沈阳大潘镇住宅项目物业发展、规划设计深化报告96P

1、沈阳大潘镇住宅项目沈阳大潘镇住宅项目物业发展、规划设计深化报告物业发展、规划设计深化报告物业发展、规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略用地条件：土地平整利于开发，河道存在一定污染用地条件：土地平整利于开发，河道存在一定污染p 项目用地平整、方正，无地上物，无高压线等不利因素，比较有利于开发。p 现有细河河道存在一定污染，而且水量较大。但企业已考虑通过河河道连通，将水引出地块

2、道连通，将水引出地块。p 未来水电不能接入市政配套，是不利因素，但周边范围大多如此，因此影响不大，可考虑通过自身配自身配套解决，预留接口套解决，预留接口。区位交通：通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷区位交通：通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷p 项目紧贴大潘镇区，在其东侧，能够轻易借势镇区的成熟氛围。p 用地北面紧邻沈盘公路，距张士开发区15分钟车程，距相邻的高花、彰驿两镇均在10分钟车程内，为引入产业人口创造有利条件。p 用地西侧有一规划路，通往规划中的小学，有一定的商业价值。沈盘公路沈盘公路张士张士开发区开发区沈西工业走廊沈西工业走廊大潘镇大潘镇25分钟分钟15分钟分钟5分钟分钟高

3、花镇高花镇彰驿镇彰驿镇8分钟分钟 商 业 店 面 商 业 店 面往高花往高花周边配套：配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需周边配套：配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需公公安安分分局局大潘大潘综合综合市场市场金汇金汇商城商城大潘大潘镇政镇政府府邮邮局局农农业业银银行行派派出出所所于于洪洪四四院院58中中文文教教新新村村骨骨科科医医院院税税务务局局农村农村信合信合书书店店王铁王铁医院医院大潘大潘小学小学彰彰驿驿镇镇彰彰驿驿镇镇项目项目用地用地往沈阳往沈阳p 亟需更高水平的配套，以迎合人们不断提高的生活需求。用地四至：形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气用地四至：形象上应

4、拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气p 东面、南面东面、南面：规划路（红线各宽60、40米），路旁为村庄待发展用地；p 西面西面：规划路（红线宽30米），路西有一规划的中小学；p 北面北面：沈盘公路。p 项目与镇区之间的距离并不远，吸引人气应不成问题；p 应该从形象上有突出的提升，与镇区杂乱的现状形成鲜明对比，成为视觉上的亮点，有利于吸引人气与商气。杂乱的镇区杂乱的镇区杂乱的镇区杂乱的镇区项目项目用地用地中中小小学学待发展待发展用地用地待发展用地待发展用地待发展用地待发展用地30米米40米米60米米商业氛围渐弱商业氛围渐弱物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价

5、值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略基本指标参考：沈阳远郊同类项目基本指标参考：沈阳远郊同类项目沈阳远郊楼盘新城子帝景嘉园苏家屯富城国际花园辉山七里香堤沙岭水木年华总用地面积105105亩亩600600亩亩195195亩亩15001500亩亩总建筑面积1717万万6060万万约约2525万万约约150150万万容积率2.42.41.51.5约约1.41.4约约1.51.5绿地率30%30%40%40%38%38%物业类型多层多层多

6、层多层多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层小高层小高层高层高层高层高层联排别墅联排别墅p 由于短期内可预见的客户数量有限，本项目的地块指标条件宜选择较为稳健的策略，以参照沈阳远郊同类项目为主，降低市场风险。基本指标分析基本指标分析本项目地块的用地指标建议总用地面积480480亩亩( (含市政路含市政路) )净用地面积380380亩（亩（25.425.4公顷）公顷）建议容积率约约1.51.5建议总建筑面积约约38万万建筑高度限制100m100m以下以下绿地率3540%3540%物业类型多层、小高层、情景洋房多层、小高层、情景洋房p 占地规模占地规模：项目属于本地大型楼盘。p 容积率容积率：受

7、到用地区位条件限制，建议容积率不宜超过同类项目的范围。容积率1.5比较有利于不同物业类型的搭配，规划设计的弹性较大规划设计的弹性较大。p 物业类型物业类型：结合项目发展的定位，建议采用混合多样的物业类型搭配混合多样的物业类型搭配多层为主+少量情景洋房/小高层。退缩范围p 东/南/西面：无要求建议均退规划道路红线5m，与周边环境区隔。p 北面：退规划道路红线20m北侧过境公路车流量大，污噪影响严重，建议强化植栽，通过多层次综合绿化和水景分隔内外；同时结合商业，利于提升项目形象。用地条件分析用地条件分析20米5米5米5米物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开

