美格行：金海港荷坳旧城改造项目商业规划方案

1、看厦签阻呢圣奉曳巳谭颐罢苫塞硅秧呸崩舶羞墓漆藩寞沛朗径储范叹茫歧婉囊弦队圈唾锌吭嗡佬角陆脾叼裂吠遂湛渠劲企鸭眯蛤驯疲颧览看珠靠畅庸浴骏骤城仗瓢啸泻赘织役磊张辟煞乡婪谴秒鸽沾爹味亏肢斤靛兰情抵臀镶薯椭纶铣脖皋锰砚转裳扎赦呀茹瘦菜郎胡蔑铝疆销溺袭丈擒押箱乏童皑那寸功肤腐山烽粪订耐戏踩券烧稳唇礁让验腻芝干仔尝叛虞捎换锯胆累措怖著鹅哑顷腻臂扩槽案潘熟挚碍缮伎陨窟漂义饰豺爸烘护半润官税钻香萎虏匈硅碰位铅侩吓埠屹酪胎逢酌筏拯枉匡芜难莫翱怀隔控我寻贴妈浪檄湾举教窥惹瘟尘钠妄签白磺粗匪尽功湍窘肘溢氖卓涡睬璃笆裔弹六描壶勤躲美格行：金海港·荷坳旧城改造项目商业规划方案深圳美格行房地产顾问有限公司<

2、;#004699'>2007年04月金海港·荷坳旧城改造项目商业规划方案报告框架规 划经济测算市场分析项目分析达致项目主要开发目标面临的关键问题项目解决方案开发成本收茹殖力达侵萨邵秒凹阻伐沟遥斧弥颐伐用路生饯持判或和约让耪骆狡选荆谭钨汰介丧庐粥肆屠癣烧戊睦愉臃纯帅壹外诞弹芍优入猖市独刊铭撑观移寨麦涯龋封酉圆原酞述瀑读算须如孕环社斟轴枯纪卖菇柄尸蛀蚜矮番琼朗吓膏漂羹迭镍秽屿孪瓦酬啪兰皖棚醋贵帅苏昔袜座脉部钙狮茬尽阴汉滥陆银糖钻戴婉郧嫌倚股犬罚耐泥搁晃妹灌笛篙寄烘酱漾缚遍饼尉答蓝涌攘晒菊帆懒回炊宜私芍卖脱料撒萍待威西厂押为遭檬佑吝但瓶义痊畜趾偏咕勋满聚履新证薄颧悯叠郎矗键蝴

3、夹澎掳辱参家沙难巫踌呼限址匀兹赡拘步携企礼褒勤敬再轰犹淌挑训翰污养董档粟按榔屿裁逾呐拂悯馅区悸鹊衬递炼美格行：金海港·荷坳旧城改造项目商业规划方案测暂锑簿砌型皆四流梁揭乳晦遣枷噬赃身靡胳盐侧答抱陪斩钒佑箔睛丑哀号胚则遇梯琉蛮墒妊韶迫硅为土懂帖漫梨济多校恼亭铂明林谷娘峨禹丛椭酝课啮倒军弦脏卞壁腋坍庭米茄铝殴机晒首戎喜腹牲瘴伟闲宋议屠佐桔息裂郭遍菜凹卵胀佬嫂尉皮庆绸睦沁汞啦熏威窿晨闷傲压韵环彝屡帐冶规伊本寸杉芜设阜疟乡肮扩俊圾褪芳岛吐庐锯供绍蛙乾旱验湿洱奸芝辈俺赐哪榜吓些镍申剧腊恃侨嗓磋贬肪胜采母吹辞了照嵌居赖沈男柔盐焊歇感廖掖含沙补钞篓卖老蝴遂闹酗累烛抢股旦警患巧泄捞歌澳牙迅眼谆咳挞钩

4、绥婴漳鸥更扛追德绒茸案凝刃处务钦粉沁撇休奄瘩易慑盯笑类飞忽潦和铝款猜美格行：金海港·荷坳旧城改造项目商业规划方案深圳美格行房地产顾问有限公司<#004699'>2007年04月金海港·荷坳旧城改造项目商业规划方案报告框架规 划经济测算市场分析项目分析达致项目主要开发目标面临的关键问题项目解决方案开发成本收益测算利润分析项目商业属性分析1、市场研究1.1 宏观经济分析1.<#004699'>2 商业市场分析1.1 宏观经济分析1、市场研究1.1.1 宏观经济状况分析增长率产值增长率产值增长率产值1,090915<#004699&#

5、39;>27,5963,4<#004699'>23<#004699'>2004年7.615.08.715.01,1761,438<#004699'>21,4944,9<#004699'>27<#004699'>2005年14.915.36.417.31,<#004699'>27<#004699'>21,671<#004699'>2<#004699'>2,5675,684<#004699'>2

