长沙藏珑商业操作思路33p

1、地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理德思勤德思勤深圳深圳 20082008年年9 9月月1616日日藏珑商业操作思路藏珑商业操作思路章节目录章节目录1.项目外部商业环境市场分析项目外部商业环境市场分析4.业态规划及招商建议业态规划及招商建议2.项目项目内部环境内部环境分析分析3.项目商业定位项目商业定位5.初步经济测算初步经济测算 1-1. 长沙商业市场扫描长沙商业市场扫描n消费型城市消费型城市长沙消费型城市的特征比较明显，第三产业占全市经济总量的半壁江山。中部六省省长沙消费型城市的特征比较明显，第三产业占全市经济总量的半壁江山。中部六省省会消费水平数据显示，在八大

2、类重要消费品支出中，长沙人均消费性支出高达会消费水平数据显示，在八大类重要消费品支出中，长沙人均消费性支出高达1070010700元，超过武汉；元，超过武汉；n社会消费品零售总额社会消费品零售总额20082008年年1-71-7月全市社会消费品零售总额达到月全市社会消费品零售总额达到715.78715.78亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长22.8%22.8%；n住宿餐饮业零售总额住宿餐饮业零售总额20072007年全市住宿和餐饮业零售总额达到年全市住宿和餐饮业零售总额达到153.36153.36亿元，比上年增长亿元，比上年增长20.7%20.7%。1-2.长沙市商圈分布长沙市商圈分布五

3、一商圈伍家岭商圈河西商圈东塘商圈火车站商圈月湖n以五一商圈为核心，以五一商圈为核心，东西南北中五大零售商东西南北中五大零售商圈；圈；n本项目所在位置月湖本项目所在位置月湖位于长沙市北部。位于长沙市北部。1-3.项目周边情况项目周边情况n项目靠近金鹰影视文项目靠近金鹰影视文化城，湖南国际会展中化城，湖南国际会展中心，长沙世界之窗及长心，长沙世界之窗及长沙海底世界。沙海底世界。n项目周边道路四通八项目周边道路四通八达，北靠洪山路、南临达，北靠洪山路、南临三一九大道、东接万家三一九大道、东接万家丽北路，西倚东二环。丽北路，西倚东二环。到机场到机场1515分钟分钟距市中心距市中心1010分钟分钟据相关

4、统计数据显示，长沙市各项社会消费零售指标在中部六大省会城市均名列前矛，特别是餐饮行业的发展尤为迅速，表明长沙市餐饮业有庞大的市场需求。1-4. 中部省会城市社会消费零售总额对比中部省会城市社会消费零售总额对比数据来源：长沙市统计局（数据来源：长沙市统计局（2006年）年）汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2008年仍然保持旺盛的需求，08年一季度，长沙实现汽车零售33.7亿元，同比增长33.9%。截止到2006年末，长沙每百户已拥有11.03辆汽车。按国际通行统计惯例，汽车普及阶段为每百户家庭拥有10辆汽车，长沙已经全面进入汽车普及阶段。数据来源：长沙市统计局数据来源：长沙市统计局

5、1-5. 城市家庭汽车拥有量城市家庭汽车拥有量整体上判断，长沙的消费市场相当的火爆，并且具有持续向好的趋势，随着城市扩张，市场容量还在进一步增大，特别是餐饮行业的增长令人瞩目。1 1宏观经济的发展带动消费市场的火爆宏观经济的发展带动消费市场的火爆 3 3市民消费及出行方式的改变有利于商业发展市民消费及出行方式的改变有利于商业发展 居民汽车拥有量的增加等因素，表明城市居民的出行方式将慢慢得到改变，“有车一族”的壮大，正在具备改变整个城市商业格局的能量。居民生活方式的改变为近郊商业的发展提供了良好契机，配合上良好的硬件配套设施（例如大型停车场等），将会有效吸引中心城区人群到此消费。1-6. 项目外

6、部商业环境分析小结项目外部商业环境分析小结2 2非城中心位置给商业运做带来考验非城中心位置给商业运做带来考验处于长沙近郊的新兴城市板块，周边常住人口较少，商业氛围薄弱。大型集中商业的客户来源主要来源于中心城区，交通路网的建设将给片区商业带来生机。1.项目外部商业环境市场分析项目外部商业环境市场分析4.业态规划及招商建议业态规划及招商建议2.项目项目内部环境内部环境分析分析3.项目商业定位项目商业定位5.初步经济测算初步经济测算 项目地址：开福区洪山路号项目地址：开福区洪山路号 商业面积：商业面积：20505.8320505.83平方米平方米占地面积：占地面积：307459.00307459.0