8、发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略综合开发价值分析：景观价值综合开发价值分析：景观价值细河河道细河河道p 项目周边并无十分突出的景观资源。p 细河河道存在污染，水量较大，应尽量弱化其影响已经计划通过河道连通将河道引出项目地块。p 但细河留下的河道加以改造，仍可作为但细河留下的河道加以改造，仍可作为景观加以利用景观加以利用则地块内便则地块内便具有了一个具有了一个景观的提升亮点景观的提升亮点。综合开发价值分析：噪音干扰综合开发价值分析：噪音干扰

9、p 沈盘公路：项目主要的临街展面，但也是最主要的噪音污染源。往来过境交通流量大、车速快，噪音污染严重。p 其余三面也都有道路规划，但从大盘镇的形态发展观察，未来的噪音影响并不大。p 本项目以住宅为主，对噪音干扰的抗性较强，应尽可能采取措施规避与化解。污噪干扰区域污噪干扰区域沈盘公路沈盘公路综合开发价值分析：商业价值综合开发价值分析：商业价值p 北侧：临沈盘公路，是镇内主要的空间轴线，各种商业与配套都集中分布于沈盘公路两侧，因此商业价值最高商业价值最高。p 西侧：西侧规划有学校，未来将成为特定客户集中出入的区域，商业发展的价值商业发展的价值也比较高也比较高。p 东/南侧：也有规划道路，但未来缺乏

10、人流的吸引力，商业价值次高。p 中部轴线：结合规划考虑设置社区内部道路，并安排出入口，则发展配套商业也有一定机会，属次高商业价值。沈盘公路沈盘公路学校学校商业价值次高商业价值次高商业价值较高商业价值较高商业价值最高商业价值最高商业价值次高商业价值次高考虑因素:景观价值地块综合开发价值分级地块综合开发价值分级考虑因素:道路污噪污噪干扰区域污噪干扰区域沈盘公路沈盘公路细河流域细河流域考虑因素:商业价值商业价值最高商业价值最高沈盘公路沈盘公路学学校校abcd综合评定：c最佳地块abcd景观价值景观一般景观一般景观一般景观一般具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点外部干扰临道路，有污噪影响临

11、道路，有污噪影响临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少商业价值位于地块最靠近镇区位置，位于地块最靠近镇区位置，商业价值最高商业价值最高可延续沈盘公路人气，可延续沈盘公路人气，商业价值较高商业价值较高学校为其带来一定人流，商学校为其带来一定人流，商业价值次高业价值次高较低较低综合评价商业价商业价值次高值次高商业价商业价值较高值较高物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议

12、售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略项目开发时序易于判断，建议项目开发时序易于判断，建议“小步快走小步快走”滚动开发滚动开发p 项目北侧靠近沈盘公路，开发时序思考较为清晰，应从北向南逐步开发。p 考虑到企业首次介入地产开发，资金储备并不丰厚，因此建议采用建议采用“小组团小组团”规划思路，规划思路，“小步快走小步快走”滚动开发滚动开发。p 这样有利于企业根据资金与市场情况灵活调整分期开发策略，以及各期开发量。沈沈 盘盘 公公 路路项目项目地块地块分期开发依据：市场开发/销售周期规律 住宅开发建议分为住宅开发建议分为5 56 6期，小组团快节奏滚动开发期，小组团快节奏滚动开

13、发参考楼盘水木年华万熹绿景青城假日小城总建筑面积()4848万万2020万万11.811.8万万分期数分分4646期期分分3 3期期2 2期期销售时间4 4年年2 2年年2.52.5年年1.51.5年年年去化量()约约5656万万约约8 8万万约约7 7万万约约7.67.6万万p 市场反馈常规住宅项目年消化量约为年消化量约为7 7万万。p 本项目总建筑面积38万，则建议分为分为5656期期( (每期占地每期占地63766376亩亩) )开发开发，各期相对独立。p 进一步建议每期细分为每期细分为2 23 3个组团个组团，每每半年滚动开发半年滚动开发，有利于以较小的资金量启动项目。p 灵活策略：小

14、组团开发有利于根据市场情况调整产品，增强项目在长期开发过程中的应变能力。p 首期选点条件p 首期选点建议a区：占地规模约6.3万(约95亩)交通便利交通便利：便于交通往来，具有明显的客户导：便于交通往来，具有明显的客户导向性；向性；形象展示形象展示：宜临近马路，选取人流密集、气氛：宜临近马路，选取人流密集、气氛浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立项目形象；项目形象；接近成熟区域接近成熟区域：可承接镇区人气；：可承接镇区人气；用地价值用地价值：综合用地价值一般，避免透支良好：综合用地价值一般，避免透支良好的用地资源价值。的用地资源价值。首期宜选择地块西