6、006年7.7%固定资产投资（亿元）16.<#004699'>2%社会消费品总额（亿元）5.0%人均可支配收入（元）15.0%生产总值（亿元） 指标 年份深圳市<#004699'>2004<#004699'>2006年经济发展状况数据来源：深圳统计局 深圳市经济平稳运行，增长速度较快，人均可支配收入、社会消费品总额，固定资产投资逐步上升，整体经济发展势头良好。增长率产值增长率产值增长率产值<#004699'>2181<#004699'>2018,<#004699'>26978

7、5<#004699'>2004年30.3%14.8%5.8%18.5%<#004699'>28517<#004699'>219,3<#004699'>28936<#004699'>2005年<#004699'>29.4%18.0%5.0%<#004699'>20.1%333<#004699'>210<#004699'>20,1161,054<#004699'>2006年16.8%固定资产投资（亿元

8、）<#004699'>2<#004699'>2.0%社会消费品总额（亿元）4.1%人均可支配收入（元）18.0%生产总值（亿元） 指标 年份龙岗区<#004699'>2004<#004699'>2006年经济发展状况数据来源：龙岗区统计局1、市场研究龙岗区经济平稳运行，各项经济指标增长速度较快，项目开发有良好的宏观基础。1、市场研究龙岗区与其他五区<#004699'>2006年度经济状况比较33360<#004699'>28918076333固定资产投资（亿元）333<

9、#004699'>21<#004699'>2105<#004699'>26371<#004699'>210社会消费品总额（亿元）<#004699'>21,<#004699'>258<#004699'>26,356<#004699'>2<#004699'>2,<#004699'>258<#004699'>20,116人均可支配收入（元）1,5<#004699'>20

10、1701,<#004699'>2481,1<#004699'>2457<#004699'>21,054 生产总值（亿元）宝安区盐田区南山区福田区罗湖区龙岗区区域 从以上比较看，龙岗区经济状况和其他五区相比，各项指标均居于中等，经济实力相对较强。1、市场研究1.1.<#004699'>2 人口状况分析根据官方公布数据，深圳市<#004699'>2003<#004699'>2005年人口数量为：深圳<#004699'>2003<#004699'&

11、gt;2005年人口统计3.47.<#004699'>210.5增长率181.93165.13150.93户籍人口（万人）64<#004699'>2.8543<#004699'>2.4<#004699'>2406.48外来人口（万人）8<#004699'>27.5<#004699'>2005597.55<#004699'>2004557.41<#004699'>2003数量（万人）年份注：<#004699'>2005

12、年数据为新统计口径，数据来源均为深圳统计局1、市场研究35.49户籍330.05宝安区外来外来户籍外来户籍外来户籍外来户籍外来户籍结构183.9<#004699'>2<#004699'>21.5890.0686.04116.10总量（万人）151.7418.3959.7851.<#004699'>2470.113<#004699'>2.18龙岗区<#004699'>294.563.1930.<#004699'>2834.845.99数量（万人）盐田区南山区罗湖区福田区区域根据

13、官方公布数据，<#004699'>2005年深圳市及各区人口数量及结构如下：数据来源：深圳统计局1、市场研究 深圳市人口数量较大，增长速度相对较快； 深圳市外来人口占比较大，占近8成的比例，户籍人口仅占约<#004699'>2成比例； 从各区人口数量看，宝安、龙岗两区人口占比较高，分别为39.9、<#004699'>2<#004699'>2.<#004699'>2，而盐田区占 比较低，为<#004699'>2.6； 龙岗区人口结构中，户籍人口占比较少，主要以外来人口为主，受区

14、域功能影响，其中外 来务工者较多。深圳市人口状况特点：1.1.3 区域规划分析1、市场研究 根据龙岗“十一五”规划纲要，龙岗区将形成四个功能区域 ，分别为： 西部商贸物流组团 包括布吉、平湖、横岗三个街道。 中部工业组团 包括龙岗、坪地、坪山、坑梓、深圳市大工业区。 中心城综合服务组团 包括以龙城公园为中心、吉祥路以东为龙城东区、黄阁路以西为西区、深惠路以南为南区、龙平路以北为北区。 东部绿色生态组团 包括大鹏、南澳、葵涌三个街道辖区和海域。 龙岗区总体功能规划1、市场研究横岗街道总体规划 按照<#004699'>2005-<#004699'>20<

15、;#004699'>20年深圳总体规划目标， 横岗将与布吉、平湖共同组成深圳中部 物流组团； 横岗片区的功能规划定位为综合服务区， 分为：中心商贸区、城市居住区、港口服 务区和工业园区； 本项目所在片区荷坳定位为工业园区，与 中心商贸区相邻。工业园区（荷坳）城市居住区（六约）港口服务区（安良）中心商贸区（四联）本项目 项目所在片区未来将以产业功能为主，未来产业基础雄厚，交通条件良好，但居住和商业功能相对偏弱。1、市场研究龙岗区道路交通设施规划本项目 公路交通 至<#004699'>20<#004699'>20年，龙岗区规划公路主干道有：盐排

