容积率与住宅打造

1、About us | 1 Copyright Centaline Consulting, 2013About us | 2 Copyright Centaline Consulting, 2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。容积率与住宅打造容积率与住宅打造天津中原投资顾问部2014年12月About us | 3 Copyright Centaline Consulting, 2013目录目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观About us | 4 Copyright Centaline Consu

2、lting, 2013一、引言一、引言About us | 5 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率带来了什么？高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人

3、口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？About us | 6 Copyright Centaline Consulting, 2013二、体系分解二、体系分解About us | 7 Copyright Centaline Consulting, 2013产品产品 = = 可能可能 + + 需求需求产品线（可能成为什么？） 客户线（需要成为什么？） 单体的可能性规划的可能性社区定位 About us |

4、 8 Copyright Centaline Consulting, 2013社区定位 需求解析（一）需求解析（一）单单 体体景景 观观配配 套套其其 它它社区定位 规规 划划About us | 9 Copyright Centaline Consulting, 2013社区定位 需求解析（一）需求解析（一）景景 观观配配 套套其其 它它规规 划划社区定位 单单 体体宜居性宜居性合理性合理性自我实现自我实现尊重需求尊重需求归属与爱归属与爱安全需求安全需求生理需求生理需求宜居性宜居性合理性合理性About us | 10 Copyright Centaline Consulting, 2013

5、需求解析（二）需求解析（二）规划规划单体单体景观景观配套及物业配套及物业其他附加值其他附加值宜居性宜居性消解高密度带来的压迫感 关注局部小气候同层次的适当居住混合 提高居住空间舒适度景观的宜居性提倡精装修，减少后期装修的不良影响便利的商业服务设施高密度下融洽邻里交往的可能 社区文化的营造生态技术的运用合理性合理性合理提高容积率适合高密度的路网形式和密度停车策略 符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略合理的户型设计合理的内部或周边配套 适应高密度的物业管理社区定位社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象） About us | 11 Copyrigh

6、t Centaline Consulting, 2013高容积率下的产品观高容积率下的产品观结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性品的可能性保证产品的合理性保证产品的合理性符合社区定位的宜居性符合社区定位的宜居性符合定位的其他附加值符合定位的其他附加值About us | 12 Copyright Centaline Consulting, 2013三、可能性研究三、可能性研究About us | 13 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率

7、下的单体演变逻辑高容积率下的单体演变逻辑品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化About us | 14 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示朝阳园朝阳园（一期）（一期）朝阳园朝阳园（二期）（二期）今典今典花园花园About us | 15 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示About us | 16 Copyright Cen

8、taline Consulting, 2013高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示About us | 17 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示通风户数外墙户数日照户数户数户数户数日照户数通风户数户数通风户数通风日照景观日照通风景观日照通风景观About us | 18 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的单体品质象限（北方）高容积率下的单体品质象限（北方）合理性合理性（日照、通风）（日照、通风）宜居性宜居性（景观、均好性）（景观、均好性）About

9、 us | 19 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的建议单体选择（北方）高容积率下的建议单体选择（北方）About us | 20 Copyright Centaline Consulting, 2013单体的拼接组合单体的拼接组合About us | 21 Copyright Centaline Consulting, 2013一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。影响单体品质的因素排序如下：日照景观视野通风单层户数保温板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体

10、平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。高容积率下单体选择的几点考虑（北方）高容积率下单体选择的几点考虑（北方）About us | 22 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下规划组合的考虑因素高容积率下规划组合的考虑因素经济性：单体选择、日照间距、层数空间感：围合感、领域感、流动性宜居性：小气候、景观性、便利性About us | 23 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板

11、点点+板板板板+少量点少量点纯板纯板About us | 24 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板板板+少量点少量点纯板纯板高层高层高层高层+小高层小高层高层高层+小高层小高层+低多层低多层高层高层+低多层低多层About us | 25 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的规划结构分类（按围合方式）高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式About us | 26 Cop

