香港信和 重庆北滨路项目定位报告94p

1、中原地产2008.042008.04香港信和香港信和xiang gang xin he bei bing lu xiang mu ding wei bao gao北滨路项目定位报告定位需要解决定位需要解决/ /核心问题核心问题住宅单价达到：15000元/平米8年内完成开发，年消化速度达15万方什么产品可以卖到15000元/平米？什么客户可以承受这个价格的产品？本报告的本报告的/ /思路与结构思路与结构第一章：重庆高层豪宅供应现状分析第二章：重庆高端客户需求调研第三章：客户群定位第四章：项目产品定位第五章：项目分期及整体开发策略重庆高层豪宅供应现状分析龙湖春森彼岸基本信息楼盘位置城区江北板块观音

2、桥项目地址江北北滨路开发（合作）单位开发商重庆龙湖地产发展有限公司物业管理龙湖园林景观设计美国易道建筑设计/施工mry经济指标占地面积240亩建筑面积78万平米容积率4.8建筑密度28%绿化率35%商业约 9万平米车位1：0.7建筑形态建筑类型高层、小高层、超高层建筑风格后现代建筑楼型 91，33层交房标准毛坯龙湖春森彼岸产品竞争力分析优势劣势品牌品牌重庆本土地产第一品牌户型户型3梯7户，户型设计平庸配套配套两个五星级会所、室内壁球场、室内恒温游泳池无边际游泳池车位车位1：0.7景观景观保持原始地貌观光栈道；观江平台。硬件硬件清水毛胚房商业商业具有重庆传统特色的梯坎商业、业态为社区商业；吊脚楼

3、商业，初步定位为汽车4s店。龙湖春森彼岸销售状况价格价格一期：10000元/ ，二期：10500元/销售进度销售进度一期2007年12月推出262套（公开认购175套），总体销售率达90%二期2008年3月推出231套，截至目前销售率75%户型面积户型面积78-384 ，主力面积99-142畅销户型畅销户型78、137 畅销因素畅销因素总价低、正看江滞销户型滞销户型滞销户型142 、88 2房滞销原因滞销原因面积尴尬、朝向差龙湖春森彼岸客户构成客户结构客户结构70%重庆本地客户，其中30%-40%为龙湖的老业主，30%客户由深圳、香港以及新加坡的外籍华人等组成。 置业目的置业目的投资50%，自

4、住50%。其中外地客户以投资为主认同价值排序认同价值排序1、龙湖品牌。2、地段。3、江景产品及对应客户产品及对应客户/小结小结1、龙湖春森彼岸聘请国外著名设计单位打造整个地块，在江景资源的利用和内部设施的配置上均达到了相当高的水平；3、龙湖在外地市场作了强力推销，取得了一定效果；2、龙湖春森彼岸是龙湖地产继北城天街后，又一城市中心的力作，本地客户是相当期待的；提示：相对于龙湖春森彼岸，本案地块江景条件较弱，江景已经不能成为取胜的关键；提示：相对于龙湖春森彼岸，本案地块江景条件较弱，江景已经不能成为取胜的关键；提示：北滨路的远景被市场看好，但前提是北滨路的商业氛围必须得到改变；提示：北滨路的远景

5、被市场看好，但前提是北滨路的商业氛围必须得到改变；提示：由于龙湖春森彼岸的带动，外地客户开始关注北滨路区域价值；提示：由于龙湖春森彼岸的带动，外地客户开始关注北滨路区域价值；瑞安重庆天地基本信息 (一期.雍江苑)楼盘位置城区渝中区板块化龙桥项目地址渝中区嘉陵路重庆天地（红岩革命纪念馆对面）开发（合作）单位开发商重庆瑞安天地房地产开发有限公司物业管理新昌瑞安物业管理公司经济指标占地面积5万平方米建筑面积14万平方米容积率2.8建筑密度18绿化率-总套数一期开68套，总计784套车位比1：0.75商业-建筑形态建筑类型高尚住宅建筑风格-建筑楼型板式,点式高层交房标准精装瑞安重庆天地产品竞争力分析优