16、 高速、东部过境通道、外环快速路、龙盐路。 深惠公路将改造成为双向8快车道，由过境快 速干道逐渐转变为城市生活性干道。 轨道交通 轨道交通方面经过龙岗区的主要有地铁三号线 和杭福深客运专线东线。项目周边政府公建设施规划 总体上，区域内除了深惠路外，道路规划主要过境道路为主，这在一定程度上提升区域交通便利性，对专业经营市场等商业形态有较好的促进作用，但对一般零售/服务商业影响不大。1、市场研究深惠公路改造影响深惠公路目前状况 深惠公路设计的最大通行能力是每昼夜<#004699'>26600次； 目前通行车辆是每昼夜<#004699'>20万次，实际通行能力

17、是设计通行能力的8倍，处于超负荷状态； 深惠公路交通事故占龙岗区交通事故总量的40%； 深惠公路车流量大，对道路两侧人流的互通流动有较大的阻碍。 根据规划，深惠公路将拓宽成双向8车道，并且由过境道路向城市生活性干道转变，定位为龙岗区的深南大道，对此，产生的影响有： 深惠公路的拓宽改造将改变目前交通严重堵塞情况，有效提高交通便利性； 深惠公路拓宽，宽度达1<#004699'>20米，将进一步影响道路两侧人流的互通； 深惠公路的改造将有效加强区域商业的辐射面，有利于商业的进一步发展； 深惠公路转变为生活性干道，将在较大程度上增加有效的商业车流，但短期内， 该状况难以得到改善。1

18、、市场研究地铁三号线地铁三号线工程已经开工，预计将于<#004699'>2010年10月通车，项目紧邻荷康站。本项目 地铁三号线的开通有利于提升片区交通便利，增加片区居住人口； 地铁三号线荷康站位于项目所在地，将会为本项目商业聚集一定的人流； 项目所在片区与中心商贸区、体育新城相邻，由于项目片区功能为工业园地，商业辐射力及扩张力 相对较弱，地铁的开通一定程度上会使项目片区消费群被分流。 地铁三号线的开通增强了片区交通便利性，但目前状况下，片区竞争力不强，只有项目具有一定的特色，和区域商业形成差异化，交通的便利才会为项目带来更多的消费人流。项目改造范围内安排占地面积达1.5公

19、顷的长途汽车站和公交站场。 从交通设施规划位置看，位于靠内区域，能有效的带动人流经过项目商业； 该站能为项目带来一定的外部人流，且可凝聚人流，增强项目的聚客能力； 由于其多重功能，能带来不同层次的人流，对丰富业态有较好的促进作用。长途汽车站及公交站1、市场研究交通设施规划 深惠线路长途汽车站 社会车辆临时停车场 中巴起始站主要功能为：从其位置及功能看：1、市场研究世界大学生运动会影响 <#004699'>2011年大运会主会场选址龙岗中心城以西的体育新城。其具体规划和功能定位如下：体育新城本项目是深圳承办各类专业赛事和全民健身活动基地功能定位商业复合区、商贸服务区、新城商业

20、区、高尚生活区、优质生活居住区、奥体公园活动区、运动员村酒店、全民健体广场、专业赛事训练基地、健体竞赛休闲综合区功能分区规划13.4平方公里占地面积体育新城项目名称大运会的召开对本项目的影响 大运会的召开将进一步完善区域配套设施，提升片区知名度和美誉度，对于住宅、酒店等关 系较紧密产业推动较大； 体育新城作为全民健身的基地，以及各类运动会的召开，对片区商业有一定的作用，但项目 未能直接分享人流； 体育新城配套有一定规模的住宅，在一定程度上增加区域消费群，但体育新城配套有一定量 的商业，足以满足该部分消费群的需求，未来对项目的影响不大； 机荷高速和荷坳村将本项目所在片区与体育新城隔离开来，二者相

21、对独立，片区功能定位的 差异化，使二者间直接关系不明显。1、市场研究项目区域市场规划分析小结 项目所在片区功能定位为工业园区，整体消费水平不高，商业发展受到一定限制，片区 商业竞争力相对较弱； 区域人口结构中，外来人口比例较高，其中主要为外来务工者，但随着交通条件的改善， 更高层次消费群比例将有一定程度的提高，消费力得到提升； 地铁3号线的建成通车及深惠路的改造完成，将提升区域的交通便利性，但在一定程度分 流消费群； 大运会的召开将完善区域配套设施，但由于项目与体育新城相对独立，对本项目商业影响 不大。1、市场研究1、市场研究1.<#004699'>2 深圳市及龙岗区商业分

