佛山岭南新天地商业考察报告(45页

1、 佛山岭南新天地 商业考察报告商业考察报告 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送目目 录录一、一、项目概况项目概况二、二、项目整体规划和地位项目整体规划和地位三、三、 其他功能区分析其他功能区分析四、四、重点功能区分析重点功能区分析文化商业街区文化商业街区1.1 发展商介绍发展商介绍1.2 项目规模项目规模1.3 项目区位项目区位1.4 项目周边市场分析项目周边市场分析1.5 项目考察评价项目考察评价一、项目概括1.1 发展商介绍p 瑞安房地产于2004年成立，总

2、部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司，结合了集团在中国内地主要的房地产发展项目。瑞安房地产于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股票代号0272)，在上海、重庆、武汉、杭州、大连及佛山之中心地段开发九个项目，其总建筑面积约1311.5万平方米（包括其他投资者权益）。 p 瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以it及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外

3、康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。1.2 项目规模住宅面积30万m，服务式公寓11万m， 商业3万m，引进精品超市+国际影院+时尚餐饮+休闲娱乐的全业态生活广场适于各个年龄段的消费者，毗邻厚街精神家园福神岗公园、体育公园，与全亚洲最大的希尔顿酒店近在咫尺。p 地理位置佛山岭南天地位于禅城老城区，祖庙东华里的中心地段。东起市东下路，西至汾江中路，南起建新路，北沿人民路。p 交通通达情况往广州市中心约半个小时往广州南站 约20分钟往新白云国际机场约45分钟p 地铁：广佛地铁祖庙站(百花广场)出，行建新路约二三百米。p 公交：1、公交祖庙站下，到

4、佛山图书城侧路口(黄飞鸿纪念馆)拐入，约200米；2、公交人民路站下；3、公交建新建路下。p 自驾车：可从人民路或建新路入口进入，人民路及祖庙路兴华商场后面均有大型停车场，停车后步行5分钟左右可至1.3 项目区位1.4 项目周边市场分析p 祖庙商圈界定及发展 祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈，是佛山中心组团的核心区域。祖庙商圈位于佛山市禅城区的老城区，拥有祖庙、梁园、东华里古建筑群等得天独厚的旅游资源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片区内的祖庙路、升平路、锦华路等传统老街区，不仅有深厚的历史文化沉淀，更具有浓郁的商业文化氛围。自上世纪

5、90年代中期起，随着图书馆、影剧院、百花广场等新的文化、娱乐、商业设施落户祖庙路，祖庙商圈开始奠定佛山商业的中心地位，成为佛山商业形态最丰富、商铺种类最多、范围辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈。现商圈内商铺众多、人气鼎盛，云集了兴华商场、百花广场、顺联百花总汇等众多百货商场，有苏宁电器、屈臣氏、佛罗伦、nike等名店进驻，消费市场繁荣活跃。p 人民路段 人民路人流较大，经营商业种类繁多，以服饰、鞋类为主，消费群体主要是普通大众。佛山岭南天地项目延续了上海新天地的作风，由定位高档商业，现已进驻李宁、耐克等名店。商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走商业与

6、文化相结合的方式。路段路段物业名称物业名称类型类型商铺月租金商铺月租金经营类容特色经营类容特色经营模式经营模式人民路段人民商铺街铺230-300服装鞋类餐饮个体式经营岭南新天地街铺约400品牌服饰鞋统一运营、统一管理p 福禄路锦华路段 福禄路拥有佛山最成熟的商业街银花商业街，商业氛围相当浓厚，经营业态品种繁多，包括服装、餐饮等，主要面向普通大众。 东方广场占地面积 25 万平方米，总建筑面积 80 万平方米，其中商业面积超过 23 万平方米，投资20 亿。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级巨mall 。东方广场内部分为不同的功能区，不同的位置的租金与售

7、价差异较大。位置较好的商铺售价可达8万元/以上，一般临街铺位为5-6万元/。1.5 项目考察评价swot分析 优势（s）：1、历史文化悠久，知名度高；2、具有独特的文化功能及商业氛围浓厚；3、佛山中心商业组团重要核心，在城市商业网点体系中处于主导地位；4、佛山人对祖庙商圈情有独钟，政府和民众大力支持发展；5、临近祖庙路、普君北路地铁站，多路公交劣势（w）：1、目前缺乏高档百货，购物环境欠理想；2、地方特色不够明显；3、目前业态业种较为单一化，多为小型店铺，以单体商铺为主。机会（o）：1、 祖庙商圈改造提升进行中；2、 岭南新天地的崛起及广州友谊商店的开业；3、 广佛同城带来机遇，吸引更多周边客

