建筑项目合同管理风险防范及纠纷处理

1、建筑项目合同管理风险防范及纠纷处理绍兴仲裁委员会周功灿由建设部批准为国家标准的 建设工程项目管理规范 于 2006 年 12月 1日起 实施，该规范共分18章，包括总则、术语、项目管理规划、项目成本管理、项目合同管理等， 我和大家一起学习研究的课目是建设工程项目合同管理风险防范及纠纷处理。( 一 )关于合同的管理(1) 如何完善工程项目合同管理制度？项目合同管理制度包括合同的订立、实施、控制和综合评价等制度， 是企业管理制度的一项重要管理制度，直接关系企业的利益并反映企业的管理水平，是一个企业综合实力的重要组成，在实践中， 由于企业合同管理不全， 使企业的声誉和利益受到损失的并不少见。随着建设

2、市场的不断规范，合同管理制度的完善应引起企业和我们广大项目经理的充分重视，以提高合同效益、 避免合同风险和纠纷的发生。为此提出以下建议：? 还没有建立合同管理制度的企业应早日建立该制度，并确保制度的有效执行。? 大中型企业应设立专门的机构来负责落实合同管理评审制度， 例法务部、小型企业包括项目经理也应确定有法律知识的专人来负责管理这一工作。? 要充分发挥法律顾问的作用，重要合同的签订，合同实施涉及的重要事务，建议有律师等专业人员参加评审。? 企业要加强自我保护意识，平时要重视合同资料的收集管理。(2) 项目合同评审有内容有那些？合同评审是指与发包人开始接触后至签订合同前承包人对拟订项目合同的审

3、查、认定和评价。评审的主要内容：招标内容和合同的合法性、招标文件和合同条款合法性、完备性、合同双方权利与义务的一致性、文字表述的准确性和项目的可行性与风险性等。等简单的说就是这个合同能不能签订，合同条款是否符合法律规定，文字表述是否清楚、 准确、承包人能否完成合同的全部内容。目的是预防风险和纠纷的发生。(3)要强调书面形式，规范工程资料送交的程序和手续对附属工程、追加工程、工程师变更工程的指令等要用书面形式，向甲送交的资料要索取送交凭据，对工程联系单据等要留底保存。( 二 )关于合同的评审一、对建设项目合法性的审查，包括是否必须进行招投标的范围，建设项目的审批手续是否齐等。? 注意对合同主体的

4、审查1 、发包人的资信情况。2 、合资开发建设的发包主体问题？案例介绍多家公司共同投资建设的工程。?临时机构的发包主体问题例 XX 筹建办 XX 工程指挥部等。? 以项目设立的发包主体问题 例房地产开发的项目公司。三、注意避免无效合同的签订1 、无效合同的后果：终止施工；不存在违约责任等；根据质量，参照合同约定支付工程款；收缴的非法所得；可能受到行政处罚。2 、那些情况会导致合同无效： (1) 没有资质或超越资质等级的； (2) 借用挂靠资质的合同；（ 3）违法分包合同；（ 4）转包合同；（ 5）该招标不招标的合同；（ 6）中标无效的合同，例在招投标前与业主签订合同并可能导致中标合同的无效，涉

5、嫌实质性谈判；（ 7）另行签订背离中标合同实质性内容的其他协议。所谓的实质性内容主要是指“工期、质量、造价”。四、 注意避免合同工期约定的风险？根据我们审理仲裁案件的情况， 极大部分案件都是施工企业因发包方拖欠工程款提请仲裁， 而发包方往往以承包方延期竣工或质量问题提出抗辩，因此，应当重视对合同工期的约定，以避免损失。1 、 合同上的开工时间要约定以开工报告之日起算，而不要只约定开工时间为 X 年 X 月 X 日。有关施工资料上开工日期要一致。2 、 合同约定按日计算逾期竣工违约金的，要争取有封顶条款，如约定逾期期违约金不超过合同造价的2% ；3 、对非施工方原因影响工期的， 要及时提交签证。

6、合同通用条款13.1因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：（ 1 ）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件； 2 ）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（ 3 ）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行； （ 4 ）设计变更和工程量增加； （ 5 一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过 8 小时；（ 6 ）不可抗力；（ 7 ）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。）13.2 承包人在 13.1款情况发生后 14天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告。工程师在收到报告后14 天内予以确认，逾期不予确认

