精品资料逆势下的团队效率与工方法

1、二级市场策划品控中心centaline consultants逆势下的团队效率与工作方法 20081112前言前言 本次沟通，主要是探讨目前我们应该如何提高工作效率。为什么这个情况下谈效率，现在每个人都有创收任务， 每周拓1-2个盘，同时还要完成手上的工作，每个同事做2个人的事，不提高效率就不能创收。效率是销售同事引以为豪的东西，但策划工作难以量化，同时每个人的个体差异性及偏好不同，责任 与角色难以界定，但现在我们必须提高效率。此次分享就如何提高效率向大家做一个汇报，希望给大家带来一点点启示。1、个人价值深挖：个人价值体系分类、如何进行个人价值体系挖掘，主要是结合当前的工作来进行理论提炼；2、

2、项目群负责制介绍：定义、流程、规则、监控体系；3、展现个人价值：创造多种舞台，实现个人价值，通过专家型顾问价值外溢，为团队建设铺垫基石。1、时间管理：对于团队最重要的是自我管理，而自我管理的基本前提就是时间控制；2、专业培训：解决快速上手问题，涉及到如何开展有效的培训，培训制度的建立，培训执行的源泉，培训效果的评估，培训如何避免流于形式等问题；3、分享：谁来分享，通过什么模式进行分享，怎样解决分享开展的动力和源泉问题；我们追求的是付出一份分享，获得多倍的沉淀和经验。审时度势，我们从量化工作流程等三个方面来开展工作，标准化流程缩审时度势，我们从量化工作流程等三个方面来开展工作，标准化流程缩短上手

3、时间，让新人一周内能有针对性完成成形报告，熟手提高效率短上手时间，让新人一周内能有针对性完成成形报告，熟手提高效率量化工作流程量化工作流程团队互动团队互动责任与角色互动责任与角色互动1、量化工作模板：将未来开展的主要工作进行归类，整合形成部门核心的业务模板；2、标准化的流程：在每个核心知识体系下形成具体的标准化工作流程，这并不是限制操作水平的提高，而是使得在基本规则模式下迅速提高项目的认识度，达到与开发商乃至各个合作方的项目认知程度；3、岗位要求：针对各个模板，整合各个流程，对各个岗位制定明确的岗位要求.part 1 part 1 量化工作流程量化工作流程 恰当的事，为恰当的人准备part 1

4、.1 part 1.1 量化工作模版量化工作模版，即将工作重点和工作的流程以量化的形式确定下来，量化工作模版，即将工作重点和工作的流程以量化的形式确定下来，并使之涵盖工作全过程。其意义何在？并使之涵盖工作全过程。其意义何在？1、增强对整个项目过程的把握2、便于调整任务属性，如优先级和重要程度3、保障人员配置的合理性4、提高工作的速度与效率5、形成习惯后，能减少因任务不可评估产生 的压力 什么是量化？例如：沃尔玛，规定面对顾客要常露微笑，后面写的注释是“露出8颗牙”，这就是量化细节，露出8颗牙就是真的在笑了。又如：麦当劳对每一个流程都量化细节，规定：牛肉饼烤出20分钟，没有卖掉就要丢掉，这也是量

5、化细节。很多公司都以通过iso9000质量体系认证为荣，实际上也是因为认同了该认证体系能将工作流程中的很多细节量化。 量化工作流程的意义我们的工作主要涉及如下五个层面内容，我们从标准工作任务，控制我们的工作主要涉及如下五个层面内容，我们从标准工作任务，控制时间节点等方面进行了沉淀。时间节点等方面进行了沉淀。战略顾问 区域运营战略顾问 品牌发展战略顾问 客户管理战略顾问评估与可行性研究 住宅项目前期定位 可行性研究 单一经济测算商业综合体顾问 商业策划 商业招商 市场推广大盘运营顾问 旅游地产 产业新城 tod驱动大盘工业旧改顾问 租赁委托代理 产权变更、产权查册 按揭楼宇转让 代办相关证件五大

6、工作模版的标准化五大工作模版的标准化1：评估与可行性分析：评估与可行性分析2：战略顾问之区域运营分享：战略顾问之区域运营分享3：工业旧改之物流分享：工业旧改之物流分享4：大盘开发运营：大盘开发运营5：商业综合体：商业综合体评估及可行性研究，主要从三个阶段来开展工作，包括认知阶段，编评估及可行性研究，主要从三个阶段来开展工作，包括认知阶段，编制和优化阶段以及评估阶段，关键点在于资金流和成本控制方面。制和优化阶段以及评估阶段，关键点在于资金流和成本控制方面。项目认知阶段项目认知阶段方案编制与优化阶段方案编制与优化阶段项目评价阶段项目评价阶段结合项目背景，收集内业资料，并对项目所在地现场进行调查研究

7、。在调查研究收集资料的基础上，对项目的各个方案进行分析研究，进行方案论证、比选、优化后，提出推荐方案。对推荐方案根据需要进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的可行性及抗风险能力。项目投资环境分析区域市场研究项目条件分析与评价市场定位产品定位客户研究价格定位经济评价（经济测算）社会效益分析环境效益分析评价及可行性分析评价及可行性分析项目前期认识项目定位可行性分析可行性研究报告可行性研究报告建立标准的框架，包括对前期完善的市场研究，产品定位以及可行性都建立标准的框架，包括对前期完善的市场研究，产品定位以及可行性都是一个系统，通过量化形成标准化模版。是一个系统，通过量

