房屋买卖合同纠纷案件相关问题的探讨

1、房屋买卖合同纠纷案件相关问题的探讨房屋买卖合同纠纷案件相关问题的讨论一、房屋买卖合同的效力确认一如何确认合同的法律效力合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律给予依法成立的合同具有约束当事人的法律效力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。中华人民共和国合同法以下简称合同法第四四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。中华人民共和国民法通那么以下简称民法通那么第五五条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：一行为人具有相应的民事行为力量；二意思表示真实；三不违背法律或社会公共利益。这是民法通那么规定的有效合同标准。推断一个合同是否具有法律效力主要根据民法通那么上

2、述所规定的条件，当事人签订合同时具备上述条件，便确认合同有效。二房屋买卖合同效力确实认中华人民共和国城市房地产管理法以下简称房地产管理法第五九条规定：“国家实行土地用法权和房屋全部权登记发证制度。第六条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋全部权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地用法权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地用法权证书。变更登记是房屋买卖合同的必经法律手续，但房地产管理法未明确规定房屋买卖合同成立、生效的前置条件，也没有规定未办理变更登记，房屋买卖合同应视为无效合同的条款。

3、变更登记是房屋全部权转移的必备条件，还是房屋买卖合同生效的要件，审讯理论中存在不同的认识。合同法第四四条其次款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，按照其规定。房屋买卖合同是否属于办理批准、登记等手续为生效要件的合同，何时生效？房地产管理法的规定不很明确。因此审讯理论中对未办理批准、登记等手续的房屋买卖合同以及合同的效力有不同的认识。第一种观点认为，办理批准、登记是买卖合同的生效要件，未办理产权登记的购房合同，虽已成立，但未生效，故未办理批准、登记手续的房屋买卖合同一概认定无效，这种观点符合于合同法的立法本意。对此类合同处理方法是：按无效合同的法律后果处理，即相互返还财产，依

4、据过错原那么担当相应的民事责任。其次种观点认为，签订合同的当事人，只要订立合同时，符合民法通那么第五五条规定，合同便成立。办理批准、登记手续是属于合同的履行和标的物全部权是否转移问题，只要合同本身并不欠缺无效要件，该合同应为有效合同。对这类合同处理结果方法有两种：、判决连续履行合同，限合同当事人在肯定期间内到房屋、土地等有关部门补办全部权转移登记手续，如在上述规定的时间内，未办理全部权转移登记手续，那么判决解除合同；、假如房屋买卖合同不能连续履行，那么判决解除合同，由违约方担当违约责任。例如，原告陆某与被告重庆公司、海南公司，第三人海南公司房屋买卖合同纠纷一案。该房屋进展商为第三人海南公司，年

5、月日第三人海南公司与被告重庆公司、海南公司签订售房合同书，合同商定，由第三人将位于海口市龙昆南路金盘坡金泰大厦号房屋出售给被告，建筑面积为、平方米，每平方米售价元，总价款为元。合同还商定，合同生效之日起一日内，被告向第三人交付元作为购房的定金，日内交足总房款的，计、元，余下房款办理房产证时付完。合同签订后，被告已按合同商定支付购房定金及支付的购房款，房屋已交付被告用法，但双方未到房地产管理部门办理产权变更登记。年月日被告重庆公司、海南公司与原告陆某签订房屋买卖合同，合同商定由被告将其向第三人海南公司购置的金泰大厦号房屋转让给原告陆某，合同商定每平方米售价元，总价款为人民币元，合同生效之日起三个

6、工作日内将总价款的计款为、元付给被告，余款在办理房产证时付完。合同签订后，原告陆某于年月日支付购房款人民币、给被告，被告将房屋交付给原告陆某用法，由于第三人海南公司下落不明，无法办理产权变更登记手续，原告陆某对所购置的房屋无法确权，因此提起诉讼。本案在审理中双方均情愿按合同商定连续履行。对于本案应如何处理？审理中有不同看法，第一种观点认为，按合同法第四四条其次款规定，双方签订的房屋买卖合同未到房地产管理部门办理产权变更登记，应按无效合同处理，由被告重庆公司、海南公司将购房款、元及利息退还给原告陆某；原告陆某将房屋返还给被告重庆公司、海南公司。其次种观点认为，双方签订的房屋买卖合同未违背法律规定

