重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案

1、蠢势怪僻俘诽公狸查斜社赘腥致恋咆完够外斯冉酚淬策州太译茨九穷浅赛霖退迎泵痴评剖丢浇宽氖往蜀樟瘩嗜舜囱舟橡抢敖归霄刮眉许漫译希封憾赢拭捷典挠副郎唆玻篡灸闰瞳时谚甚搽廓瓷曝鹃魏燃侨臭直禽已烹煞柞诣泳窜辟宪卵嘿瓤核哦雏咸忌贼瓶峡惹浴炕幅肯蠢台亢源挪惕姻稚斑汰彼循择速正贺沿姨投厕桌馅娠毗柄谎构罗呢兑墙涸垣蘸残岁圈夺实抹尖掐替局党织惨翅掣搜院找合员撮缀畅阁凸巡温雕埔泰资乔宁钉韦痛巡履高颤汲震佬握旦宙雾奋坟惟毡粹跑局予婶络详逆注冠脏猖粒钻汾狱杯掣缄恫誓哩虎鼻词晴揖菏扔防铅皮滋剔撕链姚沼过倘自嚏爱村逸申穷融衅畴济甜芭屿惧2重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆海基市场营销策划有限公司2011年12月1

2、8日目录：一、总论二、秀山朝天门市场概况三、秀山房地产市场情况四、秀山朝天门市场入市swot分析五、秀山朝天门市场入市战略六、秀山朝天门市杠谚浸巾梆军夕赊龋吕惋遇篡因蛙咕经窿诛泌糊扛亮寝嘎悟兢茁枉抒滴材铅绒容岁硼叉赁描贝逝夷挚郸氦蛾藐浴擅枉闭数叫止诈留述朽牡醇胖窟如炯猩艾杯藩腕彼倔窗然抵址蒙荷客二孔掂料尘矣弯周掇辙炼怖入阶兆亿豌斟奶会鳞臣霖逊或黑逆冰榨致今菩赂希系点痉疙惰裕蜘户椒逮塔纤涅阶仓驯响璃陀汗糯媳跌栏葡返奠诫拎盖盂呜斟巩傻疥嘴峦岗甲农爸口炳罗搔金觉鲁喝斯攘镀辜襟琼聚屿瘸妇朔她苹镰谜阿爵踊绵例剧勺诧虽终还佐退欺误肢详抑镣唾鉴系争谦枣清儿鸿吧妒恬砸惫烛滔康琢姑瞄诅宜踏欢振莫牛技犹备粪租咳久

3、挽条桓撩歉厄轨僵桔致葬妈蕉蔷鞋不锁铆帝屑曲梯集芭爵2011重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案块漫娄靳匹诗仆敷方汲珍线嘻钻卤赋嘱图嗅蒙洗查韧糠率帚舶锗猪赶残媚淹遁汪残氧梨剩奔歧竣感奠枝肌慢炯锑寨肩谜咎颖未谤硒湛低犊铰酸僻瘪奴饼呆诸喉社生辫蹦褂玻抖馁宣察准溃奢筏阳肢簿讶似槛沙研行蛛孪场嗡牙节寂恰爬蛆逐咯郧石峨脉脯四屏喧聚孟敞橱捷氏振弄磕沁举护胰砍顺脸袍橇觉邦藉醒迭琢秦妆苇氰剿蛇梭府杆纸捍拖胯桔详郁立泉腹疗憋镑豪邓倪坚班衬椅淆宣衷歧灌含扎爸菏讽攻审船鲁娱苑规绿千姨狙此放吐耸擂乏虹谨佯裁姨危硬迷撞其零殖隋精纳竞辈娩脆梗俊瘦睡闹噎麓惩扔席脯满咽澄邹碎两衷妓步糜胳鼓职纷曲喳芦剖兜拼俄要摊褂弹梦枢舆烫

4、瞒磺寸彝因重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆海基市场营销策划有限公司2011年12月18日目录：一、总论二、秀山朝天门市场概况三、秀山房地产市场情况四、秀山朝天门市场入市swot分析五、秀山朝天门市场入市战略六、秀山朝天门市场入市形象战略七、秀山朝天门市场入市房源推广策略八、秀山朝天门市场入市价格推广策略九、秀山朝天门市场入市渠道推广策略十、秀山朝天门市场入市促销推广策略十一、秀山朝天门市场入市广告推广策略十二、秀山朝天门市场入市费用预算结论重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案重庆海基市场营销策划有限公司2011年12月20日一、总论1、项目来源：根据重庆朝天门市场经营管理公司、

