上海闸北大宁社区商业项目策划报告52页

1、dtz1闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告一、分地块分析一、分地块分析dtz2闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告8号地块dtz3闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告8号地块参照数据号地块参照数据土地用途土地用途商业、住宅商业、住宅总用地面积29,550m2总建筑面积53,190m2总住宅面积32,100m2总商业面积21,090m2容积率1.8建筑密度36%绿地率32%建筑限高42mdtz4闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告总商业面积21,090m2参考底层商业面积（建筑密度为36%）10,638m2总商业面积/参考底层商业面积1.998号

2、地块商铺建筑形式参考号地块商铺建筑形式参考 鉴于：8号地块用途为商住两用，商业定位于服务周边的居民，商业业态以品牌专卖、生活服务类商店为主；且总商业面积与参考底层商业面积之比为1.99（2）。 参考：参考：该地块的商铺主要为1-2层住宅裙房内的沿街商铺。dtz5闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告8号地块商铺数量参考号地块商铺数量参考 鉴于：8号地块以品牌专卖店和生活服务店为主，辅以休闲餐饮店和保健美容店，主要坐落于住宅裙房内。 参考：该地块可建成柱网为68米、进深为1015米、单间商业面积为60120平方米的商铺175350间，其中底层沿街商铺75110间。商业面积21,090m

3、2一般柱网控制范围68m一般进深控制范围1015m参考单间商铺面积60120m2参考商铺总量175350间参考底层商铺数量85175间dtz6闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告26号地块dtz7闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告26号地块参照数据号地块参照数据土地用途商业、住宅总用地面积27,960m2总建筑面积58,710m2总住宅面积48,610m2总商业面积10,100m2容积率2.1建筑密度30%绿地率35%建筑限高40mdtz8闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告总商业面积10,100m2参考底层商业面积（建筑密度为30%）8,388m2总商业

4、面积/参考底层商业面积1.2126号地块商铺形式参考号地块商铺形式参考 鉴于：26号地块用途为商住两用，商业定位于服务周边的居民，商业业态以品牌专卖、生活服务类店为主；且该地块总商业面积与参考底层商业面积之比为1.21（1）。 参考：该地块主要为住宅裙房底层的沿街店铺。dtz9闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告26号地块商铺数量参考号地块商铺数量参考 鉴于：26号地块以品牌专卖店和生活服务店为主，辅以休闲餐饮店和保健美容店，主要坐落于住宅裙房内。 参考：该地块可建成柱网为68米、进深为1015米，单间面积为60120平方米的商铺80165间。结合该地块的住宅建设，可在住宅的底部建

5、成沿街商铺7090间。商业面积10,100m2一般柱网控制范围68m一般进深控制范围1015m参考单间商铺面积60120m2参考商铺数量80165间参考沿街商铺数量65135间dtz10闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告13、14号地块dtz11闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告13、14号地块参照数据号地块参照数据13号地块14号地块合计土地用途商业商业商业总用地面积9,640m216,570m226,210m2总建筑面积10,930m218,220m229,150m2总商业面积10,930m218,220m229,150m2容积率 1.1 1.15-绿地率 10

6、% 10%-建筑限高14m14m-dtz12闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告13、14号地块商铺形式参考号地块商铺形式参考总商业面积29,150m2参考底层商业面积(参考建筑密度为65%)17,036m2总商业面积/参考底层商业面积1.72 鉴于：13、14号地块为纯商业用地，定位于中高档的消费者和来慈溪的旅游者，商业业态以仿古商业街、休闲餐饮、文化特色类为主。 参考：该地块的商铺建筑形态以仿古商业街的1-2层商铺为主。注：65%的建筑密度为我司根据行业经验估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。dtz13闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告13、14号地块商铺数量参

7、考号地块商铺数量参考 鉴于：13、14号地块以休闲餐饮店为主，辅以保健美容、生活服务、婚庆服务及文化特色类商铺，这类商铺以中小型店铺为主。 参考：商业步行街贯穿该地块，沿步行街建成单间面积为60120平方米的商铺60485间，其中底层商铺35280间，如果进深大于15米，建议采用两面开门模式。商业面积29,150m2一般柱网控制范围68m一般进深控制范围8m以上参考单间商铺面积60480m2参考商铺数量60485间参考底层商铺数量35280间dtz14闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告16号地块dtz15闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告16号地块参照数据号地块参照

