深圳(关内)小户型市场研究

1、 东方都会东方都会黄贝岭黄贝岭6.16.1万万920092001 1、2 2房房乐扬风景乐扬风景1.21.2万万650065001 1、2 2房房自由领地自由领地布心布心2 2万万650065001-21-2房房蓝堡公寓蓝堡公寓1.81.8万万640064001 1、2 2房房虹桥星座虹桥星座笋岗笋岗1.81.8万万630063001 1、2 2房房星桂园星桂园东门东门1.61.6万万80008000小小2 2房房 东门东门168 168 5.75.7万万82008200单房单房东门天下东门天下11.511.5万万880088001 1、2 2房房华达园华达园2 2期期翠竹翠竹3 3万万750

2、07500公寓公寓新天地名居新天地名居人民南人民南11.511.5万万900090001-31-3房房1-5万平米（万平米（9个）个）5-10万平米（万平米（10个）个）10-15万平米（万平米（2个）个）15万平米以上（万平米以上（1个）个） 居居家家投投资资型型过渡居家过渡居家阳光天地阳光天地/ /田贝田贝/ /东门片区东门片区/ /过渡居家过渡居家投资型投资型芳邻芳邻锦上花锦上花东门商圈东门商圈/ /口岸物业口岸物业/ /投资价值投资价值/ /社区化社区化雍翠华府雍翠华府布心片区布心片区/ /成熟居家成熟居家/ /社区价值社区价值高档公寓高档公寓东方华都东方华都/ /东方都会东方都会转换

3、产品功能转换产品功能/ /提升形象提升形象/ /支撑价位支撑价位/ /投资投资 建面建面5455054550平方米，总户数平方米，总户数864864户，户，80008000平方米商业平方米商业 单房（单房（3131）20%20%， 一房（一房（38-45 38-45 ）60%60%， 两房（两房（60-6960-69）20%20%92009200元元/ /平方米（精平方米（精10001000元装修）元装修）投资客投资客60%60%；外销；外销10%10%，罗湖，罗湖60%60%，其他区域，其他区域30%30%纯粹城市假日酒店公寓纯粹城市假日酒店公寓酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等酒

4、店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等 ：1010米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感，客户以区米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感，客户以区 域内的投资客为主，客户决定购买的因素是域内的投资客为主，客户决定购买的因素是产品的高品质、高档产品的高品质、高档 次感及物管服务；首推次感及物管服务；首推1 1栋约栋约430430户已销售户已销售95%95%，其中畅销的户型为一房。，其中畅销的户型为一房。 4040左右的单房左右的单房15000-1600015000-16000元元/ /平方米（精装修）平方米（精装修）多为香港投资客多为香港投资客酒店式公寓酒店式公寓投资回报、大

5、中华会投资回报、大中华会 ： 全套间的商务酒店，共全套间的商务酒店，共294294间典雅宽敞的套房，面积由间典雅宽敞的套房，面积由6969平方米至平方米至 205205平方米平方米 10000-1100010000-11000元元/ /平方米（精装修）平方米（精装修）以投资客户、商务客户为主、港人居多以投资客户、商务客户为主、港人居多城东酒店城东酒店1 1号（产权式酒店）号（产权式酒店）具备由名家设计、豪华、现代的硬件设施，独具特色的具备由名家设计、豪华、现代的硬件设施，独具特色的“私人管家私人管家” 酒店服务模式，倡导的酒店服务模式，倡导的“至尊、便捷、温暖、细致至尊、便捷、温暖、细致”服务

6、理念服务理念 ： 建筑面积约建筑面积约7500075000平方米，共平方米，共12761276户，单房（户，单房（24-3024-30）22.7%22.7%，一房，一房 （37-4637-46）56.8%56.8%，两房（，两房（51-6051-60）20.5%20.5%98009800元元/ /平方米（带平方米（带10001000元元/ /平方米精装修）平方米精装修）投资客投资客70%70%；外销；外销50%50%，罗湖，罗湖40%40%，其他区域，其他区域10%10%，香港客户以自住为主，香港客户以自住为主 ，罗湖客户以口岸片区的生意人为主，购买用途主要为投资，罗湖客户以口岸片区的生意人为

