城市土地集约利用研究综述

1、城市土地集约利用研究综述目录一、提出原因二、概念介绍三、国内外研究综述一、提出原因土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。我国虽然拥有960万平方公里的国土，占世界土地面积的7.2%，居世界第三位。但其中2/3是丘陵山地，耕地面积只有19.51亿亩，占国土面积的13.7%；而人口占世界总人口的24.6%,人均国土面积仅为世界平均值的1/3不到,人均耕地不足0.1公顷,只相当于世界平均值的40%。由此可以看出，我国人口与土地资源的矛盾是十分突出的。1. 土地资源的稀缺性 一、提出原因随着中国经济的崛起、工业化进程的加快、经济体制及行政管理体制的改革,资金、技术、人口向城市聚集,大量农村剩余

2、劳动力涌入城市,城市规模迅速膨胀。为缓解城市人口、交通、环境带来的压力,城市逐步向郊区扩散,城市建设占地情况日益严重。为适应城镇化的发展,未来城市建设仍需大量的建设用地。一方面由于土地供给的刚性、中国人多地少的国情土地供给的刚性、中国人多地少的国情,城市建设用地的需求及土地供给刚性的矛盾将日益突出;另一方面,中国目前城市建设用地的情况呈现粗放式使用方式呈现粗放式使用方式,现有城市建设用地大有潜力可挖。2. 城镇化进程的推动作用一、提出原因2. 城镇化进程的推动作用近年来，随着城市化进程的加速，城市用地不断向外扩张，1978年我国仅有城市161座，集镇不及2900个，到2003年，我国的城市已达

3、632个，城市建成区面积由9386km2扩大到28000km2，增加了18614km2。而到2011年，我国的城市数目已达到662个，面积也扩大到了40500km2。全国各大城市普遍呈现“摊大饼”式的发展态势。在新增城市和新增城市用地中，中小城市所占比率都较大。而据研究，城市越大用地越集约，城市越小用地越粗放。如1998年，全国小城市人均建设用地为143m2，比大城市多出55m2，比特大城市多出68m2，可见中小城市对土地资源的浪费较为严重。二、概念介绍1. 第一类概念 美国著名的土地经济学家伊利伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对现在已利用的土地增加劳动力和资本，这个方法叫做土地集约利用

4、。毕宝德毕宝德认为，“所谓的集约利用，它是相对粗放利用而言的，是指在单位面积的土地上，追加更多的人力、物力或财力和技术、经营管理，获得更多的产出。要实行集约利用，是需要一定条件的：（1）有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入。（2）有较充足的劳动力提供足够的人工。（3）有先进的科学技术与管理手段。不论是条件（1）还是条件（2），都必须与条件（3）相结合，没有条件（3）作保证，单纯地向土地上堆积物质和劳动力，是难以取得很好的经济效益的，其结果往往是造成巨大浪费。”邱金峰主编的房地产法辞典在解释城市土地利用的集约程度时指出：“城市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量

5、城市土地利用集约程度的指标有：a.资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资额，表现为土地上的投资占土地面积之比。b.技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施工中和落成后应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映。c.人口集约度。”二、概念介绍2. 第二类概念 刘卫东、袁华宝等认为：“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用，它要求加强对城市土地开发利用的宏观控制，使整个城市建成区土地单位面积土地利用效率得到提高，能够使经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。”杜受枯、廖显赤等认为，“集约利用城市土地的科学内涵，不是在寻找最高集约度，而是要寻找最优集约度或最佳集约度，使城市土地的经济效益

6、与城市环境效益和社会效益都能同时得到提高。”二、概念介绍3. 第三类概念 肖梦认为，“城市土地集约化使用，可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的多位利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。这也就是提高城市土地利用率的集约化。”二、概念介绍4. 综合概念城市土地集约利用是指在现期和可以预见的未来条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入，改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并

7、取得更高的经济、社会和生态环境效益。三、国内外研究综述1. 农业土地集约利用的启示对城市土地集约利用的研究借鉴于农业土地集约利用的概念，早在两千多年前，我国古代文献就有对集约经营思想的论述，如最早的齐民要术、明代的沈氏农书等。对土地集约利用规律的研究在德国经济学家杜能的农业区位论中就有提及。杜能通过对城市周围农业用地类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。三、国内外研究综述1. 农业土地集约利用的启示从农业土地的集约利用到城市土地的集约利用，关键问题还是如何确定土地集约利用的合理水平