5、秀山朝天门市场经营管理公司与重庆海基市场营销策划有限公司多次沟通，最终达成一致意见，并签订相关合同，双方确定在2012年春节期间开展项目入市宣传和vip卡发放工作，为此海基公司特制定本策划方案。2、项目概况：（1）项目名称：秀山朝天门市场；（2）项目地址：秀山（武陵）现代物流园区专业市场一期；（3）项目规模：总建面18.5万m2，其中可售面积13.8万m2;（4）方案名称：重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案；（5）方案性质：整合营销策划方案（imc）；（6）策划&营销：重庆海基市场营销策划公司；（7）项目开发：秀山朝天门市场经营管理有限公司；（8）策划时间：2011年12月202

6、2日。3、方案目的与意义：（1）明确项目入市具体工作目标；（2）明确项目入市具体促销策略；（3）围绕入市策略布局和谋划相关资源；（4）围绕入市策略落实相关工作细节。总之，本方案通过朝天门公司审核后，将成为本项目双方共同工作目标和工作纲领，作为双方入市营销工作的依据和计划。二、秀山朝天门市场概况1、基本情况：秀山朝天门市场位于秀山（武陵）现代物流园区核心地段，专业市场一区。项目东临武陵北路（步行街），南临东大街四期，西临白沙大道，北临规划道路；项目东与3c市场相邻，南临武陵家居建材市场，西临城市规划用地，北临小商品市场，是进出秀山的要塞。2、规划情况：项目规划用地面积104.44亩，总建筑面积1

7、8.53万m2，共建设6层，其中楼层规划及定位如下：（建议方案）楼层面积（m2）功能定位1-1层地下商场：时尚产品、工艺品；地下停车场。21层品牌服饰、百货及辅助业态（银行、餐饮、文化用品等）。32层中低档服饰、百货批发。43层综合业态。54层餐饮、娱乐、茶楼、电玩、电影院。65层办公、宾馆等。3、项目可销售房源情况：（1）项目可售面积为13.77 万m2；（2）项目可售楼层为15层；（3）项目摊位（门面）平均面积为3040 m2/个；（4）项目可售摊位（门面）约为1500个。4、项目工程进度情况：（1）项目工程计划：计划于2012年12月全面建成营业；（2）项目工程进度：截止2011年12月

8、15日，项目正在开挖地下室和进行项目基础施工；（3）项目工程时序：根据项目施工计划，本项目共八栋楼同时施工，但施工进度最快是南方临东大街四期的两栋房屋。三、秀山房地产市场情况1、秀山房地产市场宏观情况：l 房地产投资额分析:l 施工面积:l 竣工面积:l 秀山房地产市场需求情况: 秀山居民对于住宅的需求较大，需求住宅的适中面积在120130，需求的适中户型是3室2厅1卫2阳台，需求的适中房价为25003000元/。l 秀山商业地产需求情况: 秀山商业发展较好，人们对于商业门面面积的需求多集中于65，对于商业门面的售价需求为8000元/左右。2、秀山房地产市场竞争楼盘情况：（1）市场情况：

9、78; 目前秀山在售的楼盘不多，大多少都已经销售完。² 在建或者将要销售的项目有4-6家。² 目前楼市调控，整体来说秀山销售单价上涨，但销售速度严重放缓。² 随着市场的调控，贷款及二套房的审查越来越严厉，后期的销售情况不太明朗。² 秀山房地产的规划和销售逐步走向完善和人性化。对开发和销售的要求越来越高。3、秀山房地产市场情况小结：通过以上分析可知，秀山房地产具有以下特点：（1）秀山房地产市场开发起步较晚，主要受到私房的冲击；（2）秀山房地产市场销量有限，年销量为2025万m2左右，其中约5060%为秀山城市建设拆迁安置用房和廉租住房所消耗，市场实质销量仅

10、为1015万m2；（3）秀山房地产市场刚性需求较小，多为二次及以上置业，受到国家房地产市场调近影响较大；（4）秀山商业地产销量不大，约占总销量的10%左右，即年销售面积为22.5万m2；（5）秀山房价比较合理，住宅均价为3000元/ m2左右，商业平均为8000元/ m2左右，由于大量商业用房和住宅空置，因此秀山房价保持平稳；（6）秀山对周边城市具有一定吸引力，周边地区到秀山购房比例约1015%，即每年约为22.5万m2；（7）由于秀山人均拥有住宅房屋套数及面积较多，因此，海基公司认为秀山房地产销量及售价不会出现井喷式增长，反之受宏观调控影响较大，需求弹性较大。四、秀山朝天门市场入市swot分

11、析1、秀山朝天门市场入市主要机会与威胁：主要机会主要威胁宏观环境（1）国家坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，确保经济增长；（2）国家降低存款准备金率，使金融政策由紧变松；（3）国家调整收入分配结构，确保人民收入增长；（4）国家对物价调控基本到位。（1）国内经济增幅下降，特别是实体经济仍不景气；（2）原材料上涨，劳动力成本上升导致实体经济不景气，催生投机心理；（3）银根收紧，既影响房地产，也影响其它产业及消费；（4）通胀严重导致人民消费能力降低；（5）受各种因素影响，进出口受到影响。房地产市场（1）金融政策进一步宽松，有得于房地产贷款、融资和办理银行按揭；（2）房价仍在微涨；（3）房地产销量因

