南京五矿地产NOG16地块市场的研究的报告

1、五矿地产no.2008g16项目开发思考本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景地块解析地块解析市场背景市场背景河西cbd辐射区域本本案案 本项目属于奥体本项目属于奥体cbd商圈的辐射范围边缘，位于扬子江大商圈的辐射范围边缘，位于扬子江大道和梦都大街交汇处，紧邻滨江公园和绿博园。道和梦都大街交汇处，紧邻滨江公园和绿博园。占地面积占地面积：7.08万，容积率2.4；土地价格土地价格：8.3亿元，楼面地价4882元/平米；用地性质用地性质：二类居住用地；拍地条件：拍地条件：配有2500平米派出所和总建面8%-18%生活配套设施基本指标基本指标开发背景扬子江大道梦都大街滨江公园绿博园 五矿集团作

2、为上市公司、国家骨干企业、世界五矿集团作为上市公司、国家骨干企业、世界500强企业，强企业，在南京河西新城的首个项目，是打造品牌的最佳机会所以本在南京河西新城的首个项目，是打造品牌的最佳机会所以本案品牌和利润均需考虑！案品牌和利润均需考虑！开发背景项目成功开发专业的市场环境研究机构专业的产品规划设计机构实力雄厚五矿集团品牌完美塑造+=本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景地块解析地块解析市场背景市场背景城市背景城市背景区域房地产市场区域房地产市场市场背景市场背景城市背景区域房地产市场 南京打造一小时都市圈-以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城

3、镇人口按1100万人预留，成为圈内的核心城市。 经济核心发展城市，承载了长三角经济承载了长三角经济辐射中部区域的核辐射中部区域的核心地位心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、扬州、镇江、滁州、马鞍镇江、滁州、马鞍山、芜湖、淮安、山、芜湖、淮安、巢湖等。巢湖等。 随着京沪高铁，城随着京沪高铁，城际列车的相续开通际列车的相续开通南京也将在上海这南京也将在上海这个个“火车头火车头”的带的带动高速发展动高速发展至珠三角至珠三角至闽三角至闽三角至至上上海海至徐州至徐州至武汉至武汉至京津唐至京津唐至胶东至胶东南京市南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城市规划背景一小时经济圈 河西地位将得到进一步加强河西地

4、位将得到进一步加强，河西在未来飞速发展中将成为社会精英上流阶层居住的最佳场所。 城市顺应发展城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡；河西是唯一和主城平行区域，政府重点打造，发展前景最佳。城市规划背景双核双核新新街街口口主城河西平平行行+市政府于2001年底做出了推进“一城三区”规划、建设的重大战略部署。河西将成为承载南京城市化进程中人口及产业等方面流动的理想区域，规划人口达60万；目前河西中部大部分住宅项目已经建成，生活配套逐渐完善，日渐成熟，奥体将迎来新的快速发展期“一城三区”战略-奠定奥体发展新布局河河西西新新城城区区绕城绕城公路公路老城老城区区重点打造重点打造城市副中城市副中心心城市规划

5、背景古都金陵看老城，现在化新城看河西如果说老城是六朝古都的见证；那么河西就是现代化南京的见证。城市规划背景市场背景市场背景城市背景区域房地产市场河西房地产市场河西房地产市场在徘徊中起步，在发展中提升！在徘徊中起步，在发展中提升！ 本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区，同时本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区，同时又受奥体板块的辐射！又受奥体板块的辐射！河西市场现状河西前景预判河西小结河西发展历史北部北部中部中部南部南部河西发展历史河西发展历史-由北向南推进由北向南推进重心重心区域区域在中部！在中部！开发时间：1992-2002年北部中心：龙江片区发展引擎：高教新寓的开发带动开发

6、现状：进一步完善和提升居住功能开发时间：2003-2009年北部中心：河西cbd发展引擎：奥体中心十运回带动开发现状：逐步走向成熟开发时间：预计5年内完成开发北部中心：江东南路的延伸段发展引擎：中部的发展成熟开发现状：开发准备阶段由北向南推进由北向南推进河西板块的发展受周边区域发展带动河西板块的发展受周边区域发展带动河西北部片区紧邻鼓楼区，鼓楼是南京行政办公中心，优越的地理位置促进了北部片区的快速发展河西中部片区主要与行政区规划调整后的白下和雨花区接壤；政府全力投入，新城中心、十运会及地铁开通带动了此区域的快速发展河西南部片区主要与雨花接壤，板桥新城的开发与中部的不断成熟将有利的促进南部片区的