7、主，购买用途主要为投资罗湖口岸罗湖口岸 国际服务公寓国际服务公寓六星级服务、六星级服务、 地段、投资价值、精装修等地段、投资价值、精装修等 ： 建筑面积约平方米，共建筑面积约平方米，共20662066户，其中一栋为写字楼、户，其中一栋为写字楼、5 5栋公寓；一房栋公寓；一房 （42-5942-59），两房（），两房（56-7056-70）98009800元元/ /平方米（带平方米（带10001000元元/ /平方米精装修）平方米精装修）以投资客户、商务客户为主、部分高级白领以投资客户、商务客户为主、部分高级白领 深圳深圳 金融中心金融中心 顶级公寓顶级公寓投资价值、精装修、地段等投资价值、精装

8、修、地段等 ： 建筑面积约建筑面积约3000030000平方米，共平方米，共718718户，全复式公寓（户，全复式公寓（43-5543-55）1800018000元元/ /平方米（带平方米（带20002000元元/ /平方米精装修）平方米精装修）投资客投资客80%80%，其余为区域内的商务客；区域客，其余为区域内的商务客；区域客20%20%，外销，外销70%70%，其他，其他 区域区域10%10%，外籍人士购买以投资为主，香港及区域客户除投资外还，外籍人士购买以投资为主，香港及区域客户除投资外还 有部分商务客户居多有部分商务客户居多 顶级全复式总统宫寓顶级全复式总统宫寓酒店式服务、酒店式服务、

9、 投资价值、高档次配置、智能化等投资价值、高档次配置、智能化等 ：口岸、东门商圈点式口岸、东门商圈点式发展发展港人本地居民、白港人本地居民、白领领普通商住楼普通商住楼舒适居住舒适居住拼合居家式小户拼合居家式小户70-78口岸、东门、春风路线口岸、东门、春风路线式发展式发展本地居民、港人、本地居民、港人、白领白领精装修精装修+豪装修豪装修过渡居住、投资、商务过渡居住、投资、商务2房为主（房为主（60-72），），1房房（42-53）比例上涨至）比例上涨至20东门、人民南片区式发展东门、人民南片区式发展白领本地居民、港人白领本地居民、港人高档酒店高档酒店+高档商务公寓高档商务公寓过渡居投、投资、商

10、务过渡居投、投资、商务纯粹小户，纯粹小户，1房（房（38-43）、2房（房（55-65）平分秋色）平分秋色毛坯房毛坯房7000-9000主要依靠地段主要依靠地段海珑华苑、电影大海珑华苑、电影大厦、东港中心厦、东港中心精装、豪装、采光精装、豪装、采光7000-8000装修、营销手法（产权式装修、营销手法（产权式酒店）、产品人性化（采酒店）、产品人性化（采光）光）云景豪园、凯悦华庭、东云景豪园、凯悦华庭、东悦名轩、丹枫白露悦名轩、丹枫白露精装、豪装、高性价比精装、豪装、高性价比8000-9000公共空间（空中花园、公共公共空间（空中花园、公共平台、高品公共空间）、高平台、高品公共空间）、高性价比（

11、落地凸窗、错落阳性价比（落地凸窗、错落阳台）、包装（酒店式公寓、台）、包装（酒店式公寓、高档商务公寓）、服务（物高档商务公寓）、服务（物管）管）嘉年华、东方华都、置地逸嘉年华、东方华都、置地逸轩、城市广场轩、城市广场：受旧城改造和土地稀缺影响，罗湖未来小户将散落：受旧城改造和土地稀缺影响，罗湖未来小户将散落 在旧村改造区域，地域性趋宽。在旧村改造区域，地域性趋宽。：市场价格非常平稳，持续在市场价格非常平稳，持续在8000-9000之间。受产业之间。受产业 关联客户的影响，造成罗湖出现价格瓶颈（关联客户的影响，造成罗湖出现价格瓶颈（1万元）。万元）。：由传统港人市场逐渐向深圳本地过渡，同时福田商