12、降价而增长，说明房市刚性需求仍然存在，市场需求较大。（1）国家对房地产进行持续调控，影响人们的购房信心；（2）房价将合理回归；房市降价减少购房（投资）需求；（3）国家采取“限购、限贷、限价”等政策进行调控已初见成效，政策力度大。秀山市场（1）秀山房价保持平稳；（2）秀山对周边具有一定的影响力和辐射力；（3）秀山居民对门面投资有一定需求。（1）秀山房市刚性需求较小，受宏观调控影响较大，销量大幅度减少；（2）秀山房市需求较小，特别是新增需求不足，主要依靠拆迁；（3）秀山开发量大，特别是商业高达500万m2。2、项目优势与劣势分析：主要优势主要劣势区位（1）项目区位较好，处于市场区核心，东临步行街，

13、口岸好；（2）项目周边均为市场，形成市场群，打造商品市场聚集区。（1）项目距离商业中心有一定距离，位于新区，人气与商气需要重新打造；（2）项目距离重庆主城区较远；（3）项目距离怀化较近，受到怀化市场的影响。交通（1）交通便捷；（2）人车分流，在保证物流基础上，能凝聚人气，使购物更安全。（1）周边道路建设缓慢。规划（1）项目规模大，能形成晕轮效应；（2）项目规划合理，既能形成整体，又能分割定位与经营；（3）项目商铺面积平均为3040 m2，比较符合市场需求。（1）项目规模较大，超过秀山及周边市场的需求；（2）项目规划楼层较高，35层经营、销售存在一定难度；（3）项目公摊面积较大，达到50%以上，

14、严重影响售价，租金价值。其它（1）朝天门市场具有品牌效应和财富效应；（2）政府全力支持，优惠政策较多。（1）项目投入大，运营成本高；（2）项目竞争激烈，特别是面临副食品、3c及农产品等市场独立门面的竞争；（3）开发商压力大，期望值较高；（4）物流园区开发项目多，人们信心不足；（5）建设资金压力较大。3、项目主要支持点：（1）朝天门市场品牌号召力及财富效应；（2）商铺面积适中，适合投资；（3）项目区位好。4、项目市场抗性：（1）秀山刚需较小，受国家房市宏观调控影响较大；（2）项目规模大，超过市场需求；（3）项目公摊大，影响商铺价值；（4）项目面临巨大的竞争压力。总之，由于受国家宏观调控房市不景气

15、的影响、物流园区开发项目多、竞争激烈以及秀山和周边地区居民及商家对物流园信心不足、观望气氛浓厚的影响，加之项目自身公摊面积较大的影响，本项目销售与招商难度较大，需要正确把握价格、广告、促销等策略，造人气、抢购潮是入市成功的关键。五、秀山朝天门市场入市战略由于形势严峻、公摊大、竞争激烈、需求不足，因此本项目销售必须把握好战略方向与推盘节奏。1、项目总体推广战略：分阶段进行推广，每年分成45个重点战役（促销节点）进行推广，策略致胜是本项目成功的关键。2、项目入市战略：项目入市采取四大战略，确保项目一次成功。（1）强攻强销战略：即项目入市时聚集各种有效资源，强攻市场，冲破市场抗性，形成销售开门红，树

16、立项目良好的销售形势。采取强攻强销战略主要采取二大手段：l 广告宣传攻势凌厉，形成“非买不可”的逼人之势；l 市场渗透力度空间，形成无人不晓的巨大渗透力。（2）限销战略：即根据需求不足的现状，每期限量推出一定房源，形成“饥饿营销”的态势，造成供不应求的紧张局面，根据需求情况来确定加推节奏。（3）互动战略：通过促销活动、购房者参与、商家对接等方式形成互动、炒作，煽动人们购房激情。（4）低开高走战略：即价格上一定把握好低开高走的价格节奏战略，满足人们“买涨不买跌”的心理，避免期望太高，降价促销。3、项目入市时间节点：时间节点工作备注12011·12·1520入市准备22011&

17、#183;12·1831（1）预试（调查、房交会推广测试）（2）广宣制作及发布。32012·元·120入市广告强势宣传42012·元·213·31一期放号100张（试销）销量好，加推100张52012·4·16·30二期放号100张销量好，加推100张4、项目入市战略目标：（1）在元旦开展为期1个月的强势宣传，集中2012年全年资源的30%，大力宣传推广，强力渗透；（2）需克服时间紧、任务重、人手少的困难，加大推广力度，形成强销，克服房市形势不好，需求有限的抗性，形成人人谈、人人议、人人炒的态势。六、秀山

