杭州丁桥板块市场研究报告

1、市场研究二部市场研究二部2010年年7月月15日日第一部分第一部分区域概况区域概况第二部分第二部分市场研究市场研究区位分析区位分析区域发展规划区域发展规划区域规划总结区域规划总结区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析第三部分第三部分板块评价板块评价第一部分第一部分区域概况区域概况区位分析区位分析区域发展规划区域发展规划区域规划总结区域规划总结丁桥板块位于杭州主城丁桥板块位于杭州主城东北部，北靠临平，西东北部，北靠临平，西接半山、石桥，东攘天接半山、石桥，东攘天都城，是都城，是“承主启副承主启副”的的未来城市副中心。未来城

2、市副中心。杭州主城区与郊区半山杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道、副城临平的发展要道 城市发展的枢纽城市发展的枢纽丁桥板块丁桥板块丁桥大型居住区丁桥大型居住区东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，用地面积5700亩，规划居住人口10万人。距离市中心：距离市中心：10公里公里 丁桥有山最著名的要数北部的皋亭山、黄鹤山，早在明代就成为“钱塘八景”之一；丁桥有水全镇水网纵横，上塘河等五条内河流淌在区域内穿镇而过，总长度达到30余公里。皋亭山上塘河黄鹤山丁桥拥有着独特的自然资源丁桥拥有着独特的自然资源第一部分第一部分区域概况区域概况区位分析区位分析区域发展规划区域发展规划区

3、域规划总结区域规划总结按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设 丁桥为城北新城的核心构成部分之一丁桥为城北新城的核心构成部分之一按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设。将丁桥功能定位：位置借位置借用区位交通等优势，发展宜居用区位交通等优势，发展宜居综合枢纽等优势。综合枢纽等优势。城北新城的规划确立，指明未来方向城北新城的规划确立，指明未来方向按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设。将丁桥功能定位：位置借位置借用区位交通用区位交通优势。优势。一期大型居住区、二期大型商业区一期大型居住区

4、、二期大型商业区大型居住区大型居住区 新杭州城市副中心新杭州城市副中心 卫星城卫星城远景：远景：近期：近期：中期：中期：丁桥居住区一期、二期、长睦居住丁桥居住区一期、二期、长睦居住区、半山田园居住区和天都城成片区、半山田园居住区和天都城成片 大型居住区规划用地大型居住区规划用地5000多亩，总建筑面积多亩，总建筑面积347万平方米，万平方米，规划一期进驻居民规划一期进驻居民3万多户，万多户，居住人口居住人口10万。万。 规划规划交通交通“一绕、二快、三横、四纵一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架的区域路网骨架一绕：绕城公路一绕：绕城公路二快：石桥路、石详路二快：石桥路、石详路三横：临丁路、华

5、丰路三横：临丁路、华丰路 大农港路大农港路四纵：华中路、同协路、四纵：华中路、同协路、丁桥东路、笕丁路丁桥东路、笕丁路 拉近丁桥与市中心的距离拉近丁桥与市中心的距离规划中的地铁规划中的地铁3 3号线号线 按照规划，地铁三号线将从丁桥经过。地铁3号线是城市主干线，西起留下至武林广场与1号线同台换乘，往东北至丁桥大型居住区最后至临平与1号线临平站相连。地铁3号线的建立，拉近丁桥与主城的距离使得丁桥的交通更便利，宜居性得到进一步提高。3 3号线号线 区域交通分析：区域交通分析：交通现状：临丁路、华丰路和大农港路城市主次干道，目前组成了丁桥与外界联系的东西向路网骨架；勤丰路和丁桥东路，组成了丁桥镇与外

6、界联系的南北向路网骨架，另外还有一条环丁路，环绕着整个丁桥板块。 东西向 南北向 环线规划规划交通交通现状现状：丁桥公交中心站：345、335、k812、535、371以及区间车677路快速公交b3路设立多个公共自行车站点今后：今后：普通公交、轻轨、普通公交、轻轨、brtbrt快速公交、地铁等快速公交、地铁等将构成一个的交通网络将构成一个的交通网络规划规划环境环境目前总投资达目前总投资达89008900万元的丁桥港整治工程已正式启动。今后入住丁桥大型居住区的万元的丁桥港整治工程已正式启动。今后入住丁桥大型居住区的市民将像住在运河、东河边的人们一样拥有迷人的滨水风景。整治河道，建造水景、市民将像

