年8月长沙市天下一家新天地项目提案(同策146页

1、 长沙同策房产咨询有限公司 2011.8谨呈：湖南天下一家置业发展有限公司项目特性判断市场调研分析形象定位及价格判断商业业态定位及规划建议 区域商业调查区域商业调查 业态定位及规划建议业态定位及规划建议 区域市场分析 重点竞争对手分析本次提案结构思路 酒店可行性分析 写字楼可行性分析 小户型公寓可行性分析 总结 项目产品及规划建议商业地块可研、定位及建议 项目分析 价值分析 问题分析 思考角度 整体形象定位 客户分析 入市价格判断项目分析本项目地理位置及主要经济技术指标 “天下一家新天地”项目位于雨花区万家丽路东侧，朝晖路以北，长沙市交通局指挥中心以南。临街面120米，总用地面积56亩。序号名

2、称单位指标1规划净用地面积325072商 业66600住 宅1049303住宅建筑密度%15%商业建筑密度%62%4绿地率%37.1%5容积率5.0项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标价值分析本项目所处位置倚万家丽路、临高桥大市场，所处位置倚万家丽路、临高桥大市场，是东城片区车流人流集中汇聚的区域，具有无法比拟的交通优势。具有无法比拟的交通优势。 交通优势交通优势距离长沙市地铁5号线朝晖路口站仅五十米。距离机场、高铁开车行驶路程时间不到30分钟。万家丽路东二环远大路人民路机场高速劳动东路价值分析汇聚了完善的教育、医疗、购物等生活配套,与上河国际商业广场，沃尔玛、通程奥特莱斯商业区隔路相对，

3、本项目所处区域将成为辐射城东的区域商业中心。 商圈优势商圈优势万家丽路东二环车站环曙光路韶山路远大路人民路机场高速荷花路上河国际朝晖路高桥大市场价值分析本项目处于生活成熟高端项目扎堆、专业市场集群、政府机关单位集中的的区域，消费旺盛，更不缺乏高档消费人群，为本项目商业奠定的坚实的消费基础。 消费优势消费优势大量高档楼盘如世嘉国际华城、万科西街花园、水云间、江河双水湾、东玺门。以及芙蓉区政府、房地局、中国电信等大型单位，还有马王堆、高桥大市场的中高收入阶层，他们消费能力强，将有效支撑项目商业消费。 价值分析周边中国电信、铁通总部、中国海关、长沙房地局、芙蓉区政府等单位的存在，将带来的大量的商务谈

4、判、会务需求。 商务优势商务优势芙蓉区政府芙蓉区政府旺旺医院旺旺医院中国电信中国电信中国中国海关海关房地局房地局还有联通公司湖南分部、 袁隆平高科的研究中心 、岳常高速、省铁路工程公司、万利建设集团、和一集团通讯分公司等公司。诺亚方舟诺亚方舟东一时区东一时区铭诚国际铭诚国际价值分析将形成辐射东城的商业购物、休闲娱乐、商务生活、交通枢纽，前景广阔！ 万家丽路东二环车站环曙光路韶山路远大路人民路机场高速荷花路上河国际朝晖路高桥大市场 项目优势和价值，不言而喻，但是，从项目自身情况分析，我们不由看到这样一个问题问题分析近7万方的商业，如何分解？ 商业用地住宅用地6.66万方10万方本项目地块分为商业

5、用地和住宅用地两种性质问题分析受土地年限制约，商业性质用地以何种物业组合最为合适？ 商业用地规划方向写字楼酒店商业公寓思考角度同策观点： 同策认为：本项目住宅用地部分，不是问题！相对较大体量的商业如何定位、怎样规划，才是关键。1、写字楼在东城是否有市场？未来销售情况将如何？销售周期是否会过长？2、是不是存在做酒店的可能性？是产权式酒店销售？还是贵公司持有？做产权式酒店在政策面是否有风险？3、是否考虑投资型的小户型公寓产品？小户型公寓市场前景如何？4、是做集中式商业？还是做散铺？商面积做多大？做何种业态？本次提案，我们结合宏观政策、区域市场及竞争对手情况，将重点就项目商业用地部分所面临的问题进行

6、论证。项目特性判断市场调研分析形象定位及价格判断商业业态定位及规划建议 区域商业调查区域商业调查 业态定位及规划建议业态定位及规划建议 区域市场分析 重点竞争对手分析本次提案结构思路 酒店可行性分析 写字楼可行性分析 小户型公寓可行性分析 总结 项目产品及规划建议商业地块可研、定位及建议 项目分析 价值分析 问题分析 思考角度 整体形象定位 客户分析 入市价格判断区域市场长沙市上半年供应量分析 2011年1月-5月长沙内五区新建商品房、住宅累计依次为为443.21万、412.25万，六月份五区新建商品房累计供应量为479万，同比10年6月下降29%，总体来看，11年上半年市场市场供应量同比下跌

7、，在售项目推售货量较少，市场新增项目较少。宏观政策长沙市上半年成交量分析： 11年5月长沙内五区商品房成交量累计为598.51万，6月长沙商品房成交量累计为517.8万，环比上月下跌13.49%。由于5月为房产传统强销期，各楼盘营销推广、促销优惠活动的增多，使得成交量高于月13.49。区域市场长沙市上半年销售价格分析11年5月长沙五区商品房住宅价格为5021元/平米，与10年同期相比上涨8.61%，6月商品房住宅成交价格为6761元/，同比增长达到35%，环比增幅也在25%，商品住宅价格同样呈现出高速上升趋势。区域市场供应方面：相比长沙内五区其他区域，雨花区供求变化幅度较小，供应24.9万平米