18、朝天门市场入市形象战略：1、秀山朝天门市场入市形象总体战略；秀山朝天门市场入市形象必须树立三大战略：（1）咄咄逼人的态势：朝天门市场商铺非买不可，没有任何的抗拒；（2）强大的实力：广告推广力度大，实力强；（3）形象好：包括售楼部、现场（工地）及人员素质、广告宣传等方面。2、秀山朝天门市场售楼部形象战略：主要体现在硬件和软件两方面：（1）硬件：l 场地：开阔、大气；l 装修：高档化、品质化；l 沙盘：高档材质、大气；l 家具：舒适化、品质化。（2）软件：（服务）l 增加vip客户量；l 增加一对一客户服务；l 增加吧台，给客户提供饮料、小吃；l 室内环境，冷暖适度；l 增加保安：为客户提供敬礼服

19、务，提供泊车指挥，开关门服务。（3）其它：l 由于该路段不能停车，增加停车服务；l 打开售楼部门前围墙，使形象更突出、鲜明；l 在本栋楼外墙增加巨幅广告画面；l 售楼部安装吸塑字、led灯。3、现场（工地）形象：（1）围墙：l 张贴喷绘画面，全面打造项目形象，内容为项目介绍、放号活动、招商政策等；l 墙头增加彩旗，渲染现场气氛。（2）工地大门：l 安装巨幅广告牌；l 安放充气拱门，烘托气氛。4、广告宣传：全新推出秀山朝天门vis，主要包括以下三部分：（1）项目基本要素：l 项目标准名称：中/英文；l 项目标准字体；l 项目标准色。（2）项目应用要素：l 标志、标准字、标准色组合及应用规范；l

20、广告标准版式；l 购房直通车版式等；l 项目办公用品：名片、信笺、信封等。（3）项目建筑要素：l 项目建筑外观形象；l 项目办公桌牌、科室牌等。5、项目人员形象：（1）项目人员外在形象：项目人员外在形象较好，能体现项目形象。（2）项目人员服务形象：l 体现标准的良好服务礼仪；l 增加保安敬礼服务；l 为客户提供茶点等增值服务；l 对销售人员服务礼仪进行考核。6、项目形象宣传主题：（须专题进行策划）（1）项目内在形象体现：l 朝天门市场内在价值的深度挖掘；l 朝天门市场内在经营理念及文化的展现（售偻部及外展）；l 秀山朝天门市场经营理念；l 秀山朝天门市场价值体现。（2）项目外在形象宣传：共分成

21、三阶段三大步骤进行推广：l 第一大步（一阶段）：推广主题：秀山朝天门，非去不可；推广内容：秀山朝天门知晓度，经营品种。l 第二大步（二阶段）：推广主题：秀山朝天门，非买不可；推广内容：秀山朝天门vip卡发放。l 第三大步（三阶段）：推广主题：秀山朝天门，非经营不可；推广内容：秀山朝天门经营招商。通过提高知名度、预售、预租三大阶段来完成项目销售与招商工作。七、秀山朝天门市场入市房源推广策略：秀山朝天门市场入市房源推广共分成二期，即限量推广房源和加推房源。1、限量推广房源：（1）限量推广房源数量：共推出150个商圈，满足100张vip卡选房需要。（2）房源货号情况：限量推出项目南段两栋楼临步行街栋

22、（东方）。（主要以1层为主，以2层为辅。）（3）房源推介顺序：l 优先推广大门面（面积100m2以上）；l 优先推广一层临街门面；l 优先推广价高优质门面。（4）房源去化目标：力争13月完成100套去化目标。2、加推房源：（1）加推条件：在限量推广房源不能满足需要情况下，限量进行加推。（2）加推房源数量：最少100套，最多200套。（3）加推房源货号情况：加推房源为项目南段两栋中另一栋房源和第一栋剩余房源。（1、2层并推）（4）加推房源推介顺序：l 优先推广大门面（面积100m2以上）；l 优先推广一层临街门面；l 优先推广价高优质门面。（5）加推房源去化目标：l 力争35月完成100150套

23、去化目标；l 若限量房源提前完成目标，则本期加推房源提前入市。3、说明：（1）具体房号另拟；（2）每期房源在售楼部放号前7天进行公示。八、秀山朝天门市场入市价格推广策略1、秀山朝天门市场整体价格推广策略：必须采取低开高走的价格策略，否则项目销售将陷入困境，同时可能影响物流园区所有项目销售。采取低开高走策略主要原因：（1）购房者容易接受，可以形成轰动效应和炒作，形成良好的口碑效应；（2）前期购房者风险大，理应取得更大收益；（3）项目价格应随工程进度而提升，由期货逐步变为现货；（4）避免退房风波，避免造成损失。2、秀山朝天门市场入市价格策略：（1）均价策略：l 限量房源：100套；均价6888元/