12、yright Centaline Consulting, 2013高容积率下的规划结构要点分类表高容积率下的规划结构要点分类表序号构成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯点塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情 开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2点塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3点+板形态变化

13、丰富，容易形成围合感4板+少量点形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感几点感受：规划空间感规划、品质感、文化牌理性、务实空间对比（均布式与周边式）组团感、复合性、城市感、品质感务实定位景观牌，成本投入的重点独辟蹊经About us | 27 Copyright Centaline Consulting, 2013高容积率下的停车方式高容积率下的停车方式前提和趋势：前提和趋势：1、在北京，私人轿车拥有率达22% ，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长 。2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。3、对社区景观绿化的高度重视，需要避

14、免停车对社区环境的不利影响。对策：对策：1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路线和活动范围，来提升相应的空间舒适度和视觉美感。3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中，以半地下、地下停车为主，地面停车为辅。4、地下车库的处理，考虑绿化和阳光的引入，下车后回家路线的便捷和沿途感受，车库电梯厅的空间与装修。About us | 28 Copyright Centaline Consulti

15、ng, 2013四、需求性研究四、需求性研究About us | 29 Copyright Centaline Consulting, 2013需求解析需求解析规划规划单体单体景观景观配套及物业配套及物业其他附加值其他附加值宜居性宜居性消解高密度带来的压迫感 关注局部小气候同层次的适当居住混合 提高居住空间舒适度景观的宜居性提倡精装修，减少后期装修的不良影响便利的商业服务设施高密度下融洽邻里交往的可能 社区文化的营造生态节能技术的运用商业附加值合理性合理性合理提高容积率适合高密度的路网形式和密度停车策略 符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略合理的户型设计合理的内部或周边配套 适应高密度的物业

16、管理社区定位社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象） About us | 30 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。About us | 31 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度让丰富弱化呆板和尺度组团中的类型混

17、合近人尺度上，让高层变成低层“高汤”、“前汤”的尝试让室外/活动空间穿插入高层楼体“泛会所”的出现把高层体块“打散”复合立面About us | 32 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性改善小气候改善小气候高层建筑改变高层建筑改变光光线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如：影响，具体如：塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。“狭管效应”在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。在阳光照射的几

18、个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。“牛背雨”当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。 由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。About us | 33 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性改善小气候改善小气候n日照日照（一）住宅布置与日照质量（一）住宅布置与日照质量在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位

19、角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法：（1）住宅上下或左右错开布置（2）条式住宅与点式住宅相结合的布置（3）南偏东的最佳日照角度的布置 （二）东西向（二）东西向适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅的间距，形成庭院式的室外空间。涉及东西向住宅的设计，可采取以下措施克服西晒缺点：（1）将次要房间放在西面，加大西向房间的进深（2）在西边设置进深较大的阳台，不让阳光一晒到底（3）凡是朝西户都有东面居室，避免纯朝西户的出现，从而组织好穿堂风，让日落后把余热吹走，晚上就能休息与睡眠。 采取东西向住宅和南北向住宅拼接时，必须考虑两者接收日

20、照的程度和相互遮挡的关系。虽然东西向住宅遮挡了部分南向居室的午后日照，但庭院内冬季可不受寒风的侵袭，改善了室外小气候。例：集团东西向薄板户型套内面积套内面积81.21m建筑面积建筑面积94.87m使用率使用率85.6%About us | 34 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性改善小气候改善小气候n 除了以上日照与通风等因素外，居住区的绿化、水系等条件也是影响居住区热环境的除了以上日照与通风等因素外，居住区的绿化、水系等条件也是影响居住区热环境的主要因素。主要因素。 设计绿地时，对于热量吸收，灌木要比草地易吸收，阔叶树比针叶树易吸收，在宅前宅