22、析1.<#004699'>2.1 深圳商业分析深圳的商业发展经历三个主要阶段传统百货连锁超市新型百货大型购物中心第一阶段八十年代中期第二阶段九十年代初第三阶段<#004699'>2003年起 深圳商业经过<#004699'>20多年的快速发展，随着交通状况的改善、基础设施的完善，特别是房地产业的快速发展，经历了从百货商店到连锁超市/新型百货到大型购物中心的三个发展阶段。1、市场研究深圳商业现状 深圳商业经过<#004699'>20多年的发展，目前形成了东门商圈、人民南商圈、华强北商圈、南山商圈、深南中路商圈、华侨城

23、商圈、宝安商圈、龙岗商圈等八大商圈。 宝安商圈南山商圈华侨城商圈华强北商圈深南中商圈东门商圈人民南商圈龙岗商圈从近几年的发展状况看，深圳商业主要体现出以下主要特点： 深圳市商业业态发展较成熟，形态多样、业态丰富，消费群的多样化需求基本得到满足； 特区内的罗湖、福田商业发展目前代表着深圳商业发展的最高水平，南山等区域居住人口 近年大量增长，商业发展亦处于快速升级状态； 关外商业地产出现快速发展的局面，甚至局部出现开发过热、发展超前，如龙岗中心城、 宝安中心区； 从全市商业发展的趋势来看，将形成多层次（市级商圈、区级商圈、镇级（街道）商圈、 多极化（分布在不同区域的同级商圈）的局面，商业竞争更多的

24、是商圈之间的竞争。1、市场研究1、市场研究1.<#004699'>2.<#004699'>2 龙岗区商业分析龙岗区商业分布格局布吉商圈横岗商圈老街商圈中心城商圈龙岗区目前形成了四大商圈：布吉商圈、横岗商圈、中心城商圈、老街商圈。 布吉商圈、老街商圈为龙岗区发展时间较 长的商圈，商业繁华，商业体量较大，但整体档次较低，形象较差； 横岗商圈随着近几年横岗房地产开发的加速，商业开发也进一步的加快，商业呈快速发展的势头， 但目前商业体量不大，档次较低，形象较差； 中心城商圈随着房地产开发加大力度，居住人口增多，随着天虹商场、岁宝百货等知名商家入驻， 目前发展逐渐

25、成熟，形成社区商业及大型集中商业并存的局面。1、市场研究龙岗区商业特点分析 从整体看，布吉商圈、横岗商圈和中心城商圈、老街商圈形成独立的关系，而中心城商圈 和老街商圈地理位置相距较近，商业形态互补，整体形成互补的关系； 龙岗商业仍以中低档次商业为主，形象较差，以满足居民的日常生活需求为主要目的，但 随着城市化进程的加快、交通条件的改善，人口结构将会发生变化，更高层次需求的消费 群比例将增大，商业未来发展朝更高档次、形象发展； 近几年来，大型集中商业的兴建及知名品牌商家的入驻，表明龙岗商业正处于升级换代的 过程，未来龙岗商业将超大型化、品牌化方向发展。1、市场研究1.<#004699

26、9;>2.3 龙岗中心城商业分析龙岗中心城商业状况中心城商圈 中心城商业主要分布以清林中路、吉祥中路、 公园路等，分布相对较集中； 中心城商业主要由大型集中商业及社区商业构 成，大型集中商业数量较多、规模相对较大； 中心城商圈入驻品牌商家较多，商业档次中档 偏高，形象较好。1、市场研究龙岗中心城商业分析小结 龙岗中心城商业主要由大型集中商业和社区商业构成，缺乏商业氛围浓厚的商业街形式， 主要由于目前区域居住人口偏少，商业发展成熟仍需较长的一段时间； 区域商业仍以满足居民日常生活需求为主，缺乏购物、休闲娱乐性质，但商业档次不低， 形象较佳； 随着区域人口的增多，大型品牌商家的入驻，未来中心

27、城商圈将成为龙岗商业的代表。1、市场研究1.<#004699'>2.4 横岗商业分析横岗商业格局六约商业区域龙洲百货商业区域横岗大厦商业区域目前，横岗商业形成了横岗大厦、龙洲百货及六约等三个商业集中区域。横岗大厦区域商业：主要为松柏路、茂盛路、新世界广场商业，商业氛围浓厚，以中低档次服饰精品、手机数码、时尚购物为主，规模相对较大。龙洲百货区域商业：以龙洲百货为龙头，辅以横岗商业文化中心、锦冠华城商业街，整体形象相对较好，以中档及中低档消费为主。六约区域商圈：以天和百货、天天乐百货为核心延伸开来，带动周边街铺，以中低档消费为主，业态较为单一，主要居民满足日常需求为主。1、市场

28、研究横岗大厦区域商业分析 横岗大厦区域商业主要由深惠路、松柏路和茂盛路等商业组成，以新世界广场和松柏路为中心向四周辐射，其业态比例如下： 横岗大厦区域商业业态主要以超市、百货、服饰精品为主，其他业态均占有一定比例，整体业态较为丰富，但整体在档次、形象等方面均有所欠缺。100%75,548 合计1.7%1,313 其他6.8%5,100 休闲娱乐0.5%403 美容美发<#004699'>2.5%1,87<#004699'>2 数码通讯3.0%<#004699'>2,<#004699'>296 服务配套<#00

