1218金科股份星沙房地产市场调研报告99p

1、1六、城市房地产板块分布（一）城市各房地产板块分布及特点（二）各板块对比分析（三）金科意向地块重点竞争板块2城市各房地产板块分布及特点板块分布板块分布 星沙房地产市场按照地理位置，市场发育水平，共同特征等因素划分为六大板块 ：1. 万家丽北路板块2. 松雅湖板块3. 中心区板块4. 开元东路板块5.中南汽车世界板块6.东南新城板块 星沙房地产市场格局分六大板块，开元东路板块是近年星沙房地产开发的热点区域万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块3城市各房地产板块分布及特点价格特征价格特征各板块价差不大，均有重叠区间。中心区板块依托地段优势，部分项目价格已达700

2、0元/平米；松雅湖板块依托景观资源，代表楼盘碧桂园、松雅湖金岸项目价格已达5500元/平米以上。本项目周边目前均价约为本项目周边目前均价约为53005300元元/ /平米，在全城第二梯队。平米，在全城第二梯队。区域范围有限，各板块价格差异小，本案周边项目价格约为53005300元/ /平米，处全城第二梯队。万家丽北路板块均价：4500-5000中心区板块均价：5000-7000中南汽车世界板块均价：5300-5400东南新城板块均价：4500-5000开元东路板块均价：4800-5200松雅湖板块:均价：5500-60004城市各房地产板块分布及特点板块划分板块划分板块特征板块特征代表楼盘代表

3、楼盘万家丽万家丽北路板块北路板块2007年底随着浏阳河大桥的通车及万家丽北路的拉通，万家丽板块的发展也拉开了序幕，交通的便利以及与市区较近的区位优势，使本区域被众多开发商看好。只是该板块认知度还不是很高，主要是配套设施不完善，而且在售项目相对集中，竞争压力非常大，其较低的价格及多样的物业类型，还是吸引了大批客户，未来该板块的发展前景广阔。好望谷、盛地尊域、花样年华、三一街区松雅湖板块松雅湖板块新兴片区，未来将形成集旅游、休闲、观光、商务、高档住宅为一体的国际化生态大城。自松雅湖规划动工后，片区房地产开发加快。片区物业类型也比较丰富，随着恒大翡翠华庭的进驻，该板块的影响力大幅提高，板块的环境和发

4、展优势也被大家所认可，未来发展将会更加迅速。 碧桂园威尼斯城、松雅湖金岸、恒大翡翠华庭开元东路开元东路板块板块星沙核心区，城市配套及基础设施日益完善，片区通达性佳；规划定位决定该板块未来发展潜力大；由于京珠高速的隔离作用，降低片区认知度；08年以前，片区单个项目开发规模较小，08年之后，由于知名开发商进驻，整体开发规模逐渐扩大，市场认知度不断攀升；产品以高层为主。深业睿城、家和院、星湖湾中心区板块中心区板块星沙城市中心区域，市政与商业配套成熟，市场认知度高，区域房地产开发较早，现基本无地可供，新开发项目较少 星隆国际广场、新长海广场、凤凰城、蓝山郡中南汽车中南汽车世界板块世界板块从地理位置上看

5、，中南汽车世界板块离长沙市区距离较近，本区域紧邻京珠高速、长永高速，另外三一大道、万家丽路将本区域与市区联系起来，是目前长沙市与外地联系的窗口之一，优越的地理位置为汽车产业的发展提供了良好的基础条件。与市区客户心理距离较小，在发展上该板块依托中南汽车世界的成熟商业基础，吸引着大量客户群体，随着09年度良好的销售情况，价格也随之走高。 恒广国际景园东南新城东南新城板块板块本板块是星沙国家经济技术开发区的核心地区，但偏离中心区域，周边的配套设施不是很完善，区域内项目众多，且同质化比较严重，造成竞争异常激烈，价格也一直比较低。不过由于板块内企业众多，大量的企业中层干部和管理人员是本区域最固定的购房群

6、体，是非常稳定的客户群体，随着配套设施的日益完善，该板块的发展潜力将得到进一步挖掘。中国铁建国际城、康桥长郡、海德公园5板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量项目名称项目名称所属所属板块板块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推剩余可推数数三一街区三一街区万家万家丽北丽北路板路板块块2010.1126栋高层、30栋联排470000330021号栋全部126套596花样年华花样年华2012.74栋高层1029328362号栋31层120套无盛地尊域盛地尊域2011.107栋高层2097761828即将推出1#栋588套5

7、88山水湾山水湾6 6期期2011.4.2826栋小高层42315.23402s04、s03栋全部94套无小计：小计：4 4个项目个项目高层物业为主高层物业为主近期推出近期推出928928套套剩余可推剩余可推数数11841184套套各板块在售物业对比分析万家丽北路板块基本都为高层物业，近期推出总量较少6项目名项目名称称所属板所属板块块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推剩余可推数数碧桂园碧桂园威尼斯威尼斯城城松雅湖松雅湖板块板块首批2006年高层、独栋别墅、联排别墅、洋房 9295314292套已推686套（别墅39套