15、北部分首期宜选择地块西北部分a ab bccd dp 开发次序思路一：a c b dp 发展轨迹首期：启动区首期：启动区( (略，见前述略，见前述) )a a区区迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位；迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位；但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放cc区区进一步进一步完善升级完善升级项目配套，提升项目成熟度；项目配套，提升项目成熟度；经济型产品再次居主导。经济型产品再次居主导。b b区区项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以良项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以良好的景观资源促成项目价值的最大化好的景观

16、资源促成项目价值的最大化d d区区首期23期45期不同类型产品、不同价值卖点相互交错，搭配推出6期a ab bccd d用地开发次序，思路一用地开发次序，思路一p 开发次序思路二：ab c dp发展轨迹首期：启动区首期：启动区( (略，见前述略，见前述) )a a区区在首二期推动下推出项目在首二期推动下推出项目最具价值最具价值的产品，确的产品，确立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经成熟，资源价值得以最大限度地释放成熟，资源价值得以最大限度地释放cc区区进一步进一步完善完善项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿沈盘

17、公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空沈盘公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空间较小间较小b b区区承接前势，通过略高的容积率将景观资承接前势，通过略高的容积率将景观资源效益最大化，实现项目价值的巅峰源效益最大化，实现项目价值的巅峰d d区区首期23期项目有利资源押后释放，有利于资源价值最大化6期45期用地开发次序，思路二用地开发次序，思路二abcda ab bccd d优势优势：项目整体成熟快；开发时序符合市场发展规律；后期产品可整体提升。劣势劣势：差异化产品集中于后期，对销售存在一定压力。p 优选开发时序建议优势优势：不同物业交叉开发，市场价值分布平均，价格稳步提高。劣势劣势

18、：市场需要培育，推出差异化产品接受程度未必有利，价格提升空间较小。p 开发要点(关键) p 整盘都应坚持高性价比原则，保证整盘都应坚持高性价比原则，保证销售量优先与保证销售价格。销售量优先与保证销售价格。p 应把握每个开发阶段的价值核心，应把握每个开发阶段的价值核心，使其最大化。开发初期突出品牌与题使其最大化。开发初期突出品牌与题材，中期展示景观与配套优势，后期材，中期展示景观与配套优势，后期强调社区完善和成熟。强调社区完善和成熟。a b c da b c da ab bccd d用地开发次序，优选建议用地开发次序，优选建议a ab bccd da ab bccd d用地开发次序比选，结合项目

19、定位与市场用地开发次序比选，结合项目定位与市场p 本项目首先需要解决资金滚动的问题，进而解决可持续销售的问题，需要将客户尽最大可能吸纳到项目。p 因此本项目首先要保证对村镇周边首先要保证对村镇周边客户的强势吸引力，品质的提升居于客户的强势吸引力，品质的提升居于第二位第二位。p 从客户的需求出发，思路二更有利思路二更有利于项目前期的销售回款于项目前期的销售回款；而随着企业能力的提升，改造产品也将更加具有可行性。a ab bccd d用地开发次序，推导大块格局定位用地开发次序，推导大块格局定位p 从市场与企业开发要求出发确定开发次序，结合项目地块资源条件，未来发展将可形成两个大块格局定位。p a/

20、ba/b地块首先开发地块首先开发：以吸收周边拆迁客户为目标，地块内亦缺乏突出的提升亮点，产品开发应坚持稳健、性价比策略。p c/dc/d地块压后开发：地块压后开发：时序压后，深入腹地，整块相连，内有河道可提升景观；则考虑将差异化产品布置其中，整体抬高定位。物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略配套开发的设置建议配套开发的设置建议p 目前客户最需要的生活配套：换图p 超

21、市超市/ /商业街商业街/ /餐饮餐饮/ /娱乐：娱乐：p 以上几类配套，项目可通过商可通过商业街的规划，在未来实现销售业街的规划，在未来实现销售。p 医疗医疗/ /银行银行/ /邮政：邮政：p 较为集中的配套设施要求，如能如能提前招商，定向建设提前招商，定向建设，则不仅提高配套，也可扩大商业销售面积。p 否则，建议暂时放弃。p 幼儿园幼儿园/ /小学小学/ /中学：中学：p 幼儿园可在规划当中一并考虑，作为提升项目品质的配套设施。p 小学、中学项目附近已有配套，不需额外提供。商业配套开发：指标测算商业配套开发：指标测算总建筑面总建筑面积积户均建户均建筑面积筑面积总户总户数数户均户均人口人口总