8、数据土地用途商业总用地面积6,750m2总建筑面积12,150m2总商业面积12,150m2容积率 1.8绿地率5%建筑限高25mdtz16闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告16号地块商铺建筑形式参考号地块商铺建筑形式参考 鉴于：16号地块为纯商业用地，定位在服务于中高收入人士和追求时尚的年轻人，商业业态以主题娱乐和运动休闲设施为主。 参考：该地块建筑的内场为主题娱乐与运动休闲中心，而底层沿街为品牌专卖商铺。总商业面积12,150m2参考底层商业面积(参考建筑密度为65%)4,387m2总商业面积/参考底层商业面积2.77注：65%的建筑密度为我司根据行业经验估计所得，未经有关部

9、门许可，仅供参考。dtz17闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告沿街商铺内场商铺 鉴于：16号地块以主题娱乐和运动休闲设施为主，辅以品牌专卖店，以中小型商铺为主。 参考： 沿街商铺部分可建成柱网为68米、进深约10米、单间面积为60120平方米的品牌专卖店1835间； 底层内场部分可建成柱网为6-8米、单间面积为3090平方米的品牌专卖店2070间； 2到3层为单间面积10002000平方米的主题娱乐设施24家及单间面积为10002000平方米的运动休闲店24家。16号地块商铺数量参考号地块商铺数量参考底层内场商业面积约2100m2沿街商铺面积约沿街商铺面积约2200m2进深为10

10、mdtz18闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告20号地块dtz19闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告20号地块参照数据号地块参照数据土地用途商业总用地面积18,970m2总建筑面积25,990m2总商业面积25,990m2容积率1.37绿地率15%建筑限高25m，dtz20闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告20号地块商铺建筑形式参考号地块商铺建筑形式参考 鉴于：20号地块为纯商业用地，定位于服务慈溪当地居民和周边城镇居民，商业业态以大卖场为主，辅以周边底层沿街商铺；且总商业面积与参考底层商业面积之比为2.50（ 3）。 参考：该地块的底层包括沿街商铺及

11、内场品牌专卖商铺，楼上为大卖场的主体建筑。 总商业面积25,990m2参考底层商业面积（参考建筑密度为55%）10,433m2总商业面积/参考底层商业面积2.50注：55%的建筑密度为我司根据行业经验的估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。dtz21闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告20号地块商铺数量参考号地块商铺数量参考 鉴于：20号地块以大卖场为主，辅以品牌专卖、休闲餐饮和生活服务类商店，底层商铺以中小型为主。 参考： 底层沿街部分建成柱网为8米、单间面积为60120平方米的沿街商铺2550间； 底层内场部分建成柱网为8米、单间面积为3090平方米的品牌专卖店55165间；

12、内场部分楼上建成柱网不小于8米、建筑面积为20000平方米的大卖场。沿街商铺内场商铺沿街商铺面积约沿街商铺面积约3000m2底层内场底层内场商业面积商业面积约约4700m2dtz22闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告21号地块dtz23闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告21号地块参照数据号地块参照数据土地用途商务总用地面积17,890m2总建筑面积59,030m2商业面积14,000m2容积率3.3绿地率5%建筑限高42mdtz24闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告21号地块商铺形式参考号地块商铺形式参考 鉴于：21号地块为商务用地，商业定位于服务慈溪

13、市周边城镇中高收入的消费者和私营业主，商业业态以中型百货或商场为主；且总商业面积与参考底层建筑面积之比为1.21。 参考：该地块的商铺建筑形式为就商务办公楼的裙房部分建成一座2层的中型百货或商场。总商业面积14,000m2参考底层建筑面积(参考建筑密度为65%)11,628m2总商业面积/参考底层建筑面积1.21注：65%的建筑密度为我司根据行业经验的估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。dtz25闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告21号地块商铺数量参考号地块商铺数量参考鉴于：21号地块建一家中型百货或商场。参考： 建成柱网为68m，底层商业面积约11000m2，二层商业面积约3