8、，普通住宅647套）3606套恒大翡恒大翡翠华庭翠华庭2012.819栋30层高层1363131-10#共有住宅1889套，商业99套，住宅已售1316套，商业已售96套，已推出的商业剩3套。（一开盘部分）住宅573套小计：小计：4 4个项个项目目主要为高层物业主要为高层物业近期推出近期推出920920套套剩余可推剩余可推数数41184118套套板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量松雅湖板块基本为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析7项目名称项目名称所属所属板块板块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已

9、推出套数剩余可剩余可推套数推套数深业睿城深业睿城开元开元东路东路板块板块2012.1019栋高层,17栋小高层6390744545套558套3987套恒基凯旋恒基凯旋门二期门二期2013.717栋小高层、高层、多层720000二期1320套678套642套家和院家和院2011.913栋高层3603743061套783套2254套湖湾世景湖湾世景2012.119栋高层1900001704套7#11月底推出，目前已售826套住宅878套星湖湾星湖湾2012.4洋房610000当期342套165套177套泊林晶城泊林晶城2012.93栋高层1063281037套670套365套开元东路板块推近期推出

10、总量较大，剩余可售货量大，竞争激烈各板块在售物业对比分析板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量项目名称项目名称所属所属板块板块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可剩余可推套数推套数景上东方景上东方航标航标开元开元东路东路板块板块2011.97栋高层2216822104套922套1092套方略方略城城市广场市广场2013.59栋32、33高层4700002121套580套1541套小计：小计：6 6个项目个项目近期推出近期推出14451445套套剩余可剩余可推数推数84938493套套9项目名项目名称称所属所属板块板块开

11、盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推数剩余可推数星隆国星隆国际广场际广场中心中心区板区板块块2012.91栋31层高层56830共590套公寓567户，商业19套，其他4套住宅，已售474套，可售93套；商业，已售14，可售5套98套蝴蝶谷蝴蝶谷2008.1110栋29-34层高层3500003264套2581套，651套新长海新长海广场广场2011.1012栋33层高层660000当期1020套1332套189套华润凤华润凤凰城三凰城三期期2012.523栋30层高层527957本期3891套商业已售70套住宅已售20

12、58套1133套蓝山郡蓝山郡2011.918栋33层高层490146二期1196套1042套154套板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量中心区板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析项目名项目名称称所属所属板块板块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推数剩余可推数锦璨家锦璨家园园中心中心区板区板块块2010.7.18栋34层高层171956.041864套已售1443套420套水岸世水岸世景景2011.66栋31-34层的高层1617771673套，商业27套住宅已售971套，商业

13、已售0套住宅729套；星电恬星电恬园园2012.102栋32层高层，和2栋小高层95141848套已售住宅465套379套金科时金科时代中心代中心在建公寓、商住420000新长海新长海广场（广场（尚都城尚都城）2007.11酒店、写字楼、公寓、住宅6600001020套住宅1000套；商业26套住宅17套；商业202套小计小计：1010个个项项目目8 8项目项目都为高层都为高层物业；物业；2 2项目为项目为综合物业综合物业不完全统计不完全统计约约1550015500多多套套已推已推1140611406套套剩余可推剩余可推数数约约39723972套套11项目项目名称名称所属所属板块板块开盘时间开

14、盘时间物业类型及数量物业类型及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推数剩余可推数恒广恒广国际国际景园景园中南中南汽车汽车世界世界板块板块2011.834栋高层、写字楼、游乐场等 447000015162套1432套（商业65套，住宅1368套）13730套小计小计：1 1个个项目项目主要为复合地产物业主要为复合地产物业已推1432套剩余可推套数剩余可推套数1373013730套套板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量中南汽车世界板块仅有一个高层项目在售，但规模庞大各板块在售物业对比分析12项目项目名称名称所属所属板块板块开盘时间开盘时间物业类型及数量物业类型

15、及数量建筑面积（平）建筑面积（平）总套数总套数已推出套数已推出套数剩余可推数剩余可推数康桥康桥长郡长郡东南东南新城新城板块板块2010.9共21栋，18层小高层和33层高层 1552393248套1641套1607套（其中已知商业70套）海德海德公园公园2012.914栋16层小高层4085933090套1036套2060套（其中已知商业80套）楚天楚天雅郡雅郡2012.106栋高层住宅、2栋高层商住、1栋酒店式公寓2093811900套341套1859套（其中已知商业24套）楚天楚天世纪世纪城城2009.810栋33层高层3783882924套住宅2178套；商业15套住宅655套，商业76

16、套中铁中铁国际国际城城2 2期期2013.414栋18-34层的高层和小高层360397.973708套493套3415套爵士爵士湘湘2011.36栋33层高层2000001798套住宅1397套；商业22套住宅370套；商业9套小计小计：6 6个个项目项目主要为高层、小高层主要为高层、小高层物业物业剩余可推剩余可推数数约约69666966套套板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量东南新城板块全部为高层物业，近期推出总量较少，剩余可推货量较多各板块在售物业对比分析13板块对比板块对比入市物业及供应量入市物业及供应量东南新城板块6个项目，入市2769套，占比35%，为高层和小高层项目 ；开元东

