至尊 重庆彭水项目营销策划提案无删减版56P

1、非商业中心，非规划中心。走高端路线？走低端路线？what to do ? 定位确定后，户型、景观、立面风格、配套设施、物业管理how to do ? 现状分析地块分析n周边配套较完美n地块相对较平坦，利于建筑布局n位于主干道的末端，噪音污染较少n与体育馆紧密相临，可以作为地块配套n地块周边多是老、旧房屋且道路环境较差n地块临山，部分户型视野较窄n地块面积较小，不利于景观打造n市场产品空白点较多n完美的配套消除客户的抵抗心理n2010年市场入市楼盘较少n2009年底重庆至彭水高速路开通带来的机遇n彭水县城消费力有限，尤其是高端消费群体n滨江路楼盘定位与本楼盘有部分重合户型分析户型分析学府中央银都

2、滨江新城县政府县政府县委县委乌江明珠花园江城美景学坝片区丝绸大厦凌云苑利豪大厦老城区本项目本项目新城区其它项目分析其它项目分析楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型定位语定位语户型面积区间户型面积区间价格价格乌江明珠花园两栋单体楼品质生活新榜样97-1461900元/银都阳光云顶一栋单体楼彭水上层滨江高尚社区55-134未定价江城美景三栋开放式小区新都市主义优雅社区831201950元/学府中央两栋单体楼彭水首席教育原创社区1201401850元/丝绸大厦一栋单体楼城市江山生活馆761221850元/碧云苑一栋单体楼城市的必然选择122-144未定价利豪大厦一栋单体楼尚风尚水 上尚之家1101501

3、850元/宣传道具分析项目定位开发思路开发思路：打造一个高品质的全封闭小区完美配套：完美配套：学校、医院、农贸市场、体育馆、超市、美食城+设计案名：设计案名：至尊至尊领秀领秀定位语：彭水首席高品质全封闭小区推广语：一切向“领秀”看起定位支撑（项目建议）建议建议1 产品建议产品建议房型房型户型户型建筑面积区间建筑面积区间（平方米）（平方米）所占比例所占比例 （%）备注备注二二 房房二房二厅二房二厅（小）（小）809010跃层、客厅上空挑空跃层、客厅上空挑空二房二厅二房二厅（大）（大）9010030平层、入户花园、空平层、入户花园、空中院馆中院馆三三 房房三房二厅三房二厅（小）（小）1001104

4、0跃层、客厅上空挑空跃层、客厅上空挑空三房二厅三房二厅（大）（大）11012020平层，入户花园、空平层，入户花园、空中院馆中院馆n客厅的空间十分独立，其开间建议为：二房不低于客厅的空间十分独立，其开间建议为：二房不低于3.9m，三房不低于，三房不低于4.2m；n卧室：二房主卧室按卧室：二房主卧室按3.33.9m设计；而次卧室的面积适当减少。设计；而次卧室的面积适当减少。三房主卧室按三房主卧室按3.64.2m设计，而次卧室的面积适当减少。设计，而次卧室的面积适当减少。n空中院馆开间建议：不低于空中院馆开间建议：不低于2.7m建议建议2 部分架空层建议部分架空层建议建议建议3 开放式会所建议开放

5、式会所建议建议建议4 智能化建议智能化建议建议建议5 使用名牌电梯使用名牌电梯建议建议6 设计现代简约风格的楼体立面设计现代简约风格的楼体立面建议建议7 小区景观建议小区景观建议以大量草坪为主，辅以树木及休闲桌椅以270廊架与游泳池相连以水体为轴线连接小区入口与游泳池，并在游泳池一端设置休闲亭；两旁辅以树木及休闲桌椅或或营销推广营销推广推推广广轴轴线线：项项目目入入市市推推广广轴轴线：线：项项目目认认购购开开盘盘推推广广轴轴线线：项项目目热热销销期期推推广广轴轴线线：项项目目二二期期开开盘盘2010.6下旬样板房开放 2009.10上旬项目开工奠基2010.1上旬售房部开放2010.52010

6、.5上旬上旬项目开盘项目开盘如果一切顺利，可在2010年4月份下旬办理首推物业的预售，争取在2010年5月份上旬开盘。可初定项目首期开盘日期为可初定项目首期开盘日期为2010.05.012010.05.01，时间为下午，时间为下午1 1：5858分分2010.3下旬开始内部认购开盘时机分析开盘时机分析2009.11上旬临时咨询点成立2009.10项目开工奠基仪式推广启动在2009年10月开始，集中推广从2009年12月中下旬开始2010.1.1元旦节售房部开放2010.5.1项目开盘2010.02.13春节推广节点安排推广节点安排2010.6下旬样板房开放2010.3下旬开始内部认购2009.