22、人口总人口 商业规模商业规模38万万m2904220312660 8900m2宜商条件宜商条件交通便利，人流聚集，昭示性明显有利于对外经营有利于项目入市的启动能为项目带来价值的提升对内部居住环境干扰少项目分析项目分析区域成熟地段外部临路位置项目开发的前期考虑配套开发的延续性项目外围公共开放区域p 用地宜商条件研判用地宜商条件研判p 商业规模粗算：商业规模粗算： 根据郊区大盘的操作经验，按照人均0.7的商业面积进行规模测算，总建筑面积宜在8900左右。商业配套开发：用地条件安排，尽量多做沿街商铺商业配套开发：用地条件安排，尽量多做沿街商铺p 市场基础：市场基础： 周边乡镇有大量失地农民闲居家中，

23、拆迁补偿又提供了一定的资金基础，因此周边住宅项目的沿街商铺销售情况普遍较好。商业价值较高商业价值较高沈盘公路沈盘公路学学校校12商业价值最高商业价值最高已有商业店面已有商业店面已有商业店面已有商业店面商业价值一般商业价值一般3p 商用物业分配：商用物业分配：p 位置：商业价值最高，考虑尽量放大商铺体量，设计现代感形象商业街；如能定向建设，可安排部分集中体。p 位置：通往学校的人流带来商机，可安排沿街商业。p 位置：东、南面规划路，社区内部道路，未来也会有一定人流，宜布置与生活密切相关的小商业。商业配套开发：商业业态及开发建议商业配套开发：商业业态及开发建议p 经营项目经营项目p 沿沈盘公路：辐

24、射周边的中小型商业、主力店、餐饮。p 沿另三面规划路：服务社区的小商业、服务业（洗衣店、理发店、杂货店等）。p 开发建议开发建议p 沿沈盘公路：利用裙房布置2层商业，建议开间810m，进深1218m，单间商铺面积约100200。p 沿另三面规划路：布置单层商铺， 建议开间35m，进深610m，首层5-6m高，预留夹层。商业价值较高商业价值较高沈盘公路沈盘公路学学校校12商业价值最高商业价值最高已有商业店面已有商业店面已有商业店面已有商业店面商业价值一般商业价值一般3p形象定位形象定位p城市化商业形象p创造城市生活体验感p中小型集中商业中小型集中商业( (超市超市+ +餐饮餐饮) )形象建议形象

25、建议p体量要有一定规模，形象要具有标志性，形成镇区的新兴商业中心p建筑立面简洁大气，体现城市感与时尚感p沿街小商业形象建议沿街小商业形象建议p休闲的商业街区氛围p舒适的感官享受与亲切的尺度商业配套开发：定位与形象建议商业配套开发：定位与形象建议集中商业集中商业集中商业集中商业社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业会所配套开发：选点与规模建议会所配套开发：选点与规模建议p 会所设置：建议设置双会所会所设置：建议设置双会所p 项目总体规模较大；p 中后期将出现定位的明显提升，对配套要求不同；p 结合商业规划与配套规划考虑未来用途；p 会所选点：会所选点：p 规模建议：1500；p 结合景

26、观规划布置：入口商业景观与社区景观的转换节点（景观规划参后），提升社区入口形象，建筑设计漂亮又可以成为“景中之景” 。p 结合社区入口商业规划：与商业街整体融为一体（商业街建议参后），销售期可作为高形象的销售中销售期可作为高形象的销售中心，未来则可出售用于经营心，未来则可出售用于经营。p 会所选点：会所选点：p 规模建议：3000；p 提升中后期项目定位，可考虑重新布置售楼中心；p 未来与物业用房、老年活动中心、幼儿园相结合未来与物业用房、老年活动中心、幼儿园相结合；会所会所会所会所p 形象定位形象定位p 反映整个社区的原生态形象，以健康、自然为主题，并成为社区的风景线p 结合中心水景布置，营

27、造自然健康的公共开放环境会所配套开发：形象建议会所配套开发：形象建议功能功能分类分类功能设置功能设置建筑面积建筑面积( () )设置要点设置要点健身健身类类健身室100景观式瑜珈馆50康体康体类类桌球室50棋牌室100150乒乓球室100150社交社交活动活动类类茶艺100200聚会、商谈场所餐厅400500幼儿幼儿园园幼儿园1900会所配套开发：功能设置（会所会所配套开发：功能设置（会所 ）配套开发：幼儿园配套开发：幼儿园p 选点建议：与会所相结合。选点建议：与会所相结合。p规模建议：规模建议：p 根据指标要求，本项目应设建筑面积共计2700 的幼儿园。根据实际经营与我们的实践经验，建议本项

28、目设1个建筑面积约1900的8班幼儿园，不足规划指标部分面积，通过补交配套建设费解决。p开发建议：开发建议：p 设于中后期开发，有利于企业根据资金情况、客户需求进行适当调整。p 选点原则：选点原则：p 避开交通流量大的路口；p 位于可达性较强的位置，如主要入口附近；p 尽量与公共建筑较集中的区域结合，形成连片的公共区域。会所会所幼儿园结幼儿园结合会所合会所物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组