6、势劣势规模规模重庆主城1900亩，容积率仅2.8区域区域目前区域成熟度不高周边市政配套落后硬件硬件一线品牌装修配置，2梯2户奢侈配置穿梭电梯，方便业主出入景观景观区内2个人工湖配套配套3500平米独立会所，配置：恒温游泳池，高尔夫练习场，健身房，高温瑜伽房，桑拿房，阅览室、咖啡厅等教育：独立3班幼儿园。商业商业临江休闲商业，上海新天地商家直接入驻。销售状况价格价格一期：均价13000元/销售进度销售进度3月26日推出68套，截至目前销售90%户型面积户型面积119132畅销户型畅销户型119畅销因素畅销因素总价低、位置好滞销户型滞销户型132滞销原因滞销原因户型存在缺陷（保姆房的设计）瑞安重庆

7、天地客户构成客户结构客户结构30%重庆本地客户，以私营企业主、企业高管、沙区教师为主；40%上海客户，上海新天地老客户；30%港台客户，长期在重庆工作生活。 置业目的置业目的投资70%，自住30%。认同价值排序认同价值排序1、区域前景。2、上海新天地的成功模式。3、大盘配套瑞安重庆天地产品及对应客户产品及对应客户/小结小结1、瑞安重庆天地所处化龙桥区域在本地客户中认可度相当低，而且该区域目前正处于拆迁之中；2、瑞安前期成交客户主要来自于外地，特别是上海新天地的老业主比例较大；提示：本地客户对区域的认知是相当根深蒂固的；提示：本地客户对区域的认知是相当根深蒂固的；提示：外地客户在对项目远期价值的

8、判断上高于本地客户，而且购买能力较强；提示：外地客户在对项目远期价值的判断上高于本地客户，而且购买能力较强；中海北滨1号基本信息楼盘位置城区江北区板块北滨路项目地址北滨路西段开发（合作）单位开发商中海地产园林景观设计贝尔高林物业管理中海物业建筑设计/施工梁黄顾（香港）设计顾问有限公司经济指标占地面积100530平方米建筑面积146000平方米容积率0.70（别墅）绿化率40%总套数525（其中别墅204套）建筑形态建筑类型双拼别墅、联排别墅、电梯洋房建筑风格英式皇家建筑楼型交房标准中海北滨1号产品竞争力分析优势劣势产品形态产品形态主城滨江唯一低密度物业商业商业商业配套较单一景观景观中央生态溪谷

9、、山顶运动休闲公园配套配套商务会所、室内恒温泳池、标准网球场、高尔夫推杆练习场 销售状况价格价格一期：均价15800元/，二期：均价17500元/销售进度销售进度3月26日二期推出68套，截至目前销售90%户型面积户型面积202-291畅销户型畅销户型291 、202 畅销因素畅销因素位置较好、总价低滞销户型滞销户型256 滞销原因滞销原因位置较差中海北滨1号客户构成客户结构客户结构90%本地客户，私营企业老板是主体。10%外地客户，老家在重庆，或者有亲戚朋友在重庆。 置业目的置业目的自住90%以上。认同价值排序认同价值排序1、主城滨江唯一别墅楼盘，2、中海品牌，3、户型不大，总价有优势中海北

10、滨1号产品及对应客户产品及对应客户/小结小结1、作为进入重庆的第一个项目，中海选择了开发别墅物业，产品呈现速度快，建立了良好的市场形象，但同时牺牲了一定利益，为其后续项目奠定基础；2、作为主城北滨路唯一别墅物业，卖点相当鲜明，本地私营个体企业主认可度较高；提示：外地企业进入重庆，需要作出牺牲讨好本地客户；提示：本地私营个体企业主是别墅物业的主力消费群体，他们需要的是直接看得见的价值；阳光100国际新城基本信息楼盘位置城区南岸板块南滨路项目地址南滨路朝天门广场对岸开发（合作）单位开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司经济指标占地面积47.7万平米（800亩）建筑面积120万平米容积率2.51建筑密

11、度29.48%绿化率35%总套数7444车位比1：0.8商业15万平米建筑形态建筑类型高层、超高层建筑风格现代交房标准精装修、毛坯房阳光100国际新城产品竞争力分析优势优势劣势劣势地段地段重庆cbd核心，两江交汇处硬件硬件建筑材料配套配套游泳池，标准网球场、篮球场、健身中心、老年活动中心、棋牌室、儿童游乐场等。风格风格色彩过于艳丽商业商业南滨路配套环境环境片区正处于改造之中销售状况价格价格一期：6500元/ ，二期：8000元/销售进度销售进度二期推出2栋共372套，目前剩余52套户型面积户型面积一期：92-282，二期：84-118畅销户型畅销户型面江118 畅销因素畅销因素朝向好滞销户型滞