8、，环比增8.26%；成交22.23万平米，环比减少2.54%。供求比为1.12，整体上延续了近3个月的供大于求现象，基本平衡。项目所在的雨花区市场分析区域市场项目所在的雨花区市场分析整体供求结构（不含经适房）指标2010年6月2011年5月2011年6月同比增长（%）环比增长（%）供应量（万平米）22.252324.911.91%8.26%成交量（万平米）16.1422.8122.2337.73%-2.54%成交价格（元/平米）52487204740541.10%2.79%供求比1.381.011.12-成交方面：6月份该区商品房供应量为24.9万平米，成交量22.23万平米，从成交量看，6月

9、份成交面相对来说供大于求，但由于国家宏观调控政策不断施压控制房价，体现在长沙市场则表现为市场观望情绪浓厚，房交会亦未能成为楼市拐点，拉动楼市反弹。区域市场项目所在的雨花区市场分析截止2011年6月、雨花区的成交均价达到7405元/平米、与10年同期同比上涨41.1%。成交方面：雨花区作为长株潭一体化融城的中心地带，市场对其一片看好，吸引了大批品牌开发商和购房者向其进军，导致该区成交均价节节攀高，现已达到7405元/平米。区域市场项目所在的雨花区市场分析排名项目名称成交面积（平米）成交套数（套）成交金额（万元）成交均价（元/平米）1鸿基橄榄君庭176121811231869942湘府十城1529

10、51661120873283融科东南海12272891048985474恒大绿洲12124891042085955都市兰亭11831157784466306双水湾1177391780066257西子花苑9007145682475768嘉宇. 盛世华章761167569174779新华都.万家城6999624988712710檀香花园（融科檀香山）564763505089436月雨花区商品住宅成交量排名前十强楼盘鸿基橄榄君庭5月19日的盛大开盘，使得销售金额、面积、套数方面稳居首位，有此可见，目前的房地产市场、雨花区的片区市场、好景一片。1、基本情况物业位置：人民东路与万家丽路交汇处口西南角所处

11、板块：尚东板块 开发商：长沙湘越房地产开发有限公司 投资商：浙江展诚建设集团 建筑设计：德国贝汉中国公司 容积率：4.24绿化率：39%占地面积：93240平方米 总建面积：11.4万平方米 物业类型：高层开盘日期：2011年6月 均价：7800元/竞争对手主要竞争对手情况分析西子一间竞争对手主要竞争对手情况分析西子一间2、销售情况户型面积（）数量（套）所占比例销售价格销售率1房 45-56/30%毛坯均价6300元/平米起精装均价7800元/平米起/2房80-84/30%毛坯均价6300元/平米起精装均价7800元/平米起/3房127-144/40%毛坯均价6300元/平米起精装均价7800

12、元/平米起/合计/1236100%均价7800元/平米总销85%竞争对手主要竞争对手情况分析西子一间3、营销动态推广日期事件面积区间营销情况2011-1-8开盘47145一房至三房持有贵宾卡的客户凭贵宾卡可享受：（1）享受贵宾折扣一次性付款9.7折、按揭付款9.9折。（2）签定西子一间认购协议后3天内办理购房和合同的客户在享受付款折扣基础上再享受2%的优惠折扣；（3）签定协议后4到7天内享受付款折扣基础上再享受1%的优惠折扣（4）签定协议后超过7天签约付款的贵宾客户不再另外享受优惠折扣。（5）所有优惠均不折现且仅限2011年1月8-10日签定协议的贵宾客户享有。2011-3-4在售471454

13、7-84毛坯均价6300元/平米精装均价7800元/平米、全款97折，按揭99折。2011-5-10在售50-80120-145精装小户，均价7800元/三房均价6300元/全款97折，按揭99折。2011-6-12加推47-84精装户型vip卡有序办理中，奢享7078元/起价和多重优惠。竞争对手主要竞争对手情况分析鸿基橄榄君庭1、基本情况物业位置：杨家山立交桥东南面东进厅69号开发商：鸿基（湖南）房地产发展有限公司 投资商：鸿基（湖南）房地产发展有限公司容积率：5.9绿化率： 40%物业类型：普通住宅建筑类别：高层建筑面积：109745平米占地面积：19970平米 开盘日期：2011-05-

14、19 均价：6900元/竞争对手主要竞争对手情况分析鸿基橄榄君庭2、销售情况户型面积（）数量（套）所占比例销售价格销售率2房78-80 /40%均价6900元/3房119120 /60%均价6900元/合计/100%均价6900元/总销75%竞争对手主要竞争对手情况分析鸿基橄榄君庭推广日期推广途径营销模式面积区间营销情况2011-3-17网路、媒体、短信、户外项目建设主推78-80 二房119120 三房项目建设中、预计2011年5月份开盘。2011-4-8网路、媒体、短信、户外认筹主推78-80 二房119120 三房橄榄君庭vip认筹5000抵20000，4月9日营销中心开放。2011-5

15、-5网路、媒体、短信、户外营销中心开放认筹主推78-80 二房119120 三房营销中心开放，现vip认筹中，预交5千优惠1.5万。2011-5-19网路、媒体、短信、户外开盘主推78-80 二房119120 三房均价6900元/，全款96折、按揭99折再减万元。2011-7-5网路、媒体、短信、户外在售主推78-80 二房119120 三房均价6900元/，n十1户型热销中。3、营销动态竞争对手主要竞争对手情况分析汇达国际公馆1、基本情况物业位置：马王堆路与朝晖路交汇东南角 开发商：长沙市城市建设开发公司 建筑类型：高层物业类型：普通住宅、公寓、商住容积率：7.3绿化率：20%占地面积：41