29、织结合产品与定位的价格策略基础配套改善：水、气基础配套改善：水、气p 项目所在区域市政管网配套未能到位，近期改善的可能性也比较小，因此需考虑通过自身配套改善基础配套，预留管线未来与市政管网连接。p 参考周边项目做法。本项目水木年华砚池 中央湖畔 优诗美地项目名项目名采暖采暖饮水饮水煤气煤气砚池砚池地源热泵地源热泵市政供水（纯市政供水（纯净水入户）净水入户）无无中央湖畔中央湖畔地源热泵地源热泵市政供水市政供水市政管线市政管线优诗美地优诗美地地源热泵地源热泵市政供水市政供水市政管线市政管线水木年华水木年华锅炉房锅炉房矿泉直饮水矿泉直饮水秸秆气站秸秆气站基础配套改善：水、气基础配套改善：水、气p 饮

30、水解决方案：饮水解决方案：p 矿泉直饮水入户：园区内建有蓄水池，直接注入地下水，池内设有两台过滤机组、过滤后为园区内业主供水。p供暖解决方案：供暖解决方案：p地源热泵：利用恒温地下水实现。p燃气解决方案：燃气解决方案：p自行配套：社区配建集中沼气站或者煤质气站，提供管道燃气。p业主自理：燃气施工消防要求较高，可考虑预留管线，由业主使用电磁设备或者瓶装气解决。物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部

31、组织结合产品与定位的价格策略总体物业价值分布总体物业价值分布p 根据市场发展预期、项目定位提升计划、开发时序建议，以及结合地块相关价值，可将项目分为南北两大板块将项目分为南北两大板块。 p 在容积率要求之下，项目物业类型将会较项目物业类型将会较为丰富为丰富，可提供不同的居住价值点，有利于市场引导。p 充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别a ab bccd d本项目的物业类型将包括本项目的物业类型将包括情景洋房情景洋房、多层住宅多层住宅、小高层住宅小高层住宅。a/ba/b区域主要迎合市场需求，解决项目启动问题，安排多层住宅区域主要迎合市场需求，解决项目启动问题，安排多层住宅根据前述判断

32、，本项目的物业类型包括情景洋房、多层住宅、小高层住宅。p 6层及以下，不带电梯。p 小组团规划，尽量保证均质。p 产品户型以紧凑为主，迎合市场需求。p 通过立面、细节、园林等体现产品提升。情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅a ab bccd dc/dc/d区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升根据前述判断，本项目的物业类型包括情景洋房、多层住宅、小高层住宅。p 4-5层情景洋房，不带电梯。p 保证景观最佳利用河道营造景观，分布于河道两侧价值最高区域，结合独特的人造景观进一步提升。p 减少干扰、保证私密性丰富

33、绿化，以隔离道路污噪，同时形成较为私密的空间，如有条件可独立成区。情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅a ab bccd d情景洋房情景洋房分布区域分布区域c/dc/d区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升根据前述判断，本项目的物业类型包括情景洋房、多层住宅、小高层住宅。p 7-11层，带电梯，同样安排河道两侧。p 实现容积率要求，易于塑造项目的城市感形象，生活品质有一定提升。p 但公摊面积提高、后期居住成本提高、市场接受不良，因此需要较强引导。p 将小高层与资源相结合，给予更丰富的附加值，结合产品的创新，引

34、导市场需求。情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅a ab bccd d小高层分小高层分布区域布区域c/dc/d区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升根据前述判断，本项目的物业类型包括情景洋房、多层住宅、小高层住宅。p c/d区域以河道为提升亮点，配合规划、园林、产品创新，提供更加具有城市感，多种物业类型相混合的居住社区。p 河道资源一方面供情景洋房所用，另一方面供小高层所用。p 在满足容积率要求下，其余空间尽量安排多层，以平衡市场需求与销售风险。情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅a ab b

35、ccd d仍布置仍布置多层多层物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略居住组团平面布局形态居住组团平面布局形态p 确定“小组团”居住空间规划思路。p 整体布局以坐北朝南行列式布局为主，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感。p 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感。缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局单

36、调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局橄榄型布局变化的橄榄型布局变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间p 建筑组团空间的规划p 半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要求，又创造出相对私密的社区空间组团空间不明显，领组团空间不明显，领域感、场所感不强域感、场所感不强建筑排布建筑排布/ /空间布局建议空间布局建议物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略出入口与商业街设置出入