17、路板块6个项目，入市1445套，占比18%，基本全部为高层项目；中心区板块6个项目，入市1325套，占比17%，高层物业为主。各板块中东南新城板块竞争形势最为激烈，尤其表现在东南新城板块竞争形势最为激烈，尤其表现在电梯小高层及高层物业上。电梯小高层及高层物业上。 东南新城板块及开元东路板块入市量最大，竞争最为激烈各板块在售物业对比分析14项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型盛地尊域n+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大 2+1： 70-88 3+1： 115-126 4+1： 145 2+1 70-88，40% 3+1 115-

18、126，55% 4+1 145，5%88两房、115三房126三房、145四房花样年华n+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大 11： 41 2+1： 77-81 3+1： 95-109 4+1： 126 单间 41，4% 2+1 77-81，26% 3+1 95-109，60% 4+1 126，10%77-81两房95-115三房41单间、126四房板块对比板块对比入市户型入市户型-万家丽北路板块各板块在售物业对比分析万家丽北路板块户型面积控制紧凑，绝对的n+1设计理念，供销均以80平米2+1户型、115平米内3+1户型为主，超过115平米户型滞销15板块对比板块对比入市户型入市户型-松雅湖板块

19、 项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型恒大翡翠华庭普通平层11：46-6722：78-8732：101-12242：140-148 11：1% 22：28% 32：55% 42：16%101三房及87两房四房碧桂园普通平层11：52-6222：78-8032：107-13542：134 11：0.2% 22：21.2% 32：70.6% 42：8%107三房及80两房135以上三房及四房各板块在售物业对比分析松雅湖板块户型设计相对舒适，平层户型居多，供销均以100-120平米3房为主，超过130平米户型滞销16板块对比板块对比

20、入市户入市户型型-开元东路板块 项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型睿城户型偏舒适，方正实用11：5022：9032：115-140 11：20% 22：40% 32：40%90两房120以上三房恒基凯旋门户型偏舒适，方正实用单间：29.5511：6032：145-15752：235单间：60套，20%11：60套，20%32：160套，53%52：22套， 7%145平米三房单间、157平以上户型泊林晶城n+1户型，面积紧凑实用，赠送面积大11：3822：67-8832：104 11：66% 22：17% 32：17%67-

21、88两房38一房各板块在售物业对比分析开元东路板块户型设计较为舒适，平层户型及n+1户型均有分布，供应以120平米以上3房为主，去化则以90平米左右2房居多，120平米以上户型滞销17板块对比板块对比入市户型入市户型-中心区板块项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型蓝山郡户型紧凑，方正实用11：44-4522：72-8932：92-11742：128-16811：13%22：37%32: 37%42：13%72-89两房三房、四房华润凤凰城n+1产品，户型面积紧凑，产品赠送面积较大11：81.13-81.6121（2+1）：94

22、.48-126.0722（2+1）：97.27-126.3332（3+1）：143.11-148.8442（4+1）：155.24-178.3611：14%21（2+1）：63%22（2+1）：10%32（3+1）：8%42（4+1）：5%2+1、3+1产品旺销大面积4房户型滞销新长海小户型公寓为主11：31.55-41.3621：71.94-74.5332：85.44-88.3111：32%22：60%32: 8%单间公寓旺销71平米以上户型相对滞销蝴蝶谷户型紧凑22：78-8932：97-12922，50%32：50%82-89两房三房各板块在售物业对比分析中心区板块户型设计最为紧凑，公寓

23、产品比重大，公寓及100平米内2+1户型最为旺销，大面积3、4房滞销18板块对比板块对比入市户型入市户型-东南新城板块项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型海德公园紧凑型n+1设计11：34-502+1：792+2：1013+1：963+2：13111：12%2+1：13%2+2：20%3+1：30%3+2：25%2+1、2+2、3+1最为旺销目前大户型暂未推出，其他全部旺销楚天世纪城普通平层22：85-9332：91-13842：149-15022：57%32：40%42：3%85-93两房三房、四房康桥长郡户型方正实用22：

24、81-10832：128-14422：55%32：45%81-108两房128-144三房爵士湘户型紧凑实用22：76-8832：100-13722：40%32：60%76-88两房三房各板块在售物业对比分析东南新城板块户型设计偏舒适，新推项目产品设计偏紧凑，走势更好，80平米左右2+1户型100平米左右2+2或3+1最为旺销19板块对比板块对比入市户型入市户型-整体整体星沙市场户型供应以2房（普遍可改3房）为主，约占46%，其次为3房（可改4房）约占26%，1房和4房占比分别占比16%，12%。结合户型去化情况分析来看，星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，紧星沙市场是一个典型的自住