16、97平方米 总建面积：35820平方米 开盘日期：2011年6月12日 均价：7200元/竞争对手主要竞争对手情况分析汇达国际公馆2、销售情况户型面积（）数量（套）所占比例销售价格销售率1房46-50/50%均价7200元/60%2房92-95/50%均价7200元/80%合计/100%均价7200元/70%竞争对手主要竞争对手情况分析汇达国际公馆3、营销动态推广日期推广途径营销模式面积区间营销情况2011-03-17网路、媒体、短信、户外项目建设46 一房 95二房项目建设中、预计2011年5月份开盘。2011-04-8网路、媒体、短信、户外认筹46 一房 95二房vip全省招募中，预存5千

17、送5千，预存10万送10万 2011-04-20 网路、媒体、短信、户外营销中心开放、认筹46 一房 95二房 汇达国际公馆营销中心4月10日正式对外开放；即将办理vip贵宾卡，2011-06-12网路、媒体、短信、户外开盘46 一房 95二房汇达国际公馆6月12日荣耀封顶盛大开盘2011-07-7 网路、媒体、短信、户外在售46-50一房小户型46-50的房源、正在热销中、均价7200元/2011-08-1网路、媒体、短信、户外在售46-50一房92-95二房在售小户型46-50的房源、正在热销中、均价7500元/、预计8月底推出二期房源92-95的两房、7500元/项目特性判断市场调研分析

18、形象定位及价格判断商业业态定位及规划建议 区域商业调查区域商业调查 业态定位及规划建议业态定位及规划建议 区域市场分析 重点竞争对手分析本次提案结构思路 酒店可行性分析 写字楼可行性分析 小户型公寓可行性分析 总结 项目产品及规划建议商业地块可研、定位及建议 项目分析 价值分析 问题分析 思考角度 整体形象定位 客户分析 入市价格判断酒店可研长沙旅游业的蓬勃发展使长沙市酒店业发展空间不断增大！主要城市人口数、旅游入境人数与五星级酒店数比例参考表城市城区常住人口（万人）年旅游人数（万人次）五星级酒店五星级酒店与人口/旅游人数比（人口/人次按万计）正式挂牌全部常住：挂牌常住：全部旅游：挂牌旅游：全

19、部北京1493379.04511271：0.0341：0.0851：0.141：0.34上海1230526.4736791：0.0291：0.0641：0.0681：0.15广州600612.4821411：0.0351：0.0681：0.0341：0.067南京330119.1811241：0.0331：0.0921：0.0731：0.2武汉48053.4015261：0.0311：0.0541：0.281：0.49重庆40087.1912271：0.031：0.0681：0.171：0.31成都44047.2016351：0.0361：0.081：0.0391：0.74长沙31554.92

20、5181：0.0161：0.0571：0.091：0.33数据截止到2010年下半年；* 数据来源：国家旅游局2010年公报、长沙统计年鉴。一个城区拥有300多万人常住人口，加之流动人工及务工人员已超过400万，年旅游入境人数50万人次以上的中等省会城市，而正式的五星级酒店数量仅5家。五星级酒店数量不论是和城区人口数量比还是和入境旅游人数比，在全国同类城市中都是相对落后的。实际上长沙市四、五星级酒店数量相对于需求而言远未达到饱和。酒店可研长沙对星级酒店的刚性需求日益增大，酒店品质不断提升，国际酒店巨头纷纷进驻长沙！旅游度假市场 长沙的旅游度假客源丰富，各国旅行团发挥着重要作用。 商务市场 长沙

21、目前有8个开发区和工业园区，其中国家级的开发区有两个。入驻的企业近1000 家，其中世界500强企业中有近20家。作为中西部的重点城市之一，大量企业进入中西部市场会考虑到长沙的经济发展和区域地位，长沙商务市场发展潜力巨大。会议市场 作为中西部的重要城市之一和华中地区的龙头城市，长沙必然会分享全国会议市场发展的份额，全国会议市场突飞猛进的发展必然给长沙会议酒店行业带来巨大的潜力和机遇。长沙在08-10年将再增加近10家五星级酒店，新增客房在4000间左右。其中包括国际酒店：豪廷、希尔顿、香格里拉等。五星级酒店供给不足以满足长沙经济发展和会议市场增长所带来的需求，每年4000个房间4-5个会议团队

22、就可以消化，增加400-500人的会议客源对于长沙会议市场50%的增长比例来说是相当轻松的。品牌香格里拉皇冠假日喜来登希尔顿豪廷所属酒店集团香格里拉洲际圣达屋希尔顿圣达特集团国际地位亚洲第一第一第八第六第二所在区域位置新河三角洲西湖路口长沙五一大道868号芙蓉路运达国际广场未定芙蓉路与人民路交汇工程情况不明已营业已营业不明已营业投资金额4.4亿5亿开业时间2007年7月2007年4月2008年3月 “长沙再来三四家国际品牌酒店都不为过。” 高焰表示（其曾任职于希尔顿、四季、香格里拉国际等酒店管理集团。 ）酒店可研长沙高星级酒店运营情况较好，利润可观。酒店星级年均开房率2006年2007年200