8、化形成标准化模版。工作环节的细分工作环节的细分1：评估与可行性分析：评估与可行性分析2：战略顾问之区域运营分享：战略顾问之区域运营分享3：工业旧改之物流分享：工业旧改之物流分享4：大盘开发运营：大盘开发运营5：商业综合体：商业综合体 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6战略顾问非常繁杂，此次主要就区域型大盘进行阐述，惠州分公司同事战略顾问非常繁杂，此次主要就区域型大盘进行阐述，惠州分公司同事操作了不少区域大盘

9、，主要关注以下操作了不少区域大盘，主要关注以下6 6个方面的问题：个方面的问题： 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 项区域配套的项区域配套的 开发策略开发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6研判土地分级与功能指标的分配企业资源的挖掘与整合项目资金投入计划 项目开发前提条件分析报告项目开发前提条件分析报告项目资源盘点与资源整合的工作重点是在站在土地、企业、项目项目资源盘点与资源整合的工作重点是在站在土地、企业、项目3 3个方个方面，分析项目开发的条件，与客户达成共识。面，分析项

10、目开发的条件，与客户达成共识。 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6区域在城市中占位区域间竞争格局核心区问题考虑规划的弹性和动态调整项目开发的区域价值分析项目开发的区域价值分析基于竞争的区域规划的工作重点是站在竞争的角度，分析区域的地位、基于竞争的区域规划的工作重点是站在竞争的角度，分析区域的地位、区域的竞争格局、核心区确定、考虑规划的弹性和动态调整。区域的竞争格局、核心区确定、考虑规划的弹性和动态调整。 资

11、源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6房地产项目开发与土地运营关系导向短期现金流与长期收益关系导向跨越式发展与均衡发展关系导向进入退出机制设计和评判项目开发盈利模式建议项目开发盈利模式建议项目盈利模式分析工作重点在于在了解地产开发与土地运营的关系、短项目盈利模式分析工作重点在于在了解地产开发与土地运营的关系、短期现金流与长期收益、跨越与均衡发展基础上，给出盈利模式建议。期现金流与长期收益、跨越与均衡发展基础上，给

12、出盈利模式建议。不同盈利模式与博弈方合作方式 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6启动区如何体现区域核心竞争力启动区如何带动区域土地增值启动区建立区域形象和带动效应项目开发的启动策略报告项目开发的启动策略报告项目的启动区策略对一个项目来说很重要，它既要体现区域的核心竞争项目的启动区策略对一个项目来说很重要，它既要体现区域的核心竞争力、带动土地价值增值，又要建立区域形象及带动作用。力、带动土地价值增值，又要建立

13、区域形象及带动作用。启动区的成本与开发商资金要求 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6配套之间相互衔接与升级配套开发成本与整体资金要求配套开发顺序项目开发的区域配套的建议项目开发的区域配套的建议区域运营的项目对配套的要求比较高，它的开发策略重点要考虑到配套区域运营的项目对配套的要求比较高，它的开发策略重点要考虑到配套的升级，配套的先后顺序，配套与整体价值及不同物业关联。的升级，配套的先后顺序，配套与整体价值及

14、不同物业关联。配套与整体价值及不同物业关联 资源盘点与资资源盘点与资 源整合源整合 基于竞争的区基于竞争的区 域规划域规划 盈利模式盈利模式1 12 23 3 项目启动策略项目启动策略 区域配套的开区域配套的开 发策略发策略 区域营销策略区域营销策略4 45 56 6区域形象主题的确立区域价值的整合与展示关键事件及设施营销项目区域营销策略报告项目区域营销策略报告渠道策略卖场规划公共关系营销项目的区域营销策略包含的内容比较多，重点体现在区域形象、区域价项目的区域营销策略包含的内容比较多，重点体现在区域形象、区域价值、关联事件等，渠道策略、卖场规则，公共关系等也不可少。值、关联事件等，渠道策略、卖

15、场规则，公共关系等也不可少。开发主体的合法性确立区域规划与产业定位开发模式的选择区域发展的项目一般遵循着共通的开发步骤，具体如下：区域发展的项目一般遵循着共通的开发步骤，具体如下：目标体系的建立土地的控制与获取启动区的确定与启动土地查勘、资源盘点土地价值评估？区域营销项目名称项目名称城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容昆明湖滨生态城项目昆明11.5万平方米华商集团区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案、产业研究、客户 研究、营销策略珠海淇澳岛项目 珠海221.6万平方米 中新集团项目的市场机会研究、项目区域客户研究、发展战略、开发模式研究巽寮金海湾

16、巽寮13.8万平方米金海湾集团规划方案评价、整体定位、发展战略、开发模式研究、客户研究台州综合体项目 台州480亩新明集团区域发展模式、项目整体定位、开发模式、经济测算、开发模式及运作方案、产业研究、客户研究、营销战略兰州市综合体项目 兰州82亩深圳市国富房地产开发有限公司 项目定位和整体发展战略、开发模式、合作模式、经济测算、客户研究清远outlet mall项目清远100万平方米香港联泰集团区域发展模式、整体定位、发展战略、启动策略、开发模式、营销战略通过这种模式沉淀，可以让生手迅速成长，而大大缩短这种区域大盘报通过这种模式沉淀，可以让生手迅速成长，而大大缩短这种区域大盘报告对熟手的占用，