12、务区的：由传统港人市场逐渐向深圳本地过渡，同时福田商务区的 形成带来高端商务客源补充，进而产生罗湖客户外延。尤形成带来高端商务客源补充，进而产生罗湖客户外延。尤 其是蛇口发展前景将改变罗湖客户构成。其是蛇口发展前景将改变罗湖客户构成。：小户豪宅多以内部品质提升楼盘价值，欠缺舒适小户豪宅多以内部品质提升楼盘价值，欠缺舒适 产品产品 及环境支撑，一定程度上制约了小户豪宅的价值空间。及环境支撑，一定程度上制约了小户豪宅的价值空间。招商招商城市主场城市主场华强北华强北1.81.8万万8000800025452545京基京基御景华城御景华城 华强南华强南2626万万6000600035-6035-60星

13、座传奇星座传奇福田中心福田中心区区4.54.5万万700070001 1、2 2房房深业岭秀深业岭秀 彩田彩田2.82.8万万650065002 2、3 3房房城投城投青莲公寓青莲公寓 1.81.8万万650065001 1、2 2房房tttt国际公寓国际公寓景田景田5.25.2万万72007200单房单房五洲星苑五洲星苑6.96.9万万720072001 1、2 2房房花好园花好园红树林红树林8.98.9万万720072001 1、2 2房房玲珑玲珑1.81.8梅林梅林2.22.2万万680068001 1、2 2房房阳光阳光城市家园城市家园 皇岗皇岗3.93.9万万/7.5/7.58400

14、84001 1、2 2房房名科馨阁名科馨阁1.11.1万万/4.8/4.8780078001 1、2 2房房绿洲丰和绿洲丰和 新洲新洲4.34.3万万6800680027-9027-90绿景绿景新美域新美域1717万万700070004040平米平米2 2房房 6060平米平米2 2房房韵动领地韵动领地7.57.5万万6800680033-9733-97滨河大道滨河大道深南大道深南大道1-5万平米（万平米（8个）个）5-10万平米（万平米（6个）个）10-15万平米（万平米（0个）个）15万平米以上（万平米以上（2个）个）居家投资型过渡居家型青莲公寓投资/过渡居家投资型阳光城市/漾福居口岸商务

15、辐射圈社区化花好园投资/成熟居家/社区价值高档公寓趣园转换产品功能/提升形象/支撑价位/投资均价均价1300013000元元/ /平平( (含含10001000元元/ /平米豪华个性化装修套餐平米豪华个性化装修套餐) )年龄在年龄在30-4030-40岁，来源于福田，购买用途为商务接待兼投资岁，来源于福田，购买用途为商务接待兼投资/ /休闲小住休闲小住购买原因：项目区位价值购买原因：项目区位价值/ /景观景观/ /私人酒店会所定位；私人酒店会所定位；认知途径：朋友介绍认知途径：朋友介绍/ /中信广场中信广场/ /航空杂志；航空杂志；为车公庙周边私企业主或金领，拥有良好的个人修养品味为车公庙周边

16、私企业主或金领，拥有良好的个人修养品味销售情况：销售情况：20042004年年4 4月正式开盘，月正式开盘，20042004年年1111月底销售月底销售80%80%单间公寓带厨卫单间公寓带厨卫 27.78-30.0927.78-30.0925525517.4%17.4%一房两厅一卫一房两厅一卫38.28-41.9638.28-41.9664464443.9%43.9%两房两厅一卫两房两厅一卫56.14-68.7256.14-68.7254854837.4%37.4%复式复式78.61-129.0878.61-129.0819191.3%1.3%14661466 中心西区已逐渐形成成熟的商务氛围

17、，未来3年内将有180万商务楼宇开发， 将吸引近百万商务人流，孕育小户型租赁市场巨大能量。中心西区稀缺小户社区，租金一路飚升，中心西区稀缺小户社区，租金一路飚升， 投资前景无限。投资前景无限。 花好园，中心西区唯一超大规模小户型花 园社区，并融入中心西区的浓郁商务气息 和红树湾高尚住宅区的人文气息。 虽临近下沙村，但同时也为项目提供大量 潜在的买家和租客。赠送超大面积及全屋精装修（赠送超大面积及全屋精装修（600600元元/ /平米标准），省钱又省力。平米标准），省钱又省力。便利的生活环境，赋予花好园巨大升值潜力。便利的生活环境，赋予花好园巨大升值潜力。 交通：地铁车公庙站、滨海大道、公交总站

