上海浦东北蔡新希望企业家园区B201地块前期定位报告优劣分析版49p

1、浦东北蔡新希望企业家园区b2-01地块前期定位报告2011年10月14日项目研究思路认知项目特征，挖掘项目重点问题。基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算项目基地条件分析项目swot分析项目潜在开发条件分析壹叁在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向基于项目swot的物业市场分析项目总体定位及产品建议贰项目投资测算与土地价格建议认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目基地条件分析项目swot分析项目潜在开发条件分析项目基地条件分析项目研究思路壹壹本项目经济技术指标川杨河川杨河罗山路罗山路华夏西路华夏西路项目项目数量数量总用地面积（m2）43300容积率1.2

2、、1.3建筑面积（m2）53770用地性质c6,教育科研用地本项目地块场地平坦，适宜开发建设。项目地块方正，临近城市干道，适合房地产开发。项目用地为教育科研性质，具备开发总部园区、研发基地的基本条件。 建筑限高24米，只能做多层物业开发。 地块北临川杨河，南临三林浦，西沿先生浜，水系丰富，生态环境资源丰富。175175米米175175米米315米210米三三 林浦林浦本项目用地四至现状项目地块周边拆迁已基本结束，但整个园区拆迁完毕仍需一段时间。认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目基地条件分析项目swot分析项目潜在开发条件分析项目潜在开发条件分析项目研究思路壹壹浦东新区产业规划布局规划区域发展

3、重点一轴即从虹桥机场到浦东国际机场城市发展主轴的浦东段是上海东西轴线现代服务业集聚带重要组成，包括龙阳路枢纽、迪士尼乐园、上海东站等重大项目三带沿黄浦江综合发展带，以小陆家嘴和世博地区为核心与金融中心建设有关的金融、商务、会展、旅游等现代服务业滨江沿海发展带，以外高桥海港、浦东国际机场、洋山深水港、南汇新城为核心与航运中心建设有关的航运、贸易、物流功能，旅游休闲产业及重装备、航空等先进制造业中部产业发展带，以外高桥、金桥、张江、临港等产业区为主体战略性新兴产业、先进制造业和生产性服务业“7+1”生产力布局陆家嘴金融贸易区板块发展金融、商贸商务、航运服务及相关专业服务业上海综合保税区板块国际航运

4、及相关服务、国际贸易和高端先进制造业张江高科技园区板块张江高科技园区板块集成电路、生物医药、文化创意、电子信息、集成电路、生物医药、文化创意、电子信息、汽车零部件以及相关生产性服务业汽车零部件以及相关生产性服务业金桥出口加工区板块生产性服务业和先进制造业临港产业区板块高端装备制造业、新材料等新兴产业现代物流业南汇新城板块航运贸易、文化创意、会展旅游、科研教育、健康休闲、生态居住国际旅游度假区板块以上海迪士尼乐园为核心，培育旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲等产业项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块辐射区域辐射区域北蔡镇2011年上半年经济发展情况

5、20112011年上半年全镇各业总收入累计完成年上半年全镇各业总收入累计完成154.72154.72亿元，亿元，比上年同期增长比上年同期增长13.53%13.53%。其中：二产累计完成。其中：二产累计完成39.8639.86亿亿元，比上年同期增长元，比上年同期增长3.48%3.48%。三产累计完成。三产累计完成114.86114.86亿元，亿元，比上年同期增长比上年同期增长17.49%17.49%。招商引资情况：上半年全镇完成内资招商引资情况：上半年全镇完成内资3232个，注册资金个，注册资金4329143291万元；外资万元；外资8 8个，合同外资个，合同外资8957.788957.78万美