17、通过熟手指导，生手操作，大大提高整体效率。告对熟手的占用，通过熟手指导，生手操作，大大提高整体效率。工作环节的细分工作环节的细分1：评估与可行性分析：评估与可行性分析2：战略顾问之区域运营分享：战略顾问之区域运营分享3：工业旧改之物流园分享：工业旧改之物流园分享4：大盘开发：大盘开发5：商业综合体：商业综合体工业旧改项目中物流园建设是一个重点和难点，对知识结构以及思工业旧改项目中物流园建设是一个重点和难点，对知识结构以及思考方向都是一个挑战，我们结合操作的项目来进行沉淀。考方向都是一个挑战，我们结合操作的项目来进行沉淀。项目启动前项目启动过程项目招商1 12 23 3根据项目本身的特性进行整体

18、的策略思考和研究根据前期顾问确定的主题，进行针对性的产品打造和做好客户研究结合项目进度，进行针对性的招商工作，包括主力客户招商等对物流项目，更倾向整合开发商资源，产业研究以及外部环境影响。对物流项目，更倾向整合开发商资源，产业研究以及外部环境影响。项目战略研究项目战略研究（项目战略发展建议书）（项目战略发展建议书）项目定位项目定位（项目定位报告）（项目定位报告）启动研究启动研究（项目启动建议报告）（项目启动建议报告）经济发展形式研判；物流产业发展；项目价值整合；企业产业链研究。项目优劣势审视；区域价值研究；产业需求研究；竞合关系研究。项目价值梯度界定；资源整合成本分析；物流节点研判；各项准备工

19、作。项目启动前项目启动前客户研究客户研究产品打造产品打造项目招商前准备项目招商前准备客户圈层研究核心客户研判产业链节点研究各项招商要素研究客户定位及物业客户定位及物业发展建议报告发展建议报告项目启动过程中，顾问工作侧重于客户研究、产品打造及招商前准备。项目启动过程中，顾问工作侧重于客户研究、产品打造及招商前准备。项目招商顾问更倾向于对策略研究、招商流程可控性和完备性等。项目招商顾问更倾向于对策略研究、招商流程可控性和完备性等。项目招商策略项目招商策略项目招商启动项目招商启动项目招商全程控制项目招商全程控制1 12 23 3工作环节的细分工作环节的细分1：评估与可行性分析：评估与可行性分析2：战

20、略顾问之区域运营分享：战略顾问之区域运营分享3：工业旧改之物流分享：工业旧改之物流分享4：大盘开发运营之旅游地产分享：大盘开发运营之旅游地产分享5：商业综合体：商业综合体项目认知阶段项目认知阶段策略思考与研究阶段策略思考与研究阶段方案制定解决问题方案制定解决问题根据项目本身的特性进行整体的策略思考和研究；包括战略性研究、产品定位研究和产品启动研究。根据前期确定的主题，进行针对性的客户研究和产品首开区研究；并对旅游资源的附加值进行挖掘。结合项目特点，根据前两个阶段的思考研究，制定战略性的解决方案大盘开发中一个热点是旅游地产，而旅游地产更注重对稀缺资源的认大盘开发中一个热点是旅游地产，而旅游地产更

21、注重对稀缺资源的认定和整合，剖析核心，寻找突破。定和整合，剖析核心，寻找突破。项目前期定位思考项目基本认知项目市场调研项目战略性研究产品定位首开区选择客户研究旅游资源附加值挖掘制定解决策略制定解决策略及方案及方案顾问计划服务书市场调研报告定位的报告定位深化报告可行性研究报告其他报告对项目的全方位思考，通过每个阶段的厘定核心解决的问题，形成规范对项目的全方位思考，通过每个阶段的厘定核心解决的问题，形成规范解决问题解决问题项目认知项目认知方案制定方案制定问题分析问题分析数据收集数据收集我们对旅游地产项目的基本流程，针对市场实际情况，不断修正假设，我们对旅游地产项目的基本流程，针对市场实际情况，不断

22、修正假设，保持这个模版的实用性。保持这个模版的实用性。城市发展概况；产业分布及利用的可能性分析；旅游市场状况及旅游价值；目标客户。核心问题分解；制定分析狂架；明确关键问题；设计分析模型。界定核心问题界定核心问题撰写顾问报告撰写顾问报告明确分析思路明确分析思路获取数据论据获取数据论据实地调研、终端消费者偏好研究；政府部门、行业协会、开发商等权威人事访谈；相关案例及文献研究。确定启动区的选择；明确物业搭配方式及比例；整体运作策略制定；整理汇报思路。工作环节的细分工作环节的细分1：评估与可行性分析：评估与可行性分析2：战略顾问之区域运营分享：战略顾问之区域运营分享3：工业旧改之物流分享：工业旧改之物

23、流分享4：大盘开发运营之旅游地产分享：大盘开发运营之旅游地产分享5：商业综合体：商业综合体重点从商业运营战略、价值挖掘、风险防范、全程统筹等开展工作；重点从商业运营战略、价值挖掘、风险防范、全程统筹等开展工作；商业价值的挖掘商业运营战略商业风险防范机制商业全程统筹提升商业价值，实现开发商目标商业策划商业综合体顾问的服务内容主要包括商业策划、招商以及市场推广。商业综合体顾问的服务内容主要包括商业策划、招商以及市场推广。商业招商市场推广商业市场分析定量及定性分析商业项目定位规划布局建议商家组合建议 主力店招商代理 次主力店招商代理 一般零售招商代理 商业客户代表 商业项目招商商业销售推广计划商业销