23、8年华天大酒店五星级69.1%72.9%77.5%通程国际大酒店五星级77.3%76.4%80.7%运达喜来登大酒店五星级/66.2%83.7%南方明珠大酒店四星级70.2%75.7%79.1%紫东阁华天大酒店四星级不详64.4%68.9%天玺大酒店四星级67.4%71.8%74.5%* 数据通过本公司人脉关系或以访谈等方式获得；* 开房率数据来自各酒店内部年终总结报告。据中国酒店协会关于中国酒店业经营状况的报告20052010数据显示：二线城市酒店业平均盈亏平衡点仅以开房率来看，目前水平维持在50%左右，即五星级酒店开房率若低于50%，其运营则会陷于艰难的处境。由以上数据可以看出，星级酒店开

24、房率呈逐年上升趋势，平均开房率在70%左右，远超过行业平均盈亏平衡点。长沙是典型的餐饮消费和娱乐消费城市，酒店的配套设施及服务也为酒店的运营带来很大的利润，长沙星级酒店住宿价格相对其他大城市要低，也是开房率高的一个很重要原因。长沙部分星级酒店开房率对照表长沙市酒店价格大约为：五星级酒店318-498 元/晚；四星级酒店228-378 元/晚；三星级酒店128-238 元/晚。长沙星级酒店住宿平均价格与武汉比较星级长沙市（元/晚）武汉市（元/晚）三星级128-238258-408四星级228-378330-458五星级318-498468-758客房是酒店的主要收入来源，客房规模直接决定酒店盈利

25、能力，客房的消费同时带动酒店配套产业的消费。根据潇湘晨报2010年11月的报道：在长沙四、五星酒店中，客房盈利占酒店全部盈利的50%以上。其他盈利点中，餐饮所占比重最大，约占35%，其次是娱乐和会议室出租的盈利，分别约占6%和4%。娱乐、餐饮盈利在同类城市中处较高水平。 酒店可研长沙高星级酒店主要以商务、会务型为主。酒店名称客房数普通散客房（元/天）入住率会议室数最大容纳量通程国际大酒店45051865%51000湖南佳程酒店23844872%-1000神农大酒店37542065%-华天大酒店75051070%31000 商务会议型酒店 酒店名称客房数普通散客房（元/天）入住率会议室数最大容纳

26、量特色设施国际影视会展中心23940855%62000会议普瑞温泉酒店23648059%101200温泉华雅国际大酒店86649874%161500高尔夫同升湖通程山庄酒店21441855%8500湖景、水上娱乐会议/休闲型酒店酒店名称 客房数 普通散客房（元/天）入住率会议室数最大容纳量 皇冠假日酒店43160875121000运达喜来登大酒店385 88880- 800 国际酒店长沙酒店市场客源主要来自会议，属于商务用途，纯旅游人数不多。长沙的会议市场主要可以分位会议/休闲型和商务会议型两种，其中商务会议型酒店居多，分布在市区，以华天大酒店为代表；会议/休闲型酒店一般在市郊，以华雅国际大酒

27、店和普瑞酒店为代表。酒店可研长沙高星级酒店基础客户群稳定，可保证持续良好运营。根据对部天玺酒店伍总访谈了解到：目前入住长沙星级酒店的客户主要是会务与旅游客户，约占占50%，其次基本集中在商务出差与娱乐，约占35%左右，一般散客比例很少。 根据对业内人士的访谈了解到：“长沙人习惯于到酒店打麻将，既能娱乐又保障安全，这是星级酒店开房率较高的一个重要因素，”从客房数与麻将副数比例也可以看出这一点，如四星级的紫东阁华天大酒店只有300多间客房，配备了200 副麻将，客房数量与麻将副数比例达到1：0.7。另外，在对本项目周边区域市场经营户的调查中发现，他们夜间基本活动也是打麻将。“国艺一族”（麻将客户）

28、也是长沙酒店入住客户的重要组成部分随着长沙市城市形象的不断提升和旅游、会务经济的快速发展，以及对外联系的日益紧密，将源源不断地带来大量旅游、会务和商务型客人。长沙市未来35年，商务旅游与娱乐业将成为长沙酒店业发展的主要动力，酒店的发展具备较好的市场前景。 酒店可研长沙高星级酒店销售看好，可对资金的掌控游刃有余。受国家宏观经济政策的引导，新一轮投资热潮开始兴起。适度宽松的经济政策使得自去年年底开始，房地产投资逐步回暖。而红星商圈的发展前景及物业的升值潜力倍受投资者垂青。 在未来23年内，通胀压力大，社会大量的闲散资金需要寻找投资渠道，而调控政策主要针对住宅市场，因此酒店市场形势还有一段黄金期。于

29、是，主动权就完全由我们掌握。资金压力不大的情况下，可持有酒店物业；根据资金周转情况灵活安排是否进行部分产权式酒店的销售，以帮助资金回笼。自07年开始，长沙产权式酒店的销售异常火暴。之前以建成的住宅楼盘过大户型的设计和面积的控制普遍不能适应现在的市场需求，另外投资者不看好写字楼市场，因此开始选择小户型和产权式酒店投资。 融程花园酒店1.2万的销售单价看似让人望而生畏却创造了销售神话，400多套房源不到半年销售一空。 标志长沙商务中心产权式酒店2010年1月底以8000的起价推出，到8月份就完全售罄。 项目名称价格（元/）推出时间星级华雅华天大酒店80002005年五星级芙蓉国豪庭大酒店80001