14、000m2，融品牌专卖、休闲餐饮等为一体的2层百货店或商场 百货商场的底层沿街部分可建成单间面积为60120m2的品牌专卖店2040间； 百货商场的底层内场部分可建成单间面积为3090m2的品牌专卖店90280间。百货商场沿街商铺百货商场内场商铺办公楼入口大堂百货商场底层沿街商铺（2500m2）500m2百货商场底层内场商铺（8500m2）dtz26闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告二、商业业态分析与参考二、商业业态分析与参考dtz27闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告商业步行街商业步行街百货商店大卖场商铺1.商业步行街建筑建议商业步行街建筑建议商业步行街人流分析商

15、业步行街车流分析商业步行街建筑建议dtz28闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告慈溪慈溪cbdcbd人流线路分析人流线路分析 dtz29闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告54759m54759m2 24612m4612m2 212100m12100m2 2建筑建筑面积面积868691000m91000m2 21.51.56-18m6-18m270m270m北京大栅北京大栅栏步行街栏步行街46466426m6426m2 21.21.26-7m6-7m357m357m承德市承德市清风街清风街90904800m4800m2 20.80.810m10m158m158m成都市成

16、都市商业街商业街商店商店数量数量占地占地面积面积街道宽高街道宽高 比（比（d/hd/h）街宽（街宽（d d）街长（街长（l l）国内商业步行街建筑参考国内商业步行街建筑参考商业步行街建筑对比商业步行街建筑对比 dtz30闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 商业步行街已是每个城市购物活动的必要场所。其安全性（人车分流）、便捷性（集中购物）、通畅性、透导性（休闲购物）、舒适性（景观优美）等特点使其日益成为城市购物场所的重要表现形式，而在提供一个完善而实用的购物场所的同时，对其风格意境与品味的设计也是相当重要dtz31闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 步行街两侧沿店面应

17、设置35米宽的步行街购物通道，中间设置休闲通道，可布置绿化、小品、雕塑、座椅等，供行人观赏、休憩，延长步行街的视觉空间。自然生态景观与地方人文传统的现代演绎自然生态景观与地方人文传统的现代演绎dtz32闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 步行街与外围应有开敞宽阔的通道外及其他自然形成的出入通道，可以过街楼的方式，作为次要出入口。二层采用连通的外廊将店面全面连通，并在适当部位设置人行天桥，将两边商铺连通，便于上下交通联系和安全疏散。车流组织在步行街的外围应有相应的单行车通道作为游人和货物进出口的通道 地面步行街与空中游廊交织的立体商业街地面步行街与空中游廊交织的立体商业街dtz33

18、闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 车行及停车空间分析图车行及停车空间分析图 外围大型建筑或住宅小区均设有地面和地下停车空间，南门大街改造为下行穿越式车道，避免对地面人行的干扰，同时与地下大型停车库连为一体，满足大量购物及娱乐停车的需要dtz34闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告2.百货商店建筑建议百货商店建筑建议百货商店营业类别分析百货商店楼层建筑分析百货商店室内设计装饰分析商业步行街百货商店百货商店大卖场商铺dtz35闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 百货商店营业类别分析百货商店营业类别分析饮食店、停车场饮食店、停车场1500-30001500-

19、30001 1个超级市场个超级市场1.61.6万人万人微型微型医疗、文化、体育设施、餐厅、医疗、文化、体育设施、餐厅、饮食店、停车场饮食店、停车场3000-80003000-80001 1个小型百货店个小型百货店8 8万人万人小型小型市民服务、医疗、文化、体育、市民服务、医疗、文化、体育、餐厅、饮食店、停车场餐厅、饮食店、停车场8000-180008000-180001-21-2个中型个中型百货店百货店2020万人万人中型中型市民服务、医疗、文化设施、市民服务、医疗、文化设施、会场、文体、餐厅、饮食店、会场、文体、餐厅、饮食店、旅馆、停车场旅馆、停车场18000-3500018000-3500

20、01-21-2个大型个大型百货店百货店4040万人万人大型大型附属设施附属设施营业面积营业面积（m m2 2）核心商店构成核心商店构成商业圈商业圈人口人口类型类型dtz36闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告规模分类规模分类建筑面积建筑面积营业营业仓储仓储辅助辅助小型小型中型中型大型大型15000 m255 %45 %34 %27 %30 %34 %18 %25 %32 % 大中型百货商店建筑应有不少于1/4的周边总长度及 建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接 百货商店建筑主要出入口前应设相应的集散场地及 能提供自行车与汽车使用的停车场地 底层层高一般为5.46.0米，楼层层