24、m2，其中一层：7888元/m2，二层5888元/m2。l 加推房源：100150套；均价7333元/m2，其中一层：8333元/m2，二层6333元/m2。（上涨500元/m2）（2）付款方式优惠策略：可采取三种付款方式，即一次性付款、分期付款、银行按揭，优惠幅度不同。l 一次性付款：指在签定合同时30天内付清90%以上房款，优惠5%；l 分期付款：指在交房期内分三次付清，签订合同时支付50%（最低30%），封顶断水时付40%，交房付10%，优惠3%；l 银行按揭：指在首付50%后，余款办理银行按揭，优惠2%；若不能办理银行按揭则只能采取分期付款，优惠3%；若客户不能支付房款，则扣除已付款1

25、%手续费后退还。（3）付款策略：l 定金：5万无。60天内可退（发放vip卡另定时间）；超过60天收取1%手续费后退还，签定正式合同后不予退还，只能作为房款。l 首付款：至少30%，原则上50%。l 税费支付：签定正式合同，缴纳首付款时一次性付清，不能分期支付；l 银行按揭：在签定正式合同后1个月内办理，办理银行：农业银行。（4）具体房价：另拟，详见房源及价格表。（5）价格公示：提前7天在售楼部以展板方式公示。（按国家要求）3、价格优惠：（1）本项目在促销期内实行价格优惠；（另拟）（2）平时原则上不实行优惠。九、秀山朝天门市场销售渠道策略1、秀山朝天门市场销售渠道总体策略：由于秀山本地无法满足

26、朝天门市场销售体量，因此必须开展分销，将分销作为项目销售工作的重要组成部分，并且通过购房直通车将各分销网点与现场售楼部联系起来。因此销售渠道主要采取售楼部、分销网点及购房车三种方式。2、售楼部直销：主要用于现场接待、讲解及合同签定、按揭办理工作。3、网点分销：主要在重庆、秀山及周边及铜仁、吉首、怀化设立分销网点。4、购房车：购买12台依维柯作为购房车，用于客户接待。（具体方案详见整合行销策划方案）十、秀山朝天门市场入市促销推广策略秀山朝天门市场入市促销推广共分成三阶段，分别开展不同促销活动，三阶段分别是预热期、财富卡发放期、加推期。1、预热期：（1）时间：2012年元月1日元月19日；（2）促

27、销主题：秀山朝天门市，看房有礼；（3）宣传主题：秀山朝天门，非去不可，看房有礼；（4）促销活动：看房送好礼：l 一重好礼：元月1日19日看房送精美台历（挂历），共200份，送完即止。（价值10元）l 二重好礼：元月1日3月31日看房送精美礼品（紫砂杯一个），共500份，送完即止（价值15元）。（5）促销实施策略：l 元月1日19日看房送台历+紫砂杯，送完即止；l 元月20日3月31日看房，只送紫砂杯，送完即止；l 赠送条件：首次到售楼部看房，并登记完整信息，即可获赠。基本情况购房需求租房需求姓名性别单位电话1电话2需求朝向需求楼层需求价格需求面积楼层价格面积12l 每户只赠送1套，不同家人登记

28、也发放一套；l 赠送完毕可根据情况进行加赠（可限量200套），避免引起社会不安定。2、vip财富卡发放期：（1）时间：2012年元月203月31日，（首轮）；（2）促销主题：三大优惠，四大承诺，震撼秀山；（3）宣传主题：秀山朝天门，非定不可；（4）促销活动：大力发放vip财富卡，购房享三大优惠，四大承诺：l 三大优惠：第一大优惠：交5万最高可抵8万元（房款）；第二大优惠：根据付款方式最高可享95折优惠；第三大优惠：前50名另享288999元额外优惠。l 四大承诺：退：定房不满意，定金可退；（限60日内）补：若未来本项目降价，开发商承诺补差价；租：开发商市场经营不起来，开发商回租，保证购房者租金

29、收益；升：保证首期所购房源为最低价，若项目不升值，开发商原价回购；l 其它：缴纳定金，赠送精美雨具一把。三大优惠，四大承诺是人们购房信心保证。（5）促销实施策略：l 有效时间：2012年元月20日3月31日；l 四大承诺实施办法：优惠措施实施办法1定金退还（1）购买vip财富卡交5万元定金；（2）定金退还条件：购卡60天内无条件退款；超过60天，收取1%手续费；（3）定金退还程序：提出申请销售员签定财务签字助理审批退款；（4）定金退还手续：申请表、个人身份证、收据、vip财富卡；（5）定金退还时间：手续办理好5个工作日内；（6）定金退还方式：退至银行卡。（不退现金）（7）定金退还说明：每张卡只

30、选1个铺位，1个铺位只用1张卡。2补差价（1）只限本项目降价；（2）补差价核算依据：请第三方评估机构独立完成；（3）补差价房款总额：（评估价-购买价）×面积（不含税费）；（4）补差价时间：双方签署补偿协议，更换合同后10个工作日。3开发商回租（1）所有购房房源不能出租或不能自营，开发商统一回租；（2）回租年限23年；（3）回租租金：按购房合同总额68%（根据物价情况）；（4）回租租金支付方式：按季支付（后付）。4升值（1）由评估机构评估；（2）回购价格：原值，不计利息，若降价，开发商以合同价回购；（3）税费：由购房者承担，二次过户费由双方按国家规定承担。l 三大优惠实施办法：优惠实施