30、00002007年五星级中银华天大酒店10000120002007年五星级大成华天大酒店120002007年五星级上庭苑77002008年五星级长沙标志商务中心租赁给华天2008年五星级融程花园酒店110002009年五星级酒店可研区域内高档次酒店稀缺，基本分布在万家丽路和马王堆路两厢。区域范围内，无高档次酒店，现有最高档次的酒店，不超过三星级，且都未正式挂牌，其客房数量少，配套设置缺乏。而宾馆、招待所林立，聚集在高桥市场附近，档次低、形象差、价格混乱。勉强能区别于招待所类型的宾馆酒店，共计13家，主要分布在马王堆路和万家丽路两厢。而稍微有参考意义的仅芙蓉鑫天大酒店、延年酒店、三良大酒店和名府

31、大酒店4家而已。本项目可走差异化路线，鹤立鸡群本项目可走差异化路线，鹤立鸡群酒店可研区域内酒店供应量少，规模普遍较小 。区域范围内，无高档次酒店，现有最高档次的酒店，不超过三星级，且都未正式挂牌，其客房数量少，配套设置缺乏。而宾馆、招待所林立，聚集在高桥市场附近，档次低、形象差、价格混乱。填补市场空白是首选路线填补市场空白是首选路线项目项目档次档次房间数房间数项目项目档次档次房间数房间数芙蓉鑫天大酒店芙蓉鑫天大酒店准三星68福海宾馆福海宾馆无星级64古汉宾馆古汉宾馆无星级32延年酒店延年酒店准三星85原龙宾馆原龙宾馆无星级48怡园酒店怡园酒店无星级72三良大酒店三良大酒店准三星52东一宾馆东一

32、宾馆无星级54君和宾馆君和宾馆无星级37紫鑫园酒店紫鑫园酒店无星级62名府大酒店名府大酒店准三星198苹天大酒店苹天大酒店无星级76景天大酒店景天大酒店无星级48/区域内所有酒店供应量比较大部分酒店都是老旧楼改造后进行运营，装修偏中低档，配套设施受制约，发展空间相当有限。少数酒店虽设立在商住楼或写字楼内，但都为几层承租的形式，不显档次与规模。虽然酒店数量看似众多，但每个酒店客房数量却较少，因此总体供应并不大。新建房地产项目，目前皆无酒店运作的规划。区域内所有酒店所在物业皆未实行产权式销售。酒店可研区域内酒店需求旺盛，高档次酒店发展潜力较大 。区域内高桥、万家丽、马王堆等几大市场为酒店消费带来巨

33、大的需求，而房地局、芙蓉区政府、联通公司、铁通公司等大型机关单位会议会务需求以及周边大量高档楼盘也给酒店带来了很大的支撑。高档酒店符合区域市场需求高档酒店符合区域市场需求芙蓉区政府、房地局等政府机关大型会议、会务以及接待等活动，对酒店需求相当高，且对酒店档次、规模等要求也非常高。目前周边没有符合要求、满足功能的酒店，各种会议、接待只能舍近求远。大量高档楼盘如世嘉国际华城、万科西街花园、水云间、江河双水湾、东玺门也支撑高星级酒店的消费。 总结：本项目发展高星级酒店完全可行的！ 长沙酒店业未来5年内仍有较大的空间；本项目发展酒店，利于销售，利于掌控资金。我们项目位置较之城市中心酒店、有独特的交通优

34、势。酒店本身具有替代效应作用，档次高替代档次低的酒店。我们项目周边小老板、公务员、高档楼盘居住人群、大型单位能够支撑高档酒店消费。未来酒店行业前景客观，发展酒店业，可增强抵抗风险的能力。酒店可研但是按照星级酒店体量估算，目前项目商业用地部分体量，紧靠酒店暂无法填满，需要其他的物业填充。据各高档酒店的要求，一般客房须达到400间左右，房间面积平均约50平米。高星级酒店也必须要求有相关的配套如咖啡厅、中餐厅（包厢）、西餐厅、健身、ktv、洗浴按摩、商务中心、票务中心、会议厅、展示厅等等。设施设施数量数量面积面积总面积总面积客房4005020000咖啡厅（茶吧）1500500中餐厅117001700

35、西餐厅1800800健身房1500500ktv117001700洗浴按摩117001700商务中心15050票务中心15050会议厅117001700展示厅117001700总计客房20000平米 + 配套10400平米 = 30400平米商业用地部分总建面约6.7万方，酒店部分最大体量估算约3万平米，剩余3.7万方须靠其他物业形态填补。问题分析目前长沙市的办公场所主要类型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公等四种类型。 可行性分析第一等：星级酒店写字楼如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段；第二等：专业写字楼。 惟一星城、保利大厦、

36、顺天财富、国际金融中心（中银大厦）、国贸中心、平和堂商务楼等。第三等：高档商住楼分布较无规律，地段主要位于市区成熟路段；写字楼可研区域写字楼市场处于起步阶段，写字楼物业难以提升价值。导致写字楼物业价值不高 写字楼的发展阶段大致分为商住楼物业办公、酒店物业办公和纯写字楼物业办公三个阶段。项目名臣物业类型东一时区商住式铭诚国际商住式蔚蓝天空大厦商住式名府大酒店酒店式铁通大厦酒店式芙蓉鑫天大酒店酒店式区域各写字楼物业类型区域内带商务办公功能的写字楼项目，普遍偏重于商住型或酒店型，这是写字楼市场起步阶段的一个重要特征。写字楼物业还需经过一个较长的孕育期。商住型写字楼，有利于降低销售风险，但难以提升价值