18、 生活：岁宝进驻、泰然、下沙 下沙公园 黑板报式的宣传形式，诉说70年代生人的爱好、乐趣、特性，增强项目所能给予的归属感。 04 04年年8 8月月2020日接受认筹日接受认筹 至至1010月月1 1日解筹前共认得日解筹前共认得20002000多个多个 10 10月月1 1日解筹，售出日解筹，售出583583套，完成销售额套，完成销售额1.81.8亿元。亿元。 11 11月月2727日开盘暨封顶，业主大抽奖，抽取日开盘暨封顶，业主大抽奖，抽取polopolo车。车。 岁宝百货签约进驻。岁宝百货签约进驻。 入市均价入市均价69006900元元/ /平米，至平米，至0505年年2 2月销售率超月销

19、售率超60%60%， 均价已拉升至均价已拉升至75007500元元/ /平米，销售形势喜人。平米，销售形势喜人。 以以7070年代生人为主题的情感式诉求、投资概念年代生人为主题的情感式诉求、投资概念 客户以客户以7070年代的年轻人、投资客、村民等为主年代的年轻人、投资客、村民等为主04年8月29日，“花样年花好园中国原创音乐直通车” 正式启动。朴树、老狼、叶蓓、汪峰等知名原创歌手 莅临花好园销售中心举行现场签名会。部分准业主更 可得音乐晚会的入场券。04年9月11日上午，花好园售楼处迎来了在雅典奥运会勇夺金牌的胡佳等十余名 冠军运动员。奥运冠军为到场的准业主签名留念，并与他们进行了面对面的交

20、流。0404年年1111月中旬，花样年月中旬，花样年- -花好园赞助花好园赞助“刀郎暨台湾群星演唱会刀郎暨台湾群星演唱会”。0505年年1 1月月2929日，于花好园销售中心举办日，于花好园销售中心举办“信息网网友信息网网友20052005年新年时尚晚年新年时尚晚会会”。 建筑面积建筑面积2000020000平方米，共平方米，共346346户，户，4040848472007200元元/ /平方米（毛坯价）平方米（毛坯价）认可景田片区并在附近上班的白领及投资客户两大类认可景田片区并在附近上班的白领及投资客户两大类福田中心西区首家酒店式公寓福田中心西区首家酒店式公寓豪华舒适的酒店式住户大堂，首创小

21、户型观光电梯，增加豪华舒适的酒店式住户大堂，首创小户型观光电梯，增加 “ “假日假日 闲庭闲庭”平台花园平台花园 。 ： 建筑面积建筑面积3300033000平方米，共平方米，共780780户户，24243737单房占单房占65658500-88008500-8800元元/ /平方米（带装修）平方米（带装修）现认购的客户大多为投资客、周边生意人、现认购的客户大多为投资客、周边生意人、sohosoho一族和周边生活一族和周边生活 的高级白领人士的高级白领人士深圳首个以国际高标准小户型模式深圳首个以国际高标准小户型模式“solo”“solo”为理念开发的投资为理念开发的投资 型服务式住宅社区型服务

22、式住宅社区物业管理、独创的物业管理、独创的“solo”solo”理念真正实现了五星理念真正实现了五星 级酒店公寓的内级酒店公寓的内 涵。精装修、涵。精装修、360360度的商务秘书服务、酒店式大堂度的商务秘书服务、酒店式大堂 和电梯厅、第和电梯厅、第 一个数字电视社区、智能化小户等设施一个数字电视社区、智能化小户等设施 ：裙楼商业配套：裙楼商业配套：condo酒吧24小时便利店；小区食堂；银行/atm柜员机快速冲印店书店；寄卖中心。药店.物业管理服务物业管理服务租务中心（商务中心）；提供钟点工服务；保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现大堂设施：大堂设施：留言板；室内大树、喷泉；休闲座椅；

23、tv；自动售货机；书吧；鲜花店；e城便利通；饮水机；背景音乐；点唱机。.架空层：架空层：自助洗衣房/干衣房乒乓球台；大众体育设施；跑步机；自行车机；举重机等健身设施街舞表演场缓跑径.前广场及绿化带：前广场及绿化带：3人篮球场；街灯、休闲座椅 ；滑道板（极限运动设施）宠物恋爱区。condo社区社区 总占地总占地6731.66731.6平方米，规划建筑面积平方米，规划建筑面积6447264472平方米。平方米。2 2栋栋3131层小户型层小户型 住塔楼加住塔楼加3 3层商业裙楼；为层商业裙楼；为31.68-72.5931.68-72.59平方米的单房、一房、二房平方米的单房、一房、二房670067