24、售推广执行商铺销售撰写报告撰写报告商业项目服务计划书商业市场调研报告定位报告消费者调研报告商户调研报告其他报告part 1.2 part 1.2 标准化流程与风险监控针对针对5 5大模版，形成标准化流程，让新手迅速积淀，迅速提高对项目的大模版，形成标准化流程，让新手迅速积淀，迅速提高对项目的认识度，强化流程控制，提升效率。认识度，强化流程控制，提升效率。1、行业内现行流程对比分析借鉴行业内比较合理的流程，归纳总结出基本框架；2、品控中心的支持在品控的大力支持下，对流程进行再造，尤其是对如何提高效率方面进行充分的优化；3、部门的沉淀好用的才是最好的，结合部门业务情况，积累完成部门的初步沉淀，并不

25、断完善。基本流程建立框架品控中心优化建议部门实践反馈提升项目的运作流程主要分为八大阶段，具体阐述如下：项目的运作流程主要分为八大阶段，具体阐述如下：项目的认知阶段项目的认知阶段问题的分析阶段问题的分析阶段数据的收集阶段数据的收集阶段方案的制定阶段方案的制定阶段报告的撰写阶段报告的撰写阶段项目的开发阶段项目的开发阶段项目的营销阶段项目的营销阶段项目的验收阶段项目的验收阶段 开发阶段开发阶段项目前期项目前期销售阶销售阶段段提交的文件提交的文件顾问事业部顾问事业部服务计划横道图服务计划横道图签订顾问合作合同组建团队收集项目信息撰写项目认知报告项目认知报告项目认知报告开发商开发商项目认知沟通会认知沟通

26、纪要认知沟通纪要确认确认付首期款品控审核建议品控中心品控中心vipvip数据中数据中心心专家顾问团专家顾问团项目认项目认知知项目认知阶段，结合要完成的内容模版，强化时间控制，提高阶段效率项目认知阶段，结合要完成的内容模版，强化时间控制，提高阶段效率1-21-2工作日工作日2-32-3工作日工作日1-21-2工作日工作日项目前期项目前期提交的文件提交的文件付阶段款核心问题分解制定分析框架明确关键问题设计分析模型撰写问题分析报告确认问题分析沟通会确认问题分析报告问题分析报告问题分析沟通问题分析沟通纪要纪要 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商品控审核建议品控中心品控中心

27、vipvip数据中心数据中心专家顾问团专家顾问团问题分析报告问题分析报告问题分析沟通问题分析沟通纪要纪要问题分问题分析析问题的分析阶段问题的分析阶段1-21-2工作日工作日1-21-2工作日工作日提交的文件提交的文件品控中心品控中心vipvip数据中心数据中心专家顾问团专家顾问团制定数据收集工作计划项目协助邀请函项目协助邀请函建议开展市场调研撰写数据收集报告品控、审核确认数据收集沟通会确认数据收集报告数据收集报告数据收集沟通纪要数据收集沟通纪要配合 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商付阶段款数据收数据收集集数据的收集阶段数据的收集阶段1-21-2工作日工作日1-2

28、1-2工作日工作日1-21-2工作日工作日提交的文件提交的文件付阶段款制定解决策略构思解决方法明确解决方案整理汇报思路撰写问题分析报告确认项目汇报、报告提交项目顾问报告项目顾问报告 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商品控中心品控中心vipvip数据中心数据中心专家顾问团专家顾问团建议品控、审核方案制方案制定定方案的制定阶段方案的制定阶段5-75-7工作日工作日提交的文件提交的文件项目整体定位项目发展战略地块划分产品定位客户定位 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商定位报告定位报告价格定位经济测算视开发商的需求也可单独作为一个报告提交撰写

29、项目定位报告确认报告撰报告撰写写报告的撰写报告的撰写定位报告定位报告5-75-7工作日工作日提交的文件提交的文件 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商启动区定位深化报告启动区定位深化报告启动阶段定位启动阶段物业发展建议启动区价格定位经济测算启动模式选择启动阶段开发策略启动区选择建筑风格的确定园林景观体系营造核心展示区的位置撰写启动区定位深化报告确认报告撰报告撰写写报告的撰写报告的撰写启动区定位深化报告启动区定位深化报告3-53-5工作日工作日提交的文件提交的文件园林风情建议建筑风格建议（整体及单体）户型产品及配比建议配套建议 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业

30、部顾问事业部开发商开发商物业发展建议物业发展建议撰写物业发展建议确认报告撰报告撰写写报告的撰写报告的撰写物业发展建议物业发展建议3-53-5工作日工作日提交的文件提交的文件 开发阶段开发阶段销售阶销售阶段段顾问事业部顾问事业部开发商开发商营销报告营销报告项目形象宣传策略典型营销案例研究营销战略制定营销策略制定核心问题界定思考高度思考角度持续营销撰写物业发展建议确认报告撰写报告撰写报告的撰写报告的撰写营销报告营销报告7-107-10工作日工作日提交的文件提交的文件区域属性 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段顾问事业部顾问事业部开发商开发商规划设计任务书规划设计任务书将报告中重要问题融合并重新阐述项

31、目概况设计原则设计细则设计成果时间计划撰写规划设计任务书确认交设计院作为概念规划指导报告撰报告撰写写报告的撰写报告的撰写规划设计任务书规划设计任务书3-53-5工作日工作日确认客户反馈服务鉴定书项目回顾研讨会项目回顾纪要项目回顾纪要确认提交的文件提交的文件支付尾款其他服务邀约顾问事业部顾问事业部开发商开发商 开发阶段开发阶段销售阶段销售阶段项目经验交流会品控中心品控中心相关人员相关人员知识总结项目验项目验收收项目的验收阶段项目的验收阶段1-21-2工作日工作日道路设置方案评价道路设置方案评价提交的文件提交的文件顾问事业部顾问事业部开发商开发商 开发阶段开发阶段项目前期阶段项目前期阶段销售销售阶

