苏州太仓今天商业广场项目招商定位报告39页

1、 苏州今日天宁物业管理有限公司苏州今日天宁物业管理有限公司 项目概况项目概况 本地概况-区位交通太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，是距离上海最近的城市。交通四通八达现过境的干线公路有204国道与339、338省道。沿江高速和苏昆太高速在境内互通出入口距离本项目1.5km。太仓汽车站发至全国各地有近千条客货运专线。上海地铁11号线-嘉定北站到太仓市区有太嘉快线连接，用时只需20分钟；上海地铁7号线-美兰湖站到太仓市浏河镇亦有沪浏快线连接，用时40分钟。 本地概况-经济发展太仓文化底蕴丰厚，工业发展迅速，是苏州地区最后太仓文化底蕴丰厚，工业发展迅速，是苏州地区最后一个踏上高速发展快车道的县级行政区

2、，经济增速位一个踏上高速发展快车道的县级行政区，经济增速位居苏州市域第一位，也是中国经济最为发达的县市之居苏州市域第一位，也是中国经济最为发达的县市之一，一，2010年列全国百强县（市）第四位年列全国百强县（市）第四位。太仓面积太仓面积620620平方千米，平方千米，20122012年常住人口达到年常住人口达到9595万。万。全市共设全市共设6 6个镇和一个街道办事处。本项目所在的城个镇和一个街道办事处。本项目所在的城厢镇是该市的中心城区和厢镇是该市的中心城区和市府所在地，是全市政治、市府所在地，是全市政治、经济、文化中心，也经济、文化中心，也是太仓市近年重点旧城改造的区是太仓市近年重点旧城改

3、造的区域之一。域之一。20102010年太仓港口开发区升级为年太仓港口开发区升级为“国家级开发区国家级开发区”。 2020余家世界余家世界500500强企业在太仓设有工厂及办事处。强企业在太仓设有工厂及办事处。2011年实年实现地区现地区gdp866.32亿元，按常住人口计算人均亿元，按常住人口计算人均gdp达到达到100134元。元。本地概况-区域潜力a.a.项目所在城厢镇项目所在城厢镇区位优势区位优势得天独厚，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。得天独厚，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。b.城厢镇是太仓的主城区，且为市政府所在地，很多资源可依托而生。城厢镇是太仓的主城区

4、，且为市政府所在地，很多资源可依托而生。c.项目所在区域属于本市物贸交易中心，附近为工业园区，现有五洋的稳定客流，又即项目所在区域属于本市物贸交易中心，附近为工业园区，现有五洋的稳定客流，又即将迎接两个大型新项目（亿立和月星）的大量新增客流，项目潜力无限将迎接两个大型新项目（亿立和月星）的大量新增客流，项目潜力无限.d.该区域位于老城区核心商圈辐射边缘，商业布局处于起步阶段，商业配套仍不足或档该区域位于老城区核心商圈辐射边缘，商业布局处于起步阶段，商业配套仍不足或档次较低，供需不平衡，给予投资商发展空间。政府目前也着眼于提升该区域档次。次较低，供需不平衡，给予投资商发展空间。政府目前也着眼于提

5、升该区域档次。商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！本地概况-小结项目所在区域交通便利，四通八达。项目所在区域交通便利，四通八达。项目所在区域经济发展增速明显。项目所在区域经济发展增速明显。本地常住人口日益增多，居民具有较高的消费能力。本地常住人口日益增多，居民具有较高的消费能力。所属区域为本地物贸交易中心，人流量大。所属区域为本地物贸交易中心，人流量大。区域商业处于提升档次阶段，与本项目良好互动。区域商业处于提升档次阶段，与本项目良好互动。项目概况效果图商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！项

6、目概况物业条件 总建筑面积约35000平米，设计为一栋l型独栋建筑，内部分为a/b/c/d区。整体建筑中间主体部分c区为11层，两侧a、b、d部分分别为5、7、5层（详见平面图）。外立面以时尚大气的冷灰暖咖色系饰面，整体呈现出现代、动感的建筑风格，与周边商业和谐融洽，但极具辨识度。项目临街方向为较为宽敞的空地和绿化，正面大气宽敞。内部为毛坯，各区内部可分割隔断、自主装修；水、电、煤气管道、排风口预留可接入，中央空调风管已布好。项目概况-停车位 （白色为设计停车规划区域）注：该项目停车位均为地上停车位，目前规划有300个以上车位。车辆进出动线流畅。项目概况-区位图亿立亿立义乌国际义乌国际商贸城商