8、流前来消费4、各类特色店及精致建筑，成为行业标杆。威胁（t）：1、普君新城商业步行街开始招商引资；2、季华商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，如万科广场等商业项目相继入市分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场；3、祖庙商圈同质化竞争加大，对市场形成潜在威胁，部分商城的倒闭也使投资商信心受挫2.1 总体功能布局总体功能布局2.2 项目定位项目定位2.3 目标消费群体定位目标消费群体定位 2.4 各功能区配比各功能区配比2.5 公建配套设施分布公建配套设施分布2.6 项目首期开发项目首期开发二、项目总体规划和定位赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：htt

9、p:/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送2.1 总体功能布局1、 商务区3、 祖庙5、 住宅7、 商业街9、 公园11、住宅2、 酒店及商场4、 大型商场6、 住宅8、 住宅10、国际学校及幼儿园2.2 项目定位p 揉合特色传统文化和现代消闲生活元素的大型综合发展项目p 岭南天地运用现代手法,改造祖庙东华里片区具有典型岭南民居风格的珍贵历史建筑。在保留历史建筑原有风情的基础上，注入现代时尚元素，让历史与现代元素和谐地融合。这个综合改造项目，配合佛山国际性的现代化经济发展，为佛山这个文化名城注入崭新的时代气息。p 岭南天地一期以文化 、旅游、商业和休闲为四大支

10、柱2.3 目标消费群定位商业功能定位目标消费群体辐射范围档次文化商业街区珠三角区域岭南特色文化街区珠三角区域和来佛山的游客珠三角区域中高档东华轩珠三角区域最高端低密度洋房珠三角区域和港澳台一带以及部分国际顶尖买家珠三角区域高端东华嘉苑佛山中上阶层低密度花园洋房佛山市新贵人士佛山市中高档国际公寓国际化现代生活公寓国际外来人士和高级写字楼白领全国高端酒店岭南风格与西方时尚结合的5星级酒店珠三角区域和来佛山的游客珠三角区域高端写字楼甲级写字楼国际名企及国内著名公司佛山市重点企业佛山市高端大型商场佛山市最高端的购物中心，集国际一二线品牌和国内高端品牌佛山市居民和游客佛山市中高档住宅2.4 各功能区配比

11、功能区功能区建筑面积建筑面积办公办公零售零售酒店酒店酒店式酒店式公寓公寓住宅住宅公共设施公共设施地下零地下零售售地上建筑地上建筑面积面积指标(m)450,000207,10080,00030,000691,14042,06070,0001,500,000所占比例30%13.81%5.33%2%46.08%2.80%100%净用地面积（净用地面积（m)容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率512,5962.9340.31%25.24%公共设施, 2.80%酒店式公寓, 2.00%住宅, 46.08%办公, 30.00%零售,13.81%酒店, 5.33%2.5 公建配套设施分布31幼儿园：地块

12、13b,18小学：地块11社区警务室：地块5，12b邮政所：地块12b垃圾转运站：地块12b，18文化活动站：地块17a,7公共厕所：地块g-os,6-os,9-os民俗图书馆兼少儿图书馆：地块7肉菜市场：地块b1,8b社区服务中心：地块10,18变电站：地块8a-os社区居委会：地块5,12b公交换乘站：地块c、e1地下社会停车场：地块g-os出自车停靠旅游车停车1234567891011社区健康服务中心：地块5,12b 12wc居民健身设施：地块17-os,9-os lbp资料来源：美国som佛山市禅城区祖庙东华里片区改造概念性规划方案2.6 项目首期开发p 项目分期及总体落成时间 项目整

13、体共分五期开发，预计整体开发完成时间为2018年。p 首期开发范围 lot d 商场、酒店及公寓占地面积：16,479m/建筑面积：52,100m； lot 4 小高层住宅东华嘉苑占地面积：20,356m/建筑面积：41,803m； lot 1 商业街区（第一阶段） 占地面积（含文保单位）：125,892m 新建筑面积：22,571m； lot 14 低密度住宅东华轩 占地面积：14,105m/建筑面积：14,528m。3.1 酒店功能区酒店功能区3.2 住宅功能区住宅功能区3.3 商务功能区商务功能区3.4 购物中心功能区购物中心功能区三、其他功能区分析3.1 岭南天地马哥孛罗酒店p 项目更

