房屋租赁指南——— 签署租赁合同注意事项

1、房屋租赁指南 签署租赁合同注意事项房屋租赁指南 签署租赁合同留意事项2011-02-25 15:51:57房屋租赁指南签署租赁合同留意事项 1确认出租人、承租说闹魈迳矸? 在出租人和出租房屋符合资格与条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份： 个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证；企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的受权托付证明，假设是境外企业、其他组织，前述证明还应经公正或认证。 2托付出租 托付别人出租房屋的，房屋全部人应当出具受权托付书，并与受托人签订房屋出租托付合同。 3代理出租 代理人代理出租，应当向承

2、租人出具房屋全部人托付代理出租的受权证明，代收租金的，应当由相关的托付文件。 4租赁合同 律师应当提示租赁当事人可用法租赁合同示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除供应方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容 (1)租赁当事人的姓名或者名称、住宅； (2)房屋座落地点、面积、构造、附属设施和设备情况； (3)房屋用处； (4)房屋交付日期； (5)租赁期限； (6)租金数额、支付方式和期限； (7)房屋用法要求和修理责任； (8)房屋返还时的状态； (9)转租的商定； (10)变更和解除合同的条件； (11)违约责任； (12)争议的解

3、决方式； (13)租赁当事人商定的其他内容。 5律师应当审查租赁合同关键条款 (1)审查租赁面积的计算方法、调查核实其是否和房地产权证上登记面积或法定检测部门检测面积全都。 (2)审查房屋交付时的情况，特殊是附属设施和设备情况是否详细明确及能否撤除、改建或增设和租赁期满交还时的要求。 (3)审查租赁合同商定的房屋用处是否和政府批准的规划用处全都。假设不全都，须由出租人或出租人托付承租人报规划部门批准。 (4)房屋租赁期限不得超过土地用法权出让合同、土地租赁合同商定的土地用法年限及不得超过二十年，审查租赁合同有无违背此规定。 (5)审查和明确租金和有关费用的范围，租金是否包含管理费、空调水电费等

4、；审查租赁保证金商定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。 (6)假设出租人同意承租人对房屋进展装修，要留意审查装修的有关商定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任担当、装修发生的水电等 费用担当与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或肯定期限内免租等。 (7)修理责任：假设当事人没有另外商定，出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障，其修理责任在于出租人；假设因承租人用法不当或过错造成的损坏或故障，那么承租人须担当修理责任或修理费用。 (8)假设是经营性房屋租赁，律师要合理提示当事人是否投保公众责任险或第三者责任险。 房屋租赁合同

5、是房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和用法权的协议，其内容是出租人将房屋交给承租人用法，承租人定期向出租人支付商定的租金，并于商定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。房屋租赁合同详细规定租赁双方的权利与义务，在租赁关系存续期间，租赁双方都要受其约束，按照合同先例权利和担当义务。因此在签订房屋租赁合同时肯定要留意，把租赁关系可能遇到的各种状况在合同条款中予以明确。依据出租房屋用处的不同，房屋租赁合同可分为两大类：一类是住宅租赁合同，一类是工商用房租赁合同。在住宅租赁合同中根据出租房屋全部权的不同，又可分为公房租赁合同、私房租赁合同和公房转租合同。目前公房租赁合同的特点

6、一般具有不商定固定期限的租期，租金标准由政府统一规定；而私房租赁合同的内容那么是在符合法律规定的前提下，由双方协商确定。 依据城市房屋租赁管理方法等有关规定，租赁合同应当具备以下条款：1、当事人姓名或名称及住宅。当事人指出租人和承租人。法律对出租人的要求是其必需是房地产的合法产权人；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，假如是当地居民，须持有本人身份证，假如是外来居民，须持有本人身份证及公安部门发的暂住证；企业事业单位须持有营业执照；非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必需符合上述资格限制，才能签订租赁合同。2、标的物，即租赁的房屋。在

7、合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施情况。对承租人而言，租房的目的是利用房屋的用法价值或是用于居住，或是用于商业目的，因此房屋处于适用的状态是对房屋的最根本要求之一，所以签订合同时必需说明房产交付用法时的根本情况，这是因房屋不符合用法要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此，一旦房屋在租期内的毁损或第三人损害以致阻碍了承租人依约用法房屋时，出租人还有义务修缮房屋，这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋情况。3、租赁用处。即承租人租赁房屋的目的。租赁用处一旦定明，那么承租人不得擅自转变用处，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的用法用处后，只要承租人依约用房，那

8、么正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用处不同，房屋的租赁价格也会不同，所以，租赁用处对于双方当事人来说，也是必需定清写明的问题。4、租赁期限。租赁有期限限制，我国法律规定房屋租赁最长期限不得超过二十年。这是房屋租赁与房屋转让的重要区分。明确租赁期限的法律意义在于：1期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；2假如出租人提早收回住宅的，应当有“必需收回的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人的损失，做好承租人住宅安置工作；3因买卖、赠与或继承而发生房屋全部权转移的，如原租赁合同未到期，那么原合同对承租人与新房主连续有效；4承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合

9、同连续履行，办理更名手续。5、租金，即租赁价格。租金确实定依房屋用处不同而不同：1住宅用房，租金的标准应执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策；2从事生产、经营活动的用房，租金由承租人与出租人协协商定。对私有住宅租金，城市私有房屋管理条例有更为具体的规定：私有房屋租赁，由租赁双方根据房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准，协协商定；没有规定租金标准的，由租赁双方依据公正合理的原那么，参照房屋所在地租金的实际程度协协商定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，交付的详细日期也应在合同中明确。6、修缮责任。修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房

10、屋有进展必要修缮的义务。所谓必要即指：房屋必需使承租人可以依双方商定用法并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。7、变更与解除合同的条件。我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有以下情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：1符合法律规定或者合同商定可以变更或解除合同条款的；2因不行抗力致使合同不能连续履行的；3当事人协商全都的。除此之外，还要签订转租和违约责任的规定。承租方应留意的事项：1、查看出租人的房产证明和有效身份证明；2、审核出租人的房屋租赁证；3、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气自然气和物业管理费由谁担当；4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气自然气和其它费用；5、付款方式。出租方应留意：1、查看身份证明，外省市人员在本地居住是否有合法居住证明；2、承租人租房用处，并在