4月重庆建宇荟拾光漫里商业策划报告

1、 与 您 共 享 城 市 价 值重庆双福商业新坐标 拾花荟shopping mall 拾光漫里风尚街part-1品牌背景20年建宇新城市生活缔造专家建宇集团 20年深耕江津最佳房企荣誉 100%合格率多次荣获重庆市政府、江津区府赋予的“最佳房地产开发企业”、“诚信房地产企业”、“纳税十强”、“信贷诚信企业”等荣誉称号自1995年成立至今，已成功开发了50余个工程项目，开发总面积200多万平方米，完成投资总额30亿余元，工程合格率达100。代表项目：建宇新时区江津建宇百货大楼建宇爱上建宇世纪大厦建宇生活林建宇迷你星座、建宇世纪大厦（荣誉：“巴渝杯优质工程”）建宇生活林（荣誉：“重庆市园林住宅小区

2、”）建宇雍山郡（荣誉：重庆市2010年最具增值潜力楼盘）双福建宇新时区江津建宇雍山郡铜梁裕城理想 集团秉承“与您共享城市价值”的理念，为经营者和投资者提供整合性增值平台；为更好的打造新时区项目，集团聘请北京知名顾问公司与旗下商管中心强强联手，结合影院及公寓庞大会员体系，为商家提供大量消费人气，同时通过运营收益对商家进行反哺，从而实现双盈（商家盈利、物业升值）。集团理念及项目发展part-2宏观经济n重庆地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。n全市共辖19个区，19个县，其中主城区有渝中区、南岸区、江北区、渝北区、九龙坡区、沙

3、坪坝区、北碚区、巴南区、大渡口区，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。n重庆总人口3303万，其中主城区人口为542万。n重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。重庆交通n 铁路成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、宜万铁路n 公路成渝高速公路、重庆机场高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、南渝高速、渝武高速公路、渝黔高速公路等n 航空重庆江北国际机场，位于重庆市渝北区，是目前中西部正常运行双跑道的、有轨道交通接入的机场。 2012年，旅客吞吐量达到2205万人次，位列全国第九。n 轨

4、道交通规划有1、2、3、4、5、6、9、10号线和环线共8条轨道交通，总长410.24公里，目前1、2、3、6号线已通车运营。一、宏观环境1.经济环境2010年，重庆市产业结构调整为8.7%：55.20%：36.1%。第二产业作为重庆经济的增长极，支柱产业的地位不容动摇，产业拉动效应显著。一、宏观环境1.经济环境城市旧城改造的提速，导致固定资产投资的大幅提升。2005年以来，房地产投资增长3倍.一、宏观环境2.房地产市场环境从07年开始，重庆市主城区商品房成交量随政策调控影响，商品房成交量起伏较大。一、宏观环境2.房地产市场环境2010年，重庆市主城区商品房成交价格达到5955元/平方米，房价

5、稳重带升 。一、区域分析小结重庆市经济发展势头迅猛，房地产投资额比例逐年增加，为房地产市场的稳定发展奠定基础。重庆市商品房成交量下降，房价上涨脚步放缓，房地产市场表面趋于平和，但市场竞争激烈。受国八条和限购令等宏观政策的调控，银行银根紧缩，消费者持币观望群体增大，开发商现金流资金压力增大。房地产后市发展仍是稳中带升。n大渡口，国家中心城市-重庆主城核心区，是重庆市主城九区之一，全部辖区位于两山（中梁山、铜锣山）两江（长江、嘉陵江）之间，外环高速以内的极核区域。大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。n全区面积103平方公里，现辖五街三镇，人口近30万，

6、区域面积和常住人口在主城九区中分别排8位和第9位，排名垫底。大渡口区项目内环快速路大渡口概况西城大道n大渡口区gdp在主城九区中排第九位，处于最后一位。n大渡口区人均gdp在重庆市主城九区中排第八位，仅略好于巴南区。n大渡口区各项关键经济指标在主城区均排名垫底，从各项指标来看其整体经济实力在主城九区中处于大渡口区各项关键经济指标在主城区均排名垫底，从各项指标来看其整体经济实力在主城九区中处于垫底垫底位置。位置。n大渡口区在主城九区中由于人口基数少城镇化程度较高，排名在二位。城市发展一、区域分析4、区域板块大渡口板块杨家坪板块双山板块高九路片区一、区域分析4、区域板块板块名称板块名称板块开发情况