14、引进世界知名酒店管理公司马可孛罗经营管理拥有 400多个房间的酒店及公寓;其室内设计由著名新加坡设计公司 dp design打造，融合庄重典雅的岭南风格与西方时尚，为入住者带来独一无二的极致享受;热点。p 贵宾楼层位于十五及十六楼，设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅，可容纳 196 位顾客。p 大堂酒廊位于酒店地面，可容纳 48 位宾客。p 酒店设有可容纳 1,000 位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅，以及七个多功能会议室。 岭南天地秉承岭南人居理念，糅合现代华宅之精粹，一期低密度住宅“东华轩”及小高层住宅“东华嘉苑”，景点的外型设计，简约线条搭配得岭南大屋建筑特色，彷如艺术品一样展现人前，气派不凡。东

15、华轩东华嘉苑住宅3.2 住宅功能区东华轩低密度别墅占地面积：15428平方米建筑面积：26459平方米容积率：1.03均价40000元/平方米仅38幢的低密度市中心珍藏级大宅, 面积由285平方米至50平方米, 大气天成。尊贵大宅均特设独立门牌号，犹如家族徽章，彰显住户贵胄气派, 高墙石阶, 方正稳厚，复原东华里森严排列的古巷特色, 更显私密矜贵。东华嘉苑8层式小高层洋房占地面积：20362平方米建筑面积：58188平方米均价20000元/平方米主力户型：两房110平方米 三房130-160平方米 四房180-230平方米一期推出：246套 祖庙路一直是佛山传统的中心商业地带，片区改造后，将由

16、多栋甲级写字楼、星级酒店及大型商场等组成岭南天地的国际都会商务区。其中项目第五期将开发总建面13万平方米，高达415米，80层的超甲级写字楼，势将成为佛山地标之一。各地块由地下通道及地下商场相连，与地铁站出口直接连通，建构多维立体的综合商城。国际名企及著名公司纷纷进驻，带动佛山城市全面升级。3.3 商务功能区 建筑面积2.2万平方米，将成为佛山市内最高端的购物中心； 首层为一线品牌，二层进驻高档礼服、婚纱定制和高端服装品牌，三层则提倡健康生活方式，健身会所、spa及各国餐饮。3.4 购物中心功能区4.1 文化商业街区分析文化商业街区分析4.2 品牌商家及业态品牌商家及业态4.3 品牌和业态分析

17、品牌和业态分析 4.4 建筑风格分析建筑风格分析4.5 商业环境营造分析商业环境营造分析4.6 项目小结项目小结四、重点功能区分析文化商业街区赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送4.1 文化商业街区分析文化商业街区范围总面积67，600平方米，第一阶段落成22,571平方米。4.2 品牌商家及业态 餐饮（橙色部分）共44家：包括满记甜品、星巴克、翡翠拉面小笼包、味稻一号等国内外知名品牌 文化遗产（紫色部分）共9家：包括简氏别墅、文会里嫁娶屋、石湾酒庄等本土岭南特色

18、建筑 食品（绿色部分）共8家：包括余仁生、海天酱油、黄振龙等食品企业生活精品艺术及服务（粉红色部分）共34家：谭木匠、万仟堂、岭南天地泳春堂、禅城区婚姻登记处等机构店铺数量消费人群经营业态细分租金 水平已有95家商铺开业游客、学生、白领、周边居民餐饮、文化、娱乐、生活配套面馆、粤菜馆、西餐店、火锅店、咖啡馆、冷饮店、特产店、凉茶铺、滋补品铺、工艺品店、博物馆、陶瓷店、糖果铺、酒馆、武馆、酒吧 约200元/4.3 品牌及业态分析经营分经营分类类名称名称餐饮中餐翡翠面馆、mynoodle 、素会等西餐宝莲纳德国啤酒花园餐厅休闲星巴克、满记、哈根达斯、hellokitty cafe、咖啡陪你、god

19、iva、mycoffee文化文会里嫁娶屋、酒行会馆、咏春堂、简氏别墅娱乐summer house礼品万仟堂、谭木匠、李禧记、汉堂本色配套游客信息中心、余仁生 交付模式p 商铺的交付模式为“订制式交付”，即由甲方统一规划整体布局，根据项 目建筑风格进行修葺改建等，建筑物符合商业用途后，再根据每个商铺的 功能业态，和每个行业的不同需求，订制式交付商家品牌使用，最大程度 并科学的控制规划的统一性。 经营模式经营模式p 管理上，商铺只租不售，对商业街采取租户装潢、营运、服务，项目公司 统一管理，严格监管。主要经营连锁洋品牌和本土化老字号特色品牌部分品牌商家展示商家名称商家名称占地面积占地面积消费消费人