32、段阶段设计院设计院概念规划总体规划控制性详细规划修建性详细规划视开发商需求从市场角度对设计院的设计成果提出建议概念规划方案评价概念规划方案评价户型评价户型评价产品建筑风格评价产品建筑风格评价园林风情评价园林风情评价商业选址评价商业选址评价启动区方案评价启动区方案评价项目的开发阶段项目的开发阶段1-21-2工作日工作日1-21-2工作日工作日1-21-2工作日工作日2-32-3工作日工作日2-32-3工作日工作日3-53-5工作日工作日2-32-3工作日工作日提交的文件提交的文件 开发阶段开发阶段项目前期阶段项目前期阶段销售阶销售阶段段工地形象策划大众媒体直销活动策划深圳中原深圳中原开发商开发商

33、售楼处横幅施工围墙户外车位印刷品报纸电视电台开盘房交会时时活动营销策划报告营销策划报告通过上述的时间节点控制，一个系统的报告可能通过上述的时间节点控制，一个系统的报告可能3535个工作日就能完成。个工作日就能完成。7-107-10工作日工作日下面将对数据收集中的市场调研阶段通过案例进行详细的论述：下面将对数据收集中的市场调研阶段通过案例进行详细的论述：项目的认知阶段项目的认知阶段问题的分析阶段问题的分析阶段数据的收集阶段数据的收集阶段方案的制定阶段方案的制定阶段报告的撰写阶段报告的撰写阶段项目的开发阶段项目的开发阶段项目的营销阶段项目的营销阶段项目的验收阶段项目的验收阶段u专业人员支持专业人员

34、支持顾问、营销、研究或其他部门职能部门u公司专家顾问团公司专家顾问团顾问部高层专家代理部中高层参加关键的会议支持项目小组的工作并协助公司内的信息收集负责实施设计项目方法保证分析工作及建议的质量提供专家支持指导委员会指导委员会由公司部分领导组成由公司部分领导组成项目领导小组项目领导小组由顾问部领导和由顾问部领导和vipvip数据中心品控组成数据中心品控组成参加关键的会议设定方向批准建议收集数据进行分析模式研究报告写作项目小组项目小组u品控中心品控中心测算技巧、参数修正专业人员我们在运作每个项目的时候，都会充分运用到公司的资源：我们在运作每个项目的时候，都会充分运用到公司的资源：在昆明的项目中，我

35、们有明确的市场调研目标：在昆明的项目中，我们有明确的市场调研目标：2 23 34 45 5产品的销售产品的销售生态的概念丰富生态的概念丰富生态与生活、生产的联系生态与生活、生产的联系产业的研究产业的研究客户群的研究客户群的研究在现有的市场条件下，如何可以快速销售？市场需要怎么样的产品？如何解释“生态”？怎么样令这个概念更丰富？消费者如何理解这个词语？如何令“生态”、“生活“和“生产”结合起来？区域内产业经济圈价值链是如何构成？我们可以引入什么产业？谁是我们的目标顾客群？我们的产品卖给谁？这些人需要什么？1 1v调研报告第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段工作内容工作内容提交成果提交成果研究方法研究

36、方法v实地调研、二手资料收集、定量分析、定性分析、深度访谈等v根据市场调查结果，结合案例分析基础研究及基础研究及市场调研市场调研开发策略及案例开发策略及案例分析分析v定位报告、营销推广第三阶段第三阶段项目定位、营销项目定位、营销推广推广在昆明的项目中，我们对工作阶段进行了明确的划分：在昆明的项目中，我们对工作阶段进行了明确的划分：市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象企业基本现状经济实力、开发能力等访谈企业相关领导企业开发项目项目基本资料、客户等访谈相关负责人、销售人员企业背景企业背景了解开发公司的资源和优势，并为企业品牌研究提供切入点了解开发公司的资源和

37、优势，并为企业品牌研究提供切入点项目本身项目本身了解本项目的基本资料、本体条件等，是工作的出发点了解本项目的基本资料、本体条件等，是工作的出发点市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象项目本体条件地块现状图、红线图、地形图原有规划方案内容、地块现状照片、地块周边资源、地质地貌等情况访谈、电子版资料获取、实地调研项目相关负责人客户意向客户意向潜在客户对项目区域的认知状况潜在客户对项目区域的认知状况市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象潜在客户及相关产业人员置业意向客户对在本区域的认知及意向、消费偏好、对“生态”的理解、产品

38、选择倾向等等定性分析、定量分析潜在置业客户在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象产业分布、规划重点类似项目的未来供应、对项目看法等访谈政府机关相关领导政府部门政府部门对项目的看法、区域规划、土地出让情况等对项目的看法、区域规划、土地出让情况等专业人士专业人士了解行业内人士的意见看法，获取更全面的经验分析了解行业内人士的意见看法，获取更全面的经验分析市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象行业内意见市场的判断及认知、对项目的看法

39、访谈或者座谈会其他开发商、代理公司等相关人员信息渠道信息渠道为宣传推广策略铺垫为宣传推广策略铺垫市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象信息渠道认知度当地何种信息渠道可获得最佳宣传效果定量分析潜在置业客户、媒体从业人士、开发商公关人士在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象区域竞争项目状况营销手段、卖点、销售情况等等专业人士访谈、重点楼盘实地调研、网上查取资料其它开发商、重点楼盘、土地相关政府部门访谈区域区域/ /城市状况城市状