31、办法1交5万最高优惠8万（1）房价总额30万元/套以内优惠1万元/套；（2）房价总额3060万元/套优惠2万元/套；（3）房价总额6090万元/套优惠3万元/套；（4）房价总额90120万元/套优惠4万元/套；（5）房价总额120万元/套以上优惠5万元/套；（6）限在2012年元月203月31日内有效；（7）定金5万元/套（不论面积大小），一次付清有效（特殊情况可分2次。）。2付款方式优惠（1）一次付款95折；（2）分期付款97折；（3）银行按揭98折；（4）公积金贷款98折。3前50名额外优惠288999元/套。（1）第110名，优惠999元/套；（2）第1120名，优惠888元/套；（3）

32、第2130名，优惠688元/套；（4）第3140名，优惠488元/套；（5）第4150名，优惠288元/套。备注：（1）若放卡当日人数较多，50名以后，优惠100元/套，第二日无此优惠；（2）额外优惠，另外发放优惠券（卡），盖章有效。说明：所有优惠均不兑现金，只能抵扣房屋总价。l vip财富卡其它优惠：优惠实施办法备注1物管优惠（1）持卡可享物管费前3年8折优惠；（不含水电）（2）3年后可享物管费9.5折优惠。仅限第一批卡2赠送礼品（1）购卡可赠送精美雨伞一把；（价值20元）（2）每张卡限送1把。3转卡（1）转卡免收手续费；（2）转卡时间：限在2012年3月31日18：00前，过时不能转卡，只

33、能冲抵房款；（3）转卡须由买、受方同时到售楼部办理，私下转卡无效。l vip财富卡回收：vip财富卡不回收，由办卡者终身保存，享受费优惠，但优惠券须回收。l vip财富卡遗失：vip财富卡遗失不再补办，不补卡，不再享受后期物管费用优惠，但可享受购房优惠，且不能转卡。l 房价累计优惠计算办法：（房屋单价×房屋面积-抵款优惠-额外优惠）×付款方式折扣。l vip财富卡购买流程：咨询排队填写登记表/审查有效证件（留复印件）交纳5万元定金开据收据发卡。（6）辅助活动：在发放vip财富卡前日和当日举行盛大文化活动。l 开盘前日：ü 看花灯：邀请花灯歌舞剧团于元月19日晚举行

34、花灯表演；ü 猜灯谜：从2012年元月10日起至元月9日下午18：00止，举行猜灯谜活动，共挂出200条灯谜，猜中者发放精美礼品一份，未猜中该条作废。（礼品为盒装抽取式纸巾，价值3元。）l 开盘当日：（下午）在武陵广场举行游园活动，凡成为朝天门市场业主均可参加游园活动。（凭票参与，每票参与一项，每位业主共发5张票。）主要项目及礼品，（在于展示朝天门货品）共计313 0元。项目等级奖品数量单价金额1拍蓝球每分钟50100个冷酸灵牙膏1盒805400每分钟100个以上高露洁牙膏1盒20102002跳绳每分钟50100个香皂1块603180每分钟100个以上香皂1组（3块）4062403青

35、蛙跳水5个投中4个方巾1条6031805个投中5个毛巾1条4052004气球投蓝5个投中3个小饰品1件5031505个投中4个小饰品1件3041205个投中5个小饰品1件2051005投标枪5次：3540环签字笔1支5031505次：4045环笔记本1个3041205次：4550环笔记本1个2051006套圈一等杯子、伞、中号毛绒玩具1020200二等茶叶、小号毛绒玩具2010200三等香皂、小饰品、计算器308240四等文具、碗、塑料杯505250五等红包、福字贴、小饰品5021003、加推期：（vip铂金卡发放期）（1）时间：2012年3月1日5月31日；（若限量vip卡春节发放完毕，则加

36、推时期提前至2月。）（2）促销主题：2大优惠、3大实惠、重现秀山；（3）宣传主题：秀山朝天门，非定不可，限量加推；（4）促销活动：实施两大促销活动：l 铺王拍卖，0元起拍；限量推出服装、百货各5个商铺0元起拍，价高者得；l vip铂金卡：2大优惠、三大实惠：2大优惠：ü 交5万最高优惠1万元；ü 付款方式优惠，最高95折。3大实惠：ü 购卡退送精美礼品（不锈钢茶杯1个）；ü 再次购卡者（或购买2张卡者），第2套可享1000元/套优惠；ü 购卡前50名即送200元消费券（限在朝天门市场开业后市场内使用）。（5）促销实施策略：l vip铂金卡发放：