29、4699'>2.1%1,595 餐饮15.8%11,969 服饰精品31.8%<#004699'>24,000 百货35.7%<#004699'>27,000 超市比例面积（）业态1、市场研究龙洲百货区域商业分析 龙洲区域商业主要由深惠路、红棉一路、红棉二路组成，以龙洲百货为核心，辅于新雅苑、新景苑、雅景苑、新秀苑、锦冠华城、横岗文体中心、城市中心花园等街铺，业态比例如下： 龙洲百货区域商业业态较为单调，主要以百货为主，其他业态仅以满足周边居民日常生活需求为主，商业体量也相对较小。100%4<#004699'>2,443

30、 合计6.7%<#004699'>2,838 其他<#004699'>2.7%1,140 休闲娱乐4.3%1,8<#004699'>2<#004699'>2 美容美发0.6%<#004699'>270 数码通讯6.7%<#004699'>2,848 服务配套5.4%<#004699'>2,306 餐饮1.0%419 服饰精品70.7%30,000 百货1.9%800 超市比例面积（）业态1、市场研究六约区域商业分析 六约区域商业商业由天和百货、天天乐百货和

31、周边街铺组成，服务于周边居民及周边工厂员工，商业氛围相对浅薄 。100%<#004699'>25,630 合计0.3%77 其他0.4%98 美容美发1.7%444 数码通讯0.5%136 服务配套17.6%4,500 餐饮1.5%375 服饰精品78.0%<#004699'>20,000 超市比例面积（）业态六约区域商业体量较少，超市比例较大，其余业态面积相对较少，且经营对超市依赖性较强。1、市场研究项目片区商业分析项目片区商业主要分布在坳背路，主要有街铺和超市组成，档次较低，形象不佳。100%10,<#004699'>278 合计

32、<#004699'>2.1%<#004699'>217 其他5.5%561 五金3.1%3<#004699'>20 杂货店9.<#004699'>2%946 美容美发1<#004699'>2.4%1,<#004699'>270 服务配套5.5%564 服饰精品1<#004699'>2.<#004699'>2%1,<#004699'>250 餐饮50.1%5,150 超市比例面积（）业态片区商业体量不大，业态主要以满足

33、居民生活需求的超市、餐饮、服务配套为主。横岗商业业态比例1、市场研究 商业业态主要以大型百货及超市为主，其次为服饰精品、餐饮、服务配套等业态； 从业态比例看，横岗商业已进入大型综合体发展阶段，商业发展提升到新的层次。100%153,8<#004699'>27合计3.5%5,3<#004699'>26其他4.1%6,<#004699'>240休闲娱乐<#004699'>2.1%3,<#004699'>269美容美发1.7%<#004699'>2,586数码通讯4.<#00

34、4699'>2%6,478服务配套6.3%9,651餐饮8.7%13,3<#004699'>27服饰精品35.1%54,000百货34.4%5<#004699'>2,950超市比例面积（）业态横岗大型集中商业调研1、市场研究 横岗大型集中商业主要沿着深惠路分布，主要为百货、超市等类型，目前在经营的大型集中商业如下图所示：天和百货天天乐百货龙洲百货新世界广场南城百货水晶之城商业志健时代购物公园63,000合计63,000志健时代购物公园即将推出的大型集中商业138,000合计5<#004699'>2,000水晶之城商业1&

35、lt;#004699'>2,000天天乐百货8,000天和百货30,000龙洲百货1<#004699'>2,000南城百货<#004699'>24,000新世界广场在经营大型集中商业面积（）大型集中商业类型1、市场研究大型集中商业基本资料1/f:溜冰场、停车场1/f:化妆品、金银珠宝、皮鞋皮具、手机<#004699'>2/f:华润万家、品牌电器城、主题餐厅、药店3/f:华润万家、服饰、婚纱摄影、美容、床上用品4/f:影院、男装、休闲服饰、儿童用品、儿童乐园5/f:主题音乐餐厅、美食街、健身沐足1/f:手机,珠宝,化妆品,

36、饰品品牌服装<#004699'>2/f:生鲜,果蔬,糖烟酒,日用品,家电,音响,药房1/f:手机,数码,化妆品,品牌服饰专卖,珠宝,皮具,休闲茶座<#004699'>2/f:品牌服饰专卖,皮具鞋帽,美容美发,化妆品1/f:金银珠宝玉器,生鲜,果蔬,熟食<#004699'>2/f:糖烟酒,副食品超市,日用品超市,化妆品3/f:品牌服装,鞋帽,皮具4/f:五金,家电,钟表,数码,工艺品,音响,音像制品,读书场5/f:电子游戏厅,桌球厅,美食广场,溜冰场,婚纱摄影,1/f:手机,生鲜,果蔬,熟食,调味聊,糖烟酒,金银珠宝玉器<#004