12、销户型86 及低层单位滞销原因滞销原因视野完全被阻挡、面积较尴尬阳光100国际新城客户构成客户结构客户结构70%本地客户，私营企业老板是主体。30%外地客户，港、澳、台、上海、少量外籍人士。 置业目的置业目的自住60%，投资客户40%。认同价值排序认同价值排序1、独特江景资源2、cbd地段，3、南滨路配套阳光100国际新城产品及对应客户产品及对应客户/小结小结1、阳光100国际新城江景资源具有相当高的稀缺性，这一价值被本地及外地客户广泛认可；3、项目产品本身被广泛的批评，但仍不乏追捧者；提示：再次印证我们的江景资源在重庆市场上缺乏竞争力；提示：项目附加值对于高端物业相当重要，对于我们来说，外部

13、可依赖价值有限的情况下，内部价值的体现尤为重要；2、cbd价值更为被外地客户认可，本地客户认为该区域较偏僻；提示：外地客户对城市远期发展更敏锐；棕榈泉国际花园基本信息楼盘位置城区北部新区板块金开板块项目地址北部新区金开大道88号开发（合作）单位开发商重庆棕榈泉房地产开发有限公司园林景观设计雅卓创办人peter smulders物业管理香港地铁物管（mtr）建筑设计/施工柏涛（墨尔本）建筑设计公司经济指标占地面积1200亩建筑面积80万方容积率139建筑密度-绿化率40%总套数500车位比1：1商业-建筑形态建筑类型多层 小高层 花园洋房 别墅建筑风格 欧式棕榈泉国际花园产品竞争力分析优势优势劣

14、势劣势景观景观天然湖泊、公园区域区域区域不成熟硬件硬件豪华装修大堂、品牌装修标准、智能化系统配套配套豪华会所、恒温游泳池、咖啡厅等物业物业管理管理香港地铁物管（mtr） 销售状况价格价格(非别墅部非别墅部分分)三期：8500元/ ，四期：预计10000元/ 销售进度销售进度三期共约800套，目前销售80%左右户型区间户型区间88-171，主力区间130-154畅销户型畅销户型130畅销因素畅销因素朝向好，面积恰当滞销户型滞销户型88滞销原因滞销原因临路，景观差棕榈泉国际花园成交客户分析客户结构客户结构一期：80%外地客户，20%本地客户三期：50%外地客户，50%本地客户。本地客户以中产阶级（

15、企业高管、公务员、医生、律师）为主置业目的置业目的以自住为主，少量投资客户认同价值认同价值1、产品品质高，2、生活环境好。棕榈泉国际花园产品及对应客户产品及对应客户/小结小结1、棕榈泉国际花园核心价值是提供超标准的居住品质，建筑、园林、配套、物管均达到相当高的水平；提示：本项目容积率较高，居住舒适度低，直接参考意义不大。但棕榈泉的细节还是值得我们借鉴；2、外地客户对该项目一直非常认可，本地客户后期逐步开始认识其价值；提示：外地客户对物业价值的判断更加敏锐，本地客户可以被市场所引导；开发模式一：外部价值为导向核心价值：cbd、商圈、江景代表项目：富力海洋广场、阳光100国际新城、龙湖春森彼岸市场

16、价格：800010000元/平米分析：项目价值取决于外部价值的稀缺性；可替代项目泛滥，因此价值提升空间不高；开发模式二：纯住宅的极致分析：价格可超过同区域均价50%100%但投入成本过高，利润率不高核心价值：低密度、园林景观、硬件设施代表项目：棕榈泉国际花园、北滨1号市场价格：1000020000元/平米开发模式三：复制成功先例分析：品牌的号召力是项目核心价值；容易让客户将重庆项目的价值预期与成功先例相联系。核心价值：开发商品牌、成功项目案例代表项目：瑞安重庆天地、喜来登国际中心市场价格：1300015000元/平米重庆高层豪宅市场启示本地块容积率较高，建筑密度大项目江景价值、地段价值稀缺度不