21、后的院落，宜种植适量树木来增加居民的休憩场所，吸收夏季过多的热空气。同时还具有保温增湿的效果。n 通风通风（一）建筑布局，要为整个居住区提供自然通风的环境。（1）过梳法一般来说，开敞的空间比封闭的空间空气流通性能好；点式住宅比条式住宅通风效果好。点式住宅当夏季风吹来时如同过梳一般，将居室和庭院内的热空气吹走。（2）导流法把居住区的室外空间组织成一个系统，将居住区主要道路设计成主通风道，沿通风廊道流向各个住宅组团，然后再从组团内庭院空间分流到住宅。（3）南敞北闭法适用于北方部分地区，那里夏季需引入季节风，冬季要遮挡北来的寒风。主要居室向南，具有良好的日照与通风条件，同时对小区小气候有好处。南边的

22、低住宅呈三点式布置，向季节风敞开，对通风特别有利。（二）必要的时候，通过风洞实验，可以感性、直观地显示出在风场作用下，质量、动量和热量传递转移的情况，为在规划、决策时了解和解决污染物扩散、热岛效应和建筑物风荷载提供依据。 About us | 35 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性改善小气候改善小气候 规划布局的考虑因素：规划布局的考虑因素：1、板点结合，适当考虑南敞北闭法，导堵结合，合理布局2、合理采用东西向住宅，在单体户型基本合理的情况下，改善社区小气候3、结合景观，合理布置绿地和硬地的位置，控制合适的面积规模，改善局部热环境4、种植设计

23、必须考虑对局部小气候的影响，多种树木About us | 36 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性景观景观About us | 37 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性景观景观About us | 38 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性景观景观About us | 39 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性景观景观景观应作为高容积率项目提升品质的重要关注点，可有效舒缓高容积率带来的生理和心理压力。

24、景观本身要具备必要的观赏性，包括近距离景观和高视点景观。景观的可参与性，或多功能原则，也就是绿化用地也可以做别的功能用，是多用途空间，以满足居民的活动需求。水景的适当采用：恰当运用有助于提升景观档次，调节小气候，从心理层面看，水景能更有效地舒缓压力。车库应纳入景观体系一并考虑：一方面，弱化对景观的影响，另一方面，也需要为停车创造良好的环境。About us | 40 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性景观景观在倡导“健康住宅”的今天，要关注景观的生态性，提倡生态第一，景观第二的原则。生态景观不只是绿化，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出

25、发点和目标。具体设计上：（1）注重绿化布局的层次、风格与建筑物相互辉映。（2）注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植。（3）注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。（4）从生态角度看，用树绿化的效率要比草坪绿化高25倍，也好维护。根据研究，乔木与草坪的投资是1：10，而产生的生态效应是30：1，每公顷的树木每年能吸收二氧化碳12吨，二氧化硫300公斤，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到凉爽，冬天感到温暖。

26、（5）生态小区的参考指标：绿化指标：是衡量生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米 以上。地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的裸露地具有透水性能。About us | 41 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性生态节能技术的运用生态节能技术的运用 外部保温节能技术外部保温节能技术（1）外墙及屋面保温系统（2）外门窗系统（3）外遮阳系统 室内环境技术室内环境技术（1）供冷供暖系统（2）新风系统（3）

27、等等聚氨酯外保温体系聚氨酯外保温体系屋面绿化屋面绿化外遮阳外遮阳天津东丽湖项目新风系统新风系统About us | 42 Copyright Centaline Consulting, 2013宜居性宜居性生态节能技术的运用生态节能技术的运用 “科技豪宅科技豪宅”1、锋尚国际公寓、锋尚国际公寓锋尚国际公寓位于海淀区万柳居住区内，项目总建筑面积10余万平方米，建筑形式为一层八九户的塔楼。2002年，锋尚打出“告别空调暖气时代”的广告语，引起业界轰动。2 2、万国城、万国城MOMAMOMAMOMA几乎完全照搬了锋尚的核心技术体系，但做的更彻底。MOMA抓住了非典这个契机，推出“病毒防火墙,科技养生