7、贸城 月星家居二期月星家居二期月星家居广场月星家居广场 五洋商城五洋商城 本案本案城厢镇工业园区项目概况-交通条件项目位于太仓市城厢镇项目位于太仓市城厢镇204国道与弇国道与弇山西路交汇处。山西路交汇处。该项目距离太仓市中心约该项目距离太仓市中心约2km，距离，距离太仓客运站约太仓客运站约3km，距离市政府约，距离市政府约3km。项目距离高速出入口约。项目距离高速出入口约1.5km，同时距离，同时距离“长江第一港长江第一港”太仓港仅太仓港仅12km。商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！ 苏沪首席苏沪首席/一站式小商品批发采购一站式小商品批发采

8、购基地。基地。 计划开发面积计划开发面积8万平万平 方米，商城分方米，商城分地上四层建造，共设标准商铺近地上四层建造，共设标准商铺近3000间，主要经营日化用品、美容美间，主要经营日化用品、美容美 发用品、日用小百货、塑料制品、花发用品、日用小百货、塑料制品、花卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小电器、电子产品、小五金、鞋、帽、电器、电子产品、小五金、鞋、帽、布料、服装、滋补保健品等上十几万布料、服装、滋补保健品等上十几万种各类小商品。种各类小商品。 地下一层为生活超市、餐饮等。地下一层为生活超市、餐饮等。项目概况-周边商业亿立亿立义乌国际商贸城义乌国际商贸城售价：

9、一售价：一四层售价约为四层售价约为22000元元9000元元/m2 目前销售情况非常乐观目前销售情况非常乐观商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！项目概况-周边商业 总规划为总规划为35万方的城市综合体，分万方的城市综合体，分为一期为一期15万方的商业综合体和二期万方的商业综合体和二期20万方住宅。商业部分定位为中高档家万方住宅。商业部分定位为中高档家居市场，分为月星家具馆和建材馆。居市场，分为月星家具馆和建材馆。 月星集团为中国民营企业月星集团为中国民营企业500强企强企业，其打造的该项目将提升城西商区业，其打造的该项目将提升城西商区整体的功

10、能档次。整体的功能档次。月星家居广场月星家居广场在售情况良好，已确定地下一层在售情况良好，已确定地下一层有大型超市入驻，带动人气。有大型超市入驻，带动人气。项目概况-周边商业、工业五洋商城五洋商城：太仓地区最大的集建材、五金、机电、陶瓷、家具、灯具于一体的专业建材商城，商城已开张八年，目前生意火爆，是太仓地区最具影响力、最成熟的建材市场。黄金海岸温泉会所：黄金海岸温泉会所：近期即将开业的15000平的集洗浴、住宿、餐饮为一体的洗浴会所，侧面反映该区域的商业升级趋势，与本项目也互补及互动。城厢镇工业园区：城厢镇工业园区：项目北侧、西侧为大中小企业工业厂区，项目位于该区域十字交通路口，将满足该部分

11、工业企业商业需求。住 宅其 他办公楼政府机关类 型物业名称及内部商业商 业1、东港佳缘2、华茵嘉园3、阳光美地4、金谷府邸5、银洲花园6、左岸春天酒 店 医 疗金融服务1、世纪华联2、黄金海岸温泉会所3、万鸿大厦4、五洋家具广场5、月星家居广场6、亿立义乌国际商贸城7.中石化加油站8、汽修门市若干1财富酒店 2新开元宾馆3、四季宾馆4、新外滩酒店1、领袖天厦2、万鸿房产3、君悦豪庭4、通达财富广场1中国邮政 2中国联通 3苏州市商业银行 4交通银行 5中国电信6证券公司 7太平洋保险 8建设银行 9中国银行 10农业银行 11中国移动营业厅 12中国人寿营业厅 13中国联通营业厅 14建设银行

12、 15浦发银行 16人民银行 17工商银行 18中信银行19农村商业银行 20中国人寿保险1.贸易局 2.地税局 3.国税局 4.公路管理处 5.水利局 6.工商行政管理局 7粮食局8.城管局9.组织部10.法庭1。太仓医疗急救站2.太仓博爱门诊3太仓仁慈医院.1体育馆商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！项目概况-小结项目位于主干道十字路口，商业面积适中，停车位充足。项目位于主干道十字路口，商业面积适中，停车位充足。交通便利，四通八达。交通便利，四通八达。项目周边现为物贸市场及工业园区，正逐渐向大规模、专业化、一站式的项目周边现为物贸市场及工