17、高信和首次进入内地市场总体开发成本高；外部价值为导向不可行“纯住宅”不可行复制成功先例不可行以目前项目存在的问题看来，简单复制目前重庆市场高层豪宅开发模式不可行！供应市场下，定位的初步思考江景资源地段价值江面较窄地块纵深过深滨江物业集中放量北滨路无成熟商业氛围非商圈中心不可改造可改造项目发展方向：改变区域地段价值是项目可能机会！滨江商业的关注点在南滨路北滨路高端项目总体开发量在500万方以上，未来入住人口预计达20万人。品牌、大盘、江景、地段、园林、配套。重庆高端客户需求研究客户类型客户类型生活及工作状态生活及工作状态教育背景教育背景购买力购买力代表项目代表项目客户类型一：本地私营主个体老板生

18、活圈和工作圈狭窄，主要与家人朋友以及生意上客户来往。较低中海北滨1号阳光100国际新城客户类型二：本地中产阶级公务员高校教师技术人员公司高管工作节奏较快，工作圈子较为广泛，有广泛的资讯来源，对生活品质要求较高 。较高棕榈泉国际花园龙湖春森彼岸客户类型三：外地常驻重庆人员外资企业重庆分公司中高管理层在一定的生活圈和工作圈内活动，地域跨度较广。非常高一般具有留学背景瑞安新天地棕榈泉国际花园客户分类抽样问卷调查回顾调查结果反应的是重庆本地需求主要以个体、私营企业主的需求为主主要重视因素主要重视因素 别墅客户最重视因素前三位：小区环境/景观、自然景观和区位地段洋房客户最重视因素前三位：小区环境/景观、

19、区位地段和价格高层客户最重视因素前三位：区位地段、价格和升值潜力个体私营老板本地中产阶层个体私营老板本地中产阶层个体私营老板本地中产阶层本地高端客户抽样调查启示1、地段价值是本地高层客户尤为看中的；2、私营个体企业主仅看中当前存在的价值，而本地中产阶层更看重物业未来的预期地段价值；3、在前期重庆本地客户难以接受的装修房，目前逐步成为主流，说明重庆客户的消费意识是可以被引导的，特别是本地中产阶级；高端客户深度访谈访谈时间：4月14日4月16日访谈对象：有效高端客户11组访谈方式：上门拜访、座谈会访谈目的：了解客户深层消费心理第一类客户，本地私营企业主重庆某知名民营企业老板，个人资产上亿。现居住时

20、代豪苑200多平米顶跃单位。购置别墅一处，主要应酬生意上的朋友。比较信赖龙湖品牌；购房信息：朋友推荐；只看了一次房，第二次就定了；基本不考虑价格这个因素；选择别墅和城市中心物业，满足不同的置业需要；简单而直接的消费行为；重庆朝天门某生意人，王女士。现居龙湖水晶郦城，准备移居海棠晓月，认为那边方便一点；名下物业：加州花园、水晶郦城、海棠晓月、喜来登国际中心；比较信赖龙湖品牌，看过春森彼岸，认为北滨路很偏僻；购房信息：逛解放碑看到展示；不喜欢别墅，太远了。太大了浪费价格要合理，划算是最重要的城市中心的物业是其首选；消费行为容易被市场所引导；第一类客户，本地私营企业主家庭主妇，徐女士，之前是公司白领

21、，丈夫是银行行长，42岁关注中海北滨1号，喜欢低密度环境好的物业。重庆人对江景不感冒，还有噪音污染需要真正的高品质居住物业品牌是置业第一考虑，对本地品牌更偏向；购房信息：报纸、网络、户外、电视；认同项目：金科系列、龙湖江与城；重庆的房价还是比较合理；第二类客户，本地中产阶层重庆某广告公司负责人，李总。女性、职业经理人，重庆人，30岁没有打算在重庆置业，重庆没有好房子；如果有一定积累，希望出国留学；龙湖的物业也不是想象中那么好；认同的物业：芙蓉古城、波托菲洛；喜欢纯粹的、原汁原味的；消费的是一种感觉，购房是获得一种生活状态，他们喜欢城市的丰富多彩。每年23次飞香港、上海购物第二类客户，本地中产阶

