全国房地产库存现状与趋势

1、全国房地产库存现状与趋势全国房地产库存现状与趋势一、当前全国商品房库存规模与库存压力测算一、当前全国商品房库存规模与库存压力测算当前全国房屋库存规模到底是多少？这是各界非常关心的一个问题， 很多研究单位和机构也做了尝试，试图推算较为具体的数值，考虑到统计数据的可得性和有效性，精确测算基本上不太可能。在此，我们尝试使用官方公开的数据，借助基本假设， 推导出数据。 其中对于最重要的库存口径现房加期房的库存量，我们采取两种不同的方式相互印证，得出的结论供大家参考。在本文中，我们定义了三个口径的库存量：小口径、中口径和大口径。小口径为统计局每月公布的待售面积，即现房库存量；中口径为现房库存量加上期房库

2、存量，即拿到预售许可证后，尚未销售的新房；大口径为项目新开工后，尚未销售的新房。大口径中可能包括一些还没达销售标准的新房，这些新房不能称为真正意义上的库存，但考虑这些新房在不久的将来，可取得预售许可资格，变为期房，作为短期库存增长的最主要来源，因此，报告也对包含这部分新房的口径进行了统计分析。1 1、小口径库存、小口径库存（1 1）商品房小口径库存）商品房小口径库存根据国家统计局公布数据， 截止 2015 年年底， 全国商品房待售面积约为 7.2亿平方米，即全国现房库存量为 7.2 亿平方米，也就是说商品房小口径库存为7.2 亿平方米。根据近 5 年（2011-2015 年）全国商品房销售面积

3、均值 120189万平方米，可知去化周期约为 7.2 个月，但此处销售面积为现房加期房销售量，因此低估了去化周期的真实数值。对此，我们使用统计局公布的 2015 年商品房现房销售面积约 3.2 亿平方米，可得现房的去化周期超过 27 个月。（2 2）三类物业小口径库存）三类物业小口径库存2015 年全国住宅、办公楼、商业用房待售面积分别为 45248、3276、14664万平方米，即住宅、办公楼、商业用房小口径库存分别为 45248、3276、14664万平方米。根据近 5 年（2011-2015 年）全国住宅、办公楼、商业用房销售面积均值分别为 105661、2512、8485 万平方米，可

4、知去化周期分别为 5.1、15.7、20.7个月。 根据统计局公布的2015年住宅、 办公楼、 商业用房现房销售面积25902、845、 3239 万平方米， 可推得三类物业现房各自去化周期分别为 21.0、 46.5、 54.3个月。办公、商业用房去化周期分别是住宅的 2.2 倍和 2.6 倍，两者的去化压力远大于住宅。表表 1 1 2011-20152011-2015 年房屋销售面积（单位：万平方米）年房屋销售面积（单位：万平方米）年份年份商品房销售面商品房销售面积积住宅销售面积住宅销售面积办公楼销售面办公楼销售面积积商业用房销售商业用房销售面积面积19981998121851082740

5、181119991999145571299840310032000200018637165704371399200120012241219939503169620022002268082370253922192003200333718297796302833200420043823233820693310020052005554864958810964081200620066185755423123143382007200777355701361465464520082008659705928011574206200920099475586185154453282010201010476593

6、377189069952011201110994696528200578692012201211130498468225477592013201313055111572328838469201420141206491051822505907520152015128495112406291292522011-20152011-2015 年均年均值值12018910566125128485数据来源：统计局、易居研究院表表 2 220152015 年各类物业小口径库存量和去化周期年各类物业小口径库存量和去化周期商品房商品房商品住宅商品住宅办公楼办公楼商业用房商业用房库存量（万平方米）库存量（万平方米

7、）7185345248327614664去化周期（月）去化周期（月）7.25.115.720.7现房去化周期（月）现房去化周期（月）27.221.046.554.3备注：去化周期=待售面积/销售面积；现房去化周期=待售面积/现房销售面积数据来源：统计局、易居研究院2 2、中口径库存、中口径库存（1 1）定义及基本假设）定义及基本假设中口径库存，我们定义为现房加期房的库存量。我们的逻辑是拿到预售许可证尚未销售的数量，量化处理就是历史累计新开工面积，扣除未拿到预售许可证的面积和已经销售的面积， 剩余的面积就是中口径的库存量。 推算具体数值之前，我们把 1998 年作为商品房销售起点，因为 1998

8、 年房改之前，全国实行的是福利分房制度， 商品房市场规模相对较小， 库存量也非常小， 根据网上公开资料 1998年商品房待售面积约 6000 万平方米。另外，我们假定项目从新开工到拿到预售许可证的平均时间为 1 年。（2 2）中口径库存量（测算方法一）中口径库存量（测算方法一）如果测算时间截止到 2015 年年底，那么根据假设，2015 年新开工的项目都归类为未拿到预售许可证的项目。也就是说，2015 年之前新开工项目都变成了现房或期房。根据统计局数据，1997-2014 年，全国商品房新开工合计 165.7 亿平方米， 其中住宅、 办公、 商业用房分别为 128.1、 4.9、 19.1 亿