7、且双方均同意按合同的商定履行，故应认定合同有效判决双方在肯定时间内到房屋、土地管理部门办理产权变更登记，如在规定时间内不办理，那么判决解除合同，由违约一方担当违约责任。笔者同意其次种观点，其主要理由是：、对于未办理登记手续的房屋买卖合同，假如双方无其他违法行为，在购房款已根本付清，房屋实际交付用法，且双方均有连续履行合同的真实意思表示时，应判决双方在肯定期限内履行办理房屋全部权变更登记手续；如双方在限定期限内未办理变更登记的，那么判决解除房屋买卖合同，故上述纠纷应按这种原那么处理。、对于未办理批准、登记手续的房屋买卖合同，如土地属于划拔用地，转让房地产时，未报有批准权的人民政府审批，虽然房屋已

8、交付用法，房款已付清，但也应按无效合同处理。二、审理房屋买卖合同纠纷案件存在问题的分析在众多的房屋买卖合同纠纷中，有公民之间、法人之间，也有公民和法人之间、公民或法人与其他组织之间的房屋买卖纠纷。在房地产管理法施行以前，没有一部特地标准房地产转让行为的法律，法律法规的不够健全完善，导致处理同一类型房地产买卖纠纷结果不全都：有的认定有效，判决连续履行合同；有的判决解除合同；有的认定无效，判决相互返还财产。房地产管理法施行八年以来，许多房地产管理法施行以前房地产买卖不标准行为导致的诉讼仍不少。归其缘由，有些是因为进展商为了偷逃交易税款，未到政府房地产管理部门办理批准、登记手续；有的是在房地产管理法

9、施行以后，对相关的法律法规不熟识，还连续进展第三、第四手或屡次交易；有些房屋买卖是属于一房双重交易或多重交易，且履行期限又在房地产管理法施行以后；有些已全额支付购房款或支付购房款，且房屋已交付用法，仅是未办理房屋全部权及土地用法权变更登记手续；等等。对此类房地产买卖合同纠纷不问缘由，不进展个案的详细分析，都以未经办理批准、登记手续为由，按无效合同处理，不仅损害当事人的合法权益，而且对稳定房地产市场正常交易与管理秩序，维护社会稳定也将产生不利的影响。因此，在审讯理论中，区分不同的状况，正确适用相关的法律法规，就显得更为重要。一房屋一物双重买卖或多重买卖合同效力的认定在出卖人将房屋一物数卖的状况下

10、，如何确认合同的效力，审讯理论中有不同的观点。如李某年月日将自建的某市中山路号一座二层楼房，以万元的价格出卖给张某，并签订了房屋买卖合同，合同商定，签合同之日，交万元作为定金，日内付完购房款。合同签订后，张某按合同商定支付了定金及购房款，李某也将房屋交付给张某用法，但双方未到房地产管理部门办理全部权变更登记。年月日李某看到当地房地产市场价格上涨，为了牟取利润，又将该房屋以万元的价格出卖给赵某，双方签订了房屋买卖合同，赵某也向李某支付完了购房款，双方到房地产管理部门办理了全部权变更登记。因房屋由张某管理用法，赵某无法行使全部权，因此提起诉讼，恳求张某搬出，张某以与李某所购房屋未违背法律规定，并已

11、交付用法，要求确认房屋归其全部为由提出反诉。本案在审理中有如下三种看法：第一种看法认为，李某与张某所签订的房屋买卖合同未违背法律规定，合同内容又未欠缺无效条款，导致房屋双重买卖是李某见钱眼红，违反老实信誉原那么，在将房屋出卖给张某后又将房屋出卖给赵某，其行为是属于欺诈行为，根据民法通那么第五八条第一款第三项规定，应确认李某与赵某的房屋买卖合同无效，建议房地产管理部门撤销其登记，确认李某与张某的房屋买卖合同有效，责令李某与张某到房地产管理部门办理房屋全部权变更登记。其次种看法认为，房屋买卖合同是以登记为生效要件的合同，李某与赵某的房屋买卖行为，双方没有恶意串通损害张某的目的，且双方已到房地产管理