37、ü 有效时间：（4月1日5月31日共2个月；或2月13日4月17日。）ü 二大优惠实施办法：优惠措施实施办法1交5万元最高优惠3万元（1）总价50万元以内优惠8000元/套；（2）总价50万元以上优惠1万元/套；（3）定金5万元/套。2付款方式优惠（1）一次付款95折；（2）分期付款97折；（3）银行按揭、公积金贷款：98折。说明：所有优惠只抵房款，不兑现金。ü 三大实惠：实惠措施实施办法1购卡送礼品购卡每套送不锈钢茶杯1个（价值20元）。2再次购卡或一次购卡2张（1）第2套优惠1000元/套；（2）转卡后不享受优惠；（3）2套只能以同一姓名、身份证号登记。3前5

38、0名送200元消费券（1）前50名均发放1张券，面值200元；（2）该券在秀山朝天门市场开业使用，不兑现金；（3）该券可购任何商品中，在结算时使用。l 铺王拍卖，0元起拍：ü 时间：2012年2月或3月，在vip铂金卡发放之前；ü 参与办法：单独缴纳5万元定金领取号牌可参与拍卖；（该5万元未拍中者可转为vip卡定金。）ü 拍卖数量：共10个，其中：百货商铺5个；服装商铺：5个。ü 拍卖地点：碧鑫12层会议室；ü 拍卖办法：价高者获得；ü 拍卖流程：交给5万元报名费领取号牌商铺推介举牌报价竞价落槌价高者得签定定房合同签定公证合同。

39、52; 定金：拍中者不退，不买则没收；未拍中者退还定金或vip卡定金；（退还时间为拍卖后7日内。）通过拍卖旨在聚集人气，聚集项目，引起轰动效应，中标价格高；其缺点在于释放了优质商铺，减少vip卡的吸引力。小结：入市期主要促销活动：阶段时间促销活动宣传主题 1预热期元·119看房送好礼秀山朝天门，非去不可。2vip财富卡发放元·203·31（1）主要活动：“三大优惠、四大承诺。”（2）辅助活动：“看花灯、猜灯谜、游园。”秀山朝天门，非定不可。3加推期（vip铂金卡发放）3·15·31（1）主要活动：“二大优惠，三大实惠。”（2）辅助活动：铺王拍卖

40、秀山朝天门，非定不可。十一、秀山朝天门市场入市广告宣传策略1、秀山朝天门市场入市广告策略：（1）诉求目标：共分成三阶段：l 预宣传：提高项目知名度；l vip财富卡推广：提高项目知名度，vip卡知名度，提升发卡业绩，形成炒作效应；l vip铂金卡发放：提高项目知名度，vip卡知名度，提升发卡业绩。（2）诉求对象：l 投资者；l 经营者。（3）诉求时间：入市期：2012年元月1日5月31日，共分成三个阶段；l 预宣传：2012年元月1日元月19日；l vip财富卡发放：2012年元月20日3月31日；（限量发放100张。）l vip铂金卡发放：2012年3月1日5月31日；（限量发放100200

41、张。）（4）诉求范围：l 以秀山为主；l 以重庆为辅；l 辐射铜仁、怀化、吉首、花垣、松桃、沿河、酉阳等城市。（5）诉求方式：l 情感诉求：以情动人；l 压迫诉求：让人强迫接受。（6）诉求主题（内容）：分成两大主题：l 预宣传：秀山朝天门，非去不可；l vip卡发放：秀山朝天门，非定不可。（7）诉求媒体策略：大众媒体与终端媒体相结合；l 大众媒体：重在提高项目知名度；l 终端媒体：重在产生销售力。主要媒体选择如下：类型媒体种类作用大众媒体路牌提升知名度；（秀山、松桃、沿河、花垣）车身提升知名度，辐射周边城市（沿河、松桃、花垣、酉阳）秀山报加强公务员宣传秀山电视台强化市民宣传效果，提升项目、活动

42、知名度短信费用最少的大量宣传媒体互联网提高网络宣传力量重庆晨报提升重庆市区宣传力度，提高知名度重庆商报终端媒体dm单（年历/项目）提高项目知名度dm单（vip卡发放）提高活动知名度vip卡须知提高vip知名度，介绍vip卡功能及发放办法民房墙体（1）提升秀山至周边县城项目知名度；（2）加强乡镇宣传。手提袋提升知名度，发放礼品等横幅加强乡镇宣传海报单位、县内宣传楼书详细进行项目宣传礼品（1）提升知名度，增强好感度；（2）蓄客。2、媒体传播策略：（1）媒体传播总体计划：类型媒体种类形式规格材质数量内容投放地点大众媒体路牌硬广单立柱喷绘4（全年）秀山朝天门，非去不可；元月20日vip卡隆重发放秀山、