20、群人群人均人均消费消费业态业态内部装修风格内部装修风格建筑标准建筑标准哈根达斯2层楼，单层面积约125，一楼摆放8张不同面积的餐桌，2楼暂未开放 游客、学生、白领30元以上高端品牌连锁休闲餐饮内部现代感强烈，空间宽敞明亮首层净高约5米，柱距6米，内部钢架结构，对旧墙身进行加固，外部做旧石材及原砖补修，夜景照明、消防、通风部分品牌商家展示商家名称商家名称占地面积占地面积消费消费人群人群人均人均消费消费业态业态内部装修风格内部装修风格建筑标准建筑标准太平洋咖啡2层楼，单层面积约400游客、学生、白领、都市人士约30元高端品牌连锁休闲餐饮内部现代感强烈，空间宽敞明亮首层净高约5米，柱距6米，内部钢架

21、结构改造，二楼采用东南亚元素设计、夜景照明、消防、通风4.3 品牌及业态分析商家名称商家名称占地面积占地面积消费消费人群人群人均人均消费消费业态业态内部装修风格内部装修风格建筑标准建筑标准黄祥华前屋：5（w）*6(l)=30后店：5（w）*8(l)=40平方米游客30元以上生活配套（滋补品及药店）传统层高约5米，内部钢架结构改造，夜景照明、消防、通风9号花园单层12（w）*10(l)=120平方米游客餐饮（西餐）层高约5米，双层，内部钢架结构改造，夜景照明、消防、通风原汁原味2栋骑楼，约200平方米，每栋单层12（w）*8(l)=96平方米游客30元以上餐饮（中餐）传统层高约5米，内部钢架结构

22、改造，夜景照明、消防、通风星巴克约8（w）*10(l)=80平方米游客30元以上古典层高约5米，内部钢架结构改造，夜景照明、消防、通风mynoodlemycoffee咖啡店约8（w）*10(l)=80平方米，面馆3层，首层6（w）*15(l)=90平方米游客35元以上餐饮（休闲餐饮、快餐）岭南结合东南亚风格咖啡馆单层建筑，层高约8米，内部钢架结构改造，夜景照明、消防、通风，面馆3层余仁生前店约5（w）*8(l)=40共计约120平方米游客生活配套（保健药品）现代、明亮层高5米，旧改，内部钢架结构改造，外部做旧石材及原砖补修，夜景照明、消防、通风商业区实景图 人民路 沿街商业 沿街商业 沿街商业

23、马哥孛罗酒店商业区实景图 商业区实景图 商业区实景图 商业区实景图 商业区实景图 商业区实景图 4.4 建筑风格分析整体外观 岭南建筑善于利用青砖瓦片、木梁石板等建造材料，创造通透空间及虚灵形体，形成清新明快的建筑形象，同时借鉴古代亭台楼阁原型，使新建筑千姿百态，让岭南韵味更显气质； 基本上没有一座楼、一间店铺是相同的，建筑结构、店面变化万千,。在建筑上彩用了很多岭南独有的工艺特色，如木雕、灰雕、陶瓷、镬耳、趟拢门等，俨如一场视觉艺术盛宴。 建筑物基本上沿用了典型的岭南建筑风格，整体格调古朴、玲珑、雅淡，保留原有风情的基础上，又十分重视现代商业元素，历史与时尚在建筑风格中和谐地融合；4.4 建筑风格分析外立面 外立面颜色以深灰色、浅灰色为主，外墙主体以灰石砖、青砖堆砌而成，搭配多元化的玻璃和门框等元素； 部分建筑物以传统的骑楼形式展示，和小巧玲珑的二层阳台衬托出浓厚的岭南韵味； 建筑物顶部常做成多层斜坡顶，屋顶是岭南传统的瓦片，部分屋檐以彩画、砖雕等装饰，搭配和谐古朴。3.5 商业环境营造分析地面p 外部街道的地面与阶梯主要以大小不一的石板地砖为主，用新旧混合的地砖堆砌而成的石板路，其中会按不同的功能区，在材