40、况了解城市发展现状及趋势，项目区域在城市发展中地位，寻找及挖掘区域价值了解城市发展现状及趋势，项目区域在城市发展中地位，寻找及挖掘区域价值竞争项目状况竞争项目状况了解其他对手项目的情况，寻找空白点，打造差异化了解其他对手项目的情况，寻找空白点，打造差异化市调内容市调内容所需获得的资料所需获得的资料资料获取方式资料获取方式对象对象区域/城市发展状况城市经济发展概况、城市产业相关政策、城市发展战略相关资料、城市房地产发展情况、城市商用物业发展情况、客户过往项目详细状况、土地市场相关资料等等政府人士访谈、实地调研、网上查取资料、城市年鉴各政府机构在昆明的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：在昆明

41、的项目中，我们对市场调研的内容进行了列表：收集数据之前对问题进行结构性分析，带着问题出发，以假设为导向以假设为导向在市场上求证对市场调研的观点对市场调研的观点更有更有目的性目的性和和针对性针对性的市调的市调 不是简单的搜集数据，而是要通过这些数据为决策提供依据客户目标客户目标或问题或问题 市场调研市场调研 验证或推翻验证或推翻假设假设市场分析市场分析 案例借鉴案例借鉴 提出方案提出方案 结构化分析框结构化分析框架并假设架并假设获取信息获取信息 不是简单的罗列事实，而是帮助客户解决特定的问题顾问市调路径顾问市调路径期间与客户多次沟通交流期间与客户多次沟通交流在昆明的项目中，我们加强对市场调研的目

42、的性和针对性的控制，在昆明的项目中，我们加强对市场调研的目的性和针对性的控制，简化了繁杂的信息收集过程，提高工作效率；简化了繁杂的信息收集过程，提高工作效率；a a针对区域竞争项目：区域竞争项目普查区域竞争项目普查b bc cd de e一手数据一手数据针对城市经典项目：城市房地产项目抽样调查城市房地产项目抽样调查针对消费者：消费者调查（问卷、深度访谈等）消费者调查（问卷、深度访谈等）针对行业、城市发展状况：市场参与者访谈（政府部门、行业人士、民间人士）市场参与者访谈（政府部门、行业人士、民间人士）针对城市意向、民间指标：市场观察体验法市场观察体验法f f网络资源网络资源g gh h二手数据二

43、手数据行业出版物行业出版物年鉴、政府公开出版物（规划、土地、房管等）年鉴、政府公开出版物（规划、土地、房管等）标准化工具：数据获得方式为实地调查访谈观察体验标准化工具：数据获得方式为实地调查访谈观察体验w5：座谈会w4：问卷定量分析w3：电话访谈w2：路访或销售现场拦访搜集客户信息w1：深度访谈面访（二对一或一对一） 。便于深入了解客户特征和需求，能够根据各户反映调整访谈策略，信息相对准确可靠。短时间内能够扩展样本量；问题标准化，便于分类统计整理。多用于普查置业者居住现状和产品倾向。效率较高的深入访谈形式，多用于对某一特定客群进行快速扫描，了解基本特征和置业需求。常见于后期补调间断，适合用于验

44、证客户信息。随机性强，便于扩展访谈的覆盖层面。也适用于了解特定楼盘的客户构成与特征。消费者是有限理性的。消费者是需要引导的。完全依赖现实，往往得不出需要的解决方案。客户访谈的几种方式：具体阐述如下客户访谈的几种方式：具体阐述如下part 1.3 part 1.3 明确的岗位职责明确的流程以及时间控制，就要求有清晰的个人职责对应明确的流程以及时间控制，就要求有清晰的个人职责对应 管理职能，负责项目流程监控、项目组培训与团队管理。顾问事业顾问事业三部总监三部总监 项目管理职能，顾问事业三部将按照项目群负责制进行工作流程管理，高级发展顾问和高级项目经理都将直接参与具体项目操作过程并负责整体把控和项目

45、主笔。项目群负责人及高项目群负责人及高级发展顾问级发展顾问 执行职能，完成项目群负责人安排的具体工作，可以对流程、管理、创新等工作环节提出意见，注重效率、方法和积累。发展顾问发展顾问发展的眼界是保持岗位职责有效的根本，结合自身业务特点和发展阶发展的眼界是保持岗位职责有效的根本，结合自身业务特点和发展阶段，不停的完善岗位职责，在执行中不断深化，调整，完善。段，不停的完善岗位职责，在执行中不断深化，调整，完善。1、平面结构方面：通过明确的工作岗位，在每个项目中要求实施。2、立体结构方面：通过不同项目的积累，不同层次的改善，不断分享，反馈，再完善，再分享，实现螺旋式循环上升，既指导开展每个项目，又通

46、过每个项目来逐步完善标准。part 2 part 2 团队互动团队互动 与专业人士为伍，做专业的顾问part 2.1 part 2.1 时间管理标准化的流程结合有效的时间管理，双管齐下，促进效率提高。标准化的流程结合有效的时间管理，双管齐下，促进效率提高。1、时间管理的战略高度：没有时间的评估要求，效率就没有存在的前提，而效率是市场行为最根本的判断准则之一。2、时间管理的策略思考：对于效率和价值，尤其是目前价值和长远价值的判断是对于时间管理一个重要的要求，对于次级项目要敢于运用时间管理对于次级项目要敢于运用时间管理的终止法则，减少机会成本，确保对优的终止法则，减少机会成本，确保对优质项目的投入