37、口与商业街设置p 人行主入口p 沈盘公路是项目外围最快建成的临街面，能有效延续镇区人气，昭示性最为昭示性最为突出，商业价值也最高突出，商业价值也最高。p 设置商业街以及人行主入口设置商业街以及人行主入口，车行入口另外安排，以提高商业价值及实现人车分流。商业内街商业内街商业街商业街会所会所入口入口广场广场沈盘公路沈盘公路入口示意入口示意出入口与商业街设置出入口与商业街设置p 主入口设置建议p 结合集中商业（需视招商情况），将商业街内引，设置入口广场，扩大商业面积的同时，活跃气氛，鲜明充分地展示项目的城市化意象；p 与会所相结合，前期作为项目销售中心，后期可出售用于经营。p 园林着重强化商业街的环

38、境氛围。商业内街商业内街商业街商业街会所会所入入口口广广场场沈盘公路沈盘公路入口示意入口示意交通体系分级交通体系分级交通体系分级示意交通体系分级示意建立完善的交通体系避免车辆对居住环境造成干扰保证区内公共环境的舒适性与安全性切合项目的形象，建立分级的交通体系，创造新人居环境分级的交通体系车行交通系统 连接住区与外部的主干道 体现居所与城市间的便捷联系休闲交通系统 连接住区与内部开放区域的主要通道 人车混行，通而不畅步行交通系统 人性化尺度的步行网络 体验社区舒适居住环境的重要途径交通体系分级交通体系分级a ab bccd dp 两大板块分区：p 项目总体规模大，需要分区管理；但如分区过小，则后

39、期物业成本较高，因此建议分为两大板块进行规划与管理。p 则两大板块之间可规划主要道路，并于道路之上设置出入口。p 两大板块内部尽量坚持人车分流的原则，车行道路以社区外围环形设置。交通组织建议：人车分流，局部混行交通组织建议：人车分流，局部混行p 结合项目组团规划，尽量实现人车分流。p 组团内部完全人车分流，停车位从组团外部安排。p 组团之间局部可采用人车混行方式，应做好道路区隔。车行道路车行道路人行步道人行步道a ab bccd dp 组团内部空间坚持人车分流：p 两大板块外围可将车行交通系统穿插到楼间，结合回车场、停车位、景观节点安排交通。p 组团外部空间可采用人车混行。交通组织建议：人车分

40、流，局部混行交通组织建议：人车分流，局部混行组团组团组团组团组团组团组团组团组团p 地下车库：p 地下施工成本高，销售难度大，工期慢，除特别要求之外，尽量减少乃至全部取消。p 小高层部分因地下施工的要求，可一同安排少量地下工程。物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略潜在客户最喜爱的园林筑风格是现代风格、自然风格潜在客户最喜爱的园林筑风格是现代风格、自然风格园林塑造：轴

41、线景观串联组团景观园林塑造：轴线景观串联组团景观p 入口广场、中心景观提升形象。p 现代风格，简洁大气。沈沈 盘盘 公公 路路商业风商业风情景观情景观入口与中入口与中心主景观心主景观景观主轴景观主轴组团景观组团景观园林塑造：结合定位与规划，园林塑造：结合定位与规划，a/ba/b板块宜采用集约景观板块宜采用集约景观p 在整体大轴线的基础上，区分两大板块，景观塑造应采用不同的策略。p a/b板块主要为经济型、刚性需求的定位，对于园林应高效与节约并重。p 建议采取集约型景观，结合入口会所设置建议采取集约型景观，结合入口会所设置主要中心景观主要中心景观，可适当安排一些水景。p 其余楼间组团则以延伸、点

42、缀景观为主，注意成本控制。a ab bccd d商业街商业街入口与会所入口与会所车行次入口车行次入口中心集中心集约景观约景观楼间延伸楼间延伸点缀景观点缀景观园林塑造：园林塑造：c/dc/d板块则应提升带形景观与组团景观板块则应提升带形景观与组团景观p c/d板块从市场定位、客户定位、产品类型都将有明显的提升，因此园林设计的理念也应该适应性的变化。而此时，企业已经基本解决项目起步的资金问题，而且开发能力也得到一定的锻炼。p 利用地形高差、原有河道塑造自然与现代风格相结合的，较大尺度的带形景观，情景较大尺度的带形景观，情景洋房与小高层建筑则穿插其中洋房与小高层建筑则穿插其中。p 在提高带形景观的同

43、时，其余组团的内部组团的内部景观也需要有明显提升景观也需要有明显提升。a ab bccd d入口入口会所会所幼儿园幼儿园带形景观带形景观组团与组团与轴线景观轴线景观园林塑造：入口景观、中心景观结合中心广场设计园林塑造：入口景观、中心景观结合中心广场设计p 入口景观、中心园林与休闲中心广场整合在一起，面积适中即可，但细节处理需精致(如边缘装饰与照明)。p 广场上可设置标志性小品，造型需轻盈、透空。p 中心园林与广场应多植树木，形成树阵，对于项目素质、营造良好环境提升明显。园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主p各楼栋之间景观造型以小巧为原则，一方面自成组团，