12、部门办理了房屋全部权变更登记，应确认李某与赵某的房屋买卖合同有效，判决房屋归赵某全部。李某与张某未到房地产管理部门办理房屋买卖合同全部权变更登记，应确认合同无效，李某收取张某的购房款及定金应予退还，并赔偿张某因此而造成的利息损失。笔者认为，买卖合同是出卖人转移标的物的全部权于买受人，买受人支付价款的合同。但房屋买卖合同标的物全部权的转移，必需办理变更登记。本案中李某将自建的房屋出卖给张某，双方签订了房屋买卖合同，合同的内容未违背法律规定，应认定合同有效，由于李某已将房屋出卖给赵某，双方已到房地产管理部门办理了全部权变更登记，双方的行为没有恶意串通，损害张某的利益，其买卖合同应确认有效，故判决房

13、屋归赵某全部。同时解除李某与张某签订的房屋买卖合同，判决李某将购房款及定金退还给张某，并对自己的行为对张某担当违约责任。二房屋一物数次转让合同效力的认定在审讯理论中还存在房屋一物经数次转让，其转让合同效力如何认定问题。如甲将其全部的座落某市大同路号房屋一间转让给乙，乙又将该房屋转让给丙，丙再将该房屋转让给丁。由于他们在转让过程中，均未办理全部权变更登记，丁在办理所购房屋产权证书时，未能如愿因此提起诉讼，要求确认与丙之间的买卖关系有效。但如何确认合同的效力，审讯理论中也有不同的意见。有人认为房屋买卖未办理登记，应确认合同无效；还有的人那么持不同观点，他们认为假如在房屋买卖合同过程中，没有其他违法

14、行为，且合同商定的主要义务已履行完毕，仅是没有办理全部权变更登记，应认定合同有效，同时判决其到房地产管理部门办理全部权变更登记。这与本文前述案例中，陆某与重庆公司、海南公司房屋买卖合同纠纷一案状况相像。对于此类不断转手买卖中的房屋，假如只因为未办理全部权变更登记，便认定房屋买卖合同无效，是不符合房地产交易过程中已经发生的实际的。大家知道，前几年，特殊是在海南省，由于房地产开发行为过度超前，法律法规相对滞后，加之公民和法人的法律意识较为淡薄，一些政府职能部门还存在执法监视不严的问题，从而导致许多民事主体在房地产交易中，行为不标准，未办理全部权登记，便进展交易，甚至有些进展数次转让，也未办理全部权

15、变更登记。审讯理论中假如均以办理变更登记作为认定合同效力的必备条件处理此类纠纷，不利于解决房地产遗留下来的房地产纠纷案件。我们认为，此类房屋买卖合同纠纷，一般应认定合同有效，判决连续履行合同，并限定双方在肯定期间内到房地产管理部门办理全部权变更登记。三违章建筑房屋买卖合同效力的认定违章建筑，指未经主管部门答应而擅自兴建的各种建筑物主要是房屋。违章建筑通常有两种状况：一是建筑人未获得土地用法权，即在别人有合法用法权的土地或在国家、集体全部的土地上建筑建筑物；另一种是在自己已获得土地用法权的土地上建筑建筑物，即在原土地用法范围内建筑或改建、重建房屋，但未获得建筑答应证就擅自施工建立。此类房屋转让时合同效力如何认定，在审讯理论中也有不同的看法。笔者认为，在上述前一种状况下，违章建筑的建筑者因不具有土地用法权，属于在别人土地上建筑房屋，因此不能通过补办有关建筑答应手续而获得建筑物的全部权，其行为不仅违背了国家有关建筑的行政法规，也损害了别人的土地