房地产纠纷案件的主要类型

1、房地产纠纷案件的主要类型随着市场经济的发展，城市化的推进，房地产业的快速发展，人 民法院接受的房地产纠纷数量逐年增加。 案件类型包括传统的房屋所 有权纠纷，租赁纠纷，销售纠纷和邻近纠纷。此外，出现了房屋拆迁 纠纷，房地产纠纷合作开发，公共房屋销售纠纷，商品房预售纠纷， 物业管理纠纷等新型案件， 审判难度有所增加。 由于房地产纠纷案件 数量众多， 双方利益冲突严重。 另一方面，房地产法律法规种类繁多， 内容复杂。如何正确适用法律，为房地产纠纷辩护，依法保护当事人 的合法权益。人民法院的审判工作者不断探索和追求的目标。一，房地产纠纷的主要类型（1）房屋拆迁纠纷案件在城市化进程中， 旧城改造和商品房

2、的开发建设， 房屋拆迁案件 成为房地产纠纷案件中最多的案件， 最矛盾的政党也在加剧。 这类纠 纷的主要表现形式是 :1，拆迁补偿安置协议签订后，一方未履行义务或反驳协议，另 一方起诉人民法院请求另一方履行义务。2. 承租人起诉出租人 （被拆迁人）赔偿房屋拆迁造成的建筑和装 修损失。在实践中，出租人的商务房被拆除，导致承租人拆除房屋的 装修，操作受到影响。但是，拆迁人通常不赔偿承租人的损失，并将 争议提交法院。3. 根据国务院第 16条城市房屋拆迁管理条例 : 如果拆迁人和 被拆迁人，被拆迁人，被拆迁人和房屋承租人未能达成补偿安置协议， 则由房屋决定。 拆迁管理部门经当事人申请。 如果当事人对裁

3、决不满 意，可以在裁决送达之日起 3 个月内起诉人民法院。因此，拆迁纠纷 中的一些当事人没有达成协议。 经行政部门裁定后， 当事人拒绝接受 裁定，引发行政诉讼。（2）房地产交易纠纷案件随着房地产业的不断发展， 房地产交易市场逐渐活跃， 这类案件 数量不断增加，存在更多难题。1. 商品房预售纠纷。 商品房预售制度有利于房地产开发和管理企 业及时筹集资金进入房地产开发， 加快商品房流通， 促进房地产市场 的发展。因此，近年来，大部分商品房交易都是预售。然而，当购买 者根据广告广告和房屋的规划和设计订立预售合同时， 当房屋正式交 付时，发现该对象与原始广告不同 ; 或者开发商在预售后不能申请产 权证

4、书 ; 或者开发商不能按时交出房屋，或者还有其他违约的情况。2. 出售单位公屋单位及参与房屋改革的公屋单位的纠纷。 根据国 务院的住房改革政策，具有员工福利性质的住房单位已经出售给员 工。但是，这些房屋的上市和交易存在一定的限制，不允许转让。但 是，一些员工在想要购买新的商品房时会卖掉房子。然而，县级房屋 的出售尚未制定， 或者一些员工私下出售以避免纳税和出售收益。 转 移转移是不可能的。结果，由于违反限制，大量的销售和购买无效并 且发生了争议。3. 出售私人住宅和二手房的争议。 房子是一个房地产。 根据法律 规定，变更登记必须在转让时处理，并且必须缴纳税款。有大量社会 上不愿纳税，并且在出售

5、房屋后不改变登记（通常称为转让） 。随着 房价上涨或房屋拆迁，有些人忏悔原价，合同没有变化。因此，该诉 讼要求终止合同。4. 商品房销售纠纷。 在商品房销售期间， 争议主要是由于卖方违约造成的。商品房短缺，商品质量，卖方发票和房地产许可证都存在 争议。还有买家未能如期支付房屋付款，转让人要求履行付款义务， 甚至未能支付终止合同的索赔。房地产所有权纠纷，住房礼品，互惠和继承纠纷。随着房屋升值 和房屋拆迁，上述案件逐年增加。此类案件的时间跨度较大，主要是 家庭成员或亲戚朋友之间。双方往往不相互屈服，案件难以证明，判 决后有很多上诉。（3）物业管理纠纷商品房出售后， 物业管理已成为一个容易发生争议的

6、地区。 由于 物业管理是一个新兴产业， 管理双方的权利和义务仍然不明确。 由于 业主的欠款物业管理费，业主财产损失，财产维护，维护等而被提起 诉讼的案件继续出现。（4）相邻权利纠纷主要在城市建设中， 它经常影响邻近的权利纠纷， 如照明，通风， 排水和通道。房地产的邻居通常根据中华人民共和国民法通则第 83 条的规定要求权利，要求侵权人赔偿损失并消除障碍。在过去两 年中， 在这种情况下出现了转向行政案件的趋势。 当事人认为政府在 行使其计划和管理权力时侵犯了他们的合法权利， 并且该诉讼要求取 消或更改政府计划。除上述案件类型外，房地产开发建设纠纷，房屋租赁纠纷，房地 产抵押纠纷，房屋装修装修纠纷