44、同时呼应中心景观园林，保持视线尽可能广阔、通透。p各类造景元素宜采用“开放”原则，避免空间和视觉上的封闭。园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性p 区内地势可稍有起伏，增加规划上的韵律与动感，草皮、灌木与矮乔木沿主景观轴线依次展开，增加水平视觉上的透视效果与层次感。p 园林打造以精、巧取胜，绿植景观为主，减少成本，可适当点缀水景提升品质。物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形

45、式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型p 多层住宅在潜在客户的购房需求中占最主导地位。p 受容积率压力，可在后期安排适量的小高层。p 潜在客户最喜爱的户内空间结构是普通平层。p 普通平层施工难度小，建议全部采用平层。潜在客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感潜在客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感p 尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。p 以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块对比突出现代感，通过色彩变化丰富以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块

46、对比突出现代感，通过色彩变化丰富整体效果。整体效果。p 入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。p 退台设计退台设计p逐层退台，形成多层次叠加景观效果逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图p2 2层层/3/3层层/ /顶层借退台形式设计空中花园顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次p考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为空中花园可作为半封闭半封闭/ /封闭式设计封闭式设计p 顶层特色设计顶层特色设计p建议不作

47、复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力p顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光首层送花园多层竖向示意多层竖向示意3层2层首层4层10层顶层单体造型：特色小高层洋房的单体竖向设计单体造型：特色小高层洋房的单体竖向设计建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景主色：砖红色配色：白色、米黄色、黄色砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景建筑细部表现：色彩合理搭配，各

48、组团具有不同个性、不一样的情景主色：白色配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色白色，清新、夺目，局部加入跳跃的色彩，令项目建筑整体形象清新、突出建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富p 实：砖红色/白色的外墙p 虚：清透的玻璃虚实对比下，表现建筑的现代感、品质感物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略欲购房

49、面积，显示欲购房面积，显示60608080平米户型为需求的绝对主力平米户型为需求的绝对主力乡镇居民乡镇居民产业人口产业人口城西中低端城西中低端欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力户型配比：以紧凑型、小户型为主户型配比：以紧凑型、小户型为主p 沈阳客户购房面积普遍偏小，以两房为主。p 本项目特定的属性又决定了客户并非奢侈的改善型，也应该以小户型为主。户型面积（m2）比例一房60以下5紧凑二房608055%舒适二房8010030%紧凑三房100115510本项目户型配比本项目户型配比潜在客户最喜爱的潜在客户最喜爱的户型创新亮点户型创新亮点是附送空间是附送空间(

50、(阳光室阳光室) )1.51.5的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细节多着手就显得尤为必要。节多着手就显得尤为必要。户型设计核心提升建议：增加附送空间户型设计核心提升建议：增加附送空间p入户花园p为室内提供更多的绿化空间p封闭后可增加功能空间大面积p景观阳台p充分利用景观面，扩大户内景观视线p丰富建筑外立面造型，增强通透性p顶层退台设计p发挥景观的最大价值p丰富建筑顶层的造型设计p提升顶层住宅的居住价值p大幅玻璃p增加采光面，使房间显得更大、景观视野更大、光线更充足p采用

51、双层中空玻璃提高保温性能户型设计核心提升建议：增加附送空间户型设计核心提升建议：增加附送空间p飘窗台设计p面积相对大的单元，采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适性p飘地台设计p面积相对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间 飘地台设计飘地台设计 飘窗台设计飘窗台设计p 飘台能有效增加户型内的使用空间，提高生活的情趣，而不增加产权面积：户型设计核心提升建议：增加附送空间户型设计核心提升建议：增加附送空间户型平面建议：户型平面建议： 一梯两户平面一梯两户平面p 多层单位一梯两户能够实现小户型两房的设计。但是单体的进深会比较小，难以达到1.5容积率的要求。p 但是作为首期启动产品，可以设计

52、少量此类户型，给市场足够的价值吸引力。南北通透一梯两户，可实现南北通透一梯两户，可实现65658080平米平米户型平面建议：户型平面建议： 一梯多户平面一梯多户平面p 北方外墙施工需放置保温板，因此楼型设计往往减少凹凸，以节约成本。p 而事实上，只要减少构件变化，尽量保持外墙平整，施工难度并不大，成本提高也十分有限，因此可以考虑“品”字型一梯三户或一梯四户。中间户，面积中间户，面积75758282平米平米端头户，面积端头户，面积87878888平米平米1423交通交通一梯四户单元示意一梯四户单元示意中间户型平面建议中间户型平面建议22房房2 2厅厅1 1卫卫跃式跃式飘窗飘窗p建筑面积：6060