7、板块开发情况板块物业板块物业价格区间价格区间双山板块重庆城市西进的桥头堡，房地产开发以具规模，未来潜在放量大。高层6500-8000彩云湖板块配套完善、居住氛围浓厚的成熟住宅区，目前在售项目少，产品供应种类丰富，未来供应有限。高层、洋房、别墅8500-12000杨家坪板块五大商圈之一，商业、交通配套完善，产品供应以中小户型为主。高层8000-11000大渡口板块老工业区逐渐转变为居住区，经过多年发展已形成几个成熟的居住组图，现在供应量较小，区域未来发展值得关注。高层、洋房、别墅7000-10000华岩新城九龙坡区西拓的重要区域，房地产开发以初具规模，未来放量大。高层、洋房6500-8000高九

8、路板块房地产发展由于配套设施的滞后，略显缓慢，目前在售项目较小高层8000-10000大渡口区城市发展规划经济转型：加快产业高端化、高质化、高新化，实施“优二进三”，大力发展总部经济、科技研发、电子信息、楼宇工业、高端地产等新兴产业形态。加快培育引进研发技术中心，推动传统产业转型升级，构筑二三产业协调发展的产业支撑体系。社会转型：以“四大工程”和“六个大渡口”建设为载体，以基础设施大突破带动城市建设大发展，加快推进全域城市化。增强基础设施承载力，提升区域宜居度，完善城市功能，突出生态文化特色，塑造特色城市风貌。城市转型：坚持民生导向，以保障和改善民生为最终出发点和落脚点，以建设幸福之区为目标，

9、加大投入改善民生，切实抓好住房和就业，推进基本公共服务均等化，提供优质民生服务，切实做到为民发展、发展为民。 重庆市大渡口区国民经济和社会发展第十二个五年（20112015）规划纲要三大发展战略六大功能板块布局建桥a区总部经济集聚区：完善a区配套服务功能，着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。商圈现代商贸功能区：推动商圈“北移”，重点发展特色商务商贸和生活性服务业。以商圈发展为载体带动环湖滨路、新华村片区旧城改造，建设城市综合体和地标性公共建筑。加快商圈“南拓”，以天安数码城为依托，重点发展生产性服务业。力争使大渡口商圈成为全市

10、购物环境首屈一指、配套服务功能一流的生态休闲特色商圈。重钢滨江商务居住区：加快滨江路建设，打通重钢片区与大渡口新城隧道，完善车行、步行系统，实现重钢片区与杨家坪城市副中心及大渡口新城的快速通达。建设高档写字楼和酒店，布局商务、文化、创意、休闲、娱乐等高附加值的清洁产业，带动高端房地开发。以重钢片区开发带动袁茄路以东的旧城改造，高水平打造滨江商务居住区。西城大道生态宜居聚居区：以基础设施建设引领城市扩容，在西城大道沿线西侧集中布局大型人口聚居区。钓鱼嘴商务休闲中心区：按“北城南园”布局，建高品质居住区，建全国一流会议论坛中心，发展游艇等滨江娱乐休闲产业，力争“一年成势、三年成型、五年成城”。跳磴

11、综合开发新区：建桥园区c区布局300亿产值的高新技术和电子信息产业。让城市路网向跳蹬镇、小南海方向延伸，让小南海片区成为多维生态的宜居新城。优化现代服务业布局以地产开发推进现代服务业集聚化、特色化、差异化布局，形成“四廊七圈，圈廊联动”的现代服务业空间布局架构：四廊：袁茄路总部经济走廊、西城大道商务流通服务走廊、轻轨捷运商业服务走廊、滨江路生态休闲走廊。七圈：大渡口商业中心圈、重钢旧址商务集聚圈、钓鱼嘴滨江生态宜居圈、建桥a区总部经济集聚圈、双山高端地产聚居圈、小南海温泉休闲旅游圈、体育中心体育文化产业圈。本项目功能板块属性：重钢滨江商务居住区本项目现代服务业属性：四廊：袁茄路总部经济走廊、滨