7、，合作房屋纠纷，土地使用权纠纷， 抵押购买纠纷等不断出现在审判中。二，房地产纠纷案件的主要原因和法律适用中存在的问题 由于房地产案件的诉讼数量普遍较大， 直接影响到当事人的基本 生活条件和根本利益。在审判中，当事人不互相给予，并且通常很难 调解案件。房地产也是适用于当地法律， 法规或地方政府决策的领域。 该案件是政策导向和合法的。但是，在市场经济体制完全建立之前， 制定了相当多的法律法规。 它与快速增长的经济不相容， 存在突出的 矛盾和许多问题。（ 1）房屋拆迁纠纷案件的问题 :目前， 拆迁引起的纠纷比较大， 拆迁问题已成为全社会关注的焦 点。中华人民共和国民法通则规定财产所有者拥有财产所有权

8、， 法律依法保护财产。 中华人民共和国城市房地产管理法第 5 条还 规定， 房地产权利人的合法权益受法律保护， 任何单位和个人不得侵 犯。在现行的中国立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁往往具有国 家行政强制性， 而拆迁则丧失了对房屋所有权的平等处罚权。 拆迁人 与被拆迁人之间的关系并非完全平等。 民事主体关系。 这种情况最典 型的特征是双方的矛盾比较尖锐， 判决后的上诉比例很高。 其原因和 问题主要是 :1，拆迁补偿标准过低，市场评价价格不客观，被拆迁人的安置 方式不全面，措施简单。城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定 : 货币补偿金额由房地产市场评估价格根据被拆迁房屋的所在地， 用途 和建筑面

9、积确定。 具体办法由省，自治区，直辖市人民政府制定。 2001 年修订后的条例最重要的一点是，根据市场经济原则，将拆迁补 偿标准与过去拆迁房屋的重置价格结合成新的结算， 并根据地点进行 修改。和拆迁房屋的使用。建筑面积等因素，以及由房地产市场评估 价格确定的货币补偿金额。 因此，评估是否公平准确直接影响双方 （拆 迁人和被拆迁人）的合法权益。在实践中，拆迁许可证获得拆迁许可 证后，拆迁单位委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估。 评估机构 根据当地人民政府确定的基准价格对其进行评估。 房屋的位置因素不 会影响评估。大。此外，政府设定的基准价格并未随着房价的上涨而 及时调整。 即使双方进行了谈判，

10、 但行政机关已经制定了赔偿标准和 安置方式。市场价格实际上成了政府的定价， 不平等的权利更加突出， 导致群众的利益得不到公平的保护。2. 拆迁人有权申请行政裁决和执行， 被拆迁人处于不利地位。 国 务院发布的城市房屋拆迁管理条例是行政法规。它规定了拆迁问 题。拆迁中的拆迁和拆迁按照行政法律关系办理。 一旦某一区域被列 入拆迁范围，拆迁人员将获得拆迁许可证后，拆迁人员别无选择，只 能搬迁， 只能与拆迁人员就移民安置和补偿问题进行协商。 安置和补 偿属于民事法律关系调整范围。 但是，这些规定赋予行政机关根据民 法调整作出行政决定的权力。拆迁人和被拆迁人的权利不平等。3. 房屋拆迁时，房屋所属土地的

11、合理补偿不能成为拆迁中争议的 焦点。建设部 1995年 10月 31日关于拆迁城市私有房屋土地使用 权是否予以补偿问题的复函回复 : 拆迁城市私人住房应严格执行现 行有关法律和城市房屋拆迁管理条例 ，并按规定安置拆迁房屋。 按照这种批准的精神， 拆迁城市的私人住房不会补偿土地。 但事实是， 房价构成中的土地价格占比较大， 房屋价格根据地理位置的不同而有 很大差异。当房屋被拆除时，只有房屋得到补偿。 当房屋重新购买时， 土地的价格包含在房价中。 这两类房屋之间存在很多差距。 房屋收到 的补偿将无法购买一套商品房。 一些搬迁的家庭只能租房子住。 此外， 城市房屋拆迁管理条例适用于城市规划区国有土地

12、上的房屋拆 迁。如何补偿拆迁集体土地上的农民房屋没有具体规定。一般来说， 只能根据拆迁规定进行补偿。 然而，新政策规定农村拆迁将不再被批 准用于另一个家庭基地。 由于农民住房结构水平原本较低， 只有建筑 部分得到补偿。大多数空置土地使用权没有得到补偿。因此，拆迁补 偿费用将占建筑物的一半。 还不够， 更不用说农民的生产材料和各种 杂物的储存。失去家园，失去了生活的基本保障，政府没有很好的安 置措施，造成严重的不稳定。拆迁的目的是实现城市化，改善城市居民的生活条件。然而，这 一结果使许多低收入和中等收入家庭无法购买昂贵的商品房。因此， 城市居民抵制拆迁， 目前的群众呼吁仍在继续。 这是拆迁工作中冲突 激化的表现。4. 住房改革土地补偿的脆弱性。大部分公共房屋用地已经分配。 自 1998 年住房制度改革以来，公共住房逐渐被出售给个体雇员。在 购买了公共住房后， 该员工处理了房屋所有权证， 并认为他拥有自己 的房屋， 但在不知情的情况下， 土地部门将房屋所在的土地卖给了其 他人。出现的问题是土地使用权和房产权的分离。 土地使用权人必须 为土地开发货物，最大化利益，充分实现土地价值。拆迁户的补偿费 尽可能减少，业主不得领取补偿费，房屋所有权和土地使用权。发生 了冲突，但无法解决。5. 立法设计不全面，导致保护遗漏。除上述因素外，被拆迁人的 搬迁往往是从更好的地方搬到偏远的地方，