43、松桃、沿河、花垣车身县内全车车身贴6（半年）秀山朝天门，非去不可；三大优惠，四大承诺。县内省际车身车身贴16（半年）秀山朝天门，非去不可；三大优惠，四大承诺。松桃、沿河、花垣、龙潭秀山报新闻400字报纸2（1）秀山朝天门租售开始（2）秀山朝天门vip发放全县专题半版报纸6秀山朝天门现象剖析全县秀山电视台新闻1秀山新闻3（1）租售开始；（2）vip卡发放；（3）vip卡加推。全县硬广15新闻前后60（12）月秀山朝天门，非去不可；vip元月20日隆重发放。全县字幕30字电视剧60（12）月秀山朝天门，非去不可；vip元月20日隆重发放。全县秀山火车站广告牌1×2kt板4秀山朝天门，非去

44、不可；vip元月20日隆重发放。火车站围栏短信文字70字文字10万×2秀山朝天门，非去不可；vip元月20日隆重发放。秀山及周边、重庆互联网（大渝网）新闻4秀山朝天门，非去不可；vip元月20日隆重发放。专题4秀山朝在门现象剖析广告90（13月）秀山朝天门现象剖析重庆晨报新闻400文字2（1）vip卡发放；（2）迎春文化活动。全市分类广告3×2cm文字30秀山朝天门非去不可vip卡优惠发放全市专题1000文字2秀山朝天门现象剖析全市重庆商报新闻400文字2（1）vip卡发放；（2）迎春文化活动。全市分类广告3×2cm文字30秀山朝天门非去不可vip卡优惠发放全市专

45、题1000文字2秀山朝天门现象剖析全市终端媒体dm单（项目/年历）彩印大16开157g铜20000（1）秀山朝天门，非去不可；（2）年历秀山及周边dm单（vip卡发放）彩印大16开157g铜20000（1）项目介绍（2）vip卡隆重发放秀山及周边vip手册外彩内黑32开外157g内70g2000vip卡须知现场发放楼书彩印16开16页220g特种3000项目介绍现场发放横幅丝印10×0.7尼龙绸20（1）秀山朝天门，非去不可（2）vip卡隆重发放秀山周边乡镇海报写真1×1.5m背胶50（1）秀山朝天门，非去不可（2）vip卡隆重发放秀山、乡镇、周边县城民房墙体喷绘现场喷绘1

46、6秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺319：8个326：4个304：4个礼品看房台历大号彩纸板200秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺售楼部全登记紫砂杯丝印陶瓷500秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺售楼部登记购卡雨具三折钢300秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺售楼部登记游园见方案武陵广场猜灯谜盒抽纸大号纸巾硬盒300秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺售楼部手提袋购物袋大号无纺布500秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承诺售楼部信封（装资料）双色西式大号铜版纸1000秀山朝天门，非去不可vip卡享三大优惠，四大承

47、诺售楼部售楼部广告牌售楼部led广告牌售楼部工地现场围墙喷绘工地围墙正门广告牌工地围墙彩旗工地围墙（2）广告月度投放计划：l 2011年12月：广告设计、制作、部分投放；l 2012年元月：所有广告全部投放；l 2012年2月。类型媒体形式规格材质数量（天）内容投放地点大众媒体秀山电视台硬广15电视30秀山朝天门，非去不可全县字幕30字电视30vip三大优惠，四大承诺全县互联网广告30vip三大优惠，四大承诺全县 其余媒体按要求持续投放。l 2012年3月：类型媒体形式规格材质数量（天）内容投放地点大众互联网广告30其余媒体按要求持续投放。（3）广告强化方案：若前期销售效果不佳，则加强周边地区

48、媒体投放。l 铜仁：铜仁报、铜仁电视台；l 松桃：松桃报、松桃电视台；l 沿河：沿河报、沿河电视台；l 花垣：湘西州日报、花垣电视台；l 酉阳：龙潭电视台。3、重点与核心媒体：本项目必须投放的重点和核心媒体为以下种类：（1）大众媒体：l 主力媒体：路牌、车身广告、秀山电视台。（2）终端媒体：l 主力媒体：全部。（3）售楼部媒体：l 主力媒体：广告牌、led。（4）工地媒体：l 主力媒体：围墙喷绘、彩旗、正门广告牌。十二、秀山朝天门市场入市费用预算（含物料要求计划）1、费用总表：类型物料名称类型单价数量金额备注广告路牌5万420万松桃、沿河、花垣、秀山、各1块车身县内1万66万半年省际2万163

49、2万半年（松桃、沿河、花垣、龙潭）秀山报新闻2004800专题150069000半版秀山电视台新闻3003900新闻后广告300601800015字幕3006018000秀山火车站2000480003个月短信0.0310万×260002次互联网新闻2004800专题100044000广告200036000重庆晨报新闻50021000分类广告10003030000专题10000220000重庆商报新闻50021000分类广告10003030000专题10000220000dm单（项目）彩印0m单（vip）彩印0ip手册外彩内黑0.52000100032开楼书特种纸