7、发展步伐河西北部河西中部河西南部鼓楼区白下区雨花区板桥河西市场现状河西市场现状土地土地一、随客户认知度、接受度的提高，奥体已成为江南八区商品住一、随客户认知度、接受度的提高，奥体已成为江南八区商品住宅用地供应的主力区域宅用地供应的主力区域2008河西住宅供应依然位于主城区各板块之首2008年南京全市将有1061.7万平米，10.5万套住宅上市，比2007年增长20%河西片区2008年供应117.4万平米左右，占全市的11%，相比2007年增长23.5%主城八区河河西西新新区区功功能能以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以滨江风貌为特色的主城西

8、部休闲游览功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能以居住与就业相协调的高档居住区功能以居住与就业相协调的高档居住区功能河西市场现状河西市场现状功能区功能区二、以二、以河西河西cbd市场发展支撑条件，形成三大新功能区市场发展支撑条件，形成三大新功能区地铁滨江区以地铁和滨江景观为河西住宅开发的集中区代表楼盘：奥体新城、顺驰滨江、金马骊城、碧瑶花园、仁恒江湾城等三大新区功能居住区支撑奥体发展，带来强劲动力三大新区功能居住区支撑奥体发展，带来强劲动力以居住与工作相协调的高档居住功能公寓区代表楼盘：联强国际、仁恒国际公寓、金奥大厦、新悦国际、宋都奥体、嘉业国际等奥体奥体cld生活以中海和万科作为区域代

9、表形成住宅开发的高密度区代表楼盘：光明城市、塞纳丽舍、万达华府、西提国际、宋都美域等本案本案河西市场现状河西市场现状教育教育三、奥体教育配套日渐完善三、奥体教育配套日渐完善-规划将新建规划将新建6060余所中小学校，现四大名余所中小学校，现四大名校已经陆续入住河西校已经陆续入住河西奥体小学南师附属中学新城实验小学建邺小学建邺小学河西市场现状河西市场现状配套配套四、奥体中心、四、奥体中心、cbdcbd、文化艺术奥体精华配套尽享！、文化艺术奥体精华配套尽享！艺兰斋美术馆艺兰斋美术馆会议展览中心会议展览中心河西河西cbdcbd基基督督教教礼礼拜拜堂堂金陵图书馆金陵图书馆奥体中心奥体中心本案本案占地占

10、地总建总建总投资总投资投入使用投入使用奥体中心奥体中心1344.3亩40万m m2 240亿元05.5绿博园绿博园1155亩主馆1.5万m m2 212亿元05.9艺兰斋艺兰斋9.67亩2.08万m m2 210亿元06.12会展中心会展中心783亩31万m m2 229亿元08.2金陵图书馆金陵图书馆50亩2.5万m m2 21.5亿元07唯有河西唯有河西-奥体奥体百亿百亿精华配套独享！精华配套独享！(截止到截止到2009年政府累年政府累计对河西投资逾计对河西投资逾800亿亿)河西市场现状河西市场现状医疗医疗五、五、2010年实现年实现“10-15分钟保护圈分钟保护圈”-河西新城医疗卫生网点

11、规划，河河西新城医疗卫生网点规划，河西新城将设置西新城将设置9个社区卫生服务中心，个社区卫生服务中心，20个社区卫生服务站。个社区卫生服务站。建邺医院分院建邺医院分院明基医院明基医院河西市场现状河西市场现状商业商业六、三级商业开发体系中部地区未来商业总量在220万！本案本案顺驰社区商业奥体新城社区商业万科社区商业中海社区商业兴隆社区商业cbd商业万达广场社区商业社区商业：五大社区商业和其他小社区商业预计总体量可达60万方左右cbd中心商业中心商业：cbd配套商业达40万方左右商业街商业商业街商业：纬九路商业主轴商业体量达90万方左右万达综合购物中心万达综合购物中心：商业体量达50万方左右大型商

12、业大型商业：家乐福占地1.8万方左右、乐购超市营业面积2万方、中泰购物公园5.9万方、万家居2.3万方ncbd中心商业部分投入中心商业部分投入使用蓄势待发；纬九路商使用蓄势待发；纬九路商业正在积极启动中，也是业正在积极启动中，也是南京市唯一和新街口商圈南京市唯一和新街口商圈并称的市级商圈；部分社并称的市级商圈；部分社区商业已经成熟。区商业已经成熟。家乐福纬九路商业乐购超市购物公园河西市场现状河西市场现状景观景观七、优美的景观资源，营造绿色生态生活都市圈七、优美的景观资源，营造绿色生态生活都市圈滨江风景带滨江风景带本案本案江江心心洲洲绿绿博博园园河西中央公园河西中央公园绿绿博博园园示示意意图图河