22、层上市投资公司重庆分公司总经理，武汉人，留学背景现租水晶郦城一套三居室，月租5000；在某五星酒店拥有套房。水晶郦城所居住的人群素质较高，房间装修以蓝色调为主，有一套好的音响。龙湖的物业也不是想象中那么好；在重庆就是以工作为中心来安排生活，但比较向往一个人的岛居生活；在武汉、广州、香港拥有滨江物业；以工作为目的选择物业；具有超前消费意识。第三类客户，外地常驻重庆客户港资企业重庆分公司负责人，具有留学背景认为国外的比港台的好，港台的比内地的好；夜生活非常丰富；消费绝对超前私生活是其重要的部分因为女人，在重庆拥有三处房产；第三类客户，外地常驻重庆客户高端客户需求归纳所有高端客户必须是我们的客户，只

23、有地段价值可以统一他们的需求！私营企业主私营企业主本地中产阶级本地中产阶级外地常驻重庆客户外地常驻重庆客户需要的是显而易见的高端物业商圈中心豪宅别墅物业需要通过房子购买一种生活状态。购物、消费方便的物业环境健康的物业酒店、办公物业高端公寓类物业服务于商务需要的物业，但又希望符合自己生活品味的物业消费易于引导容易接受新鲜事物消费意识超前客户类型客户类型外地客户本地私营老板本地中产阶级30404050认知范围认知范围全国甚至全世界局限、狭窄通过各种渠道获取信息消费习惯消费习惯为超前价值买单为呈现价值买单为预期价值买单支付能力支付能力第一阶段主力客户20102011第二阶段主力客户20122014第

24、三阶段主力客户20152018客户阶段定位以购买能力以及对物业价值未来价值判断能力决定各阶段主力客户。客户需求定位客户类型客户类型外地客户本地私营老板本地中产阶级年龄：3040年龄：4050需求特征需求特征个性化的超前的以商务为核心所有人认为好的东西流行的时尚的精神的健康的生态的便捷的对应产品对应产品会所酒店商业街公寓物业办公物业江景地段豪宅商业街公寓物业休闲场所园林景观外部配套物业管理户型创新配套产品定位产品定位前提：竞争市场格局1、项目现有的价值不足以支撑整体价格达到预期目标；2、江景资源可挖掘的潜力不大，且江景物业在未来集中放量；3、虽然在目前的城市格局中，现有地段价值有限，但北滨路商业

25、条件成熟，具备打造区域商业中心的机会，从而提升整个项目的住宅价值；打造区域商业中心，是项目在滨江物业中取得竞争力的唯一机会产品定位前提：客户需求1、高层客户首要需求的是地段价值，地段价值可以理解为城市商务功能；2、由于各类对项目远期价值判断能力的不同，我们选择外地客户作为我们一期的客户，这部分客户由于商务活动频繁，因此商业物业是我们首要启动的部分；3、本地客户对项目现阶段的价值认识水平不能达到我们的目标，但随着项目滨江商业中心的地位奠定以后，可以提升本地客户对项目价值的认识；统一各类客户需求的唯一准则：提升项目商业价值！产品定位前提：旧规划方案被否定住宅密度高；后排单位江景资源弱；价格：800

26、010000；受嘉陵江大桥噪音影响；前期各种规划方案测试结果对于本项目来说，以住宅为核心价值的规划方案，永远不能达到预期价格。龙湖春森彼岸的借鉴意义龙湖春森彼岸产品分析规划理念：山的韵律商业街区超高层酒店写字楼临江4s店或办公物业双会所、无边界游泳池观江平台四大景观轴线住宅部分商业部分近期的、清晰的、明确的远期的、模糊的、可变的龙湖春森彼岸的借鉴意义1、龙湖春森彼岸拥有更长的江岸线、龙湖地产本地市场的号召力等本项目不具备优势，但以住宅为核心的启动模式，仍然在23年内难以达到1.5万/平米的价格；2、本项目商业部分规划应和龙湖春森彼岸的商业部分规划有一定衔接，但同时在其基础上应有所超越；龙湖春森

27、彼岸商业规划分析商业部分布局：一横一纵一节点。龙湖春森彼岸商业规划分析临江吊脚楼商业，可能的方向：品牌4s店及办公物业重庆传统特色的商业街区、业态以社区商业为主龙湖春森彼岸商业规划分析发现问题：商业节点单一布置不利于商业整体贯通；商业业态辐射能力较弱，难以聚集市场人气；可借鉴之处：商业建筑形式创新（梯坎、吊脚楼）；高端定位提升整体形象。产品定位以商业为核心价值的豪宅集合产品定位产品解构商业物业商业物业住宅住宅都市单元都市单元纯租赁式公纯租赁式公寓寓假日寓所假日寓所会员制寓会员制寓所所景观商业广景观商业广场场超豪华酒店超豪华酒店文化艺术中文化艺术中心心主题商业街区主题商业街区临江独栋办临江独栋办