25、和改善需求为主的市场，紧凑凑2+12+1及及3+13+1户型最为旺销户型最为旺销。星沙市场是一个典型的自住和改善需求为主的市场，大部分项目的户型设计已经非常成熟，90平米以内2房（可改3房）户型在各个板块均最为旺销各板块在售物业对比分析20板块对比板块对比价格及客群价格及客群-万家丽北路板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群花样年华花样年华510065%85%区位：星沙本土、周边乡镇，少量市区客户职业：教师、上班族、个体年龄：25-40岁为主盛地尊域盛地尊域460060%80%区位：星沙本地、周边乡镇职业：上班族、个体、公务员年龄：25-45岁为主

26、小计小计48004800区位：星沙本土和周边乡镇区位：星沙本土和周边乡镇职业：单位员工、个体职业：单位员工、个体年龄：年龄：2525-45-45岁为主岁为主万家丽北路客户群以职工、个体、教师为主，25-40岁居多各板块在售物业对比分析21板块对比板块对比价格及客群价格及客群-松雅湖板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群碧桂园威尼斯城碧桂园威尼斯城高层520084%90%区位：星沙本土及周边乡镇职业：个体、企业高管等年龄：30-40岁为主恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭精装580010%68%区位：星沙本土及周边乡镇职业：私营业主、企业高管、事业单位员工年龄

27、：25-40岁为主小计小计成交均价5200-5800区位：本市和周边乡镇、返乡者区位：本市和周边乡镇、返乡者职业：私营业主、事业单位工作者职业：私营业主、事业单位工作者年龄年龄：30-30-4040岁为主岁为主松雅湖板块客户群以个体、事业单位职工为主，30-40岁居多各板块在售物业对比分析22板块对比板块对比价格及客群价格及客群-中心区板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群蝴蝶谷蝴蝶谷450073%95%区位：星沙本土、乡镇客户，市区部分客户职业：企业员工、周边个体多年龄：25-35岁为主蓝山郡蓝山郡540045%82%星沙本地居民、周边乡镇客户。

28、25-40岁，大部分企业的中高层置业，少量普通职员；首次置业者居多，购房主要满足自住的需要小计小计4500-54004500-5400区位：星沙本土和周边乡镇区位：星沙本土和周边乡镇职业：企业员工职业：企业员工、事业单位工作者、事业单位工作者年龄：年龄：35-4535-45岁为主岁为主中心板块客户群以企业员工、个体为主，25-40岁客户居多各板块在售物业对比分析23板块对比板块对比价格及客群价格及客群-开元东路板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群深业睿城深业睿城500010%65%区位：星沙本地及周边乡镇居多职业：公务员及事业性单位职工、周边企业

29、员工年龄：25-45岁为主泊林晶城泊林晶城470020%67%区位：星沙本地、乡镇客户职业：企业员工、年龄：20-35岁为主小计小计4700-50004700-5000区位：星沙本地和周边乡镇区位：星沙本地和周边乡镇职业：企业员工，公务员职业：企业员工，公务员 年龄：年龄：2 25-455-45岁为主岁为主开元东路板块客户群以企业单位职工、公务员、私营业主为主，25-45岁居多各板块在售物业对比分析24板块对比板块对比价格及客群价格及客群-中南汽车世界板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群恒广国际景园恒广国际景园520010%70%区位：星沙本土居

30、多职业：中南汽配城个体及企业员工年龄：30-45岁为主小计小计52005200区位：本市和周边乡镇（东乡多）区位：本市和周边乡镇（东乡多）职业：私营企业主职业：私营企业主、事业单位工作者、事业单位工作者 ，返乡客户占比不到返乡客户占比不到10% 10% 年龄：年龄：3030-45-45岁为主岁为主中南汽车世界板块客户群以私营业主和个体户为主，30-45岁居多各板块在售物业对比分析25板块对比板块对比价格及客群价格及客群-东南新城板块项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率主力客群主力客群康桥长郡康桥长郡500054%54%区位：星沙本地及周边乡镇，少量市区客户职业：拆迁

31、户、企业员工、个体、事业单位员工年龄：25-45岁为主楚天世纪城楚天世纪城500068%79%区位：星沙本地及周边乡镇职业：私营业主、企业员工、公务员年龄：30-45岁为主爵士湘爵士湘460063%85%区位：星沙本地及周边乡镇职业：拆迁户、企业员工年龄：25-45岁为主小计小计4600-50004600-5000区位：星沙本地和周边乡镇区位：星沙本地和周边乡镇职业：企业员工职业：企业员工、事业单位工作者、事业单位工作者 年龄：年龄：2525-45-45岁为主岁为主东南新城板块客户群以企业员工、拆迁户为主，25-45岁居多各板块在售物业对比分析26板块对比板块对比价格及客群价格及客群星沙区域各

32、板块价格偏差不大，价格箱体主要在4800-5500元/平米之间，中心区板块略高；客户群体整体以长沙县及周边乡镇为主，市区客户量少，关键在于市区客户不认可星沙，认为星沙仅仅是一个卫星城，而非城区。各板块在售物业对比分析27金科意向地块重点竞争板块金科意向地块重点竞争板块金科地产意向地块处于中心区板块，金科将面临的竞争主要来源于本板块以及开元东本板块以及开元东路板块。路板块。目前两大板块电梯房物业竞争较为激烈，随着片区新规划的出台，未来综合体物业供应量仍较大。2820122012年星沙典型楼盘销售量年星沙典型楼盘销售量20122012年年1-101-10月星沙典型楼盘销售情况月星沙典型楼盘销售情况