7、0平方米平方米建筑面积：建筑面积：143903.55143903.55平方米平方米总户数：总户数：4234 4234 居住总人口：居住总人口：14819 14819 停车位：停车位：28412841个个 2 2-1. 1. 藏珑项目简介藏珑项目简介1、2号商业5号商业6号商业n三处商业布局较为分散，而且相距较远，独立性较明显；三处商业布局较为分散，而且相距较远，独立性较明显；n商业沿湖分布，景观资源极佳。商业沿湖分布，景观资源极佳。 2 2-2. 2. 项目总体商业分布项目总体商业分布商业商业1 1、2 2号号月舞潇湘月舞潇湘长沙大学长沙大学长沙大学，占地面积长沙大学，占地面积19881988

8、亩，校舍建筑面积亩，校舍建筑面积30.830.8万平方米，万平方米，全全日制在校生日制在校生1290012900余人，成教学生余人，成教学生48004800余人。余人。 商业商业1 1、2 2号，建筑面积号，建筑面积857857（不含广场），一层街铺。（不含广场），一层街铺。 2 2-3. 3. 各部分商业概况各部分商业概况优势优势劣势劣势n物业紧邻洪山路，交通便利；n新月状弧型环湖分布，景观好；n与长沙大学一街之隔，学生游客很多；n接小型广场，有利于聚集人气。n店面整个在路的水平下方，昭示性不够；n体量过小，不能形成规模经营，街区氛围难以形成。优势优势劣势劣势n物业紧邻万家丽路，交通便利；n

9、临湖而建，景观好；n紧挨公园主入口，游客人流较旺；n顶部有较大型演艺广场，有利聚集人气。n月湖公园人流量较小，日均约300-400人；n上下两部分商业，因为落差较大人流很难形成共享；n临湖部分的备用面积物业结构不够理想。商业商业5 5号号芙蓉新晖芙蓉新晖月湖公园主入月湖公园主入口，及沿万家口，及沿万家丽路商铺丽路商铺 2 2-3. 3. 各部分商业概况各部分商业概况商业商业5 5号，建筑面积号，建筑面积3972 3972 （备用面积（备用面积2258 2258 ），一层街铺。），一层街铺。优势优势劣势劣势n物业紧邻三一九大道，交通便利；n360度无遮挡环湖景观，绝佳位置；n近6000平米体量，

10、可以形成规模效应；n就近有大量配套停车位。n回廊面积过多，利用率降低；n各栋由连廊连结，给整体经营带来不便；n物业的外部昭示性不强。商业商业6 6号号潇湘渔火潇湘渔火 2 2-3. 3. 各部分商业概况各部分商业概况商业商业6 6号，建筑面积号，建筑面积5912 5912 ，三层集中商业，中式回廊建筑。，三层集中商业，中式回廊建筑。n住宅的成功住宅的成功 项目的高档楼盘形象在长沙可谓家喻户晓，特别是在高端人群中影响力很大；n月湖知名度月湖知名度 月湖公园正式开放之后，知名度不断提高；n片区逐渐成熟片区逐渐成熟 项目所属金鹰月湖版块，近年开发力度很大，城市基础设施日渐完善，高档楼盘社区的兴建楼成

11、，将带来大量高素质消费人口。n规划劣势规划劣势 三处商业分散，而且有两处体量较小，难以形成整体规模优势。n物业劣势物业劣势 有大面积地下商业，半地下商业，店面不临街，昭示性差，集中商业由连廊连接，整体性不强，使用率不高；n动线劣势动线劣势 三处商业虽然沿湖环型分布，但是相距较远，人流很难形成分享与互动。n市场竞争威胁严重市场竞争威胁严重项目所在区域的商业物业目前及未来供应量较大，未来几年内金鹰月湖板块商业物业之间竞争非常激烈，因此存在的威胁不可避免；n地段优势地段优势 地处金鹰月湖板块核心位置，距离机场及市中心车程较近；n交通便利交通便利 倚靠万家丽路，三一九大道等多条城市主干道；n景观优势景