7、11上旬临时咨询点成立推广强度安排推广强度安排预热期预热期形象导入期形象导入期形象强化期形象强化期推广推广强度强度2009.9围墙广告2010.1.1售房部开放2010.5.12010.5.1项目开盘项目开盘2009.10项目开工奠基仪式2009.12.25圣诞节2010.6样板房开放2010.3开始认购2009.11上旬临时咨询点成立价格策略价格策略楼盘名称楼盘名称乌江明珠花园银都阳光云顶江城美景 学府中央丝绸大厦 碧云苑 利豪大厦均价（元）均价（元）1900未定195018501850未定1850根据项目周边同类或相似物业价格水平，并结合价格涨幅预期，初根据项目周边同类或相似物业价格水平，

8、并结合价格涨幅预期，初步建议项目开盘均价步建议项目开盘均价20502050元元/ /形象如何预热形象如何预热现场展示：围墙广告预热期2009/092009/11活动营销：项目开工奠基仪式现场展示：临时咨询点成立活动营销：开工奠基仪式2009/09预热期预热期活动主题：项目开工奠基仪式活动主题：项目开工奠基仪式活动时间：2009年9月26日下午2：08参与人员：邀请政府有关部门领导参与媒体配合：彭水电视台全程拍摄预热期预热期现场展示：临时咨询点2009/11选址要求：立交桥下河堡街转盘基本配置：经典户型模型2个、项目展示画板（平面图、景观图、效果图等）、项目dm单、店面装修等预热期费用预算预热期

9、费用预算销售物料：销售物料：0.660.66万元万元费用预算总计：7.66万元事项数量单价费用备注纸杯100000.151500项目共561套，按1：18计 形象海报50000.52500模型制作213002600 店面装修10000围墙5000开工奠基活动50000其它5000费用总计76600如何导入项目形象如何导入项目形象形象导入期2009/112010/01媒体宣传：户外、横幅、短信、电视等售房部开放：各种销售道具齐全，便于向客户讲解会员卡发放：售房部开放后，向有诚意的客户收费发会员卡售售房房部部功功能能构构建建视觉系统视觉系统导 示 牌路灯刀旗售房部外观接 待 区模型展示洽 谈 区签

10、 约 区售卖系统售卖系统智能化设施咖啡休闲园林景观体验系统体验系统形象导入期形象导入期活动营销：会员卡发放201001形象导入期形象导入期目的：对之前登记客户进行筛选，对有诚意的客户进行策略性的挽留时间：售房部开放一周后形象导入期费用预算形象导入期费用预算卖场硬件包装费用不属于营销推广费用。卖场硬件包装费用不属于营销推广费用。费用预算总计：190000万元事项费用备注售房部80000含室内包装，道具、饰品及导示系统等媒体推广100000会员卡发放活动10000总计190000如何强化项目形象如何强化项目形象形象强化期2010/012010/06活动营销：通过系列针对会员卡客户的“领秀”活动来体

11、现项目定位及维护客户活动营销：项目认购选房活动活动营销：项目开盘活动现场展示：样板房开放事件营销：产品推介酒会事件营销：产品推介酒会2010031.时间：项目认购前一周。2.地点：待定3.内容：阐述本项目产品的核心价值点，宣传项目认购均价。4.嘉宾：公司、物管、市/区房管局等领导5.宣传：电视台配合形象强化期形象强化期活动营销：项目认购201003形象强化期形象强化期目的：客户选房时间：2010年3月28日策略：通过时间限制进行优惠活动营销：“领秀”活动2010012010051、内容：组织客户进行活动，同时起宣传的作用2、活动：u“领秀”要始终保持领先（组织到重庆一日游）u“领秀”要敢于抗击

12、困难（组织到阿依河河流）u“领秀”要敢于面对挑战（组织客户进行游泳比赛）形象强化期形象强化期活动营销：项目开盘201005时间：2010年5月1日形式：活动演出内容：通过演出的形式，进一步引爆市场，促使已认购客户来签约。形象强化期形象强化期事件营销：样板房开放201006形象强化期形象强化期目的：增强项目的品质感和档次感，进一步进行强销。时间：2010年6月26日形象强化期费用预算形象强化期费用预算费用预算总计：23万元事项费用产品推介会预计40000事件营销活动预计60000开盘活动预计50000媒体推广预计60000样板房开放预计20000其它10000总计230000开盘前总体费用预算开

13、盘前总体费用预算根据前期成本核算，如果以住宅总销额的1作为推广费用，总计推广费用接近120万元。根据以上三阶段费用预算，开盘前总体营销费用约49.66万元，占总体营销费用的41%。考虑项目分两期推售，项目开盘前推广费用占总费用的40%左右比较合理。风险评估与规避20102010年将要修建销售的楼盘年将要修建销售的楼盘学府中央2栋县政府县政府县委县委江城美景学坝片区人和春天乌江港湾b栋老城区本项目本项目新城区恒森半岛如何规避风险如何规避风险 宣传先行：推广启动在本年度9月份，让市场尽早知道项目的存在； 积累客源：上客量才是硬道理，通过各种途径积累客源； 把握时间：把握好入市、认购、开盘以及各种活动营销、事件营销的时间； 媒体选择：选择有效媒体即降低成本又能更好的扩大楼盘宣传面。原则：根据销售进度采取补点(激励)方式收费1、以总销售金额的1.4%为代理费基数收取+溢价30%分成天佑公司向贵公司提交销售任务计划，采取任务考核制，即奖励与惩罚并举。贵公司按季度对天佑公司进行销售任务考核，若天佑公司未能完成阶段销售计划，则贵公司将代理费下调0.2%（即1.2%），作为惩罚性结算。反之若天佑公司如期完成或超额完成销售计划，则贵公司将代理费上调