33、序号序号项目名称项目名称开盘时间开盘时间1212年成交年成交套数套数成交面积成交面积总成交金额总成交金额（万）（万）均价均价1 1蝴蝶谷蝴蝶谷2008.12.192008.12.19352352313983139813878138784420 4420 2 2华润凤凰城华润凤凰城2008.112008.11210021002300002300001200001200005217 5217 3 3诺亚山林诺亚山林2007.5.282007.5.28190190230002300012000120005217 5217 4 4睿城睿城2012.9.12012.9.13803804100041000

34、20490204904998 4998 5 5盛地尊域盛地尊域2011.10.12011.10.1393393392003920018000180004592 4592 6 6花样年华花样年华2012.7.72012.7.7390390370503705018117181174890 4890 7 7海德公园海德公园2012.10.12012.10.12102101936019360950095004907 4907 华润凤凰城引领星沙市场，12年成交面积已达23万方，其他楼盘走量多在4万平米左右29区域内最畅销户型列举区域内最畅销户型列举凤凰城90平2+1筑梦佳园93平3+1海德公园78平2

35、+1海德公园110平3+1花样年华99平3+1花样年华116平3+1紧凑、高赠送户型在星沙备受亲睐，同时更具竞争力，能否巧妙突破10%的赠送比例，就看设计师的水平了30小结小结城市房板块依据行政区划和地域特性分为六个板块：中心区板块、开元东路板块、万家丽北路板块、东南新城板块、松雅湖板块、中南汽车世界板块。城市物业供应结构中电梯高层产品占据绝对主力，多层物业罕见。各板块块均以2房（可改3房）供应为主，90-120平米户型在各板块 块最为畅销， 超过120平米3房和4房户型滞销严重。客户群体分布单一，主要来自星沙本地及周边乡镇，外来客户少，25-45岁中青年客户最多。31七、在售及潜在竞争项目分

36、析（住宅）（一）竞争对象范围界定（二）竞品项目基本情况（三）竞品项目产品供求情况（四）竞品项目户型产品（五）竞品项目价格情况 （六）竞品项目客户来源及特征 （七）典型竞争项目分析 本地块容积率为4.5，不适宜开发低密度的别墅或洋房物业。 因此，本案对竞争产品的研究主要针对：高层住宅、公寓物业。高层住宅、公寓物业。竞争对象范围界定33金科项目地处中心区板块中心区板块cbdcbd区域区域，从该板块未来规划看，主要以商业、写字楼、酒店及住宅物业，包括大型休闲文娱中心、商务中心等。我们从三个层面界定其竞争范围：1 1、同片区或邻片区、同片区或邻片区 2 2、同时期、同时期 3 3、产品类似、产品类似

37、4 4、知名品、知名品牌开发房企，牌开发房企，同时满足其中两个条件者。同时满足其中两个条件者。 故基本锁定5个竞争对手：新长海广场、蝴蝶谷、星隆国际广场、星大蜂汇、方略城市广场竞争对象范围界定新长海广场近期主要来自五大项目：新长海广场、蝴蝶谷、方略城市广场、星隆国际、星大蜂汇项目方略城市广场蝴蝶谷星隆国际/星大蜂汇竞争对象范围界定1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、星隆国际广场5、星大蜂汇万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块1 13 34 42 25 5项目竞争主要来自于中心区板块35项目名称项目名称楼盘地址楼盘地址所属板块所属板块物业类型及数量物

38、业类型及数量开盘时间开盘时间占地面积占地面积建筑面积建筑面积（平米）（平米）容积率容积率绿化率绿化率新长海广新长海广场场星沙板仓路与向阳路交汇处中心区板块7栋高层住宅、2栋商务公寓、1栋酒店、2栋写字楼2011.10108108亩亩660000（已推出约6万平米）5.830%蝴蝶谷蝴蝶谷沙经济开发区东升路42号（原星沙物流中心）中心区板块10栋29-34层高层2008年底9090亩亩350000（已推出约28万平米）5.530%星隆国际星隆国际广场广场星沙天华路与开元路交汇处中心区板块1栋32层高层 2012.91515亩亩568307.9720%星大峰汇星大峰汇星沙天华路与开元路交汇处中心区

39、板块1栋31层高层2012.115 5亩亩27140820%方略城市方略城市广场广场星沙开元东路与东四线交汇处开元东路板块9栋高层住宅、1栋商务公寓、1栋写字楼未售123123亩亩4273254.536.8%普通住宅项目规模大都在3535万平米万平米以上，容积率高，产品类型涵盖了住宅、商务公寓、酒店、大型集中商业体和写字楼；公寓项目规模较小，但位置优越。竞品项目基本情况普通住宅项目规模普遍较大，物业类型丰富；公寓项目规模较小，位置优越，容积率高36竞品项目户型产品项目名称项目名称户型设计特点户型设计特点户型面积户型面积户型配比户型配比旺销户型旺销户型滞销户型滞销户型新长海广场新长海广场（当期）