13、业园区，正逐渐向大规模、专业化、一站式的物贸物流中心转型，有走向高端的政策和趋势。物贸物流中心转型，有走向高端的政策和趋势。规划定位-总体定位 今天商业广场今天商业广场 立足于服务周边市场及工业园区、高速路来往商旅，集住宿、餐饮、娱乐休闲、写字楼等功能为一体，填补周边商业配套服务空白、具有强大辐射功能的商业综合体。 规划定位-功能定位（1）住宿服务功能区：星级酒店、商务型酒店、连锁快捷酒店。）住宿服务功能区：星级酒店、商务型酒店、连锁快捷酒店。（2）娱乐服务功能区：）娱乐服务功能区：ktv、酒吧、娱乐主题会所、运动健身场馆等。、酒吧、娱乐主题会所、运动健身场馆等。（3）餐饮服务功能区：特色餐饮

14、、主体餐厅、中式饭店、西餐厅、美食广）餐饮服务功能区：特色餐饮、主体餐厅、中式饭店、西餐厅、美食广场等。场等。（4）休闲服务功能区：茶楼、咖啡厅、网吧等。）休闲服务功能区：茶楼、咖啡厅、网吧等。（5）保健服务功能区：高档浴场、）保健服务功能区：高档浴场、spa馆、足疗中心、美容美发等。馆、足疗中心、美容美发等。（6）商业配套功能区：写字楼、银行网点、便利超市、通讯服务等。）商业配套功能区：写字楼、银行网点、便利超市、通讯服务等。规划定位-消费群体分析项目目标消费群体总结项目目标消费群体总结: :l 在在25552555之间之间, ,有稳定的收入并且有一定的经济能力和独立有稳定的收入并且有一定的

15、经济能力和独立的经济支配权的经济支配权; ;l 追求便捷服务、相信品牌质量追求便捷服务、相信品牌质量, , 消费心理较为成熟消费心理较为成熟; ;l 消费力以中高档为主消费力以中高档为主, , 是主力消费群体是主力消费群体; ;swot分析-优势与机会 区域优势：太仓经济增速稳定，区域升级中。 交通优势：交通便利、可到达性较好。时间优势：该区域目前还没有类似项目，即集品牌化、专业化、服务化的商业配套业态为一体的商业综合体。项目内各个业态良好互动，组合出拳，必将优于分散的、低端的、家庭作坊式的同类业态。升值机会：周边的项目均为重点工程，必将带动区域升值，项目自身也会被带动。swot分析-劣势与威

16、胁目前周边大型商业项目基本均在建设状态，尚未形成商业配套互动效应。周边在建项目工程浩大，地段商业形象未达到鲜明的整体性。本项目经营模式为配套商业业态的综合体，不具备传统意义上的主力店，不便于整体推广。招商计划-招商策略注重物业服务功能性，住宿、餐饮、办公、配套科学比例招商；注重物业服务功能性，住宿、餐饮、办公、配套科学比例招商； 规划为整栋一三层餐饮、休闲、其他配套，四层以上连锁酒店/写字楼。业态比例详见下页。注重品牌效应，各业态均对品牌连锁及本地龙头企业进行招商；注重品牌效应，各业态均对品牌连锁及本地龙头企业进行招商； 连锁酒店面向：例如锦江之星、富驿时尚、汉庭、七天、如家、莫泰168、格林

17、豪泰、速8等进行招商； 餐饮计划：汽车餐厅（kfc、麦当劳）、商务餐（外婆家、采蝶轩、小南国等）、快餐（永和豆浆、味千拉面、东方既白、德克士、四海游龙、老娘舅、老妈米线、真功夫、池上便当等）、人气餐厅（火锅、湘菜、自助）通过重点业态的成功招商，来带动其他业态的招商；通过重点业态的成功招商，来带动其他业态的招商； 写字楼比例约写字楼比例约30%30%（1000010000平左右），酒店宾馆比例约平左右），酒店宾馆比例约30%30%（1000010000平左右）、平左右）、餐饮比例约餐饮比例约20%20%（60006000平左右）平左右）, ,休闲保健休闲保健5%5%，其他商业配套，其他商业配套5

18、%5%。招商计划-业态比例招商计划-租金策略鉴于周边经济环境及投资成本考虑，目前租金鉴于周边经济环境及投资成本考虑，目前租金指导价指导价为四楼以上为为四楼以上为0.950.95元元/ /天天-1.2-1.2元元/ /天。一楼天。一楼1.951.95元元/ / / /天天 、二楼、二楼1.501.50元元/ /天天 、三楼、三楼1.251.25元元/ /天天 。一般商家一般商家免租期免租期3-43-4个月，对于最先签约入驻或面积比较大的商家，可个月，对于最先签约入驻或面积比较大的商家，可以适当的延长免租期。星级酒店的免租期根据惯例执行。以适当的延长免租期。星级酒店的免租期根据惯例执行。招商计划-