6、元。万美元。汽车配件制造行业汽车配件制造行业4s4s汽车销售产业汽车销售产业房地产开发产业房地产开发产业大型商贸网点、物流大型商贸网点、物流北蔡镇产北蔡镇产业协调发业协调发展，布局展，布局合理，特合理，特色产业明色产业明显，汽车显，汽车零配件制零配件制造、房地造、房地产已成为产已成为镇两大产镇两大产业支柱业支柱 以德尔福、岱美为龙头以德尔福、岱美为龙头以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表以大华、万科、香溢为代表以大华、万科、香溢为代表以乐购购物中心、御桥购物中心为主以乐购购物中心、御桥购物中心为主北蔡镇地块规划布局新希望企业家园御桥商贸中心北蔡工业园北蔡地区

7、园区和功能区分布北蔡地区园区和功能区分布项目项目1.51.5公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科；公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科；3 3公里范围公里范围内的北蔡工业园区多为公司自建办公楼和工厂，以及少量出租办公物业；内的北蔡工业园区多为公司自建办公楼和工厂，以及少量出租办公物业；6 6公里范围内的北公里范围内的北蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心，御桥未来规划有办公物业，为商业配套性质。蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心，御桥未来规划有办公物业，为商业配套性质。张江高科1.5km3km6km功能区功能区新希望企业家园区北蔡工业园

8、区北蔡镇中心御桥商贸中心占地面积139.18公顷，定位为依托新浦东产业优势、以中小企业为主“企业新干线”总部园区。距离北蔡镇北1公里，南临沪南公路，北依华夏西路中环线，入驻企业以汽车配件和印刷业为主，而且可开发土地面积294亩，定位为生产性服务业。包括高科西路以南，莲园路以北，莲溪路以西，博华路以东的范围，是北蔡地区的交通枢纽地带。总用地面积为49.08公顷。将打造成融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心。位于沪南路以西，浦城热电厂（含）以东，南接康桥镇，北临华夏西路（中环线）。可开发地块面积175亩，定位为现代服务业、总部经济和商务办公功能，目前已禁止红星美凯龙和宜家家居以

9、及4s汽车销售一条街。新希望企业家园规划情况环境功能园区管理功能教育培训功能生活服务功能商务服务功能企业研发功能总部办公功能功能组成功能组成总体定位总体定位建设成为面向长三角需求、依托新浦东产业优势、以中小企业为主、将专业生产服务环境/生活环境/生态环境协调组织的“企业新干线”总部园区。功能定位功能定位为多种企业办公与研发类型的复合，兼顾适当的生活、商务配套服务功能；同时，以基地良好的生态环境为基础，力求创造园区独特的环境品质。 本案本案项目区位分析本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东南北产业带等利好因素促迚，区位优势较强，利本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东

10、南北产业带等利好因素促迚，区位优势较强，利于项目开发。于项目开发。 项目位于北蔡镇东部，东面紧依罗山路主干道接张江高科技园区，南面近中环夏西高架路，西侧为北蔡工业区。 项目南北、东西交通便利。 项目紧靠新浦东南北产业带（由外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技产业园及康桥工业区等所形成的产业带）。 项目处于陆家嘴金融贸易区及三林世博功能区的辐射范围内。 基地处于三林世博功能区三大圈层(现代服务产业圈层、传统服务产业圈层和都市产业圈层)的都市产业圈内。 距离世博会会场约8.5公里，距离陆家嘴金融贸易区中心约9公里，距离浦东国际机场约20公里。本案项目交通可达性分析道路交通华夏西路中环路华夏西路

11、中环路张江高科张江高科罗山路罗山路沪南路沪南路 园区东面紧依罗山路，距罗山路、华夏西路立交上下匝道500米 沿罗山路向北5公里至张江立交南北高架 南面近中环华夏西路高架路 项目向西3公里至沪南路，为贯彻北蔡镇南北的主干道 在园区道路规划方面，将连接沪南路的绿科路向东延伸与张江中科路连通，增加了罗山路两侧的联系，也将改善张江中区的交通环境，提高张江、三林东西向的交通能力。 园区内道路呈环形+枝状形态，有利于园区内环境景观设计及组织各地块内交通。环形道路保证了内部建筑物及中庭绿地的宁静，并能为各建筑物提供均好的可达性。本项目外围交通条件良好，南本项目外围交通条件良好，南北高架、中环线紧邻项目地块，