40、（当期）小户型公寓为主，面积紧凑11：31.55-41.3621：71.94-74.5332：85.44-88.31 11：32% 21：60% 32：8%31-411房71-742房85平米三房相对滞销蝴蝶谷蝴蝶谷紧凑型刚需产品为主、严格控制总价22：82-8932：98-129 22：48% 32：52%2房120平以上三房星隆国际广星隆国际广场场小户型公寓为主，面积紧凑11：53-7121：96-110 11：81% 21：19%53-71公寓没有明显倾向星大峰汇星大峰汇小户型公寓为主，面积紧凑11：42-5922：89-10932：133-147 11：56% 22：22% 32：22

41、%42-59公寓没有明显倾向方略城市广方略城市广场场刚需型产品和舒适型产品设计 11：45 22：72 22：85-88 22：100 32：105 32：115-117 11：7% 22：15% 22：37% 22：4% 32：14% 32：23%未售未售普通住宅以70-90平米两房为主打户型，公寓以40-59平米一房为主37项目名称项目名称均价均价整体销售率整体销售率当期销售率当期销售率新长海广场新长海广场530016%70%蝴蝶谷蝴蝶谷442073%95%星隆国际广场星隆国际广场690055%70%星大峰汇星大峰汇690055%55%方略城市广场方略城市广场未售未售未售竞品项目价格情况价

42、格实现情况区别大，中心区域公寓价格明显高于cbd区域项目，而cbd区域新长海项目明显高于位于高速旁的蝴蝶谷，区域价差约1600元/平米，项目价差约1000元/平米38竞品项目客户来源及特征 项目名称项目名称主力客群主力客群新长海广场新长海广场客户主要为星沙本地居民和在当地的私营企业主，少量的马王堆、四方坪等市区客户及其他市州客户。客户年龄：25-40岁蝴蝶谷蝴蝶谷客户来源：主要还是星沙本地、周边老区改善的群体；客户职业：做生意的多，企业员工有一部分客户年龄：偏年轻，30岁以内的多星隆国际广场星隆国际广场客户来源：主要还是星沙本地私企老板、个体为主，少量市区客户；客户职业：个体经营户居多客户年龄

43、：30-45岁的居多星大峰汇星大峰汇客户来源：主要还是星沙本地私企老板、个体为主，少量市区客户；客户职业：个体经营户居多客户年龄：30-45岁的居多方略城市广场方略城市广场未售客户来源区别不大，主要为长沙县及星沙本地居民、个体户购买，市区客户少客户主要为星沙本地居民和个体户，少量的马王堆、四方坪等市区客户及其他市州客户。客户年龄：25-40岁居多在售竞品项目分析（一）、新长海广场（在售）项目简介项目简介 尚都城位于板仓路与向阳路交汇处，东长沙cbd。占地108亩，总建筑面积66万平米，涵盖200米地标级建筑、五星级奢华酒店、5a甲级写字楼、公馆、公寓、高端住宅等多元化业态。规模大、纯高层、现代

44、风格，定位中高端规模大、纯高层、现代风格，定位中高端现代风格现代风格 在售竞品项目分析户型面积户型面积在售产品供应中以在售产品供应中以71-7471-74平米平米2 2房为主，其房为主，其次为次为32-4132-41平米平米1 1房房在售产品户型配比面积段套数比例31.55-41.3632632%71.94-74.5361160%85.44-88.31818%合计1018100%在售竞品项目分析户型产品户型产品户型紧凑，主要通过空中花园、外阳台赠送户型紧凑，主要通过空中花园、外阳台赠送 38.57平1房户型方正，面积紧凑，通过阳台赠送。 72平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性

45、强。 85平2+1户型实用方正，带空中花园，赠送面积大，可变性强。在售竞品项目分析销售价格销售价格项目价格有所波动，2011年9月项目以5500元/平米左右均价开盘，至2012年初上涨至约5800元/平米，目前价格有所下跌，成交价在5300元/平米左右。在售竞品项目分析在售产品销售情况在售产品销售情况整体去化速度较快，紧凑整体去化速度较快，紧凑1 1房、房、2 2房去化相对较房去化相对较好，好，85-8885-88平米平米2 2房去化较慢。房去化较慢。高层31.55-41.3671.94-75.7185.44-88.31合计套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()总量326118266

46、1145618817049101864493可售7525871961457646400631721169已售25192394153104235304370143324销售率77%78%68%68%43%43%70%67%年均去化约4万平米在售竞品项目分析客户构成客户构成客户主要来源于星沙城区，合计占比约客户主要来源于星沙城区，合计占比约5 52 2% %，其次为，其次为长沙市客户，占比约长沙市客户，占比约2121% %，；职业以个体户为主，占，；职业以个体户为主，占比约比约4141% %，周边私营业主较多，占比，周边私营业主较多，占比2323% %在售竞品项目分析（二）、蝴蝶谷（在售）在售竞品