24、00元元/ /平方米（单、平方米（单、1 1房带简单精装修）房带简单精装修）客户多为投资客、周边生意人、周边的白领客户多为投资客、周边生意人、周边的白领通过社区居住理念和文化营造项目形象差异：通过社区居住理念和文化营造项目形象差异： 精装修、个性化形象精装修、个性化形象 ：上步路和八卦二路交汇处，罗湖与福田交汇，成熟丰富的文体休闲上步路和八卦二路交汇处，罗湖与福田交汇，成熟丰富的文体休闲八卦岭（体育馆东区）正从工业区转型为城市综合服务区八卦岭（体育馆东区）正从工业区转型为城市综合服务区体育馆东区体育馆东区= =都市物流中心都市物流中心+ +新概念都市旅游业新概念都市旅游业+ +配套设施成熟居住

25、区配套设施成熟居住区将八卦岭改造成为都市物流中心、将八卦岭改造成为都市物流中心、规划培育规划培育itit型文化产品类的批发市型文化产品类的批发市场、研究开发中心区新概念的都市场、研究开发中心区新概念的都市旅游业。全市最大的新亚洲旅游业。全市最大的新亚洲itit现代现代电子配套市场总投资将达到电子配套市场总投资将达到8.58.5亿。亿。 + 建筑面积建筑面积210000210000平方米，共平方米，共35763576户户88008800元元/ /平方米（精装修）平方米（精装修）投资客、华强北白领人士、香港人为主投资客、华强北白领人士、香港人为主深圳小户型豪宅深圳小户型豪宅 华强圈华强圈2121拿

26、波里酒店式社区拿波里酒店式社区皇家酒店式服务，豪华酒店大堂，超大规模超豪华酒店社区。首创皇家酒店式服务，豪华酒店大堂，超大规模超豪华酒店社区。首创 拿波里异域风情三层立体亲水园林，首创双泳池和三大主题会所拿波里异域风情三层立体亲水园林，首创双泳池和三大主题会所 ：分布区域分布区域主力客户主力客户功能演变功能演变用途用途户型面积户型面积八卦岭、上海宾馆、景田八卦岭、上海宾馆、景田商务白领、小公司、投资客商务白领、小公司、投资客商住公寓商住公寓经济居住、商务办公、过渡经济居住、商务办公、过渡投资投资满足经济居家或商务办公满足经济居家或商务办公35-60华强、福田区委、新州、景田华强、福田区委、新州

27、、景田白领、投资客、小公司白领、投资客、小公司社区化小户型、酒店式、商务式社区化小户型、酒店式、商务式舒适居家为主兼投资舒适居家为主兼投资以过渡居家户型为主力以过渡居家户型为主力43-65，辅助部分商务，辅助部分商务户型户型：受：受cbd规划影响，随着中心商务区的成熟，规划影响，随着中心商务区的成熟，高端商务客增加，衍生商务和酒店功能需求。高端商务客增加，衍生商务和酒店功能需求。 ：客户层次的提升增强对小户品质的需求，：客户层次的提升增强对小户品质的需求，尤其是档次及软件服务方面。尤其是档次及软件服务方面。未来商务和会展的启动和成熟将极大带来投资价值未来商务和会展的启动和成熟将极大带来投资价值空间，同时该区域成为城市发展主轴线，小户价值有待激发。空间，同时该区域成为城市发展主轴线，小户价值有待激发。 占地面积占地面积6531.66531.6，总建筑面积，总建筑面积61675.6561675.65，总共，总共10661066户户58005800元元/ /平米（带平米（带600600元精装修）元精装修）南油投资客、文化中心年轻白领南油投资客、文化中心年轻白领南山首席南山首席公寓生活创新版公寓生活创新版产品创新、高档次、高品质精装修等产品创新、高档次、高品质精装修等 ： 占地面积占地面积48524852 ，总建筑面积，总建筑面积121526.53121526