28、新建筑”，得到市场的认可。 锋尚与锋尚与MOMAMOMA的核心技术：的核心技术：（1）保温隔热性能良好的围护结构（2）混凝土顶棚辐射采暖制冷技术（3）全置换式新风系统About us | 43 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性表现形式表现形式引入城市生活，形成商业街区住宅和商业各有独立出入口，如住宅从地下直接上各单元，地面一、二层跳空给商业，一般，住宅在商业背面有独立区域商业街区完全开放，社区居民和外部人流均可享用商业顶部一般开辟成社区专用的活动区域富有特色的

29、商业空间、细部、商业标识设计一般特性一般特性合适的城市区位产生对商业街区的需求良好而恰当的商业氛围成就社区的标志性社区居民既能享受时尚购物的便利，也可享受置身繁华的安静实例实例建外SOHO阳光上东（中央街区）阳光广场Paseo ColoradoPentagon RowAbout us | 44 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 建外建外SOHOAbout us | 45 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加

30、值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 阳光广场阳光广场朝阳区炎黄艺术馆北侧。写字楼，商住公寓，出租，单元面积120-250平方米。一、二层设综合性商场，设有邮局、银行、机票代理、大型超市、百货、餐饮、游泳池、儿童欢乐天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡厅等。一层屋面上设近万平方米的中庭喷泉广场。设有多层停车场，共五百个室内及室外停车位供住户及访客使用。 About us | 46 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可

31、能性 阳光广场阳光广场About us | 47 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 阳光广场阳光广场About us | 48 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 阳光上东（中环商业广场）阳光上东（中环商业广场）B区与C区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个城市广场，主要的商业设施（出租）、娱乐设施、和运动设施

32、汇集于此，成为整个社区的中心和起居室。 阳光上东阳光上东(2.48)ABCAbout us | 49 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 阳光上东（中环商业广场）阳光上东（中环商业广场）About us | 50 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 阳光上东，国际化社区的思考阳光上东，国际化社区的思考（1）从城市结构和形态出发的规

33、划布局、单体设计，而不是单纯的朝向（日照）至上（2）景观优先（3）混合性，包括建筑产品的混合，以及住宅和商业的适当混合About us | 51 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 Paseo ColoradoAbout us | 52 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 Paseo ColoradoAbout us | 53 C

34、opyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性About us | 54 Copyright Centaline Consulting, 2013其他附加值其他附加值商业地产（商业地产（Mixed UseMixed Use）的可能性）的可能性 Paseo ColoradoPaseo Colorado 实施方案设计中强调以下要点：（1）在城市商业核心区创造多种功能混合使用的环境。通过零售业、餐饮业、商贸娱乐业和居住区的混合，让人们能够在这里生活、工作、玩耍，促使该区24小时均富

35、有活力。（2）用步行街或人行道将Paseo Colorado与邻接的商业区联在一起。（3）鼓励视觉愉悦、功能合理的设计。设计应尊重城市中心区内的历史建筑，并要提供21世纪都市村庄发展所需的多样便利设施。（4）重新设计原有的地下停车场停车布局。允许零售业停车并隔离保护居民私用的停车位，地下室电梯能直达住宅楼的大堂。（5）重新开放Garfield大道成为步行街，在市中心重建那条贯穿南北、连接中心图书馆和市民礼堂的、包札艺术风格的轴线。（6）制定可实施的零售店设计统一标准和主要标志程序，确保店面能相互协调、兼容。（7）考虑多样性的公共艺术。如在为数众多的喷泉上使用装饰砖，富有工艺创意的栏杆、大门式样。（8）居住单元的设计应饱览周边良好的景观：圣加百利山、中心街区的历史建筑物、Colorado林荫大道、每年元旦举行的玫瑰游行节，还有由漂亮的艺术喷泉与园林景致构成的喷泉广场。（9）园林景观设计应广泛多样；栽植本土的和抗旱的植物；与该城每年举办的玫瑰游行节相呼应，着重强调玫瑰花的使用。 About us | 55 Copyright Centaline Co