12、江路生态休 闲走廊七圈：重钢旧址商务集聚圈part-4城市商业现状城市商业现状商业区位q本项目地块大渡口刘家坝地块位于大渡口区的南部，内环高速外侧，东面邻长江。q本项目距大渡口商圈3.5公里，距杨家坪商圈9公里，距沙坪坝商圈14公里，距解放碑商圈18公里。本项目属于大渡口区，商业区位较弱，远离传统商业区，商业发展面临较大挑战。南坪商圈杨家坪商圈大渡口商圈沙坪坝商圈解放碑商圈项目大渡口区城市商业现状大渡口商圈（九宫庙商圈）概况榕华街国瑞城购物中心新世纪百货重陶市场春光购物广场沃尔玛超市新天泽国际广场重庆义乌商贸城八桥街翠云街香港城海宁皮草城永辉超市松青路u大渡口商圈：重庆第六商圈，北临文体路，南

13、至九中路，东起袁茄路，西接春晖路，规划面积81公顷，商业地产规划为50万,商业中心以政府广场、开放式公园、步行街为轴线，是集生态、休闲、购物为一体的特色商圈。u典型商业项目：购物中心：新天泽国际广场综合性商场：国瑞城购物中心、春光购物广场、百货：新世纪百货、超市：沃尔玛、永辉专业市场：重陶市场、义乌商贸城、海宁皮草城u经营情况：商圈档次一般，业态涵盖丰富，辐射力有限，以满足周边区域居民消费为主，香港城、国瑞购物中心规划定位存在较大问题，商业经营困难，商圈整体经营情况一般。大渡口商业现状分析城市商业现状典型项目分析新天泽国际广场概况2013年1月18日开业时间主要以周边中高收入人群为主要消费人群

14、目标消费群定 位重庆华立地产(集团)有限公司投 资 商40000 m2，共5层，商业规模新天泽国际广场是大渡口步行街商圈的首个一站式潮流时尚购物中心，涵括时尚购物、休闲娱乐、国际美食等多种业态。新天泽国际广场总建面11万，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住为一体的mini型城市综合体。典型品牌万达imax影院、必胜客、星巴克、h&m、优衣库等项目形象楼层业态示意城市商业现状区域典型楼盘商业分析项目地块蓝古小镇晋愉盛世融城中交丽景u总体规模：总建面90万，商业12万，商业占比13%u商业类型：10万独栋街区商业+集中商业（超市）+1万社区底商街区u引入商家：永辉、今典影院u商铺售价：

15、1期均价约2.5万/中交丽景蓝古小镇u总体规模：16.4万，商业占比6.1%u商业规模：1万社区底商晋愉盛世融城u总体规模：总建面70万，商业10万,商业占比14.3%u商业类型：大型生活超市+情景商业街城市商业现状区域典型楼盘商业分析晋愉盛世融城中交丽景项目名称项目名称中交丽景中交丽景项目位置九龙坡泛二郎双山大片区双龙路2号(巴国城旁)总体量100万平方米容积率3.49总体规划项目总占地面积为319亩，规划建筑面积近100万平方米，其中包括7.4万平方米休闲商业主力户型78-115平方米当期项目均价7650元/平方米开盘时间2011年6月当期推9#楼推广主题公园、大城、景观豪宅项目借鉴点景观

16、公园大盘客群描述九龙破区、大渡口区企业技术人员、企业中层管理者，年龄30-40岁的三口之家。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房- -两房770040-6340%三房760066-8625%四房- -项目核心价值：泛二朗-双山区域中心复合型大盘，五大景观公园，自身配套设施完善。竞争竞争项目项目中交丽景中交丽景一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析项目名称项目名称保利可爱岛保利可爱岛项目位置九龙坡九龙高新园区火炬大道8号总体量12.47万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层围合布局而成，主力户型59-88平方米当期项目均价均价7800元/平方米推盘情况当前推