13、西市场现状河西市场现状地铁地铁八、八、地铁地铁1 1号线贯通南北，号线贯通南北，2 2号线纵横东西，号线纵横东西，6 6号线连接整个主号线连接整个主城，形成河西东西南北中全方位交通网络。城，形成河西东西南北中全方位交通网络。本案本案扬子江大道江东路凤台南路定淮门大街草场门大街清凉门大街汉中门大街水西门大街集庆门大街应天西街兴隆大街梦都大街奥体大街河西大街河西市场现状河西市场现状交通交通八、八、三条主干道贯穿南北；十一条主干道连接主城，给河西三条主干道贯穿南北；十一条主干道连接主城，给河西的发展源源不断输送的发展源源不断输送“血液血液”，提供动力源泉。，提供动力源泉。河西前景预判河西入住率及区域

14、成熟节点分析 初步设定：初步设定：（1 1）规律进程：房屋销售后一年交付、交付后一年入住；）规律进程：房屋销售后一年交付、交付后一年入住；（2 2）入住人口）入住人口= =总建总建/ /户均面积户均面积* *户均人口户均人口* *入住率；入住率；（3 3）假定奥体）假定奥体0707、0808、0909年的平均入住率为年的平均入住率为50%50%。 从从0606年年4 4月起，奥体进入第一批大规模交付期，截止到月起，奥体进入第一批大规模交付期，截止到0808年已年已经交付经交付6060余万平米，至余万平米，至0707年初入住人口达年初入住人口达1 1万余人，万余人，0808年可达年可达4 4万万

15、余人。余人。 按目前的销售速度，年住宅销售规模按目前的销售速度，年住宅销售规模=65=65* *2=1302=130万平米。万平米。20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年年新增入住人口（万人）年新增入住人口（万人）1 13 34 44 43 3累计入住人口（万人）累计入住人口（万人）1 14 48 812121515新新城城发发展展阶阶段段一一般般模模型型河西前景预判根据新城研究模型，河西处于区域价值跃升阶段龙江发展阶段回顾与借鉴时点时点特征描述时点时点标志性事件描述主流价格客户时间跨度时间跨度开始发展开始发展住宅为主导，没有商业1

16、9931993年年开始发展商品房较少，仅教工公寓1500元/m2经济务实少量城市新锐6 6年年a a点点社区小型商业19991999年年第一批商品房入住，社区超市开业商品房价格较大提升3000元/m2少量经济务实城市新锐b b点点大型社区商业出现20042004年上半年年上半年金润发开业商品房价格进一步提升6000元/m2城市新锐少量富贵之家7 7年年持续发展持续发展商业网点增多、少量办公进驻20062006年年-商品房价格稳定8000元/m2城市新锐少量富贵之家（1）受制于前期的规划局限（大规模居住区），龙江区域价值在b阶段之后难有本质的提升。（2）a-b 阶段的住宅价格持续跃升，得益于南京

17、整体房产市场的阶段提升。河西新城发展阶段预测时点时点开始发展开始发展a a点点b b点点c c点点商业发展住宅为主导，没有商业社区零星商业大型集中社区商业出现cbd雏形形成时点20042004年年20062006年下半年年下半年20092009年上年上20112011年年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区商业出现大型超市进驻（家乐福）大型商业开业，产业集中进驻描述商品房集中开发，价格较低商品房价格有了较大提升商品房价格进一步提升商品房提升很快主流价格4500元/m26000元/m210000元/m2-客户城市新锐经济务实城市新锐少量经济务实城市新锐富贵之家富贵之家城市新锐时间跨度时间跨度

18、2.52.5年年2.52.5年年2 2年年 从总体时间跨度看，河西新城发展速度为龙江的2倍。 b阶段出现的标志为大型集中型居住区商业出现，依据新城项目开发进度，09年初年，入住人口约为4万人，随着家乐福的进驻标志着河西的发展已经是从a阶段向b阶段跃升的过度期。据调查河西现目前在南京人心中的接受度从05年的20%已经提高到09年的80%以上。 对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处于新城对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处于新城发展的发展的a a阶段向阶段向b b阶段跃升的过度期阶段跃升的过度期社区商业出现社区商业出现与成熟，大型超市开始进驻，区域价值处于平稳发展与成熟，大型超市开始进驻，区域

