房地产联建的主要类型及其法律性质

1、房地产联建的主要类型及其法律性质房地产联建的主要类型及其法律性质一、什么是联建一所谓的联建是指一方供应土地用法权，他方供应资金，进展合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进展利益安排的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、结合开发合同都属于联建合同。二结合开发房地产属于民法通那么规定的法人联营，具有如下特征：1、主体特定性。表达在结合开发双方中必需有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院关于审理涉及国有土地用法权合同纠纷案件适用法律问题的说明第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必需具备房地产开发的资格，否那么，联建合同被认定为无效。房地产开发经营管理条例对设立房地产开发企

2、业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：1有100万元以上的注册资本；2有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。盛自治区、直辖市人民政府可以依据本地方的实际状况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发力量。2、贯彻责、权、利统一的原那么。理论中，有许多结合开发行为就是因为违背了联营个这一根本原那么而被法院认定为无效。比方，甲公司与乙公司签订的结合开发协议中商定：甲公司仅负责供应建立用地，不参加工程的建

3、立管理，不管工程是否赢利，乙公司均应向甲公司支付假设干收益。依据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件假设干问题的解答的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款，应认定为无效。依据最高人民法院关于审理涉及国有土地用法权合同纠纷案件适用法律问题的说明的新的规定，这类合同不再挺直认定无效而是作改性处理，即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必需均等的付出和收益。比方说，在工程的建立工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参加详细管理工作(或者仅派人监视)，而是由房地产公司全权负责

4、，这并不意味着违背了该原那么。3、法律关系冗杂。结合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综冗杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务安排都需要认真商定(文将具体分析)；其次是结合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监视，最直观的表现就是要申请办理假设干个答应证或批准文件。而结合开发更需要向政府部门做好审批工作，办-理-证-件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样结合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好结合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认

5、定无效的案例俯首皆是，教训特别惨痛。再次是结合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。二、房地产联建的主要类型及其法律性质在房地产结合开发领域中，由于存在很多不标准的操作，联建的类型那么多种多样，正确区分其类型那么有利于推断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：一双方共同供应建立用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建立施工，房屋开工后，双方根据合同的商定共同获得或分别获得开工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划答应证是以双方的名义获得，依据建立部关于城镇房屋全部权登记中几个涉及政策性问题的原那么

6、看法的有关规定，双方可以根据合同的商定或投资的比例获得开工房屋的产权，办理产权登记。从今类合同的详细权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为本质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。二一方供应建立用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建立施工，双方根据合同商定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，那么属典型的房屋结合开发形式。(此种方式是个人认为是较为稳妥的方式，只是不知前期的合建审批手续好不好办？)三一方供应

7、建立用地，以自己的名义获得了建房审批手续，另一方出资，并负责建立施工。双方按合同商定的比例分别获得开工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。(此种方式是否会存在税收方面的损失？) 在此类合同中，另一方是以投资方式参加一方的房地产开发，因规划工程答应证等建房审批手续系一方领取，依据有关法律规定，这种方式本质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能依据合同的商定将房屋产权转移于另一方。而依据我国房地产管理法第41条“房地产转让时，土地用法权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房

8、屋产权时，该房屋所占土地用法权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地用法权有偿转让的性质。四一方供应建立用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建立施工，另一方只是根据商定的单价和面积供应肯定的资金，房屋开工后，一方按合同的商定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地用法权的一方，在建房资金缺乏时，往往实行这种参建方式，吸引另一企业带资参加“共同开发，由于参建投资方获得特定房屋产权或高额回报是以不担当任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式本质上是一种非法融资行为。这类合同依据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件假设干问题的解答的规定，属于联营合同的“保底条款，本应认定为无效。但依据最高人民法院关于审理涉及国有土地用法权合同纠纷案件适用法律问题的说明的新的规定，这类合同再次被认定为改性合同，即融资借款合同。房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应依据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律