7、住在运河、东河边的人们一样拥有迷人的滨水风景。整治河道，建造水景、种树植绿，建成后的种树植绿，建成后的丁桥居住区将是一个水含韵、绿满眼的美丽水乡。丁桥居住区将是一个水含韵、绿满眼的美丽水乡。规划规划教育教育 区域规划设置区域规划设置3636班中学两班中学两所、所、3636班小学四所，班小学四所，1212班幼班幼儿园七所。儿园七所。 建成后的丁桥将拥有完善建成后的丁桥将拥有完善的教育配套资源，让丁桥人真的教育配套资源，让丁桥人真正实现正实现“在家门口上学在家门口上学”。规划规划商业商业规划规划300300亩商业设施、亩商业设施、3 3个社个社区配套中心，净菜超市区配套中心，净菜超市3 3座。座。

8、丁桥、丁桥农贸市场、银鼎丁桥、丁桥农贸市场、银鼎商贸城等商贸城等 新城广场：新城广场：建筑面积近11万平方米，目前物美大卖场、苏宁、kfc、知味观等等入驻丁兰广场：丁兰广场：主要定位为百货、休闲娱乐、餐饮等，10万平方米的商业中心正在建设中第一部分第一部分区域概况区域概况区位分析区位分析区域发展规划区域发展规划区域规划总结区域规划总结区位：区位：“城北新城核心区城北新城核心区”，杭州主城区与郊区半山杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道，、副城临平的发展要道，与田园与田园 、华丰板块相互呼应、华丰板块相互呼应交通：交通：“一绕、二块、三横、一绕、二块、三横、四纵四纵”主干道建设，快速公主干道

9、建设，快速公交、地铁等，主城区交、地铁等，主城区10公里公里公交圈。公交圈。配套：大量经济适用房的配套：大量经济适用房的建造，引入大量商业、教建造，引入大量商业、教育、交通等配套，可居性育、交通等配套，可居性强。强。丁桥大型居住区逐渐将建丁桥大型居住区逐渐将建设成为设施齐全、交通便设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善捷、环境优美、功能完善的现代化新城区，区域发的现代化新城区，区域发展潜力被看好。展潜力被看好。第二部分第二部分市场研究市场研究区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析丁桥一直都是杭州的丁桥一直都是杭州的

10、“价格洼地价格洼地”，是政府，是政府建造经济适用房的基建造经济适用房的基地，直到地，直到0707年年7 7月才月才出让首块商品房土地出让首块商品房土地 ，为广宇竟得，随后，为广宇竟得，随后天阳、联合、三胜、天阳、联合、三胜、冠宇等进入，楼市日冠宇等进入，楼市日益繁荣。而后随着广益繁荣。而后随着广大、昆仑、中豪等知大、昆仑、中豪等知名开发商陆续拿地，名开发商陆续拿地，丁桥楼市必将再掀丁桥楼市必将再掀高潮。高潮。概况概况：第二部分第二部分市场研究市场研究区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析九大开发商逐鹿丁桥九大开发商逐鹿丁

11、桥广宇上东城上东领地（在建基本售罄）上东臻品（在建在售）上东名筑（在建在售）上东82号地块（规划中）天阳观筑（在建在售）联合格里（在建基本售罄）冠宇隽园（在建在售）丁桥颐景园（在建在售）昆仑51号地块（规划中）中豪77号地块（规划中）广大83号地块（规划中）昆仑西房78号地块（规划中）案名案名位置位置开发商开发商建筑类型建筑类型装修状装修状况况总建筑总建筑面积面积容积容积率率在售均价在售均价工程进工程进度度主力户型主力户型上东城上东城丁香路蕙兰雅路交汇处广宇集团股份高层毛坯320000平方米2.213000元/平方米一期结顶，二期在建83-138平方联合格里联合格里丁桥勤丰路杭州新联置业高层,

12、小高层毛坯100000平方米214000元/平方米在建90方小三房天阳观筑天阳观筑勤丰路与环丁支路交叉口杭州天阳置业高层、排屋毛坯120000万平方米2.2公寓13000园/平方米，排屋600万/套在建78-90平方冠宇隽园冠宇隽园桥惠兰雅路宁波冠宇置业高层、肖高层毛坯120000平方米2.312000-13000元平方米一期在建80-128平方颐景园颐景园丁桥东路与大农港路交叉路东南角杭州颐盛房地产高层毛坯100906平方米2.212000园/平方米在建54-115平方丁桥在售项目情况一览表丁桥在售项目情况一览表项目名称：广宇项目名称：广宇上东城上东城地理位置：地理位置：丁桥，新城广场西侧项