19、价值处于平稳发展期。期。 奥体奥体板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展速度预判为龙江的速度预判为龙江的2 2倍，即整体发展周期倍，即整体发展周期2004-20112004-2011年，年，20112011年辐射型商圈将初步形成。年辐射型商圈将初步形成。河西新城区成熟度综合评价河西新城区成熟度综合评价河西小结河西是受南京主城和奥体板块辐射的“双核”区域，具有强劲发展动力河西是与主城并行设置的唯一新城区河西的土地供应量占主城土地供应量的35%以上，房地产重心向河西转移河西具备完善的城市配套资源，发展潜力大多项引擎支持（奥体中心、会展中心、图书馆、双地铁、

20、滨江公园等公配）助推河西新城发展政府的持续关注与高额投入，保证了新城的快速成长河西现阶段发展-社区商业日渐成熟，大型超市开始进驻，区域价值处于a阶段向b阶段跃升的过渡期，预计2011年辐射型商圈将初步形成。本次汇报的思路本次汇报的思路开发背景开发背景地块解析地块解析市场背景市场背景一、项目基础经济指标一、项目基础经济指标地块位置：建邺区梦都大道188号土地范围：北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至振兴路，西至扬子江大道出让土地：70833.1平米容积率：2.4建筑密度：30%建筑高度：60米（后改100米）绿地率：35%面积配比：90平米以下套型占45%以上注：注：项目应配套占总建筑面积项目

21、应配套占总建筑面积8%-18%商业及便民设施商业及便民设施项目应配有占地不少于项目应配有占地不少于2500平米的派出所平米的派出所本地块楼面地价本地块楼面地价4882元元/平米平米北面北面西面西面东面东面南面南面滨江奥城滨江奥城梦都大街梦都大街扬子江大道扬子江大道兴隆大街兴隆大街 地块四至：北至兴隆大街；南至梦都大街；西至扬子江大道；东地块四至：北至兴隆大街；南至梦都大街；西至扬子江大道；东至振兴路，周边道路网络发达，且面至振兴路，周边道路网络发达，且面临扬子江大道和梦都大街两条主干道。临扬子江大道和梦都大街两条主干道。扬子江大道和梦都大街道路两旁有较宽绿化带，优点可以减少噪音，缺点很难利用发

22、展沿街商业，只有地块与滨江奥城之间的振兴路可以发展沿街商业。振兴路振兴路中学地块周边现状地块周边现状商业氛围欠缺，有待改善成熟，公共配商业氛围欠缺，有待改善成熟，公共配套情况还不成熟，套情况还不成熟，景观资源较有优势！景观资源较有优势！项目项目2公里区域公里区域本案本案奥体中心上新河中学奥体小学烹饪学校图书馆滨江公园绿博园源江渔港金陵会议中心建邺医院美术馆教堂金陵小学商业商业：离项目最近的商业配套就是顺驰滨江奥城的商业配套。公交公交：项目对面可以有109路公交，往东陆续会有7路、160等路公交。景观景观：对面是滨江公园，西边是绿博园和滨江景观带。配套配套：学校、医院、图书馆、奥体中心等配套分布

23、在项目周边2公里内n项目周边景观资源丰富，可以是一大卖点；地块处于最西边在河西cbd圈辐射外围，现阶段生活配套发展尚不成熟。顺驰社区商业奥体新城社区商业兴隆社区商业建邺小学滨江景观带项目周边配套实景照片绿博园绿博园滨江公园滨江公园奥体中心奥体中心奥体小学奥体小学金陵图书馆金陵图书馆地块边绿化带地块边绿化带源江渔港源江渔港建邺医院建邺医院属性属性具象具象诠释诠释区位区位河西cbd辐射外围p 区域相对不成熟，但景观资源丰富p 项目临近上新河镇、距河西cbd较远交通交通公交组织p 北边临城市兴隆大街，西面靠主干道扬子江大道，南临梦都大道，交通方便，但现目前公交系统尚不完善。环境环境生活设施p 须向东