47、与支持。质项目的投入与支持。1、建立周个人工作计划与总结制度；2、建立项目群负责制度；3、建立项目时间计划统筹表；4、建立明晰的项目每日动态监控表；5、建立项目进度背书（任意查询）制度；6、建立项目阶段沉淀制度和分享制度；7、建立时间管理我们主要从制度层面，执行层面以及监督层面来展开，每个时间管理我们主要从制度层面，执行层面以及监督层面来展开，每个环节都涉及诸多细节管理。环节都涉及诸多细节管理。制度层面制度层面1、培训问题：将时间管理的必要性和重要性进行深入阐述，提高每个同事对于时间管理的认识高度；2、分享问题：对于时间管理中涉及到的各种制度，不定期进行专题分享，对执行过程中的得失进行深入剖析

48、，既解决了问题，又杜绝了未来再次犯错的机会；3、开发的心态：对于错误我们持开放的心态，没有错误，我们不能前进，但坚决惩处一错再错。执行层面执行层面1、监督机制并不是要摧毁对同事的彻底信任机制；2、监督的目：在于任务的完成问题，实现项目价值最大化，也就是实现个人价值最大化；3、监督的方式的透明性和公正性：任何规则需要事先进行明确的阐述，商讨，取得一致认同.监督层面监督层面part 2.2 part 2.2 专业培训我们的专业培训分为顾问分享与知识培训，以我们的专业培训分为顾问分享与知识培训，以“情景模拟模式情景模拟模式”贯穿贯穿其中，令每个成员共同参与，获得最大的收获。其中，令每个成员共同参与，

49、获得最大的收获。1、专业培训的分类分类：培训内容逐步模板化问题，培训的针对性问题，例如基本专业知识的培训，解决快速上手问题；2、如何确保每次培训的有效问题确保每次培训的有效问题：全民培训与专业指导相结合问题，培训效果评估问题，培训的实践问题，“再次”培训法则；3、如何建立长期的有效培训制度长期的有效培训制度问题：如何确定专业的培训主题，如何解决培训执行的源泉问题，培训如何避免流于形式等。分类问题有效控制长期有效制度通过这种标准化模式，我们开展物流地产研究、经济测算技巧、旧改通过这种标准化模式，我们开展物流地产研究、经济测算技巧、旧改中的中的todtod模式、顾问排版模式等主题培训，提高同事的工

50、作效率。模式、顾问排版模式等主题培训，提高同事的工作效率。确定培训主题确定培训主题培训主题相关培训主题相关咨询的荟萃咨询的荟萃 抽象出个人培抽象出个人培训的体系训的体系1 12 23 3 共同分享共同分享专业人士对培专业人士对培训主题的深化训主题的深化 结合各个人培结合各个人培训领悟，沉淀训领悟，沉淀完善培训主题完善培训主题4 45 56 6part 2.3 part 2.3 分享分享：既是付出也是收获，更是一种宣示，懂得担当才能够实现个人分享：既是付出也是收获，更是一种宣示，懂得担当才能够实现个人更大的价值；更大的价值；分享的战略高度：分享的战略高度：苹果与梨子的故事只是站在交易后的角度来陈

51、述分享，然而最根本的是我有苹果或者梨子，而这往往是最根本的，因为很多人不知道自己究竟有什么苹果或者梨子。分享的策略思考：分享的策略思考：分享应该成为一种最基本的工作态度，而约束分享的效果的应该采取“用脚投票”的自然法则，这在根本上保证了每次分享的质量问题以及分享主题的偏好度问题。1、团队管理分享；2、专业知识分享；3、个人心得体会的分享；4、项目知识沉淀分享；5、项目群负责制运作分享；6、成功跟踪，协助完成拓展项目分享；7、分享分享最为关键的是建立持续的执行制度，而不是仅仅靠某个人全心的分享最为关键的是建立持续的执行制度，而不是仅仅靠某个人全心的投入，是每个人的责任。投入，是每个人的责任。知识

52、体系问题知识体系问题1、激励机制问题：将分享的必要性和重要性进行深入阐述，提高每个同事对于分享的认识高度；2、“用脚投票”分享机制：对每周需要进行的分享提前公布，至少有两到三个主题和分享人，供大家无记名选择；3、开发的心态：对于分享的内容，我们持开放的心态，每个人都能够对分享的内容进行质疑和补充，只要是大家认可；执行层面问题执行层面问题1、考核机制：建立每月个人分享基本任务要求，并与个人绩效相互联系；2、分享的根本的目：在于展示个人在某个方面的思考，正确与否应该得到更多的判断而不是个人闭门造车，这个过程也就是实现个人价值最大化的过程；3、分享方式的透明性和公正性：任何分享需要事先进行明确的阐述

53、，征求意见，获得认可，方才进行；持续发展层面持续发展层面时间管理基本原则每周个人工作总结每周个人工作计划部门会议流程记录表项目定性研究记录表（首次项目会议、过程更新、定性结论）工作任务分配单（组成、职能、任务）项目时间计划表项目每日动态监控表在整个团队建设中，我们运用控制理论，目前形成了如下方面的沉淀，在整个团队建设中，我们运用控制理论，目前形成了如下方面的沉淀，便于我们进一步提高效率。便于我们进一步提高效率。附件：每周个人工作计划时间管理辅助工具之一：每周进行工作计划及总结，让每个人都明白时间管理辅助工具之一：每周进行工作计划及总结，让每个人都明白个人每周的贡献，目标完成情况等，便于清晰目标