12、观优势 月湖水景是独一无二的资源，也将为商业业态增色不少；n社区优势社区优势 作为长沙最高档的社区，入住人口素质较高，可为商业提供高品质消费支持。 2 2-4. 4. 项目项目swotswot分析分析综上所述，本项目商业具有交通便利，景观资源丰富等先天优势，而且有金综上所述，本项目商业具有交通便利，景观资源丰富等先天优势，而且有金鹰月湖版块的整体发展作为基础和未来城市规划带来的机会，但同时项目本鹰月湖版块的整体发展作为基础和未来城市规划带来的机会，但同时项目本身现有区域商业氛围较弱、商业整体性较差等不利因素，在应对区域内潜在身现有区域商业氛围较弱、商业整体性较差等不利因素，在应对区域内潜在商业

13、项目竞争等现实条件下，如何突破本身规划和物业的局限，商业项目竞争等现实条件下，如何突破本身规划和物业的局限，运用自身独运用自身独特稀缺资源，契合整体楼盘形象，发展高端商业定位，立足区域，面向全市特稀缺资源，契合整体楼盘形象，发展高端商业定位，立足区域，面向全市特定消费群体，特定消费群体，将是项目发展的核心方向。将是项目发展的核心方向。 2 2-5. 5. 项目综合评定项目综合评定1.项目外部商业环境市场分析项目外部商业环境市场分析4.业态规划及招商建议业态规划及招商建议2.项目项目内部环境内部环境分析分析3.项目商业定位项目商业定位5.初步经济测算初步经济测算 3 3-1. 1. 项目定位思路

14、项目定位思路升级型升级型前瞻型前瞻型整合型整合型以区域内没有的业态作为定位参考以区域内没有的业态作为定位参考参考区域内现有业态，以提高整体档次为定位方向参考区域内现有业态，以提高整体档次为定位方向以区域内现有业态为依托，运用集群化效应思考定位方以区域内现有业态为依托，运用集群化效应思考定位方向向立足现在，以满足未来市场需要，考虑定位方向立足现在，以满足未来市场需要，考虑定位方向补缺型补缺型 3 3-2. 2. 项目定位思路项目定位思路补缺型补缺型升级型升级型前瞻型前瞻型整合型整合型具有区域及全市市场拉动力的具有区域及全市市场拉动力的(focus center)(focus center)焦点中

15、心焦点中心 做市场的领导者做市场的领导者做独树一帜的先行者做独树一帜的先行者一个未来城市的消费地标一个未来城市的消费地标一个特定阶层注目的焦点一个特定阶层注目的焦点很难为本项目定位找到出路，很难为本项目定位找到出路，无法提高商业档次与楼盘形象适配，无法提高商业档次与楼盘形象适配，无法突出特色，提升市场知名度，无法突出特色，提升市场知名度，无法充分利用现有资源，提升商业价值。无法充分利用现有资源，提升商业价值。 3 3-3. 3. 项目定位分解项目定位分解消费习惯群体构成到达方式定位定位外部环境竞争对手项目自身消费者消费者消费习惯：随机性消费或目的性消费；到达方式：采用什么交通工具到达消费地；群

16、体构成：性别，地域，年龄，职业等需根据项目各组成部分具体情况进行定位分解。外部环境外部环境项目自身项目自身竞争对手竞争对手消费者消费者消费习惯消费习惯到达方式到达方式群体构成群体构成1 1、2 2号号商业商业临洪山路，与长沙大学隔街相望面积：857物业：一层街铺长沙大学校区商业随机性消费可步行长沙大学师生员工；本项目及周边楼盘住户5 5号商业号商业临万家丽路，接公园主入口面积：3972 物业：一层街铺万家丽北路东侧商业随机性消费可乘作城市交通工具；自驾车；步行公园游客；万家丽路东侧楼盘住户6 6号商业号商业 临三一九大道面积：5912 物业：三层集中商业市内高档目的性消费场所目的性消费自驾车月

17、湖金鹰板块高档楼盘住户；湖南广电等大型企业职工及演艺人员；面对全市中高端阶层 3 3-3. 3. 项目定位分解项目定位分解1 1、2 2号商业号商业5 5号商业号商业6 6号商业号商业奢华漫步奢华漫步ritz walk 360ritz walk 360湖景湖景美食中心美食中心 生态游憩休闲中心生态游憩休闲中心泛校区青春体验中心泛校区青春体验中心 3 3-3. 3. 项目定位分解项目定位分解1.项目外部商业环境市场分析项目外部商业环境市场分析4.业态规划及招商建议业态规划及招商建议2.项目项目内部环境内部环境分析分析3.项目商业定位项目商业定位5.初步经济测算初步经济测算 商业主题定位商业主题定