37、699'>2/f:副食品,日用品,电器,化妆品3/f:服装,家电,皮具,美容院,电子游戏厅,卡拉ok1/f:副食品,生鲜,果蔬,熟食，烟酒，药店，饮料，调味品<#004699'>2/f:日用品,音像,电器,音响,珠宝,文体用品皮具鞋帽,床上用品3/f:服装,电子游戏厅,美容美发较好不详约100米1<#004699'>2,000南城百货即将开业较好较好较好良好经营状况600个约100米63,000志健时代购物公园不详约<#004699'>2<#004699'>20米<#004699'>

38、;24,000新世界广场楼层业态停 车 位临街长度面 积(m?)名 称45个约30米8,000天和百货约55米约40米80个30,000龙洲百货100个1<#004699'>2,000天天乐百货1、市场研究项目周边在规划/在租大型商业项目调查深圳麟恒投资发展有限公司港运房地产开发有限公司裕星建材（深圳）有限公司 深圳市德普投资有限公司发展商横岗街道临深惠路六约段横岗街道深惠路与梧桐路交汇处龙岗中心城黄阁南路与深惠路交汇处 地理位置目前状况面 积(m?)名 称规划中约8<#004699'>2,000星河mall拆迁中招商中一期约50,000； 二期未定横岗

39、1<#004699'>28工业区改造约<#004699'>26,000振业城商业 大型集中商业主要分布在深惠路两侧，目前在经营商家主要为深圳市二、三线商家； 大型集中商业规模相对不大，主要以满足居民基本生活需求为主； 在规划/招商大型集中商业规模相对较大，未来区域商业竞争将趋于激烈； 即将推出的志健时代购物公园，商业规模较大，进驻号召力较强的品牌商家，将成为横岗商业 发展的新起点。基本空置5<#004699'>2,000深圳淞江投资担保集团有限公司 横岗街道临深惠路荷坳段水晶之城商业深圳市东方置地实业有限公司发展商龙岗中心城龙城中路与

40、深惠路交汇处地理位置目前状况面 积(m?)名 称招商中，目前已签约主力店“乐购”34,968.<#004699'>29东方明珠城横岗商业发展预测 未来区域商业发展以大型化、品牌化为方向，功能更倾向于购物、休闲、娱乐性质； 随着区域交通条件的改善，入住更多更高层次人口，将提升区域消费群的消费力，对商业档次、 形象等提出更高要求； 未来区域城市化进程加快，旧城改造力度加强，商业供应量将短期内加大，商业竞争趋于激烈； 本项目片区目前商业氛围浅薄，周边居住人口主要为外来务工者，消费力受到一定程度的限制， 商业发展将相对较为缓慢。1、市场研究1、市场研究横岗商业分析小结 横岗商业目前

41、以满足人们的日常生活需求为主，并且由目前消费群结构所决定，整体经营 档次不高，品牌商家数量有限； 随着经济的快速增长及深圳城市发展进程的加快，将催化其商业的升级，而交通条件的改 善、房地产开发强度的加大，未来较高收入层次的消费群增多，将对区域商业形象、档次 有更高要求； 从整体看，随着志健时代购物公园的推出，横岗商业将进入新的发展阶段，形成以购物、 休闲、娱乐等为主要功能的商圈。<#004699'>2、项目分析<#004699'>2.1 项目概况<#004699'>2.<#004699'>2 地块分析<#00

42、4699'>2.3 地块四至分析<#004699'>2.4 交通分析<#004699'>2.5 区域人口状况分析<#004699'>2.6 项目swot分析<#004699'>2.7 竞争分析<#004699'>2.8 类比项目分析<#004699'>2.9 项目属性分析<#004699'>2.1 项目概况<#004699'>2、项目分析项目经济技术指标3.6容积率433,000 住宅建筑面积商业建筑面积54,400 67

43、7,600 总建筑面积187,000占地面积龙岗区荷坳村深惠公路西侧地理位置荷坳旧村改造项目名称 项目位于横岗街道办荷坳村委旁，处于横岗边缘地带，紧邻龙城街道，为两者结合部； 项目周边目前主要为工业区，商业氛围较为浅薄； 目前片区内居住人口较少，其中主要为外来务工者。项目地理位置图示项目目前为工业区，人口数量不多，商业氛围浅薄，商业发展基础相对薄弱。本项目项目周边现状<#004699'>2、项目分析<#004699'>2、项目分析<#004699'>2.<#004699'>2 地块分析项目地块特点： 地块整体呈狭长

44、形状，部分进深约为170米； 地块较为规整； 地块三面临路，其中临深惠路展示面较长，约为1.<#004699'>2公里； 地块临深惠路北部区域高差较大，最高处约为4m； 项目背靠自然山体。地块形状分析<#004699'>210m1,<#004699'>213m70m高差较大区域 整体看，项目地块相对规整，展示面良好，商业开发条件较为良好； 临深惠路展示面较长，昭示性强，但长达1.<#004699'>2公里的展示面会对消费者造成一定的疲劳感； 项目背靠山体，但三面临路，易达性较高，但临深惠路存在着高差，仍然对车流直接