37、。东一时区效果图铭诚国际实景图铭诚国际和东一时区都以专业写字楼甚至5a级写字楼的形象对外宣传，但在产品设计和结构上仍偏重商住性。写字楼可研区域写字楼物业集中分布在人民路和马王堆路两厢专业写字楼和酒店写字楼从数量上平分秋色，已建成的专业写字楼有东一时区、铭诚国际和蔚蓝天空大厦等，前两者在人民东路南厢，紧邻东二环。其他写字楼物业皆为商住性质或酒店式写字楼。区域写字楼物业分布区域内目前所有写字楼都集中分布在人民路和马王堆路两厢。主干道万家丽路却少有写字楼物业落户。新开发项目已纯住宅为主使得万家丽路写字楼缺乏。区域写字楼物业类型所谓专业写字楼从设计上依然偏商住。 写字楼可研区域写字楼物业供应较少，入驻

38、率普遍较高区域范围内写字楼物业供应较少，仍存在需求项目名称建筑面积（万）总套数（套）铭诚国际4.8528燊楼商办楼0.1939东一时区3.26536新建项目写字楼供应数据区域内专业写字楼供应稀缺，前后3-5年，供应量仅8万方，不能满足区域内写字楼办公的需求。其余的办公场所如酒店写字楼，供应量同样也不大，写字楼总体量不过11万方。区域内写字楼物业不论是专业写字楼还是酒店、商住写字楼，入驻率都相当高。入驻公司主要以经营服务类公司（美容美体、网络服务、产品销售、餐饮、娱乐、旅游服务等）科技研发公司、工程类（装饰、建材、房地产、道路建设等）公司为主。项目名称入驻率芙蓉鑫天大酒店100%延年酒店（铁通大

39、厦）100%名府酒店92%蔚蓝天空大厦100%东一时区93.3%各写字楼物业入驻率类型项 目体量（万平米）数量（套）已投入使用名府酒店约1.1220芙蓉鑫天大酒店约0.1534延年酒店约0.6119东一时区3.26536蔚蓝天空大厦约1198建成铭诚国际4.8528待建燊楼商办楼0.1939共计11.11676供应少使得入驻率高写字楼可研长沙写字楼供应市场已经超饱和，供大于求的态势严峻根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米。项目2006年2007年2008年2009年2010年合计新开工面积(万)12.7139.5336.6635.118.45（1-6月）142

40、.45竣工面积(万)34.2724.626.7127.134.01116.72销售面积(万)14.8417.1313.7020.883.1769.72到2009年底预计长沙市就业人口已达396.36万人，理论上写字楼需求面积仅为79.27万平米。截止到2010年止，长沙市5年来写字楼竣工面积累计达116.72万平米，超出实际需求量47.24%。而历年写字楼总销售面积仅只有69.72万平米，还低于理论需求面积。湖南省政府统计数据显示：截止到2007年底最后一次调查，长沙全市就业人口达383.97万人，年均增长率为1.6%。长沙市近年写字楼物业供应数据表远远超出！供大于求 + 需求饱和 = 空置导

41、致空置率逐年增高写字楼可研项目2006年2007年2008年2009年2010年空置面积(万)12.410.2510.5711.2614.1空置率-12.35%14.35%24.37%长沙写字楼物业空置率逐年增高，开发风险较大空置面积总体逐年增长，近三年内空置率（累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和）整体走高，并突破了20%。 按照国际通行惯例：写字楼空置率在5%10%之间为合理区，供求平衡，有利于市场的健康发展；空置率在10%20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大销售的力度，以保证市场的正常发展；空置率在20%以上为严重积压区，将不利于市场的正常发展。这意味着目前长沙市

42、场写字楼存量过多，而实际使用率过低。长沙市近年写字楼物业空置情况数据表导致开发潜在风险较大 虽然区域写字楼入驻率高，但长沙整体供应过大势必会分流剩余客户。写字楼可研区域写字楼项目销售价格低，利润空间小导致销售价格不尽人意 市场的成熟度和物业价值的高低是决定销售价格的关键性因素。市场不成熟和物业价值不高，使得区域内写字楼售价和住宅产品相差无几。项目名称开盘时间销售均价（元/）铭诚国际08-5-314980东一时区07-53700近年区域写字楼项目销售价格从对比来看，尽管围绕芙蓉区政府，虽然周边有高桥、万家丽等大市场的支撑，但区域内写字楼售价仍处于较低水平。这表明写字楼市场不成熟，价值难以体现，低

43、价成了唯一的筹码。价格（元/）时间项目46502004第一大道45002005湘域中央53002006佳天国际新城57002006定王大厦 90002007中天广场86802007豪庭大酒店72002007运达国际60002008岳麓一号68002008汇富中心85002008华美国际欧长沙其他区域写字楼项目销售价格落后4年写字楼可研区域写字楼入驻公司多为小公司，购买力低公司购买可能性小，是否能做投资产品？公司选址规律基本遵循：超大规模公司一般拥有自己的生产基地，大型公司青睐繁华的cbd商圈，中小型公司选择在发展速度较快的新开发区。公司类型数量科技研发7经营服务15工程建设9装饰建材5咨询管理

44、5通讯网络5广告设计4其他4区域入驻公司主要类型区域内现已入驻的公司除联通、铁通等少数大公司外，其他都以小公司为主。经营服务类公司和工程建设类公司近占半壁江山。小公司资金实力有限，多以承租物业的形式，购买的可能性较小。写字楼可研区域写字楼市场投资热情不高，接受度低公司购买可能性小 + 投资热情低 = 开发商大量持有物业市场的成熟度和物业价值的高低是决定销售价格的关键性因素。绝大部分公司都是以承租形式入驻，则客户群体只能转向投资型客户。区域写字楼市场的成熟度不够，对投资客户而言同样要承担很大的风险。投资客户更多的是看重既得利益，因此更青睐小户型住宅的投资。东一时区虽然实现销售，但在体量不大的情况