9、平方米； 1998-2015年，全国商品房销量合计 122.8 亿平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为109.0、2.4、8.5 亿平方米。通过两者简单的相减，加上 1998 年之前商品房库存量约 6000 万平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为 5237、227、422 万平方米（按 1997 年商品房销量中，住宅、办公、商业用房销售占比分别为 87.3%、3.8%、7.0%进行计算），可知到 2015 年年底，中口径商品房库存量为 43.5 亿平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为 19.6、2.5、10.6 亿平方米。根据近 5 年（2011-2015 年）全国商品房销量面积均值 1

10、20189 万平方米，其中住宅、办公、商业用房销售面积均值分别为 105661、2512、8485 万平方米。可得中口径商品房去化周期为 43.4 个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为 22.3、119.8 和 150.4 个月。住宅去化周期接近 2 年，应该说大于合理区间；办公楼、商业用房考虑部分项目作为开发商自持物业，因此去化周期被放大，假设开发的项目有 20%面积作为自持，办公、商业用房的去化周期降为 95.8个月和 120.3 个月，这样看，库存量仍然非常大，去化周期过长。商办物业库存更为严重，与我们主观感受也较为切合。同时，2016 年 6 月初， 国务院办公厅正式公布国务

11、院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，也可以从一个侧面反映目前商办类物业库存确实更为严重，从住宅、办公、商业等土地供应本身就存在较为严重的结构失衡。表表 3 3 1997-20151997-2015 年房屋新开工面积（单位：万平方米）年房屋新开工面积（单位：万平方米）年份年份房屋新开工量房屋新开工量住宅新开工量住宅新开工量办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房19971997140271099787214631998199820388166

12、388721939199919992257918798690219920002000295832440189930352001200137394305331073410520022002428013471912544927200320035470843854146767072004200460414479491704779120052005680645518516717675200620067925364404213584732007200795402787962141909420082008102553836422472100412009200911642293298286112415201

13、020101636471293593668174732011201119123714716353992073120122012177334130695598622007201320132012081458446887259022014201417959312487773492504820152015154454106651656922530数据来源：统计局、易居研究院3 3、中口径库存量（测算方法二）、中口径库存量（测算方法二）中口径库存是目前市面上大家通常理解的库存量，即现房加期房库存量，也是大家最为关心的一个口径， 所以很有必要通过不同的方式进行测算， 相互验证，以测算出接近实际情况的库存

14、规模。第二种测算方法：某个年份的施工面积，减去这年全年未拿到预售许可证的施工面积，减去过去 15 个月份（多数项目从预售至竣工时间为 1-2 年，我们暂按 15 个月）的期房销售面积，再减去这个年份的竣工面积，最后加上现房的库存量，就大致等于中口径库存量。具体推算如下，2015 年商品房施工面积为 73.6 亿平方米，扣除尚未取得预售许可证的 15.4 亿平方米（2015 年商品房新开工面积），减去期房销售面积 13亿平方米 （2014 年 4 季度和 2015 年全年） ， 以及 2015 年竣工面积 10 亿平方米，最后加上 2015 年现房待售面积 7.2 亿平方米，得到的最终面积 42

15、.3 亿平方米，就是第二种中口径测算方式下的商品房库存（现房加期房库存），测算结果与第一种方法测算结果比较接近。 其中， 住宅、 办公楼、 商业用房库存量分别为 26.1、2.4、7.2 亿平方米。此口径下商品房去化周期为 42.2 个月，其中住宅、办公楼、商业用房分别为 29.6、112.9、101.4 个月。因住宅、办公楼、商业用房项目施工周期不同、拿到预售许可证的时间差别也较大等因素，所以两种方式测算下结果存在一定的差别。本报告以第一种方法结果为准。表表 4 420152015 年各类物业中口径库存量和去化周期年各类物业中口径库存量和去化周期商品房商品房商品住宅商品住宅办公楼办公楼商业用

16、房商业用房方法一：方法一：库存量（亿平方米）43.519.62.510.6去化周期（月）43.422.3119.8150.4方法二：方法二：库存量（亿平方米）42.326.12.47.2去化周期（月）42.229.6112.9101.4数据来源：统计局、易居研究院4 4、大口径库存、大口径库存大口径库存，我们定义为项目新开工后尚未完成销售的面积。根据之前的计算，1997-2015 年合计商品房新开工面积 181.1 亿平方米，其中住宅、办公楼、商业用房新开工面积分别为 138.8、5.6、21.3 亿平方米；加上 1998 年前各自的待售面积；减去相应年份的销售面积。可知到 2015 年年底，