7、也不提出修改意见，视为同意顺延工期。4 、避免约定阶段的工期违约条款；这会加重施工方责任。5 、明确多单体工程开工时间与整体工程工期的关系问题。6 、 要及时提交工程竣工报告，因为一般竣工日期以提交竣工验收报告日确定；7 、对工期保证金的处罚约定要合理，避免逾期数日导致全额扣罚五、注意质量及竣工验收条款的风险防范1 、慎重约定“优良或创杯”工程奖罚；避免作“一次性竣工验收合格”的约定。因为工程竣工实行五方主体验收的制度，甲方的意见可能影响工程质量的评定并影响奖罚。因此，需要有一个公平、公正的验收评定机制。必须作以上约定的，建议明确评定的程序。 因为验收的通过意味着甲方即需支付工程款或优良工程奖

8、，不能排除有意设置障碍。2 、避免质量标准与工程款支付时间挂钩。3 、竣工报告和工程资料的送交有手续4 、注意通用条款 32.4 条，验收需要整改的工程， 整改后要及时提交整改完成的报告，以免影响竣工日期的认定5 、工程交付的手续与风险转移问题六、注意工程款支付及结算条款的风险防范? 指定工程款汇入的账户和支付方式? 关于进度款的支付。 按形象进度付款的， 要注意制作、 保存形象进度节点时间的证据；按计量分期支付进度款的，要尽量明确确定计量的方式 ( 因为计量往往有三个数据 ) ，以免甲方逾期付款而难以追究其违约责任。? 关于结算条款风险问题。 A 约定结算款的支付时间尽量不要超过行使优先权的

9、时间； B 争取 约定默认条款， 即“发包人在规定或约定期间对承包人的结算文件不予确认或提出修改意见，视为认可”； C 对方未签联系单或确定相关事项的，不要影响自己结算文件的编制和送交； D 设计变更后工程价款调整的范围问题，例施工方式的改变，技术措施超出原合同的价款问题。4 、保修金条款应约定根据保修项目的不同期限分段扣回的比例5 、工程质量与保修及工程款支付的抗辩。6 、掌握工程价款确定的几审定方式， A 单方委托审价； B 双方委托审价；C 财政审计； D 仲裁或司法委托审价。合同中不要用“审计”因为审计是一种行政监管行为，用“核实”为宜。7 、 及时提交结算报告和完整的相关工程资料并索

10、取送交凭据。七、注意对方在合同条款中设置相关程序障碍的阴性风险例对联系单的签署 1 、总监理工程师 2 、甲方现场管理二人 3 、甲方工程部经理 4 、甲方财务 5 甲方总经理 6 、双方盖章。这种把甲方内部流程作为双方合同条款的约定，加重施工方的责任。八、注意对通用条款的研究，把握通用条款与专用条款的关系，化解通用条款对施工方不利的规定，运用通用条款的规定维护自己的合法权益。1 、通用条款的意义是有关法律法规的综合和行业惯例，避免合同的疏漏2 、与专用条款的关系3、对施工企业不利的规定( 在变更工程中讲)4 、有利于施工企业的规定。序乙方应提的报告条款提出时间甲方答复 不答复的后果号时间1对

11、甲方口头指令要求确6.27 天内48小时内 视为被确认认2延期开工报告11.1约定开工48小时内 视为同意，工期的7 日前相应顺延3甲方暂停施工后乙方要1248小时乙方可以自行复求复工工4工期顺延 13.1条 7种 13.114 天内14天内视为同意顺延情况5隐蔽、中间验收通知、 设 17.1 17.2验收前 48前24 小承包人自行验收备安装试车小时时可要求发包人应承认试延期，延期车记录不超过 48小时617.3经验收但承包人可隐蔽继24小内不 续施工签字7调整价款报告 (法律法 23.3条发生后 1414天内视为同意规等变化、信息价调整、天一周内 8 小时以上停电停水8催付预付款24 条到

12、期后 7通知后 7可停止施工天日仍不付9工程量确认报告25.1-2专用条款7日内未视为确认并作为规定时间计量付款依据。10计量确认后14天日内不付款无法施工付款。的可停工11变更工程价款报告 (不 31.1变更确定14天内确视为变更价款已按时提出视为不涉及价后14天认被 确认款变更 )内 ，12竣工资料和报告32.3竣工后28天内组 视为竣工验收报32.5织验收，告已被 认可并14天内不 承担工程的保管提出整改责任13竣工结算报告、和结算资 33.1验收报告28天内核承担贷款利息并料 ( 不在 28 天内提交认可后 28实确认或违约责任33.3结算报告和资料发包人天提出修改有权要求交付工程或承

