6月温州市灵溪浙闽物流中心地块市场研究与项目定位报告

1、序言温州泰和房产营销机构受浙闽物流中心委托，对其位于苍南县灵溪镇物流中心一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分析。本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苍南灵溪商业和房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及产品定位，对项目的整体规划提出具有建设性的建议，以达合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供

2、具可参考价值的数据资料。 温州泰和房产营销有限公司 2011年6月8日序 言目 录市场研究宏观经济分析项目地块分析物业市场研究目标客户研究产品规划建议写字楼物业规划餐饮娱乐物业规划超市物业规划soho物业规划开发成本估算经济收益估算产品定位经济分析市场研究第一部分 市场研究宏观经济分析项目地块分析物业市场研究目标客户研究城市概况城市规划宏观经济宏观经济总结 灵 溪 (城镇概况)灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积86.5平方公里，是浙江省最南端的一个县城集镇。北离温州市区83公里，南距福建省福鼎镇32公里。地处浙闽交通要冲，104国道、同江三亚高速公路、 g15沈海高速、温福铁路贯穿全境；横阳支江、

3、萧江塘河、沪山内河穿城而过，形成便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文化、科技、交通中心。 灵灵溪溪行政灵溪镇辖5个社区、18个居民区、146个行政村。人口21.08万人。经济 浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场，参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城（4s别克专卖店）的成立，填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大，综合经济实力在温州镇30个强镇中名列前茅。 文化 经浙江省文化厅批准，灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡（单档布袋戏）”称号。县政府对文化产业、极为重视

4、特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块，建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地“灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成，是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。 灵 溪 (城镇概况) 随着苍南县城市规划的不断完善，未来灵溪将形成：一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东片为新区，形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础，适当向南拓展形成扇形发展的态势。 灵

5、溪 (城市规划)1、中心聚集，南北伸展。加强中心城市建设以建设现代化都市为目标，使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。2、点轴开发，分片均衡。通过轴线的带动作用，均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇，通过交通轴线的辐射，带动山区经济、社会发展。 灵 溪 (城市规划)年份生产总值（亿元 ）增长率2006年 34.112.8% 2007年 39.5 16% 2008年 44.3 12.2%2009年96.4 117.6%2010年 70.1-27.9% 灵 溪 (宏观经济-gdp)宏观经济总量大，增长速度快，资金充裕，为房地产发展带来了机遇。灵溪镇经济总量大，

6、增速快，增速都在12.2%以上，历史最高增速是2009年达到117.6%，2010年实现生产总值70.1亿元，由于2009年总量太大，2010年出现负增长。金融危机后灵溪经济开始跨越发展年份人均收入元增长率20065436 10%20078271元13.00%20089188元. 11.00%200911567元 25.89%201011808元 2.08% 灵 溪 (宏观经济-人均收入)灵溪镇人均收入提高较快，民间投资活跃年份 市场贸易成交额（亿元） 增长率%2006年 89.8 10% 2007年 99.311%2008年 106.37.0%2009年130.522.8%2010年 163

7、.2825.1% 灵 溪 (宏观经济-市场贸易) 商贸活跃区域影响力强 灵 溪 镇 市 场 贸 易 成 交 额 很 高灵溪经济发达，人民生活富裕，消费力强！ 灵 溪 (宏观经济总结)一、灵溪镇经济比较发达，gdp总值和人均收入较高二、灵溪镇商贸发达，是温州市域少有的第三产业占主导地位的城镇三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉，近年来，灵溪镇厚积薄发，加大城市建设力度，对平阳水头、腾蛟、萧江以及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段，市场机会较多五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展市场研究第一部分 市场研究宏观经济分析项目地块分析物业市场研究目标客户研究商业物业研究住宅

8、物业研究办公物业研究酒店物业研究餐饮娱乐物业研究灵溪商业环境第一部分 市场研究本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在此调查中发现灵溪当地服装店居多，也有电动车一条街、珠宝项链一条街、手机一条街、但是分布的区域比较零散，规模都不大，主要集中在一街到五街之间。其次灵溪商业的格局很差，每条街经营的类型各有不同，没有形成核心商圈。由于没有集中卖场式商业，灵溪人普遍喜欢流动式购物，但在服装店集中的江湾路、仁英路人流量较少，说明购物目的性很强。时代广场聚集了新型业态的商业，但体量不大，还没有形成商圈。城中路莲池路望鹤路江湾路东仓路华侨路大门路站前大道第一部分 市场研究街道街道主要经营项目主要经营项目年