17、大口径商品房库存量为 58.9 亿平方米，其中住宅、办公、商业分别为 30.3、3.2、12.9 亿平方米。大口径库存量再除以近 5 年销售均值， 得到大口径商品房去化周期为 58.8 个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为 34.4、151.2 和 182.3 个月。假设开发的办公、商业用房项目有 20%面积作为自持，办公楼、商业用房的去化周期降为 121.0 个月和 145.8 个月，发现库存量还是非常大，去化周期依旧非常长。表表 5 520152015 年商品房与各类物业大口径库存量和去化周期年商品房与各类物业大口径库存量和去化周期商品房商品房商品住宅商品住宅办公楼办公楼商业用房

18、商业用房库存量（亿平方米）库存量（亿平方米）58.930.33.212.9去化周期（月）去化周期（月）58.834.4151.2182.3数据来源：统计局、易居研究院5 5、小结、小结通过三大口径的测算， 我们发现当前全国的库存规模比较大。 三大口径当中，以中口径最具合理性、最能反映实际库存规模与去库存压力。2015 年底，中口径全国商品房现房加期房的库存规模达 43.5 亿平方米，去化周期达 43.4 个月。其中住宅、办公、商业用房库存规模分别达 19.6、2.5、10.6 亿平方米，去化周期分别超 22.3、119.8、150.4 个月。住宅、办公楼、商业用房三类物业库存规模都较大，去化压

19、力也较重，办公和商业用房尤为突出。表表 6 620152015 年各大口径下库存规模和去化周期（单位：万平方米，月）年各大口径下库存规模和去化周期（单位：万平方米，月）新开工新开工面积面积销售销售面积面积小口径库存小口径库存中口径库存中口径库存大口径库存大口径库存库存库存规模规模去化去化周期周期库存库存规模规模去化去化周期周期库存库存规模规模去化去化周期周期商品房商品房154454128495718537.243492443.458937858.8商品住宅商品住宅106651112406452485.119645722.330310834.4办公楼办公楼65692912327615.72507

20、9119.831648151.2商业用房商业用房2253092521466420.7106367150.4128897182.3数据来源：统计局、易居研究院二、全国商品房库存压力区间划分与去库存走势二、全国商品房库存压力区间划分与去库存走势1 1、全国库存压力区间划分与动态变化、全国库存压力区间划分与动态变化（1 1）当前待售面积高位盘整）当前待售面积高位盘整从 1998-2016 年 1-4 月商品房待售面积走势看，2011 年之前，总体上小幅震荡上行，其中 2004 年和 2007 年出现了下降，这期间年均增幅为 9.4%，待售面积的增长主要源于部分产品本身缺陷而造成难以去化，如项目选址不

21、合理、产品客群定位失误、建筑质量较差等；2011-2015 年，待售面积快速增长，增速的算术平均值为 27.4%，2012 和 2013 年甚至达到 35%左右，这期间待售面积的快速增长主要源于销售速度的放缓，项目去化时间拉长而进入待售阶段；2016 年1-4 月份，待售面积增速明显放缓。图图 1 11998-20161998-2016 年年 1-41-4 月商品房待售面积及去化周期月商品房待售面积及去化周期数据来源：统计局、易居研究院从 1998-2016 年 1-4 月小口径库存的商品房待售面积与销量（过去 12 个月期房加现房的销售月均值）比率走势看，2008 年之前，商品房待售面积与销

22、售面积的比率不断降低，去化周期不断缩短，2007 年最小为 2.1 个月；2008-2010年，低位盘整；2011 年-2015 年，去化周期不断延长，2015 年达到了 6.7 个月；2016 年 1-4 月份，去化周期出现下降，这是过去 5 年去化周期持续增加以来的首次下降，意义重大。从 1999-2016 年 1-4 月中口径商品房库存规模来看，1999-2004 年库存规模增长非常迅速， 年均增速超过 35%； 2005-2010 年期间， 除 2008 年增速接近 40%，平均增速已降至 13%；2011-2014 年期间，库存量又一次快速增长，年均增速超33%； 2015 年增速开

23、始回落， 2016 年 1-4 月甚至出现了库存量轻微下降， 从 2015年底的 43.49 亿平方米降到 2016 年 4 月末的 43.47 亿平方米。从 1999-2016 年 1-4 月中口径商品房库存去化周期来看，1999-2004 年库存去化周期稳中有增；2005-2010 年期间，除 2008 年金融危机导致行业去化周期突然大增外，总体上去化周期保持偏低水平；2011-2015 年期间，去化周期快速增长，除 2013 外，不断创历史新高，2015 年底去化周期超过 40 个月；2016 年1-4 月去化周期有所回落，降为 37.8 个月。图图 2 21999-20161999-2