12、北高架、中环线紧邻项目地块，同时通过规划中的绿科路延长同时通过规划中的绿科路延长段与张江直接连通。段与张江直接连通。本案本案1313号线号线2121号线号线华夏中路站华夏中路站项目交通可达性分析公共交通本案 项目距轨交13号线和21号线华夏中路罗山路站约500米，可达性强。 13号线由嘉定江桥镇华江路站至浦东张江路站，均为地下线，共有31个站，经华夏中路站向东进入张江区域，一期计划于2012年开通 21号线北起龙阳路，南至临港新城，全长约59公里，设有13座车站，包括3座地下车站及10座高架车站，计划于2012年底建成通车。本项目临近规划建设中的轨道交通本项目临近规划建设中的轨道交通1313号

13、线和号线和2121号线，轨交通达性较高，公交可达性一般。号线，轨交通达性较高，公交可达性一般。轨道交通 目前，项目周边公交线路包括北蔡1路、南川专线、南南线和龙芦专线，公交可达性一般。 园区规划在绿科路环业东路交叉口西南侧设置一处综合交通枢纽（含公共停车场），供社会车辆停放和公交首末站使用。公交交通项目周边现状认知项目特征，挖掘项目重点问题。项目基地条件分析项目swot分析项目潜在开发条件分析项目swot分析项目研究思路壹壹项目地块swot分析 内部因素内部因素 外部因素外部因素优势（strength)劣势（weakness)本项目地处中环线，距南北高架5km，道路及轨交交通条件良好；本项目毗

14、邻张江高科和北蔡工业园区，产业聚集辐射效应很强； 其它相似位置的产业园或开发区(如金桥开发区等)的土地成本大大高于基地的土地成本；项目自然生态环境优。 项目公共交通可达性一般，规划中的轨道交通途经本项目，但预计在2015年之后；地块周边多为工业企业，办公氛围不佳； 川杨河为航道，水质差，自然景观受影响。机会（opportunity）sowo北蔡总部办公物业较为缺乏，为本项目成功创造了条件；绿科路规划向东延展可进一步提高项目与张江高科的交通可达性及改善周边商务环境；本项目所在新希望企业家园的整体建设可有效带动周边办公气氛，提升环境质量和区位品质。区位、交通和产业聚集资源优势为项目的开发奠定了基础

15、，而北蔡地区内缺乏具有一定规模的总部经济类物业则使本项目的开发具备一定潜力；同时周边物业的不断开发将带动项目周边办公氛围。从项目景观处理的角度协调与周边工业企业和川杨河的关系，消除其对本项目形成的不利影响；本项目内部道路交通设计时充分考虑到罗山路、绿科路和轨道交通的便利性。风险（threats）stwt 项目临近的工业企业可能对项目所在区域造成环境，空气，噪音等方面的污染；本项目与周边以及张江园区内相似项目存在一定的竞争关系。利用项目定位与自身独特优势，差异化与周边项目的相似性，形成独特的竞争优势。加大项目四周的绿化和环境美化力度，对外围噪音等的潜在影响起到一定的隔离作用。在认知项目的前提上，

16、针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向基于项目swot的总部物业市场分析项目总体定位及产品建议贰项目研究思路贰基于项目swot的总部办公物业市场分析外环内总部经济企业办公偏好性2011年第三季度上海工业物业租售价格分析虽然国际经济形势持续萧条，企业生产量有所回落，但受供应紧缺影响，租售价格继续上涨。虽然国际经济形势持续萧条，企业生产量有所回落，但受供应紧缺影响，租售价格继续上涨。 就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新增的有限供给很难满足大量的租