24、1000米到月安街有医院、银行、超市、小学、幼儿园等商业氛围p 项目目前可借助滨江奥城商业，其商业氛围现目前还不完善，有待进步成熟。项目项目中等偏下规模p 占地7.08万，容积率2.4地块地块地块方正，但临主干道绿化带宽，不利发展沿街商业。p 项目仅有东面临振兴路可发展沿街商业，项目地块方正利于规划。限制限制条件条件地块土地性质的规定p 土地使用权出让年限：居住份额用地70年，项目应配套占总建筑面积8%-18%商业及便民设施项目应配有占地不少于2500平米的派出所项目地块诠释：项目地块诠释：金马郦城金马郦城碧瑶花园碧瑶花园滨江奥城滨江奥城奥体新城奥体新城汇锦国际汇锦国际奥体新城华江园地块奥体新

25、城华江园地块本案本案扬子江大道扬子江大道乐山路乐山路江东中路江东中路奥体大街奥体大街梦都大街梦都大街兴隆大街兴隆大街应天大街应天大街月安街月安街松花江路松花江路 二、项目周边主要楼盘及主要交通网络二、项目周边主要楼盘及主要交通网络振兴路振兴路汇锦国际汇锦国际金马郦城金马郦城本项目本项目地块地块简评简评地铁地铁较远近一般优于汇锦、与金马稍逊优于汇锦、与金马稍逊距距cbdcbd较远 一般一般差不错差不错距绿博园距绿博园一般较远近优于两者优于两者公交线路公交线路多条多条仅一条较两者差较两者差距奥体心距奥体心较远近一般较两者远较两者远项目进度项目进度准现房准现房待建较两者差较两者差距商业中心距商业中心

26、近近远较两者差较两者差距滨江景观距滨江景观远一般近优于两者优于两者结论结论 较区域内项目，较区域内项目，区位条件区位条件一般一般，属于，属于cbdcbd外围辐射，现阶段生活配套尚外围辐射，现阶段生活配套尚不成熟，不成熟，不不具有明显优势，景观资源是唯一可以利用造势的资源，提高项具有明显优势，景观资源是唯一可以利用造势的资源，提高项目附加值。目附加值。 本项目地块价值较板块内现有项目不具备明显优势，唯有本项目地块价值较板块内现有项目不具备明显优势，唯有景观资源可以利用！景观资源可以利用！区域楼盘简介项目地址项目地址：梦都大街176号 开发商开发商：南京顺驰地产有限公司 容积率容积率：1.6 绿化

27、率绿化率：40%建筑面积建筑面积：28.8万方 物业费物业费：2元/平米/月 均价均价：10000元/平米n项目和本案仅一路之隔，一共分项目和本案仅一路之隔，一共分四期开发，由苍山路和松花江路四期开发，由苍山路和松花江路分割成四块地块，现开发共三期，分割成四块地块，现开发共三期，四期待定。四期待定。项目在售房源项目在售房源：5栋沿江高层，仅有少量房源共计20余套。价格价格：均价1000万/平米，打95、96折，折后9500-9600元/平米。户型户型：15层以上150平米景观大户型，现房。滨江奥城15432四期四期电力公司电力公司苍山路苍山路松花江路松花江路在售乐山路乐山路梦都大街梦都大街二期

28、三期一期奥体新城项目地址项目地址：梦都大街158号 开发商开发商：南京奥体建设开发有限责任公司 容积率容积率：1.33 绿化率绿化率：42%占地面积占地面积：90万方 均价均价：8900-9000元/平米 物业费物业费：小高层1.5元/平米/月，多层1元/平米/月n项目共分八大园开发，各是清竹园、项目共分八大园开发，各是清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、牡丹园、紫薇园和华江园。牡丹园、紫薇园和华江园。清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、已全部售罄。海棠园海棠园、已全部售罄。海棠园08年下半年下半年销售均价年销售均价900

29、0元元/平米左右，平米左右，09年年5月月售完。售完。华江园华江园6月动工，预计年底可销售。月动工，预计年底可销售。奥体新城奥体新城奥体新城（华江园）奥体新城（华江园）梦都大街梦都大街江东中路江东中路汇锦国际乐山路乐山路月安街月安街应天大街应天大街789123456项目地址项目地址：建邺区乐山路和月安街交汇处 开发商开发商：南京金基通产置业 容积率容积率：1.8 绿化率绿化率：45%建筑面积建筑面积：12.8万方 均价均价：普通住宅均价9000元/平米，挑高均价12500元/平米 物业费物业费：1.8元/平米/月n项目目前购买平层可享受总价项目目前购买平层可享受总价99折优惠，折优惠，5月月3