45、下，销售周期达2年多之久。而铭诚国际项目在建成后，仍然在销，底商招商都较成功，但购买情况不算火爆，说明写字楼投资型客户群体对写字楼市场的投资热情不高。写字楼可研区域写字楼项目销售周期长，资金回笼慢导致项目单体资金压力大 项目名称开盘时间销售均价（元/）建筑面积（万）总套数（套）销售现状销售周期铭诚国际08-5-3149804.8528售罄约3年年东一时区07-537003.26536售罄2年3个月区域专业写字楼销售情况区域内两个纯写字楼项目前辈，按理说稀缺产品销售情况应该火爆，但理应炙手可热的产品却略显尴尬。体量不大售价较低稀缺产品却销售周期长摆脱不了市场大环境的影响区域发展程度的影响专业写字

46、楼生不逢时销售周期拉长、投入持续、工作被阻碍，资金回笼速度慢写字楼可研专业写字楼投入成本大，收益不明显导致投资回报率低 专业写字楼对硬件、配套等各方面的要求都非常高。电梯 停车位 智能化水平 空调方式物业管理 装修档次 其他 投入远远高于住宅物业售价低周期长购买率低麻雀虽小，五脏俱全。即使体量不大、哪怕销售情况再不理想，但该投入的却一个子也不能少！写字楼可研不建议发展写字楼物业虽然区域存在写字楼需求，但目前且相当长一段时期内会较尴尬。从现实情况考虑，如果本项目一的那个需要占领写字楼市场份额，则须做好打持久战的准备。区域目前写字楼市场不成熟，不适合过早发展纯写字楼物业，一旦等到区域写字楼市场成熟

47、，其他项目的写字楼物业会如雨后春笋般出现，更会面临巨大的竞争压力，而新项目的产品优势和物业年限若胜于本项目，则会骑虎难下。写字楼如鸡肋，食之无味，弃之可惜。 纯写字楼投入大，而资金回笼慢 纯写字楼销售目前销售价格不高，销售周期长，投资回报低问题建议写字楼方案可行性较差，但也存在中介代理公司、开发商购买写字楼的需求，而其需求量也毕竟有限，如何才能两全其美？商务公馆(小户型公寓）既规避了写字楼的缺陷，又可满足目前区域内少量的办公需求敞开式写字楼不宜分割，整体销售总价过高，风险过大。铭诚国际平面层布局商务公馆式办公物业，可作为小户型住宅销售，可提供办公条件，两全其美。房地局周边大量的中介或房地产公司

48、是目标客户人群两全其美的商务公馆与酒店的结合是否可行？房地产小户型投资产品的风险性、稳定性远远大于其他行业，如股市；投资门槛比其他行业如写字楼要低。股市跌宕起伏，散户任人摆布。小户型投资总价比写字楼小，且销售速度快物业单价面积价格总价写字楼900060-10054-90万小户型800030-5024-45万小户型可研目前长沙的小户型项目主要集中在市中心板块二环以内，并由中心区向四周扩散，我们项目位于扩散区内。 近年房地产市场的飞速发展，让城市中心地段更为稀缺，土地价格上涨，导致中心区域房价飞涨，置业门槛提高，而小户型项目可以相对降低总价，提供便利城市生活。本项目所在区域小户型发展已经初具规模，

49、未来的小户型项目竞争激烈。本案小户型可研 长沙小户型划分为城市中心小户型、快速干道小户型、工作导向小户型三种类型，我们项目具备以上三种特征。 城市中心小户型：cbd核心区域和市中心板块，地段是其核心价值。五一大道202上城金都城市轨道公交站小户型：年轻白领上班族最乐于购买类型。伍家岭生活广场 生活广场杰座杰座工作导向小户型：如大学城附近部分学生和教师聚居；科技园附近it业人士聚居；电视台附近传媒、广告人聚居等。 标志麓谷坐标阳光100我们项目周边有人民东路，二环线、万家丽路、地铁2号线等城市干道，距离市区近，交通方便，同时周边居住人口众多，大量机关单位，符合三种小户型类型，发展前景广阔。阳光1

50、00标志坐标小户型可研目前长沙小户型项目毛坯的价格在8000-12000元/平方米，因所在区域不同，价格也有所差异。 小户型的可行性与方向a：（9000-12000元/平米）：西至湘江，东至韶山路，北至五一路，南至劳动路围合区域及周边。坐拥长沙两大最繁华商圈五一商圈和东塘商圈，成为长沙目前小户价格最高区域。 b：（8000-10000元/平米）：西至湘江，东到东二环，北至三一大道，南至南二环围合而成，并除去四方坪区域、浦沅区域和核心区域。楼盘主要分布于芙蓉路两层及周边地区，受五一商圈和东塘商圈辐射影响，借城市主干道芙蓉路之势，成为价格第二高地。c：（6000-8000元/平米）：除核心区、次核

51、心区和星沙区的长沙五区内楼盘。集中在新市府板块、四方坪板块、南城板块、铁道学院林科大周边。本案小户型可研通过对近年来入市的小户型项目的分析，尤其是它们的销售情况的一个调查，我们能够对1-2年内长沙的小户型市场有一个趋势的判断，并且为本项目的定位有个市场参考。 近年在长沙入市的小户型项目，虽然数量教多，还受调控影响，但销售情况非常好，价格一路上涨。 小户型的可行性与方向小户型可研 2009-20102009-2010年在长沙入市的小户型项目，销售周期较其他房地产项目要短，年在长沙入市的小户型项目，销售周期较其他房地产项目要短，但价格上涨速度较快。但价格上涨速度较快。 可以看出，今年内入市的这些小