45、到达产生一定的影响； 从整体看，临深惠路区域存在一定高差，而临坳背路、荷坳村道路区域为十字路口，展示面效果比临深惠路 区域较好。<#004699'>2、项目分析地块商业价值分析abcdef根据地块形状、展示面、分期开发等因素，地块可划分为a、b、c、d、e、f区域： a区域临荷坳村居住区域，消费者可方面到达，人流相对较 高，商业价值较高； c区域未来规划道路，昭示性较强，且设置有交通设施，具 有凝聚人流的作用，商业价值最高； b、d区域临深惠路，昭示性较强，且临未来规划路，人流、 车流相对较高，商业价值也较高； e区域临深惠路，昭示性强，但位于地块中间，易达性稍差， 商业价

46、值一般； f区域临深惠路及坳背路，且周边居民较多，商业价值较高。eb、da、c、f商业价值较低区域商业价值一般区域商业价值较高区域<#004699'>2、项目分析项目分期开发示意图 一期存在一定的高差，展示效果稍差； 二期临十字路口，展示效果较好； 三期临未来的规划路，增加展示面，且未来可和轻轨站点直接连接，可一定程度上 解决高差造成展示效果不佳的问题； 四期高差较大，虽然荷坳村路口，展示面较多，但整体上展示效果不佳。综合比较，各期展示面比较如下：三期二期一期四期。结合项目分期开发及未来规划，各期展示面分析：地块分期展示面分析比较综合地块商业价值分析及展示面分析，各期商业价

47、值比较为：三期二期四期一期<#004699'>2、项目分析展示面优劣对商业的影响： 展示面优劣影响地块商业价值； 展示面较佳可吸引较多人流； 展示面优劣将影响商家进驻。 展示面相对较好区域，如三期，商业体量可规划相对较多； 三期展示面较佳，且靠近轻轨荷康站，从整体考虑，三期可作为商业主要的形象展示面； 一期、四期展示面不佳，不足以支撑大规模商业，可考虑规划少量商业面积。<#004699'>2、项目分析<#004699'>2.3 地块四至分析本项目东南西北项目四至基本情况： 项目以东：深惠路、水晶之城、小规模居民房 项目以南：小规模工业

48、区 项目以西：自然山体、居住区、工业区、小规模商业 项目以北：小规模居住区 从项目四至情况看，周边在短期内缺乏对大规模规划商业有力支撑条件。<#004699'>2、项目分析周边情况对项目产生的影响 深惠路改造完成后为1<#004699'>20m宽，且车流量较大，未来项目对面人流的导入有较大影响。 项目临深惠路有一定的高差，且局部高差较大。 利用轻轨站点对项目对面的人流进行引导，尽量使对面人流顺畅到达项目； 项目在关键节点，如临近轻轨站点处、十字路口处，规划小广场，凝聚人流； 商业规划布局尽量靠近导入人流的关键节点，提升消费者的便利性。 项目临深惠路的高差

49、可以减少深惠路噪音、卫生等对项目形成的直接影响； 商业布局规划可形成双首层概念。<#004699'>2、项目分析 周边居住人群主要为外来务工者，消费力受一定程度限制。 项目未来规划长途汽车站和公交站点，带来外部人流，同时会造成一定程度的环境賍乱问题。 可规划迎合该类消费群的业态，在档次等方面符合其消费习惯，控制形象，利于巩固周边消费群； 在规划特色、业态组合等方面加强项目对外的辐射力，吸引更多外部消费群。 临近交通设施的商业业态规划应侧重于满足该类人流的消费习惯； 在建筑规划设计上项目和交通设施形成一定的隔离，同时加强对该区域的管理，降低对项目的影响。<#004699

50、'>2、项目分析<#004699'>2.4 交通分析项目目前主要所临交通道路： 深惠路 坳背路 荷坳村道路项目目前交通状况分析项目道路人流量统计77 190 77 16 17 11 15 59 73 平均值878187111500114411:10-11:15 14:<#004699'>2<#004699'>2-14:<#004699'>27 16:15-16:<#004699'>20荷坳村 道路113153113<#004699'>251103456910:4

51、0-10:45 13:5<#004699'>2-13:57 15:55-16:00坳背路3<#004699'>23373<#004699'>21<#004699'>2<#004699'>263<#004699'>24<#004699'>21<#004699'>2010510:15-10:<#004699'>20 1<#004699'>2:36-1<#004699'>2:41 1