17、出3#楼推广主题爱相随、情更浓；小户型可变空间项目借鉴点大面积中庭景观，增加项目品质；小户型可变空间客群描述九龙坡区和大渡口区青年群体，企业或公司的小白领为主，家庭人员主要为2口之家。项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房- -两房785047-6085%三房770063-6975%四房- -竞争竞争项目项目保利可爱岛保利可爱岛项目核心价值：大面积中庭景观和市政广场，小户型产品赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争竞争项目项目项目名称项目名称东海阿特豪斯东海阿特豪斯项目位置九龙坡九龙高新园区巴国城迎宾大道总体量22万平方米容积率3.0总体规划8栋

18、高层组成，总体量22万平方米，其中商业体量4000平方米主力户型一房：58-63平方米；两房：69-93平方米；三房：99-106平方米当期项目均价7300元/平方米推盘情况当前销售2#楼推广主题主城低碳公园社区项目借鉴点豪华入户大堂设计；空中院馆，可变空间客群描述项目周边产业人群、大渡口区旧城改造的改善型需求购房为主。东海阿特豪斯东海阿特豪斯项目核心价值：重庆主城首座低碳生态公园社区项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房两房740040-6385%三房720066-8665%四房- -一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争竞争项目项目项目名称项目名称晋愉天

19、意晋愉天意项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量9.6万平方米容积率3.5总体规划项目由5栋高层组成，住宅面积9.27万平方米主力户型一房：49平方米；两房：64-70平方米；三房：87-93平方米当期项目均价均6860元/平方米（清盘价格）推盘情况尾盘阶段，仅剩少量3房房源推广主题96折清盘项目借鉴点小户社区，享受大尺度空间。3梯6户配置大面积赠送空间客群描述九龙坡区、大渡口区企业技术人员、公司白领，以30-45岁的中青年群体为主。晋愉天意晋愉天意项目当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房- - -两房46.08-50.4100%三房686059-63.495%四房- -项

20、目核心价值：小户型大尺度空间，户型可变空间，得房率大一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析竞争竞争项目项目龙力巴国御景龙力巴国御景项目名称项目名称龙力巴国御景龙力巴国御景项目位置九龙坡九龙高新巴国城内总体量7万平方米容积率3.0总体规划项目由3栋板式高层组成，中式建筑风格主力户型两房：97-108平方米（可两变四房）：149平方米（跃层）项目当期均价8800元/平方米，折合赠送面积实际卷积7000元/平方米推盘情况当前推出1、2、3#楼推广主题可变公园大宅项目借鉴点户型形态供应丰富，可变空间赠送面积大。客群描述二郎片区机电、钢材市场个人经营者为主，年龄特征35-50岁的中年人为主。项目

21、当期销售信息产品均价（元/平米）主力总价（万元）销售率一房- - - -两房880077.6-119.235.5%三房- -四房- -项目核心价值：毗邻巴国城公园、商业配套完善，户型赠送面积大。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析潜在潜在项目项目晋愉盛世融城晋愉盛世融城项目名称项目名称晋愉盛世融城晋愉盛世融城项目位置九龙坡九龙高新巴国城旁总体量80万平方米容积率2.9总体规划项目占地301亩，总建筑面积近80万平米，物业形态包括近10万平米商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公园华宅、电梯洋房主力户型两房：66-78平方米；三房：97平方米项目均价未定推盘情况前期集客，vip卡办理中推广

22、主题80万方城市公园综合体项目借鉴点高层底层全架空设计，架空部分作为业主活动空间。豪华入户大堂3梯6户梯户比户型舒适度高，部分户型带可变空间项目核心价值：城市复合型项目，自身配套设施齐全，6大主题公园围合。一、区域分析4、区域房地产市场4.1、个盘分析一、区域分析5、区域房地产市场5.1、区域户型供应特征晋愉天意中交丽景东海阿特豪斯龙力巴国御景保利可爱岛晋愉盛世融城区域产品供应主要以紧凑型户型为主，基本都已区域公园环境为卖点。一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征40 50 60 70 80 90 100 110 120 中交丽景东海阿特豪斯保利可爱岛晋愉天意龙力巴国御景晋愉盛