13、目规模：项目规模：占地约12.8万方 总建面积约32万方容积率：容积率：2.5物业类型：物业类型：高层住宅项目简述：项目简述：目前是丁桥规模最大的盘，分为三期开发，一期上东领地，二期上东臻品，三期上东明筑，其产品多为中小户型，其客户多为首次置业者，以及大量投资客户（主要09年购买）。 目前在售部分二期尾房和5月开盘的三期房源，均较13000元左右，截止7月8日已售23套，去化率仅为6%。项目名称：天阳项目名称：天阳观筑观筑地理位置：地理位置：丁桥，勤丰路与环丁 支路交叉口项目规模：项目规模：占地约4.05万方 总建面积约12万方容积率：容积率：2.2物业类型：物业类型：6幢高层、6幢联排项目简

14、述：项目简述：拥有丁桥唯一的排屋建筑，公寓以90方精致三房为主。 公寓部分目前已售罄，成交均价约13500元/；当前在售排屋600万/套，共36套，仅去化3套。项目名称：联合项目名称：联合格里格里地理位置：地理位置：丁桥板块，南至农港路，西到勤丰路 项目规模：项目规模：总用地约5万方，总建面积近10万方容积率：容积率：2.0物业类型：物业类型：11幢小高层/高层公寓建筑风格：建筑风格：现代产品简述：产品简述：一首“格里没有陌生人”打响了营销的第一炮。加之“格里的90方”的众人皆知，造就了销售的火爆。 当前该项目已全部推盘完毕，据透明售房网数据显示，基本已售罄。其于2010年3月29日推出的3、

15、4楼，实际成交均价超过14000元/。项目名称：冠宇项目名称：冠宇隽园隽园地理位置：地理位置：丁桥区域 蕙兰雅路与丁群街交叉口 项目规模：项目规模：占地39352方，总建约12万方容积率：容积率：2.3物业类型：物业类型：11幢高层项目简述：项目简述：后现代主义建筑风格，规划布局规整，立面简洁明快。主力户型86-115方三房，少量130方舒适三房，户型比较方正，舒适度较高。 项目近期待开盘时遭遇“新国十条”系列调整政策，开盘时间一度延迟，最终于5月10日正式开盘，对外均价13000元/，推出314套房源，截至7月8日，仅成交92套，实际成交均价约12000元/。项目名称：丁桥项目名称：丁桥.

16、.颐景园颐景园地理位置：地理位置：丁桥东路与大农港路交叉 路东南角项目规模：项目规模：占地37575平方米 104294.19平方米容积率：容积率：2.2物业类型：物业类型：12-16层小高层10幢项目简述：项目简述：总规划12-16层小高层10幢，2层沿街商业2幢，主力户型70-130左右，主要目标客户是刚性需求的首次置业者。 项目于7月5日开盘，推出357套房源，对外均价约12000元/。开盘期间有到指定银行预存2万可享受日减500元优惠，一次性付款95折等优惠。地块名称地块名称位置位置土地土地面积面积（）（）可建面可建面积（）积（）用地用地性质性质容容积积率率建筑建筑密度密度绿绿地地率率

17、楼面价楼面价中标单中标单位位成交时成交时间间杭政储出200982号江干区（丁桥居住区r21-02地块），东至勤丰港，南至勤丰路，西至杭州市土地储备中心储备地块，北至环丁路4925098500 住宅240%25%6386元/广宇房产2009年12月杭政储出200951号江干区（丁桥r21-19地块），东至勤丰路，南至规划丁群路，西至长虹路，北至明珠路 65824144813 住宅2.228%30%5524元/昆仑房产2009年10月杭政储出200977号江干区（丁桥r21-23地块），东至杭州市土地储备中心储备地块，南至环丁路，西至长虹路，北至丁群路52872121606 住宅2.328%30%