28、公公传统住宅传统住宅超标准超标准 服务式公寓服务式公寓工作式社区工作式社区国际公寓国际公寓名商俱乐名商俱乐部部ceoceo官邸官邸个人工作个人工作室室项目核心部分项目利润部分整体规划建议由商业街区、五星级酒店、公寓类物业等超高层组成项目中心轴线，这是项目的灵魂所在，以“北斗七星”布局。办公类物业以独栋的建筑形式出现在沿江线，可以以住宅报规。在中轴线两侧，形成两大组团的住宅物业。整体规划鸟瞰图主题商业街区节点节点节点节点节点节点节点一：功能：大型购物广场节点二：功能：特色街区商业节点三：功能：旅游文化广场主题商业街区节点节点节点一：功能：大型购物广场大面积玻璃、钢架结构形成的抽象建筑风格，以大型

29、购物中心、大型餐饮娱乐，吸引消费人群聚集，营造繁荣热闹的商业广场。p联邦广场是外地游客和墨尔本市民聚会的一个场所。位于墨尔本市雅拉河畔，属于当地的繁华商业区p2002年开业，共有44000平方米商业面积节点节点1 1墨尔本联邦广场墨尔本联邦广场主题商业街区节点节点节点二：功能：特色街区商业通过街区街道的收放，店铺道路的高低错落，营造空间变换丰富的商业内街，经营各种特色服饰、餐饮、酒吧。现有主题商业街区p瓷器口、洪崖洞、上海新天地p传统文化氛围浓郁、但拥有国际化时尚的内容p 总面积 (第一期): 约1800平方米p 餐饮店铺: 面积由90平方米起p 利用地形，形成各种退台、悬挑、台阶步道等空间变

30、换，使身在其中很有逛街的欲望。节点节点22香港香港诺士佛台诺士佛台诺士佛台一带地下的店铺多是酒吧，使这区成为著名的夜游聚脚点。日间的诺士佛台只有少数的店铺营业，黄昏入夜后才是这里的黄金时间。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美港岛的兰桂坊，短短的一段小街道上，可找到欧洲菜、日本菜等异国风味，多元化的选择，迎合游客不同食客的口味。节点节点22香港香港诺士佛台诺士佛台案例启示：p餐饮注入娱乐概念p富有品位、国际化的餐饮商家商戶名稱麵屋一平安麻布茶房 focaccinostarbucks修士吧絲絲泰國餐廳名串 夜蒲東 古巴傳統 名酒 类型日式料理日式快餐意式菜咖啡酒吧泰式料理日式烧烤酒吧古巴咖啡酒类

31、零售 部分商户名单节点节点2universal city walkuniversal city walk，洛杉矶洛杉矶p开放式的，街区式的商业空间p商业街道和建筑有机结合9万平方米占地主题商业街区节点节点节点三：功能：旅游文化广场北滨路上重要的景观节点；包含各种文化交流中心、艺术展示中心、大型剧院，大型露天表演场地，每周均聚集了来自世界各地的大型表演节点节点33英国英国蓝水郡蓝水郡主题：主题：旅游、文化旅游、文化休闲、娱乐、放松休闲、娱乐、放松超豪华五星级酒店特色：房间风格体现个性化设计；顶级私家会所配套。john pawsonhalifax,yorkshire,great britain1949victorio - lucchino since1970s顶级私家会所案例案例长安俱乐部长安俱乐部案例案例上海上海鸿艺会鸿艺会澳门旅游娱乐有限公司开发n 何鸿燊、何鸿乐运营情况n 上海首家私人会所n 以休闲娱乐见长 n 大使馆俱乐部n 受到各国外交官员，外籍商务人士青睐n 3500会员 （以家庭为主 50%以上为外籍）n 会所成功运营带动周边品牌零售店铺增加联谊会所n 全球100多家联谊会所网络由amc管理 n 向全国多个城市10