52、户型项目，中间区段虽然略有起伏，但整体趋势是呈现上涨态势的。价格之所以上涨，原因无非两种，一、市场需求越来越旺盛；二、销售情况好，销售速度快使得可供购买的产品数量越来越少。“物以稀为贵” 价格自然水涨船高。 小户型可研本项目周边政府单位，金融单位及大型商业将带动大量年轻人的就业，也将带动租赁及小户型过渡性居住需求，同时，增加投资客的投资信心。芙蓉区政府、长沙市房地局、雨花区规划局，湖南省计生委、金元证券、大润发，沃尔玛、通程奥特莱斯、欧亚达家居广场等政府单位及大型商业均位于项目周边。小户型可研 未来一两年，全球的流动性将持续，国内通货膨胀预期，而房地产是保值增值的最佳产品，小户型由于其门槛低，

53、成为投资的首选。而长沙近1-2年小户型产品市场销售良好，价格飙升，供不应求，前景广阔！ 本项目机关单位、大型专业市场、大型商业卖场中大量存在过度性居住（年轻人）及投资的需求，因此，本项目定位小户型公寓完全有市场！ 总结总结但是，目前区域内小户型项目涌现，同质化严重，导致竞争激烈，不利于产品销售，难以突显项目形象和特色，不利于将来整体价值提升，不建议做普通的小户型产品。 产异化方向产异化方向精装修小户型精装修小户型酒店式公寓酒店式公寓面临的问题面临的问题酒店式精装公寓酒店式精装公寓问题分析长沙可借鉴的操作运营较成功的酒店式公寓项目运达国际广场运达国际广场项目总投资：5亿人民币；用地红线内面积：1

54、7870.7（合26.809亩）；净用地面积：11308.17（合16.964亩）；总建筑面积：100791.1；建筑高度：99.7m（加顶层构架高度达到137.8m）；绿化率：31.2%；停车位：502个（其中地上49个,地下453个）其主塔楼138.7m、副塔楼127.8m 国际五星级写字楼 国际五星级写字楼高28层，约26880m2，五星级国际公寓 五星级国际公寓高30层，约27600m2，喜来登：房间数量（间）：385高级间：35 15-18层豪华间：35 19-26层行政间：43 27-30层豪华套间：81 19-26层酒店公寓均价：酒店公寓均价：1022010220元元/ /平方米

55、，写字楼销售均价：平方米，写字楼销售均价：60006000元元/ /平方米平方米高级公寓销售速度远远大于写字楼高级公寓销售速度远远大于写字楼目前公寓拥有大量长租客（酒店也有长包房）一般为国外商务人士、本地顶级目前公寓拥有大量长租客（酒店也有长包房）一般为国外商务人士、本地顶级人士、外地驻长人士。人士、外地驻长人士。白金五星级酒店：白金五星级酒店：14层为裙楼，14层以上部分为酒店用房不售513层为高级公寓共75套 户型种类：一房一厅：38平米，共4套，占总户数的5.3%一房二厅：5359平米，共40户，占总户数的53.3%二房二厅：8695平米，共27户，占总户数的36%三房两厅：110.4平

56、米，共4户，占总户数的5.3%售价：均价：10220元/平方米层差：50元/平方米南北差：100元/平方米，北面高东西差：130元/平方米，东面靠芙蓉路，高国际商务写字楼：国际商务写字楼：户型面积：基本上都是130平方米以上，200平米以上占82%14楼已被上海浦东发展银行全部买断主要客户是像远大空调、湖湘证券等大型省内公司和一些外资企业销售均价：6000元/平方米小户型可研 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功效，但其本质仍然是公寓酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，

57、又可办公的综合性很强的物业。酒店式公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。一般酒店式公寓的公共设施均类似星级酒店，居住者的身份和气派也可彰显 。酒店式公寓概念小户型可研2000年起小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。2003年起 酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高2006年起产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置

58、、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。长沙酒店式公寓发展历程和府、五一大道、运达小户型可研以酒店为依托，发展酒店式公寓可为项目带来高价值和巨大的升值潜力。酒店式公寓所具备的高附加值服务、内容与品质区域于其他的小户型，在出租率、投资回报率方面远远大于普通住宅，同时，提升项目整体价值与形象。2、酒店式服务商务服务房间服务礼宾服务其他服务清洁房间24小时洗衣房24小时房间送餐室内家具保养维修打印、复印、装订电子邮件(上网)会议室及设备租用旅游行李运送小件寄存送花服务代缴费用车辆清洗保养快件专递1、标准化服务设施服务2

59、4小时供应冷热水宽带上网卫星电视叫醒服务具体实施可以设置部分有偿收费服务，部分免费。小户型可研发展精装修公寓小户型可研 精装修是大势所趋，国家出台相关政策促使精装房的进程，北京、上海、广州等地区逐步迈入了精装修房的征程。 1999年，城市住宅室内装饰装修管理办法 2002年， 城市住宅室内装饰装修管理办法、商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点2006年10月1日实施，住宅整体厨房 北京北京 精装修发展处于上行通道。到精装修发展处于上行通道。到20062006年，这一现象发生根本变化，年，这一现象发生根本变化，50%50%以以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的

60、酒店式公寓、高级公寓及高上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。档住宅区几乎全部在推广精装修。上海上海 据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到500%500%以上。以上。之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经踏入精装时代。根据计划，到踏入精装时代。根据计划，到20102010年，全装修住宅占新建商品住宅的比年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到例在中心城区将达到60%-70%60%