18、7245元/中豪房产2009年11月杭政储出200983号江干区（丁桥东单元r21-04地块），东至丁桥居住区大塘幼儿园，南至蕙北支路，西至丁桥东路，北至大塘新村3408174978 住宅2.225%30%6402元/广大房产2009年11月杭政储出200978号江干区（丁桥r21-26地块），东至丁桥港支流，南至丁石路，西至笕丁路，北至丁桥东单元r22-15地块）76829176707 住宅2.328%30%5961元/昆仑房产西房房产2009年11月丁桥规划中项目一览表丁桥规划中项目一览表广大项目广大项目广宇项目广宇项目昆仑项目昆仑项目中豪项目中豪项目昆仑西房项目昆仑西房项目 分析可知，该

19、板块内近期出让的项目体量普遍较小，分析可知，该板块内近期出让的项目体量普遍较小，都没有达到都没有达到2000020000方，在容积率、建筑密度、绿地率方，在容积率、建筑密度、绿地率方面都存在明显的相似性。在成交楼面价方面，也基本方面都存在明显的相似性。在成交楼面价方面，也基本维持在维持在60006000元元/ /平方米左右。因此可以预计未来丁桥板块平方米左右。因此可以预计未来丁桥板块上市的楼盘无论在价格还是产品方面都存在较大的共性，上市的楼盘无论在价格还是产品方面都存在较大的共性，同质化程度高。同质化程度高。第二部分第二部分市场研究市场研究区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销

20、售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析项目名项目名开盘时间开盘时间销售总套销售总套数数已售套数已售套数可售套数可售套数销售总面积销售总面积（）（）已售面积已售面积（）（）可售面积可售面积（）（）已售均价已售均价（元（元/）已售套数去已售套数去化率化率上东领地2008-10-20476 472440814.7140250.05564.66740699.16%2009-1-26188 188015991.4515991.4508011100.00%2009-3-27262 259323448.8822859.02589.86829898.85%2009-4-1073 73094

21、87.089487.0807412100.00%上东臻品公寓2010-1-18168 159916848.1516189.05659.11290794.64%2010-2-7130 122810797.1410229.58567.561250893.85%2010-3-25278 2384028570.7624607.393963.371359385.61%2010-5-30173 2814522409.223597.7518811.471363516.18%上东名筑公寓2010-5-31377 2335432729.542099.9130629.63128946.10%小计小计2125 21

22、25 1562 1562 563 563 201097 201097 145311 145311 55786 55786 73.51%73.51%联合格里 2009-9-61591491012448.1811181.071267.11895293.71%2009-9-28128123511677.9911218.8459.19965996.09%2009-10-22129129011822.6211822.62011184100.00%2009-11-13181174716365.915625.76740.141246096.13%2010-3-221221091312931.7111525.

23、371406.341441189.34%小计小计719719684684353565246.465246.461373.6261373.623872.783872.7895.13%95.13%观筑艺居2009-4-24139137212635.2512458.12177.13678198.56%2009-5-17141141012968.6212968.6207290100.00%2009-7-20139139012366.7312366.7308699100.00%2009-8-14239239020872.8720872.87010514100.00%2009/p>

24、880.415880.4011918100.00%2010-3-12484804766.224766.22013582100.00%观筑艺墅2010-5-3363336506.02358.596147.43278528.33%小计小计925925890890353585996.1185996.1179671.5579671.556324.566324.5696.22%96.22%隽园 2010-5-10314314929222222229046.0229046.028417.678417.6720628.3520628.35120471204729.30%颐景园2010-7-5357 357

25、0 035735730123.5130123.510 030123.5130123.510 00.00%合计合计4440 4440 3228 3228 1212 1212 411509 411509 294774 294774 116735 116735 72.70%72.70%注：数据收集截止2010年7月8日 分析该区域在售楼盘销售数据可知，广宇上东城分析该区域在售楼盘销售数据可知，广宇上东城20082008年底年底首次在丁桥推出房源均价首次在丁桥推出房源均价74007400元元/ /平方米，而平方米，而0909年初，价格也维年初，价格也维持在这个水平。随后随着楼市的大热，在持在这个水平。

26、随后随着楼市的大热，在20092009年底年底20102010年初一年初一路上涨到路上涨到13000-1400013000-14000元元/ /平方米，涨幅达到平方米，涨幅达到90%90%。各项目销售情。各项目销售情况乐观，去化率都超过况乐观，去化率都超过90%90%。而随着楼市调控政策的出台，丁桥。而随着楼市调控政策的出台，丁桥楼市也随之急速降温，虽价格只有小幅度的下降，但是销售情况楼市也随之急速降温，虽价格只有小幅度的下降，但是销售情况不容客观，销售去化率极低。当前大多陷入僵局，这从侧面反映不容客观，销售去化率极低。当前大多陷入僵局，这从侧面反映出出近郊楼盘客户对政策、价格的敏感性较强。近