17、户需求，因此不少电商开始自建物流地产增的有限供给很难满足大量的租户需求，因此不少电商开始自建物流地产 。2011年第三季度上海工业物业需求分析由于可利用工业土地的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，因此市场上对研发办公类物业的需求在逐季上升；随着上海经济转型和产业结构调整的加快，研发办公和标准仓库在未来或会成为工业物业需求市场主要物业类型。 10003000面积的工业物业仍是市场需求主力；1000以下的小面积工业物业需求有所下降，而3000-5000和5000-8000的中型面积工业物业需求占比都有一定比例的上涨。 上海跨国公司总部机构分布情况分析从2004年到2010年六

18、年间，上海跨国公司总部机构数从331家跃升至837家，每年保持净增85家左右的增长速度。美国百事可乐公司、雅芳公司、韩国lg公司等在沪设立研发中心，截至2010年底，在沪外资研发中心累计达到319家。 浦东新区目前跨国企业总部的数量几乎占据了上海全部跨国企业总部数量的半壁江山。跨国企业总部数量其次较多的为徐汇、长宁等中心区域。由此可以看出，各个区域的成熟度、开放程度及政策优势等都是影响跨国公司总部机构选址的重要因素。 上海跨国公司总部机构分布情况分析国内企业的总部办公大部分集中在市中心的区域，尤以徐汇区的数量占比居多。近两年受困于市中心区域各种商务成本的提升，总部企业也开始向松江、奉贤等郊区迁

19、移。 随着上海土地资源的紧张及中心区域各项商务成本的不断攀升，越来越多的企业将总部地址选在了上海郊区。据最新的一项相关调查显示，总部园区独栋办公已经成为不少企业办公的首选，在调查中有38.90的投资者表示会先考虑市郊总部园区，而只有17.70%的投资者会考虑甲级写字楼，这一部分企业主要为跨国企业和金融类企业。 浦东上半年工业土地供应情况地块名称土地用途出让面（平方米）规划指标要求起拍价(万元)起拍楼板价容积率建筑密度浦东新区御桥社区09-01地块商业用地，办公楼18568.94不大于45%348354689.97 国际医学园区b1-01-05地块办公楼,其他商服用地,商业用地201971.5不

20、大于35%81642694.79 国际医学园区a1-03-08地块商业用地,办公楼,其他商服用地32778.12不大于35%161102457.43 国际医学园区c1-01-02储备地块办公楼,商业用地34807.41.6不大于35%144312591.22 洋山保税港区a3002地块其他商服用地4014.1以核定的设计方案为准以核定的设计方案为准12042999.43 浦东上半年商服和办公土地供应情况浦东新区上半年商服和办公用地拍卖溢价率约为18%，全市溢价率约为13%。新希望企业家园办公物业供应分析用地性质用地性质用地代用地代码码建筑面积建筑面积（万平方米（万平方米）比例（比例（%）公共设

21、施面积公共设施面积c75.0894.07其中商业金融面积c216.5320.71科研办公设施面积c658.5573.37一类工业用地一类工业用地m14.265.34市政公用设施用地市政公用设施用地u0.470.59其中供应设施面积u10.240.30交通设施面积u20.230.29总建筑面积总建筑面积79.81100.00规划范围总用地规划范围总用地139.18容积率容积率0.57该区域将有该区域将有62.8162.81万平米的科研办公和一类工万平米的科研办公和一类工业办公物业供应。业办公物业供应。本案本案项目周边市场情况分析基础信息富海商务苑半岛科技园润和苑张江创业园地址毕升路299弄达尔文

22、路88号张衡路1000弄蔡伦路1690号价格详情租金均价3.2元/平米/天租金均价3.6元/平米/天租金均价3.8元/平米/天租金均价2.8元/平米/天装修情况毛坯毛坯毛坯公共部分精装入住时间2008年现房已开业2006年7月14日开盘时间2004年2007年9月1日2008年2006年开发商上海张江信息安全产业发展有限公司上海新希望房地产开发有限公司上海润和生物科技产业有限公司上海张江创业源科技发展有限公司建筑面积26716380008000063975.7占地面积31936420008286879700产权年限50年50年50年50年车位数50个90600建筑形式由16独栋别墅办公楼和多栋