23、世融城区域产品供应区间主要以65-90平方米为主。项目项目入市时间入市时间物业物业类型类型基本空间基本空间赠送空间赠送空间入户花园景观阳台生活阳台院馆落地飘窗地下室中交丽景10.04高层保利可爱岛11.04高层东海阿特豪斯10.10高层龙力巴国御景11.06高层晋愉天意10.10高层数据来源：玖品市场资料库区域户型主要除满足基本生活需求外，户型设计大多注重户型的舒适度，大量采用院馆、大景观阳台等设计。一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征项目状态项目状态项目名称项目名称未来放量未来放量在售项目中交丽景60万方保利可爱岛无东海阿特豪斯4栋高层（约7万方）龙力巴国御景无晋愉天意无潜

24、在项目晋愉盛世融城80万方（10万方商业，70万方住宅）盛世龙都（双山还建项目）15万方区域未来潜在放量140万方以上，未来放量主要集中在中交丽景和晋愉盛世融城两个城市综合体项目上，未来竞争较为激励。一、区域分析5、区域房地产市场5.4、区域户型供应特征小结n就目前调研的几个楼盘而言，纯商业占比在6%14%之间，且商业均以生活服务配套为主，对本项目具有一定启示借鉴作用。n本项目周边2公里范围内人口稀少，商业发展阶段较初级，没有形成区域配套型商业，随着板块的开发具备一定市场机会。n就目前大渡口区30万人口而言，50万商业体量已有过剩之嫌，已透支未来一定时期消费力。n大渡口区商业发展较重庆其他区域

25、落后，与其经济发展滞后、人口较少密切相关。part-3区域价值重庆经济重心西移西城战略剑指双福七大城市副中心之一双福新区是江津对外开放、融入主城的“桥头堡”，是江津加快打造“双百”现代化大城市的重要支撑，也是重庆加快西部新城发展的核心拓展区域，被纳入重庆“半小时经济圈”，同时被规划为重庆城市副中心。西永蔡家悦来空港茶园鱼嘴千亿级产业新城 消费潜力巨大产业属性名称员工数量员工特征描述现状汽摩东风集团约5k员工部分为本地招聘，中高层大多由企业从外地带来已开业铁马集团一期约3k员工部分为本地招聘，中高层大多由企业从外地带来已开业隆鑫集团约3k员工部分为本地招聘，大多为外地聘用，中高层大多由企业从外地

26、带来已投产徐工集团约3k员工部分为本地招聘，大多为外地聘用，中高层大多由企业从外地带来已投产机械制造龙煜精密铜管约5800多为本地居民已开业电子信息迈兴机电约900多为本地居民已开业群光电子约8k员工部分为本地招聘，中高层大多由企业从外地带来已开业商贸物流双福农产品批发市场3万左右的工作人流因工常驻人员约5k，流动工作人流约10万已开业攀宝钢材市场1500以上因工常驻人员约1500，流动工作人流待估招商中国际建材城1.5万人左右因工常驻人员约8k，流动工作人流待估已开业和润汽摩城容纳3k余家商户以外来的经营商家为主已开业工业方面，已初步形成汽摩整车及零部件和电子信息两大产业集群。2013年共创

27、造出310亿元工业产值。商贸流通业方面，已基本形成了“115”发展格局，1个商业中心，1个奥特莱斯、5大专业市场，包括西部最大的双福国际农贸城、和润国际汽摩城、攀宝钢材市场、英利国际五金机电城、重庆汽车4s城建成后将提供3万个就业岗位，达600亿元的交易额。生产服务业方面，双福“重庆市金融后援中心”，建成后将提供3万个岗位；休闲旅游业方面，恒大集团投资150亿元打造的西部“迪斯尼”项目，将再造一个巨大的就业容器。5年内将达千亿产值人口达40万以上。双福新区：重庆第二大学城未来1-2年内将突破70000师生，月均潜在消费约3000万元最好的市级重点院校都在项目周边（交大、能源、育才）人数体量70000人未来1-2年突破项目周边3所市级重点院校双福区域7所大中专院校学校级别规模大学交大大学3.2万人，现有1.2万余人电讯职业学院全日制普通高校1.5万人，现有3000人公共运输职业学院全日制普通高职3000余人城市建设技工学校 212工程”试点学校预计8000人工程职业技术学院高职预计1