24、016 年年 1-41-4 月中口径商品房库存规模及去化周期月中口径商品房库存规模及去化周期数据来源：统计局、易居研究院（2 2）库存压力区间划分）库存压力区间划分对比上述小口径和中口径去化周期，从数据的准确性，以及与楼市实际表现的吻合度来看，我们认为小口径去化周期更具有参考价值（虽然对应的销售数据并非小口径的现房）。接下来，我们通过比对房价与小口径去化周期的历史走势，对库存压力区间进行“三分法”的划分：库存偏高、库存合理、库存偏低。库存偏高库存偏高库存合理库存合理库存偏低库存偏低图图 3 31998-20161998-2016 年年 1-41-4 月商品房价格涨幅和去化周期走势月商品房价格涨

25、幅和去化周期走势数据来源：统计局、易居研究院从 1998-2015 年商品房价格涨幅和去化周期走势看， 根据历史上两条曲线的位置关系，我们认为：4-5 个月的去化周期为库存合理区间，超过 5 个月为库存偏高区间，低于 4 个月为库存偏低区间。判断依据：房价短期变化主要由供求关系决定，5-10%的房价涨幅，与我国过去十几年的 GDP 平均增速， 保持一种较为合理对比关系， 可能界定为合理区间。因此， 与这一房价涨幅相对应的库存去化周期， 可划为库存合理区间。 比如， 2003、2012、2013 年即属于此区间。全国房价涨幅涨幅超过 10%，则意味着楼市偏热，供不应求的情况突出，去化周期偏短，这

26、一区间可界定为：库存偏低。比如 2005、2007 和 2009 年属于这种情况。2004-2011 年，去化周期低于 5 个月时，一半年份的商品房价格涨幅超过 10%。全国房价涨幅涨幅低于 5%，则意味着楼市偏冷，供大于求的情况突出，去化周期偏长，这一区间可界定为：库存偏高。比如 1998 年-2002 年，2014 年属这种情况。当然，上述只是大致的区间划分，有些年份的去化周期与房价涨幅，吻合度偏低，甚至呈反向关系：比如 2008 年房价小跌，但去化周期偏短，比如今年 1-4月房价涨幅偏大，但去化周期仍偏高。2015 年和 2016 年以来，情况略有异常，库存处于偏高区间，但在少数一二线城

27、市房价猛涨的带动下，全国商品房均价涨幅较大，难以反映三四线城市的实际库存压力的真实情况。2 2、全国商品房待售量增速与销量增速、全国商品房待售量增速与销量增速从 1996-2016 年 4 月全国商品房待售量增速与销量增速走势看，2008 年之前，商品房销量增速基本上都大于待售面积增速，除少数有外销房的城市，当时并无库存压力之说；2008-2010 年出现震荡调整；2011-2015 年，商品房销售增速持续小于待售面积增速，库存量持续攀升，去库存压力不断加重，2015 年下半年开始，形势有所好转。根据 2016 年 1-4 月份数据，全国商品房销量增速超过待售量增速，说明去库存初见成效，进入顺

28、利推进阶段。根据之前测算的库存量，排除一些项目或产品缺陷的库存量，预计未来 3-5 年全国去库存任务将基本完成，2016 年也将会成为去库存一个重要的转折点。图图 4 41996-20161996-2016 年年 1-41-4 月商品房待售量增速与销量增速比较月商品房待售量增速与销量增速比较数据来源：统计局、易居研究院3 3、全国商品房销量与新开工面积关系、全国商品房销量与新开工面积关系由于年度房屋新增供应量很难量化，通过销量与新开工的比值关系，可以间接观察到市场供应和需求之间的比例关系， 比较直观地反映销售市场供需关系的变化情况，比值越大说明库存去化压力越小，反之亦然。不过，需要指出的是，新

29、开工面积与期房供应有关，而且多数当年新开工项目不能取得预售许可证，不能形成新房供应，因此这一指标具有一定的领先性，可以用来指代一年后的期房供求关系。（1 1）全国商品房销量与新开工面积）全国商品房销量与新开工面积从 1997-2016 年 4 月商品房销量与新开工面积比值关系来看，2015 年商品房销量与新开工比值为 83.2%，已超过 1998 年房改以来 2005 年 81.5%的历史最高值，创下新高。2016 年前 4 个月仍然高位盘整。2015 年以来的比值关系，从一个侧面反映去库存效果开始显现，预计后续库存压力将有所缓解。图图 5 51997-20161997-2016 年年 1-41-4 月全国商品房销量与新开工面积比值月全国商品房销量与新开工面积比值数据来源：统计局、易居研究院（2 2）三类物业销量与新开工面积）三类物业销量与新开工面积从 1997-201