19、招商原则执行以下原则：执行以下原则：1、全国知名品牌连锁店2、长期从事该行业经营管理的投资者3、本行业经营状况名列前茅者4、周边地区有一定商业影响力者杜绝以下情况：杜绝以下情况：1、无任何品牌盲目投资者2、无投资实力者/有投资实力但没有经验者3、与本项目定位无关联者4、品牌和投资商口碑较差者 招商重点品牌酒店注重品牌酒店的引进，有利于项目的注重品牌酒店的引进，有利于项目的宣传推广，同时对于项目的整体形象宣传推广，同时对于项目的整体形象也有所提升。也有所提升。填补区域品牌酒店的缺乏，满足周边填补区域品牌酒店的缺乏，满足周边商户及客户群日益提高的住宿要求。商户及客户群日益提高的住宿要求。例如：汉庭

20、商务、锦江之星、富驿时例如：汉庭商务、锦江之星、富驿时尚酒店等尚酒店等 知名连锁餐饮“民以食为天民以食为天”，餐饮的配套必将带动项目，餐饮的配套必将带动项目甚至该区域的商业氛围。甚至该区域的商业氛围。满足周边物贸中心、工业园区、项目自身办满足周边物贸中心、工业园区、项目自身办公一族及快速路来往商旅的用餐需求。公一族及快速路来往商旅的用餐需求。例如：例如：kfc、麦当劳等洋快餐，及符合白领、麦当劳等洋快餐，及符合白领人士喜闻乐见的商务餐饮。人士喜闻乐见的商务餐饮。 休闲保健休闲养生目前在长三角地带有着广大的休闲养生目前在长三角地带有着广大的消费群体，单客平均消费水平较高。该消费群体，单客平均消费

21、水平较高。该区域作为物贸交易中心，经商人士是主区域作为物贸交易中心，经商人士是主要的客流，大量的业主也是消费群体，要的客流，大量的业主也是消费群体，保健养生会所可供提供休息及商务洽谈。保健养生会所可供提供休息及商务洽谈。 健全配套24小时便利店、atm机、通讯网店等等。经营管理1 1、“统一招商统一招商”为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。市场的招商采用商的原则。市场的招商采用租赁租赁商铺形式展开，其中大商户和品牌商铺形式展开，其中大商户和品牌商户依据实际情况可开展其他合作模式。商户依据实际情况可开展其他合作模式。2 2、“统一管理统一

22、管理”统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次，在项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次，在招商前期会对商户的进驻严格把关，避免客户同质化的竞争品牌入招商前期会对商户的进驻严格把关，避免客户同质化的竞争品牌入驻，坚决杜绝商户间的恶性竞争。确保其他商业能够和谐、健康快驻，坚决杜绝商户间的恶性竞争。确保其他商业能够和谐、健康快速发展。速发展。经营管理3 3、“整合市场整合

23、市场”整整合市场功能，集商务住宿、娱乐休闲、餐饮、市场功能，集商务住宿、娱乐休闲、餐饮、生活配套四大功能于一体；整合市场空间，做周边商业市场的服务生活配套四大功能于一体；整合市场空间，做周边商业市场的服务中心。整合招商，商家合理布局，商铺进行统一招商；整中心。整合招商，商家合理布局，商铺进行统一招商；整合推广，推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广，对避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广，对于个性化较强的商家可予以广告营销的支持。于个性化较强的商家可予以广告营销的支持。4 4、“合理回报合理回报”保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善保证市场和经营户

24、合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该片区商业消费的档次和浓厚的商业气氛，整体机能的完善，带动该片区商业消费的档次和浓厚的商业气氛，使市场经营者能获得良好的回报。使市场经营者能获得良好的回报。篇外-本地特色项目一览南洋广场南洋广场 倡导一种全新的购物理念，以多种方式深化规划设计和主题营造的新路，为顾客营造一个时尚、温馨的居家生活、购物天堂。规划的卖场布局科学合理宽敞明亮的购物大厅、美轮美奂的时尚精品，流光异彩的灯光效果，以及独具匠心的餐饮、体娱休闲区等等，使顾客在娱乐中购物，又在购物中享受休闲的“体验式”和“一站式”消费。太仓万达广场太仓万达广场 太仓万达广场建设用地10.75万平方米，建筑面积约47.7万平方米，规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等各类功能于一体。五洋广场五洋广场 五洋广场坐落于太仓城市核心区域