8、如何确定土地集约利用的合理水平。借鉴农业集约利用的思路，一方面是现有水平和城市对土地的投入水平，另一方面是城市土地对投入的消化和转化能力，追求最大投入产出比的同时，不能以破坏社会整体功能和城市生态环境为代价；以“边际成本=边际收入”为最佳投入点，同时兼顾社会效益和环境效益，寻求城市土地的最佳集约利用方式。三、国内外研究综述2. 国外研究进展综述城市土地利用的重要性很早就被西方学者所认识，如何集约利用城市土地资源也是西方学术界一直较为关注的问题。西方国家在工业化和城市化的发展过程中，城市土地利用随时间推移日益复杂化和多样化，这导致了西方社会对于城市土地利用追求的目标和研城市土地利用追求的目标和研

9、究问题的转变，相应地城市土地集约利用也被不断地赋予了新的内究问题的转变，相应地城市土地集约利用也被不断地赋予了新的内涵和评价标准，涵和评价标准，新理论和方法的不断提出也推动了西方国家城市土地集约利用研究的逐步深入。三、国内外研究综述2. 国外研究进展综述时期时期发展方向发展方向说明说明早期（19世纪20世纪初）城市土地利用相关理论19世纪和20世纪初的早期城市土地利理论主要关注城市土地作为生产要素在济活动中所体现出的特征和经济规律。地租理论、边际收益递减理论、区位理论分别提出土地作为生产要素参与经济活动的经济规律和土地利用数量和空间配置的经济效益最大化规律，这些理论成果为城市土地集约利用研究奠

10、定了基本的理论基础。中期土地评价研究的深入随着社会经济发展，西方国家土地利用类型与布局趋向复杂化，与土地利用相关的生态、经济和社会问题也日益突出。土地经济学创始人伊利认为：“成功的土地利用是以对土地的特性认识为基础的。” 国外土地评价在发展过程中，逐步从单纯的农用地评价走向城市建设用地评价，从适宜性评价走向潜力评价等多种评价思路，并在此过程中逐步和RS、GIS等现代信息技术手段相结合，推动城市土地利用逐步从简单评价走向模型、动态，为城市土地集约利用研究提供了重要的技术支撑。近年来与可持续发展思想相结合 上世纪末，可持续发展思想得到了全球普遍认可，西方社会在对原有城市蔓延发展进行深入反思的基础上

11、，提出了城市可持续发展的目标，开始了控制城市蔓延的研究和讨论，并在城市土地利用规划中引入了“城市增长边界”概念，划定了城市空间扩张的范围，学术界称之为“增长管理”或“精明增长”。三、国内外研究综述3. 国内研究进展综述国内城市土地集约利用研究自1990年迅速展开，围绕“节约集约利用土地”目标，针对我国城市土地利用效率低下的现实问题，相关研究主要从城市土地集约利用的内城市土地集约利用的内涵涵，城市土地集约利用的定量评价研究城市土地集约利用的定量评价研究，城市土地集约利城市土地集约利用的管理方式和手段用的管理方式和手段三个方面展开。三、国内外研究综述3. 国内研究进展综述阶段阶段发展方向发展方向说

12、明说明早期城市土地集约利用的内涵早期，以毕宝德等为代表的国内学者从西方早期农业土地集约利用的概念出发，认为“城市土地集约利用”就是增加在土地上的投入，以获得更多产出的土地开发经营方式，与城市土地粗放利用形成对比。后来，部分研究者尝试将可持续发展的思想和城市土地集约利用的内涵相结合，强调城市土地集约利用不仅要关注经济效益，而且应该包括环境效益和社会效益等综合效益最大化。中期城市土地集约利用的定量评价研究城市土地集约利用问题的复杂性使得国内研究者对于城市土地集约利用的定量研究更多的采用指标体系的综合评价方法。目前国内主流研究思路是从土地集约利用的内涵出发，构建评价指标体系，选择从土地集约利用的内涵出发，构建评价指标体系，选择定量模型评价具体城市的土地集约利用状况定量模型评价具体城市的土地集约利用状况，因此指标体系选择和权重的确定是城市土