18、位业态组合业态组合目标商家目标商家1 1、2 2号商业号商业泛校区青春体验中心写真馆、婚纱摄影、音乐酒吧、清吧蝴蝶树婚纱摄影、艾特摄影5 5号商业号商业生态游憩休闲中心酒吧（慢摇吧）、ktv、水吧、冷饮、桌球俱乐部、瑜珈健身馆千惠便利店6 6号商业号商业奢华漫步ritz walk 360湖景美食中心 大型中式餐饮（一家）金钱豹；丹桂轩 4 4-1. 1. 业态规划业态规划奢华漫步奢华漫步ritz walk 720ritz walk 720湖景湖景美食中心美食中心 4 4-2. 2. 业态示例业态示例金钱豹6 6号商业：大型中式餐饮号商业：大型中式餐饮目前，金钱豹餐饮集团下已在全国拥目前，金钱豹

19、餐饮集团下已在全国拥有国际美食百汇连锁有国际美食百汇连锁8 8家，大型餐饮酒家，大型餐饮酒店店1 1家。家。 金钱豹天津分店、沈阳分店，金钱豹天津分店、沈阳分店，20082008年年4 4月新近开业。月新近开业。奢华漫步奢华漫步ritz walk 720ritz walk 720湖景湖景美食中心美食中心 丹桂轩丹桂轩饮食集团是一家港资丹桂轩饮食集团是一家港资的高档次餐饮服务公司，公的高档次餐饮服务公司，公司始建于司始建于19951995年，主要致力年，主要致力于粤式菜式的研究与推广，于粤式菜式的研究与推广，以传统粤菜为基础，博古集以传统粤菜为基础，博古集今，南北并蓄，中西结合，今，南北并蓄，中

20、西结合，不断创新菜式不断创新菜式 ，现已在深圳、，现已在深圳、上海、广州及澳门等地拥有上海、广州及澳门等地拥有了了1010家分店。家分店。 4 4-3. 3. 商业价值分析商业价值分析本项目商业操作成功的关键，在于本项目商业操作成功的关键，在于“焦点焦点”的建立，即的建立，即大型餐饮主力店大型餐饮主力店成功引进成功引进6 6号集中商业，对此我们客观评估其对项目成败的影响：号集中商业，对此我们客观评估其对项目成败的影响：优势优势劣势劣势n此类大型餐饮可以带动片区商业知名度，其消费来源以目的性消费为主，辐射范围覆盖全市；n此类大型餐饮本身品牌号召力很强，可以带动项目整体商业（包括露天商业）价值的提

21、升；n此类大型餐饮可带动住宅价值提升；n此类大型餐饮具有唯一性，独一性，市场上没有竞争对手。n此类大型餐饮租金低；n开发商可能还需补贴商家的前期投入（如装修等费用）。 4 4-4. 4. 发展目标分解发展目标分解商业发展目标分解为商业发展目标分解为3个层次个层次第一第一第二第二第三第三引进品牌，提高知名度，引进品牌，提高知名度，给住宅及商铺产品带来附给住宅及商铺产品带来附加值；加值；运用其稳定持久的租金收运用其稳定持久的租金收入，达到平衡公园运营成入，达到平衡公园运营成本的目的；本的目的；发挥主力店的杠杆作用，发挥主力店的杠杆作用，其他商业部分增加租金，其他商业部分增加租金，达到增加整体商业运

22、营收达到增加整体商业运营收入的目的。入的目的。1.项目外部商业环境市场分析项目外部商业环境市场分析4.业态规划及招商建议业态规划及招商建议2.项目项目内部环境内部环境分析分析3.项目商业定位项目商业定位5.初步经济测算初步经济测算 业态业态/ /商家商家地址地址面积（）面积（）月租金月租金（元（元/ /）现有经营商家现有经营商家餐饮咖啡之翼芙蓉路130038金牛角王中西餐厅东塘300020休闲娱乐阳光休闲会所人民路280035好乐迪ktv芙蓉中路410040颐而康足浴湘鄂路100030目前招租物业目前招租物业休闲娱乐休闲娱乐xx休闲广场曙光路320016.2xx按摩桑拿文艺路口30016.8足浴城马王堆中路90028酒吧远大二路24030桌球城天福区国庆小学附近70015王府井一楼解放西路 2000260xx餐饮定王台200050餐饮餐饮xx湘菜馆东塘100022火锅城书院路60055xx私房菜车站南路90038项目周边商铺租金项目周边商铺租金长沙大学附近街铺30-5040-50 5 5-1. 1. 市场租