53、7575p功能布局p户型紧凑，交通组织流畅p功能设置合理，动静分区明确p南北通风对流效果好p亮点设计p飘窗台应用p双阳台设计中间户型增值设计建议中间户型增值设计建议22房房2 2厅厅1 1卫卫p建筑面积：75759090p亮点设计p面积增值设计：阳台可封闭成1独立房间，户型面积约增大7，实用率提高，附加值提升p飘窗台应用p双阳台设计 飘窗飘窗次卧次卧主卧飘窗飘窗阳台次卧主卧端头户型平面建议端头户型平面建议22房房2 2厅厅2 2卫卫p建筑面积：8080100100p功能布局p户型紧凑，交通组织流畅p功能设置合理，动静分区明确p南北通风对流效果好p亮点设计p落地窗设计p双阳台设计p双卫生间带来生

54、活便利飘窗阳台阳台户型设计建议户型设计建议22房房2 2厅厅p功能布局要求功能布局要求设计意向及要求设计意向及要求对于小面积户型，其实用性与附加值并重，以提升户型性价比与竞争力功能空间功能空间设置要求设置要求设计亮点参考设计亮点参考南向开间南向开间至少2开间朝南：客厅+主卧1.双阳台设计(景观阳台+工作阳台)2.飘窗台+面积增值空间设计厨房厨房空间合理实用，自然通风采光卫生间卫生间自然通风采光主卧主卧功能合理、空间舒适其他其他交通流线紧凑主要功能空间主要功能空间客厅客厅主卧室主卧室次卧室次卧室厨房厨房卫生间卫生间短边尺寸建议短边尺寸建议3.6-4.0m3.2-3.6m3.0-3.3m1.8m1

55、.6mp主要功能空间尺度建议主要功能空间尺度建议户型平面建议户型平面建议33房房2 2厅厅1 1卫卫p建筑面积：100100115115p功能布局p户型方正，交通流线简洁p功能设置合理，动静分区明确p亮点设计p东南向客厅采光通风一流p东南向景观阳台：适应北方气候，丰富建筑外立面造型p大面积主卧强调舒适感p2房1厅多开间南向设计户型平面建议户型平面建议33房房2 2厅厅1 1卫卫p功能布局要求功能布局要求设计意向及要求设计意向及要求对于该类户型，设置合理的功能间隔性和增强户型的实用性，是户型设计的首要考虑因素功能空间功能空间设置要求设置要求设计亮点参考设计亮点参考南向开间南向开间至少3开间朝南：

56、客厅+主卧+其他1.双阳台设计(景观阳台+工作阳台)2.飘窗台+面积增值空间设计厨房厨房空间合理实用，自然通风采光卫生间卫生间自然通风采光主卧主卧功能合理、空间舒适p主要功能空间尺度建议主要功能空间尺度建议主要功能空间主要功能空间客厅客厅主卧室主卧室次卧室次卧室厨房厨房卫生间卫生间短边尺寸建议短边尺寸建议3.9-4.2m3.6-3.8m2.8-3.3m1.8m1.8m情景洋房户型平面建议情景洋房户型平面建议44房房2 2厅厅2 2卫及卫及5 5房房n情景洋房情景洋房( (创新类别墅产品创新类别墅产品) )p大开间厨房提升居家舒适度；大开间厨房提升居家舒适度；p错层式设计丰富室内空间，动静分明；

57、错层式设计丰富室内空间，动静分明；p阳光室为主卧带来充足的光线和热度；阳光室为主卧带来充足的光线和热度；p门廊是室内外空间的自然过渡；门廊是室内外空间的自然过渡；p茶室与庭院情景交融；茶室与庭院情景交融；p私家花园实现回归大自然的希冀。私家花园实现回归大自然的希冀。错层式设计错层式设计花园设计花园设计大开间厨房大开间厨房门廊设计门廊设计茶室设计茶室设计阳光室阳光室情景洋房户型平面建议情景洋房户型平面建议44房房2 2厅厅2 2卫及卫及5 5房房n户型特征户型特征p为特色多层p多种面积户型叠加n亮点设计亮点设计p每户多阳台设计p多种特色功能空间设计p阳光室p衣帽间p多功能厅p卫生间干湿分区p. .p立面造型丰富多变剖面示意图剖面示意图商铺商铺客厅客厅卧室卧室储物室储物室户内楼梯户内楼梯阳台、露台、花园空间阳台、露台、花园空间户型平面建议户型平面建议44房房2 2厅厅2 2卫卫p功能布局要求功能布局要求设计意向及要求设计意向及要求该类户型为高端户型，应能在大3房(主力户型)的合理功能布局基础上，适当放大空间尺度，使户型满足宽敞舒适的要求；同时，通过亮点设计、及物业类型特色(情景洋房/（小）高层叠加复式)来创造该类户型的高端