47、项目分析项目简介项目简介 蝴蝶谷项目位于星沙文化公园南侧,总建筑面积35万平米,由新金鸿联合美国wy与地尔国际倾力打造；整个楼盘采用32-34层欧式俊朗建筑风格和东南亚热带风情园林，小区以庭院式组团围合进行布局和管理，同时有近22种户型设计可供选择；蝴蝶谷位处星沙生活区中心要塞，豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等休闲、娱乐、教育配套完善；周边公园、超市、广场、酒店、银行等配套齐全。 规模较大、纯高层、法式风格，定位中低端规模较大、纯高层、法式风格，定位中低端法式风格法式风格 在售竞品项目分析户型面积户型面积产品供应主要为舒适型产品供应主要为舒适型2 2房和房和3 3房产品，

48、两房产品，两房面积在房面积在78-8978-89平米，平米，3 3房在房在126-129126-129平米平米面积段套数比例78-8919650%98-12919650%合计392100%在售产品户型配比在售竞品项目分析户型产品户型产品户型偏舒适，面积偏大，主要通过飘窗和阳台和赠户型偏舒适，面积偏大，主要通过飘窗和阳台和赠送，赠送率较低送，赠送率较低 78-89平2房户型偏舒适，双阳台设计，赠送面积较小 126-129平3房户型偏舒适设计，带入户花园，主次卧均带飘窗，赠送面积较小在售竞品项目分析销售价格销售价格项目价格波动明显，本期产品自2011年8月开盘以来，不到400套房源去化了一年多的时

49、间，走势缓慢，价格从5000元/平米下滑到了低点时的4150元/平米，目前交价在4400-4500元/平米。在售竞品项目分析已上市产品销售情况已上市产品销售情况从户型去化速度看，从户型去化速度看，2 2房走势要好于房走势要好于3 3房，目前房，目前整体走势较为平均整体走势较为平均高层78-8998-129合计套数面积()套数面积()套数面积()总量196163641962173339238097可售6537111152171689已售190163071852057837536885销售率97%99%94%95%95%97%年均去化约3万平米在售竞品项目分析客户构成客户构成客户主要来源于星沙城区

50、，合计占比约客户主要来源于星沙城区，合计占比约5 54 4% %，其次为长沙市，其次为长沙市区客户，占比约区客户，占比约2 25 5% %，市区客户主要以马王堆、四方坪客户，市区客户主要以马王堆、四方坪客户为主；职业以星沙产业园区企业职工为主，占比约为主；职业以星沙产业园区企业职工为主，占比约4646% %，周，周边私营业主占比约边私营业主占比约2 24 4% %，少量的公务员，少量的公务员在售竞品项目分析重点说明：重点说明：蝴蝶谷项目在应对高速噪音问题影响方面主要通过以下几种方式弱化客户感知，其蝴蝶谷项目在应对高速噪音问题影响方面主要通过以下几种方式弱化客户感知，其一，做了基本的硬件防护措施

51、，如高速沿线建立视觉围挡、建筑本身采用了粘土空一，做了基本的硬件防护措施，如高速沿线建立视觉围挡、建筑本身采用了粘土空心砖、双层中空玻璃等；其二、当客户看房时尽量将客户安排在售楼部内安静的位心砖、双层中空玻璃等；其二、当客户看房时尽量将客户安排在售楼部内安静的位置就坐，并尽可能让客户背对高速落座；其三，如果客户硬是追问高速噪音问题如置就坐，并尽可能让客户背对高速落座；其三，如果客户硬是追问高速噪音问题如何解决，则答复其公司打算做高速噪音隔离屏。何解决，则答复其公司打算做高速噪音隔离屏。（三）、星隆国际广场（在售）在售竞品项目分析项目简介项目简介 星隆国际广场是由湖南波隆投资集团股份有限公司开发

52、。净用地面积为5715.21平方米，一栋32层单体楼，1至4层为商业裙楼，5-32层为公寓式住宅，总建筑面积54065.71平方米。规模小、纯规模小、纯sohosoho公寓住宅，地理位置优越公寓住宅，地理位置优越现代风格现代风格 在售竞品项目分析户型面积户型面积产品供应中以产品供应中以53-7153-71平米小户型公寓为主平米小户型公寓为主在售产品户型配比面积段套数比例53-7145981%96-11010819%合计567100%在售竞品项目分析户型产品户型产品户型方正紧凑，基本无赠送面积户型方正紧凑，基本无赠送面积 110平2房户型方正紧凑，分布在楼栋的三个角，采光良好，投资办公皆可 53