23、5-6层办公楼组成由5-6层1300-2400 平米的19栋独立办公别墅组成由4栋综合办公楼和40余栋商务别墅组成园区内均为独栋办公楼，每栋约1300平米，得房率高张江总部办公物业张江总部办公物业项目周边市场情况分析办公物业项目名称位置租金物业费莲融商务楼绿科路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡镇政府开发莲诚商务楼莲溪路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡镇政府开发博龙国家大酒店高科中路2.2元/平米/天未定由北蔡镇政府开发中建绿科园绿科路1.4元/平米/天6元/平米/月企业自建办公楼出租住宅物业商业物业项目名称位置售价(万元/平米) 项目名称售价(万元/平米)海上国际锦绣路成山路2.8

24、世外桃源小区沿街商业2.2五星路小区五星路附近2.05-2.1大华锦绣华城成山路2.45-3.5北蔡办公、住宅和商业物业北蔡办公、住宅和商业物业大华锦绣华城是近期推出的旧盘加推项目，本周25413元/平方米的成交价比精装房开盘价35000元/平方米下跌了18.86个百分点，即使剔除毛坯供应的因素，仍有相当明显的价格让步。半岛科技园（张江创星园）半岛科技园（张江创星园）半岛科技园由新希望集团开发，总建筑面积3.5万平米，由19栋4-6层独栋办公楼组成，每栋面积在1300-2400平米之间，得房率90%。租金毛坯租金毛坯3.6元元/平米平米/天天项目周边办公案例分析半岛科技园（张江创星园）半岛科技

25、园（张江创星园）项目周边办公案例分析户型面积：户型面积：2 2栋栋13001300,1,1栋栋14001400,13,13栋栋20002000,2,2栋栋24002400和和1 1栋栋32003200，单层面积约，单层面积约400400 创星园为其园内孵化器，分割小面积办公楼出租 入驻企业比较杂乱，以科技类为主项目周边办公案例分析半岛科技园（张江创星园）半岛科技园（张江创星园）项目周边办公案例分析莲融商务楼莲融商务楼总建筑面积总建筑面积 11891平方米，标准层面标准层面积积 800平方米，共5层，基本满租项目周边办公案例分析莲融商务楼莲融商务楼入驻企业类型：房地产、贸易、投资咨询等项目周边办

26、公案例分析莲诚综合楼莲诚综合楼满租。项目周边办公案例分析润和国际总部润和国际总部园园张江润和国际总部园共有四栋综合办公楼和40余栋商务别墅，绿化率：51% 。项目总占地面积82868.1平方米，总建筑面积91454.67平方米，计入容积率的总建筑面积为77227.61平方米，停车泊位共322辆。 园区还配置了300人多功能会议中心、可容纳千人用餐的食堂、室内网球馆、游泳池、健身中心、商务中心等现代办公生活必须的设施和建筑。项目周边办公案例分析润和国际总部园润和国际总部园租金毛坯租金毛坯3.8元元/平米平米/天；装修（带吊顶）天；装修（带吊顶）4.5元元/平米平米/天天办公综合楼面积约办公综合楼

27、面积约5000平米，单层面积平米，单层面积850平米平米项目周边办公案例分析润和国际总部园润和国际总部园1212号楼户型图号楼户型图地下一层一层三层二层在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向基于项目swot的总部物业市场分析项目总体定位及产品建议贰项目研究思路贰项目总体定位及产品建议项目总体定位及布局建议入口广场绿化广场中央景观服务配套独栋办公楼和企业会所区域服务配套区域多层研发办公楼区域物业形态和面积建议物业类型面积建筑或功能构成多层研发办公楼180003栋6层，单层面积800左右的研发办公楼，可自由分割面积。独栋企业总部3400020栋800-300