13、意见包人负责保管 )14索赔意向通知36.2-1索赔事件发生后 28天内15索赔或延长工期报告36.2-2索赔意向28天内答 视为该索赔已经通知后 28复或提出被认可天内要求九、注意内部承包合同签订时风险的防范1 、禁止挂靠行为2 、与发包方约定工程款支付方式或汇入的账户，未经公司明确授权， 项目经理不要直接向发包人收取工程款。3 、权利义务的约定要符合按原施工合同；支付承包款的期限要与业主的付款情况衔接；? 公司要行使对承包工程的质量、安全、对外签订合同等管理职能；? 要明确项目经理职权，奖励和责任十、订立 争议解决条款的注意事项? 仲裁的基本制度和特点；2 、合同约定仲裁条款的表述：专用条

14、款第37 条 本合同发生争议，由双方协商解决，协商不成，按下列第( 一 )种方式解决：( 一 )提交 绍兴 仲裁委员会仲裁；( 二 )向有管辖权的人民法院起诉。? 仲裁裁协议的要件和注意事项 A 、不能同时约定仲裁和诉讼，只能选择其中之一； B 、绍兴仲裁委员会是我市唯一的民商事仲裁机构，不要约定不存某县 ( 市 ) 仲裁机构仲裁 ； C 、仲裁不实行地域管辖和级别管辖， 仲裁协议要明确约定具体的仲裁机构只约定仲裁不约定具体机构； D 、与劳动仲裁的区别建设工程施工合同法律实务题一、发包人拖延工程结算， 在结算未作出前， 承包人能否行使合同法第二百八十六条规定的优先权？二、发包人拖延结算， 拖

15、欠工程款的， 承包人能否以不交付建筑工程行使抗辩权？三、未办理施工许可证等审批手续的合同是否有效？四、承发包双方另订合同的何种情况属于对备案中标合同实质性的变更？两份合同 (简称黑白合同 )对价款的约定不一，应以那份合同为结算根据？五、 发包人以工程质量问题为由对承包人要求支付工程款提出抗辩时，如何划分工程质量问题和保修的范围？六、发包人在合同规定的结算时间内对承包人提交的决算报告不予答复，能否认定视为认可承包人的竣工结算？七、合同约定工程造价为固定价，因市场行情变化，材料价格涨落变化大，一方当事人要求调整合同价款的，能否支持？八、工程联系单未得到发包方签证的，工程量、工程价款发生争议应如何认

16、定处理？九、 送交签证联系单、结算文件等应注意的问题？十 、 发包人将工程款直接支付给项目经理个人，承包人否认收到该部分工程款的能否支持？十一、项目经理在负责施工过程中的签字、承诺是否有效， 对外签订合同的责任主体是谁？十二、合同约定履约质量、 工期保证金在不符质量或未按期竣工时罚没，但实际损失小，保证金数额大，施工方认为全部罚没过高，是否可以调整？十三、发包人逾期支付工程款， 承包人可否要求其支付欠款利息的同时按合同的约定承担违约责任，如何掌握违约金约定过高及调整的标准？十四、合同已约定工程价款或双方已经委托中介机构审价并确认的价款，与政府行政审计确定的价款不一致的，应以哪个作为结算依据？十

17、五、审定工程价款的方式有哪些？承包人提交决算报告后，发包人委托造价咨询机构审价或经双方协商共同选定审价机构审定价款所出具的报告，一方当事人有异议的，如何认定处理？十六、在仲裁程序进行中双方选定造价咨询机构或本会指定委托的机构所作出的审价结论，一方当事人有异议要求重新委托审价的处理问题？十七、未采用示范文本签订的建设工程施工合同发生纠纷，在合同对争议事项约定不明的情况下， 是否可以参照建设部、 国家工商行政管理局制定的示范文本中的通用条款适用？十八、关于逾期支付分期工程预付款、进度款违约责任的追究时效问题？十九、工程未经结算能否行使诉权或提请仲裁？工程竣工结算报告金审查时间额从接到竣工结算报告和

18、完整的竣工结算资料之日起1 500 万元以下20 天500 万元 2000 万 从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起2元30 天2000 万元 5000从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起3万元45 天从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45000 万元以上60 天二十、仲裁制度的特点和申请仲裁的条件？签订仲裁协议要注意的问题？二十一、主体工程的合同约定仲裁，附属工程的合同未约定的管辖问题二十二、 建筑工程合同解除的条件和程序，单方解除权与解除请求权的区别 ？二十三、合同约定支付工程款的期限未到，行使优先权的期限已过， 但因对方经营状况严重恶化或转让工程、偷逃债务等，可否提前行使诉权或提请仲裁？二十四、未按有关省市规定办理准入手续的外地建筑企业，与当地业主签订的合同是否有效？二十五、建设工程合同的哪些情况会导致合同无效，无效合同的工程款如何结算 ？二十六、备案的施工合同与中标文件确定的工程造价内容不一致的，如何结算？二十七、非中标合同的备案合同与另行签订的合同内容