53、平1房户型方正实用，功能齐全。在售竞品项目分析销售价格销售价格项目2012年9月开盘，价格稳定，小幅上扬，9月以6800元/平米价格开盘后，目前价格略微上升，成交价在6900元/平米左右。在售竞品项目分析在售产品销售情况在售产品销售情况整体去化速度较快，整体去化速度较快，53-6053-60平米小面积公寓去平米小面积公寓去化量最大化量最大,110,110平米户型总量少，走势较快平米户型总量少，走势较快高层53-7196-110合计套数面积()套数面积()套数面积()总量459281581081123156739389可售2231389732342725517324已售2361426176780

54、431222065销售率51%50%70%69%55%56%在售竞品项目分析客户构成客户构成客户主要来源于星沙及周边乡镇，占比约客户主要来源于星沙及周边乡镇，占比约6767% %，其次为长沙，其次为长沙市区客户，占比约市区客户，占比约2828% %，职业主要以星沙个体户、私营业主，职业主要以星沙个体户、私营业主居多，合计占比约居多，合计占比约7070% %在售竞品项目分析（四）、星大峰汇（在售）在售竞品项目分析项目简介项目简介 星大峰汇项目由湖南佳美房地产开发有限公司投资开发，位于开元路与天华中路交汇处，星沙通程广场东侧，长沙县县政府斜对面，项目开发用地面积为3368，总规划建筑面积27140

55、，规划总户数236户，项目含商务公寓、商业裙楼，其中商务公寓面积约24074，商业3066。规模小、纯商务公寓物业、定位中端规模小、纯商务公寓物业、定位中端现代风格现代风格 在售竞品项目分析户型面积户型面积产品供应中以54-59平米商务公寓为主，89平米以上偏大面积户型较星隆国际比重大在售产品户型配比面积段套数比例54-5913256%89-1095222%133-1475222%合计236100%在售竞品项目分析户型产品户型产品户型方正紧凑，但功能齐全，户型方正紧凑，但功能齐全，sohosoho公寓办公公寓办公、投资皆宜、投资皆宜 109平户型方正，功能齐全，适合小型企业办公用 54平户型方

56、正实用，适合小型工作室办公。在售竞品项目分析销售价格销售价格项目2012年11月开盘，价格稳定，11月以6700元/平米左右的价格开盘后，目前价格略有上升，成交价在6900元/平米左右。在售竞品项目分析已上市产品销售情况已上市产品销售情况整体去化速度较快，开盘去化约50%，60平米以下小面积1房去化量最大高层54-5989-109133-147合计套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()总量104583066647666909423621400可售4223512825913345431039485已售62347938388533455113011915销售率59%60%57%60%50

57、%50%55%56%在售竞品项目分析客户构成客户构成客户主要来源于长沙县，合计占比约客户主要来源于长沙县，合计占比约6161% %，其次为长沙市区，其次为长沙市区客户，占比约客户，占比约2929% %，职业以私营业主及个体户居多，合计占，职业以私营业主及个体户居多，合计占比约比约70%70%，投资需求占主导，投资需求占主导在售竞品项目分析潜在竞争项目分析万家丽北路板块中心区板块中南汽车世界板块东南新城板块开元东路板块松雅湖板块1、新长海广场2、蝴蝶谷3、方略城市广场4、华润凤凰城四期1 13 32 24 4潜在竞争项目分析（一）、新长海广场二期二批（二）、蝴蝶谷三期主推4栋住宅主推3栋住宅潜在

58、竞争项目分析（三）、方略城市广场一期（四）、华润凤凰城四期546主推3栋住宅主推3栋住宅789潜在竞争项目分析项目项目推出产品推出产品户型户型总量总量推出时间推出时间新长海广场二期二批4栋高层2t4、2t622：80-9032：110-13042：140-160约900套2013年下半年蝴蝶谷三期3栋高层2t422：80-9032：97-130约520套各占约260套2013年上半年方略城市广场一期3栋高层2t411：4522：71-10032：105-117约545套2013年中华润凤凰城四期3栋高层不详不详不详2013年底项目住宅物业潜在竞争项目项目住宅物业潜在竞争项目20132013年将

59、主要推出年将主要推出2t42t4户普宅产品，户普宅产品，数量普遍较大，预期将以数量普遍较大，预期将以9090平米以内两房居多。预计总量在平米以内两房居多。预计总量在30003000套左右。除新长海项目外，其他项目即将推出产品主要套左右。除新长海项目外，其他项目即将推出产品主要为临路产品，舒适度一般，为临路产品，舒适度一般，项目未来2-3年竞争环境未来2-3年周边竞争主要来自于两个片区：一方面地块周边项目如，新长海广场、蝴蝶谷、美凯龙；另一方面则来自于同片区、价格差别不大的中心区板块，如方略城市广场、湖湾世景、凤凰城四期等项目。项目未来项目未来2-32-3年面临的竞争主要来自于项目周边楼盘年面临

60、的竞争主要来自于项目周边楼盘及中心区部分楼盘及中心区部分楼盘项目第一圈层第二圈层72主力面积段主力面积段1313年老盘新推货量（万方年老盘新推货量（万方) )444412512581811221228080140140828295954444110110434311011088-13088-1308585130130797910010083831101107676115115757511011089891271271201202452457878104104818111211295951151151391391501508181120120353570708484176176808012412