21、高一般为4.5米 5.4米 一般中型百货商店每层营业厅面积宜控制在2000平 方米左右，进深宜控制在40米左右 百货商店建筑建议百货商店建筑建议dtz37闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告3.大卖场建筑建议大卖场建筑建议大卖场建筑结构建议大卖场交付标准建议商业步行街百货商店大卖场大卖场商铺dtz38闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 单层建筑面积在700010000平 方米，层高5米，柱距不小于8 米，以8米12米为宜 入口前有大于12米深的小型广 场，围绕建筑的4米宽消防环路， 宽度7米以上长度不小于80米的 货车通道 周边有不少于1000平方米的地 面大型巴士汽

22、车停靠及回转区域 有不少于300个室内机动车车位， 不少于600个室内外非机动车位 一般来说，大卖场的结构活荷 载交付标准为：卖场部分大于 5kn/m2,仓库部分大于6kn/m2dtz39闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 大卖场燃气方面提供200m3/h流量 的低压管道煤气或100m3/h的低压 管道天然气至煤气表房，如空调 能源采用天然气时，燃气量另行 计算 大卖场装饰方面的交付要求：楼 板完成至结构面后水泥砂浆粉平， 不做面层装饰；墙面天花板砂浆 粉平后按相关验收要求刷室内白 色涂料dtz40闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告4.商铺建筑建议商铺建筑建议商铺业

23、态分类各业态商铺建筑标准建议各业态商铺地块分类建议商业步行街百货商店大卖场商铺商铺dtz41闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 商铺业态分类商铺业态分类运动休闲运动休闲保健美容保健美容主题娱乐主题娱乐文化特色文化特色婚庆服务婚庆服务休闲餐饮休闲餐饮品牌专卖品牌专卖生活服务生活服务dtz42闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告社区服务社区服务 此类商铺一般为住宅底层商铺， 位于小区沿街面或中心广场 地处街道转角或人流量大的地方 主要经营业态为干洗店、花店、 杂货店等 此类店面面积约50-110平方米， 门面宽约8-12米，柱距一般不超 过9米，建筑层高不小于3.2米 临

24、街一面可建有走廊或遮阳棚供 行人遮阴或休憩dtz43闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告v 门面宽度一般3-5米、柱距一般 介于6-9米之间，进深一般介于 10-15米之间v 主要的公共走道最小宽度1.4米， 平均1.7-2.1米，最大宽度3.3米； 次要的最小宽度0.9米v 营业员走道最小宽度0.5米，推荐 宽度0.6-0.7米v 营业厅净高推荐3.6米，地下室净 高2.4-2.7米，夹层净高2.15米品牌专卖品牌专卖dtz44闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告中西餐饮中西餐饮0%20%40%60%80%100%一级餐馆二级餐馆三级餐馆餐厅厨房辅助公用交通结构 餐饮

25、建筑组成及其面积分配参考餐饮建筑组成及其面积分配参考dtz45闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告 店面积一般在150400之间，开间一 般需要69m，进深不能少于6米 楼板承重局部应达到300kg/，以满足特 殊需要 应提供适当面积作为进货通道或排烟、空 调室外机等位置 独立出口处可以考虑多处，以作为人流疏 散和消防安全用途 给水、排水管道需达到相应标准，给水管 道口径达到5080mm，排水管道口径达到 120200mmdtz46闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告厨厨 房房 建建 议议 热加工间的净高不宜过低，天花板的最低点的净高不 应小于3.2米，天窗位置最好设于产生热气、蒸汽、油 烟等设备的上方，以利于直接排热 粗放自然排风的天窗应朝主导风向，并考虑防风措施， 如设置挡风板；天窗与烟筒的关系，应尽量使天窗在 上风位，并便于启闭，易于清扫 加工间地面的排水坡度应为0.51%；面积大的厨房除 地面应做坡度外，还须设排水明沟，明沟内排水坡度 不宜小于1%dtz47闸北大宁社区商业策划报告闸北大宁社区商业策划报告婚庆服务婚庆服务 婚庆服务一般包括摄像、婚庆采购、 新房布置、婚礼咨询等一条龙服务 目前慈溪婚庆服务仅包括结婚摄像 等服务，营业面积不超过400 一般大型的婚庆服务商家营业面积 都在500010000，经营品种囊 括婚礼各个环节dtz48闸北大