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲那么又是拥有房屋全部权的唯一合法依据。一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必定办理房屋过户手续。但理论说明，由于种种缘由当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。为此最高人民法院曾公布过至少三个司法说明，以处理由此而产生的纠纷。第一、1984年8月30 日关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的看法第56条。其次、1

5、988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的看法第85条。第三、1990年2月17 日关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函。笔者认为，前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是实行有条件成认其效力的方法，对买卖房屋能否成立的限制性条件过多。第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些规定不仅理论中不易把握，而且更重要的是不符合民法理论，违反了民事交易中的诚信和自愿原那么，为当事人翻悔供应了合法依据。所以，问题的本质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行法那么处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。其二，关于契税问题，依据城市私房管理条例和契税暂行条例的规定，不仅办理房产过户手续须提交契证，而且房屋买卖、完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理完