27、郊楼盘客户对政策、价格的敏感性较强。项目名已售套数套数百分比已售面积面积百分比上东城1562 73.51%14531172.26%联合格里719 95.13%61373.6294.06%天阳观筑890 96.22%79671.5592.65%冠宇隽园92 29.30%8417.6728.98%颐景园0 0 0 0 丁桥各在售项目去化情况表丁桥各在售项目去化情况表分析：无论从去化套数和去化面积上，广宇上东城都将近占分析：无论从去化套数和去化面积上，广宇上东城都将近占有一半的比例，名副其实是丁桥板块的楼市有一半的比例，名副其实是丁桥板块的楼市“大哥大哥”。丁桥已售房源面积分布表丁桥已售房源面积分布

28、表面积（面积（m2m2）成交套数成交套数成交面积成交面积6060743724.2760-8060-8073655302 80-9080-901707149451 90-10090-10019 1740.34100-120100-120199 22492.33120-140120-140413 53458.41140-180140-18066 10549.66大于大于18018013 3489.37分析：从成交面积结构看，分析：从成交面积结构看，80-9080-90方的小户型为该市场的主流，占方的小户型为该市场的主流，占到成交面积的一半比例。其次是到成交面积的一半比例。其次是60-8060-80

29、方的户型，达到方的户型，达到18%18%。这两类。这两类总和约占成交总量的总和约占成交总量的2/32/3都达到成交总量的一半，可见都达到成交总量的一半，可见9090方下的小方下的小户型是丁桥的主流，刚性需求或者投资客是该区域客户的主要构成。户型是丁桥的主流，刚性需求或者投资客是该区域客户的主要构成。第二部分第二部分市场研究市场研究区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析未来将上市房源建筑面积列表未来将上市房源建筑面积列表项目名项目名建筑面积建筑面积广宇上东城广宇上东城120000冠宇隽园冠宇隽园90000颐景园颐景园740

30、00广宇广宇8282号地块项目号地块项目98500 昆仑昆仑5151号地块项目号地块项目144813 中豪中豪7777号地块项目号地块项目121606 广大广大8383号地块项目号地块项目74978 昆仑西房昆仑西房7878号地块项目号地块项目176707 总计总计900603 从上图可知，丁桥未来几年上市房源总量在从上图可知，丁桥未来几年上市房源总量在9000090000方左右，而各项目的规模都不方左右，而各项目的规模都不到到2020万方。其中昆仑西房项目所占比例最大，达到万方。其中昆仑西房项目所占比例最大，达到20%20%。其次是广大项目，占到。其次是广大项目，占到16%16%。广宇上东城

31、的余量仍占有较大的比例，达到广宇上东城的余量仍占有较大的比例，达到13%13%。按照。按照2/5/32/5/3的比例，开发商以三年的比例，开发商以三年为周期开发，未来三年丁桥板块房源供应为为周期开发，未来三年丁桥板块房源供应为1800018000方、方、4500045000方、方、2700027000方。可见后续方。可见后续房源供应比较充足。房源供应比较充足。第二部分第二部分市场研究市场研究区域市场概况区域市场概况项目分析项目分析销售情况分析销售情况分析区域楼市总结区域楼市总结未来供应分析未来供应分析丁桥楼市分析小结：丁桥楼市分析小结：1 1、丁桥各项目相距很近，丁桥板块本身也不大，所以对版块各种配套资源的、丁桥各项目相距很近，丁桥板块本身也不大，所以对版块各种配套资源的共享度相差无已。而各项目产品间差异性也不大，除观筑共享度相差无已。而各项目产品间差异性也不大，除观筑3636席排屋外，都是席排屋外，都是高层建筑，都以小户型为主，且都是毛坯房，所以在价格上差异度也很小，这高层建筑，都以小户型为主，且都是毛坯房，所以在价格上差异度也很小，这造成了其直接竞争。造成了其直接竞争。2 2、各项目主要在售的户型主流都是紧凑的小户型，虽没有明显的硬伤，但是、各项目主要在售的户型主流都是紧凑的小户型，虽没有明显的硬伤，但是也没有让人眼