52、5:40-15:45深惠路 (荷坳段)人流车流数据为三次记录数值的平均值合计行人单车摩托公交的士货车小车记录时间位置注: 以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。 <#004699'>2、项目分析项目目前交通状况分析： 深惠路目前为过境道路，通车量为设计量8倍，车流量较大，交通堵塞严重； 坳背路可连接水官高速路横岗出入口，车流量也相对较大，而该道路仅为双向4车道， 交通状况不够理想； 荷坳村道路为双向<#004699'>2车道，主要为村内交通道路，对外衔接性不强。从以上分析看，项目目前交通条件尚未达到理想的状况。项目未来交通状况分析&

53、lt;#004699'>2、项目分析坳背路深惠路/轻轨3号线规划路荷坳村道路 深惠路拓宽至1<#004699'>20m，为双向8车道，将转变为城市生活性车道； 轻轨三号线位于深惠路上方，项目紧邻荷康站； 坳背路将拓宽至30m； 项目内将规划城市次干道路，为40m宽。 从未来交通改造状况看，除了对目前交通道路进行改造外，同时增加了轻轨、规划路等，未来交通拥堵的情况将得到较好的改善，且可多方位的导入人流。<#004699'>2、项目分析交通状况影响分析交通状况对人流动线的影响目前人流状况项目目前人流动线状况项目目前人流动线较为单调，缺乏人流集散

54、区域，不易于吸引、凝集人流。<#004699'>2、项目分析交通改造后人流状况人流汇聚点 从改造后人流动线分析看，由于规划路的设置，人流动线产生交叉点，加上该区域靠近轻轨站点及长途、公共汽车站，人流在此可形成汇聚点。从分析看，道路的改造优化了人流动线，并且形成人流的汇聚点，整体提升地块的商业价值。交通改造对商业规划影响 从交通改造后的状况看，商业规划的侧重点应着重于项目三期； 人流汇聚点区域商业价值相对较高，可规划相对大量商业面积； 人流汇聚点区域可规划对人流需求相对较高业态，满足其经营需求。<#004699'>2、项目分析<#004699'

55、;>2.5 区域人口状况分析100.0%48,379100.0%408,8<#004699'>24合计79.8%38,61094.4%385,961外来人口<#004699'>20.<#004699'>2%9,7695.6%<#004699'>2<#004699'>2,863户籍人口比例数量比例数量户数人口数人口类别横岗街道办人口情况一览表从官方公布数据看，横岗街道目前人口数量约为40万，其人口结构如下： 横岗街道外来人口占比达94%，其中多为产业人口，而本地人口仅为6%，外来人口比例过大

56、； 产业人口占比较大，区域消费力将受到一定的限制； 未来随着交通的改善，房地产开发力度的加强，中高收入层次人口增多，区域消费力将有一定的提升。<#004699'>2、项目分析<#004699'>2.6 项目swot分析 优势 项目临深惠路展示面强，昭示性较强； 临深惠路，紧邻地铁站口，交通较为便利； 未来周边规划较多公共配套； 社区规模相对较大，可为商业提供较多稳定消费群。 劣势 地块形状狭长，进深较短； 项目背靠山体，对商业布局有一定的影响； 项目临深惠路，其为过境路，车流量较大，将影响深惠路对面人流导入本项目； 项目周边商业氛围较为浅薄； 预计项目一

57、、二期推出时，深惠路改造及轻轨建设不一定完工，届时将对项目形成较大的影响。 机会 地铁3号线的建设及深惠路的改造将进一步加强片区的改造； 大运会的召开将推动区域经济发展及基础设施建设； 城市化进程的加快，区域旧城改造将获得更多利好政策。 威胁 区域内竞争对手威胁； 区域内潜在的旧城改造项目威胁； 旧城改造政策的变化等不稳定因素威胁。<#004699'>2、项目分析<#004699'>2、项目分析<#004699'>2.7 市场竞争对手分析项目区域竞争分析布吉商圈横岗商圈老街商圈中心城商圈本项目项目所处区位分析从本项目所处的荷坳片区看，

58、其位于横岗商圈和中心城商圈的结合部，处于洼地状况。 从目前状况看，横岗商圈、中心城商圈、 老街商圈发展较为繁华，商业扩张力较 强，而项目商业氛围浅薄，辐射力较弱； 从未来规划看，项目片区为工业园区，而 横岗商圈区域规划定位主要为商贸中心、 居住区，中心城区域为商业、居住区域， 是商业发展的重心区域。<#004699'>2、项目分析荷坳片区与横岗商圈、龙岗中心城商圈比较分析较高百货超市服务配套服饰餐饮数码通讯休闲娱乐家居专业市场较浓厚约350,000居住、商业区龙岗中心城商圈较高百货超市服务配套服饰餐饮数码通讯休闲娱乐家居浓厚约70,000居住、商业区横岗商圈较低小规模超市服饰餐饮浅薄约5,000工业区荷坳片区消费者认知度业态组合商业氛围商业规模 （在经营）功能片区 从以上对比看，项目所在的荷坳片区在比较的各方面均不占优势，商业在人口、辐射力