54、，内化工作动力。个人每周的贡献，目标完成情况等，便于清晰目标，内化工作动力。每周个人工作总结工作任务分配表部门会议流程记录表时间管理辅助工具之二：每一次会议都有详细流程记录备查，工作任时间管理辅助工具之二：每一次会议都有详细流程记录备查，工作任务细分到个人。务细分到个人。项目时间计划表时间管理辅助工具之三：对项目进行的时间节点有明确的概念，保障时间管理辅助工具之三：对项目进行的时间节点有明确的概念，保障工作按时完成。工作按时完成。项目定性研究记录表项目时间计划表时间管理辅助工具之四：从战略高度对项目进行把握，加强对项目的时间管理辅助工具之四：从战略高度对项目进行把握，加强对项目的实时监控，记录

55、备查。实时监控，记录备查。项目汇报会纪要市场调研阶段工作沟通会纪要首次沟通会纪要时间管理辅助工具之五：包括如何做好各个阶段的会议纪要以及各自时间管理辅助工具之五：包括如何做好各个阶段的会议纪要以及各自的侧重点，做好客户沟通系列表格。的侧重点，做好客户沟通系列表格。访谈提纲市场调研工作计划表时间管理辅助工具之六：明确的访谈提纲以及详细的工作进程计划表，时间管理辅助工具之六：明确的访谈提纲以及详细的工作进程计划表，有利于强化阶段控制，一步步提高我们的工作效率。有利于强化阶段控制，一步步提高我们的工作效率。通过一系列的强化和培训，让每个人清楚时间控制，通过这个过程，通过一系列的强化和培训，让每个人清

56、楚时间控制，通过这个过程，在保证质量情况下，可将报告的完成时间由原来在保证质量情况下，可将报告的完成时间由原来2 2个多月缩短到个多月缩短到1 1月月访谈对象名录访谈纪要日常工作流程日常工作流程项目操作流程项目操作流程星期一项目分组资源整合项目定性项目定性工作提纲工作提纲报告框架报告框架任务分配任务分配时间计划时间计划控制方法控制方法前期发展商沟通会市场调研和区域考察报告撰写与修正初步沟通与报告提交实践体系实践体系星期二星期三星期四星期五上午下午个人计划个人计划项目操作项目操作项目操作知识培训知识培训部门会议部门会议项目操作顾问培训顾问培训项目操作个人总结个人总结在日常工作方面，结合同事的计划

57、和总结，通过在日常工作方面，结合同事的计划和总结，通过1 1对对1 1的双向沟通，反的双向沟通，反馈，提高同事的日常工作掌控能力，提高每天的工作效率。馈，提高同事的日常工作掌控能力，提高每天的工作效率。part 3 part 3 角色与责任角色与责任 唯有责任，使价值更具说服力part 3.1 part 3.1 个人价值挖掘个人价值挖掘的核心的是如何挖掘每个人的价值，适当的压力和正确个人价值挖掘的核心的是如何挖掘每个人的价值，适当的压力和正确的引导，将有助于每个人积极、主动、自觉的开发自己的潜力。的引导，将有助于每个人积极、主动、自觉的开发自己的潜力。如何挖掘个人的潜能，这是一个沉重的话题；在

58、沉默中爆发，这种力量又是我们非常羡慕的；内在的向往与外在的积极引导，点燃个人潜能发挥的引线。在进行个人价值的挖掘之前，必须对个人的价值体系进行分类，针对不在进行个人价值的挖掘之前，必须对个人的价值体系进行分类，针对不同人的特征进行挖掘，具体分类如下：同人的特征进行挖掘，具体分类如下：对内视角对内视角对外视角对外视角对内视角对内视角对外视角对外视角好的个人精神状态平和积极的个人心态自我肯定的认知心态身心健康自我认知合作伙伴信任的人个人对策略方案可执行思考个人对项目核心价值的预期个人对随机应变能力的思考项目最终获得成功知识的积淀是需要长时间的持续的投入，在公司品控中心的的帮助下，知识的积淀是需要长

59、时间的持续的投入，在公司品控中心的的帮助下，进行大量沉淀，并通过分享，不断提升个人价值，提高效率。进行大量沉淀，并通过分享，不断提升个人价值，提高效率。知识与学习知识与学习经验的沉淀经验的沉淀知识与学习知识与学习经验的沉淀经验的沉淀出色的职业技能各种知识面相关专业的技能厚实的职业技能不同的物业类型不同性质合作人不同项目处阶段不同的报告类型其他非专业经验借鉴，提高反馈，沉淀探讨总结完善在明确了个人的价值体系，我们组织部门内的同事建立各自不同的价值在明确了个人的价值体系，我们组织部门内的同事建立各自不同的价值体系，具体的步骤如下：体系，具体的步骤如下：树立个人价值目标对内视角对外视角经验的沉淀知识

60、与分享每个人针对自身情况立体分析自己有优势的点进行标注对价值点进行总结、归纳建立每个人不同的价值体系part 3.2 part 3.2 项目群负责制项目群负责制，通过创造平台，采用矩阵模式进行团队管理，群负责项目群负责制，通过创造平台，采用矩阵模式进行团队管理，群负责人既可以充分展示个人的专业，实现价值，又提高了个人素养层次。人既可以充分展示个人的专业，实现价值，又提高了个人素养层次。如何挖掘个人的潜能，这是一个沉重的话题；在沉默中爆发，这种力量又是我们非常羡慕的；内在的向往与外在的积极引导，点燃个人潜能发挥的引线。持续的自我实现，必将形成一种气息，带动整个团队形成一种良性的内循环，通过这种循