28、0左右独栋总部办公楼企业会所和服务配套设施1800包括企业会所、员工食堂、便利店和咖啡吧等 建筑限高24米，多层研发楼最高6层建筑层高建议楼层高度楼层高度建议建议建筑层高(m)4.00室内净高(m)2.70架空地板(mm)100内部空间建议外部空间建议服务配套建议基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算项目投资测算与土地价格建议叁项目财务指标测算项目研究思路叁假设年投资回报率分别为8%、10%，转换系数分别为1.0237、1.0233商业用地使用年限40年有关手续费用忽略不计北蔡地区办公租金1.6元/平米/天；张江园区均价3.2元/平米/天销售价格定位日租金(元/平方米/天)1.61.822.

29、22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售价(元/平方米)7131 8022 8914 9805 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828 投资收益率为8%的售价：投资收益率为10%的售价：日租金(元/平方米/天)1.61.822.22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售价(

30、元/平方米)5707 6421 7134 7848 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268 项目投资不含土地成本和税费项目投资不含销售费用和相关税费暂不考虑地下室和人防工程暂不考虑财务成本除土地成本和销售费用等，项目投资项目投资1.171.17亿元，亿元， 单位单位成本成本21682168元元/ /平米平米项目投资测算序号序号项目名称项目名称面积面积单价单价金额金额二二前期工程费前期工程费32007153200715三三建安工程费建安工程费83000000830000003.13.1地上建筑面积地上建筑面积53000530008300

31、0000830000003.1.13.1.1独栋独栋18000180001500150027000000270000003.1.23.1.2多层多层35000350001600160056000000560000003.23.2地下库房人防面积地下库房人防面积0 0220022000 0四四基础设施费用基础设施费用22535500225355004.14.1基础设施费基础设施费537705377025025013442500134425004.24.2室外道路费用室外道路费用64956495200200129900012990004.34.3室外绿化费用室外绿化费用19485194854004

32、0077940007794000五五配套设施费用配套设施费用115500011550005.15.1会所会所370370150015005550005550005.15.1服务配套服务配套40040015001500600000600000六六开发间接费用开发间接费用3296736.453296736.45七七开发期间费用开发期间费用3395638.5443395638.5447.17.1管理费用管理费用3395638.5443395638.544九九项目投资项目投资537705377021682168116583590116583590由下由下2 2表可以看出，土地价格折算楼板价表可以看出，

33、土地价格折算楼板价1500-25001500-2500元元/ /平米可以接受。平米可以接受。土地竞拍价格建议按按8%8%投资收益率推算售价计算投资收益率推算售价计算销售收入销售收入377943000377943000472442000472442000566941000566941000590526000590526000614164000614164000661387000661387000708663000708663000755886000755886000803109000803109000850385000850385000944884000944884000销售面积销售面积5300

34、0530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000平均售价平均售价7131713189148914106971069711142111421158811588124791247913371133711426214262151531515316045160451782817828销售率销售率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%10

35、0%100%100%100%项目投资项目投资116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 销售费用等销售费用等32125155 32125155 40157570 40157570 48189985 481

36、89985 50194710 50194710 52203940 52203940 56217895 56217895 60236355 60236355 64250310 64250310 68264265 68264265 72282725 72282725 80315140 80315140 土地成本土地成本+ +利利润润229234255 229234255 315700840 315700840 402167425 402167425 423747700 423747700 445376470 445376470 488585515 488585515 531843055 53184

37、3055 575052100 575052100 618261145 618261145 661518685 661518685 747985270 747985270 单位单位4263 4263 5871 5871 7479 7479 7881 7881 8283 8283 9087 9087 9891 9891 10695 10695 11498 11498 12303 12303 13911 13911 按按10%10%投资收益率推算售价计算投资收益率推算售价计算销售收入销售收入30247100030247100037810200037810200045373300045373300047265400047265400