30、1日前购买挑高房源日前购买挑高房源可以总价优惠可以总价优惠5000元。元。5月月28日推日推出出88套套110140平米平层房源。平米平层房源。项目7栋、8栋、9栋为挑高复式房源、其他为普通房源，目前推出复式房源基本售罄还有30余套，剩余房源价格均在13300元/平米左右5栋、6栋普通平层房源也剩余不多在30套左右。别墅区（在建）别墅区（在建）乐山路乐山路扬子江大道扬子江大道123456910781112碧瑶花园项目地址项目地址：建邺区乐山路189号 开发商开发商：南洋地产有限公司 容积率容积率：1.5 绿化率绿化率：36% 均价均价：10000元/平米占地面积占地面积：15万方 物业费物业费

31、：1.7元/平米/月n项目一期共项目一期共12栋楼组成，现以全部栋楼组成，现以全部售空，其中售空，其中7栋、栋、8栋、栋、11栋、栋、12栋为栋为多层现房今年多层现房今年2月份推出价格月份推出价格10000元元/平米左右，主力户型平米左右，主力户型90-130平米。平米。4月继续推出月继续推出18套剩余房源，清盘价套剩余房源，清盘价8160元元/平米起，现已全部售完。平米起，现已全部售完。二期开发时间待定，预计年底或明二期开发时间待定，预计年底或明年初将推出。年初将推出。金马郦城乐乐山山路路奥体大街奥体大街项目地址项目地址：建邺区奥体大街111号 开发商开发商：南京郦城地产开发有限公司 容积率

32、容积率：1.3 绿化率绿化率：32% 均价均价：10290元/平米占地面积占地面积：23万方 物业费物业费：1.1元/平米/月n项目项目09年初推出精装公寓起年初推出精装公寓起价价6800元元/平米，均价平米，均价8000元元/平米，主力户型总房款仅在平米，主力户型总房款仅在26.6万元。万元。 3月推出少量多层月推出少量多层住宅和花园洋房，住宅和花园洋房，7500元元/平平米超售，现已全部售完。暂米超售，现已全部售完。暂无可售房源，后期别墅开发无可售房源，后期别墅开发时间待定。时间待定。金地名京1、金地名京地块是于07 年4 月份市场高峰期获取，土地成本较高（5530 元/），单方总成本约1

33、 万元左右。2、面对08年的市场恶化，金地在价格上无法与其他楼盘竞争，所以选择高端路线，避开价格竞争。选择精装修销售，扩大利润空间（其中2、3、4、5、6、栋均为精装销售，是有9、10栋为毛坯销售，目前主要在售4、10栋楼88两房和148三房）。3、08年11 月23 日，金地名京开盘销售103 套，因其现场售楼处10 月26日正式开放（金陵饭店接待处08年6 月1 日开放）蓄水期较长。11 月24 日至12 月24 日，一个月期间认购+销售共43 套，较其他同期开盘楼盘，销售情况较好，说明存在高端客户市场。项目地址项目地址：集庆门大街以南，云集路东 开发商开发商：金地集团南京地产发展有限公司

34、 容积率容积率：1.7 绿化率绿化率：50% 均价均价：毛胚12000元/平米左右；精装15700元/平米左右占地面积占地面积：9万方 主力户型主力户型：40-70平米2两房、80-300平米各类户型区域热销项目解读24653910集庆门大街集庆门大街云集路云集路5月推出月推出7811 项目周边楼盘滨江奥城、奥体新城、汇锦国际、金马郦城、碧瑶花园，由于开发年限早，房源已经去化大半，可售房源少，基本进入尾盘销售期 滨江奥城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园将酝酿开发后期地块，其中奥体新城将会在年底或明年开始销售 项目周边楼盘基本都以准现房销售为主，小区生活配套环境日渐成熟 本项目靠近长江，有着丰富的

35、滨江景观资源，区域内同等条件开发用地稀缺楼盘调研小结片区主要客户来源于主城区，以中青年为主；受历史影响颇小，尤其是外来中青年，他们看好河西新城的发展规划；工作单位离老城区较近，他们愿意选择河西置业；原住宅居民是河西项目的重要来源；河西是多元化的居住目的的代表区域（首次置业、改善居住、长期投资）。客户特征描客户特征描项目分析项目分析优势优势 strengtha）配套优势：）配套优势：2009年二号地铁的开通，本项目距离地铁站较近，可达性强;地块南边分布着金陵图书馆、奥体中心、美术馆；b）景观优势：）景观优势：地块周边有丰富的景观资源如：绿博园、滨江公园及长江近在咫尺；c）规划优势：）规划优势：地块方正平整