9、租金年租金城中街 （一街） 以品牌服饰鞋业为主：七牌、美特斯、康奈鞋业、森马、德尔惠、吉尔达、杰豪、红蜻蜓、意尔康、法派、红火鸟、巨派、康龙、爱登堡、意丹怒、太子龙，夜市一条街，华府百货、李宁、珠宝、多喜爱、中国工商银行、农行、十足、藤桥、阿迪达斯 9万左右莲池路 （二街） 以南以中老年人服饰为主，诊所、窗饰、银行、药房、化妆品、食品商行、饭庄、饰品店、家纺、内衣、酒行、美发、乔丹体育、女装、宾馆 9万左右望鹤路（三街） 当家人、面馆、药店、饭庄、航空、电瓶车、摩配、绿驹、奔的、保时、绿佳、佳捷、佳能、主要以电动车为主，家居、 旅馆、服装店、烟酒行、文一书店、保健品、婚纱摄影、诊所、烟酒行、眼

10、镜店 9万左右大门路（四街）解百纳、杂货店、餐馆、正新、航空售票、现榨水果、中药店、美发、床饰、东池便当、凉茶、农贸市场、康程路-水果一条街、小酒店、美甲、闽南菜、儿童摄摄影、学生用品、阿尚酒行、华莱士、面疙瘩 9万左右江湾路（五街） 以年轻时尚品牌服饰为主,业种较，其他杂酒店、美食、银行、家电、超市、服装店、手表、皮具、美发、宾馆、家纺、便利店、邮政、烟酒、图文、门行、化妆品店、药店、杂货店 较多、其次以手机店、还有以各类的美食、渔庄、小吃、还有一家邮政和几家银行 10-12万华侨路（六街） 名尚美食、灯饰、知味和私家菜、美发、手机、杂货、饭庄、大药房、海鲜美食、超市、医院、化妆品店、书店、

11、农家果园、酒窑、宾馆、琴行、汽车用品超市、天韵琴行、佳乐电玩、口十味、鞋业、多味小吃、男装、派出所、宾馆、5-7万东仓路（七街）房地产中介、饭庄、理发店、图文农家果园、宾馆、药店等5-7万结论：从老城区到新城区主要商业街的经营分析，灵溪当地没有一条正规的商业街，档次高低都混在一起，租金也是比较低，没有形成核心商业圈.卖场研究调查表明，灵溪只有3家规模性超市：天客隆、百一超市、万家惠。万家惠一天的人流量最多可以达到10000人左右，但是这些普遍档次不高，装修一般。天客隆总面积约4745平米经营情况很不错百一超市总面积约985平米经营情况很不错第一部分 市场研究卖场研究第一部分 市场研究卖场研究第

12、一部分 市场研究世纪名品：灵溪镇唯一的主题卖场，面积约1000平方米，经营国际名牌，年租金在100万元左右。卖场研究第一部分 市场研究世纪名品主要经营项目世纪名品主要经营项目品牌服装杜嘉班纳(dolce&gabbana) 、迪赛（ deicae）、比音勒芬(biemlfdlkk) 品牌皮鞋古琦(gucci) 、prada 、杜嘉班纳(dolce&gabbana)品牌包包古琦(gucci) 、 ck (calvin klein)品牌手表ck (calvin klein)、卡帝亚 卖场研究第一部分 市场研究杜嘉班纳杜嘉班纳(dolce&gabbana)(dolce&

13、gabbana)迪赛（迪赛（ deicaedeicae）比音勒芬比音勒芬(biemlfdlkk)(biemlfdlkk) 古琦古琦(gucci)(gucci)pradaprada迪赛（迪赛（ deicaedeicae）时代广场第一部分 市场研究调查得出结论，当地人对喜欢一站式购物场所，当地人希望有大型超市和百货店，所以我们建议可以在此项目中做一个大型的购物超市。其次是未来在可能的情况下配置主体卖场,引入更高档的知名国际品牌入住，提高我们项目的档次和品质。泰和观点第一部分 市场研究灵溪住宅市场第一部分 市场研究商品房商品房已售交付楼盘已售交付楼盘已售在建楼盘已售在建楼盘即将开盘楼盘即将开盘楼盘在

14、已交付的楼盘里，我们调查了6个已交付楼盘，主要有绿都花城 、华府新世纪 花园、东方景园、时代都市广场、怡和城市家园、浙南大厦等。这些新楼盘主要集中在新城区。第一部分 市场研究已交付楼盘第一部分 市场研究已交付楼盘时代时代都市广场都市广场东方景园东方景园怡和城市家园怡和城市家园浙南大厦浙南大厦楼盘名称楼盘名称经济指标经济指标销售情况销售情况二手均价二手均价户型配比户型配比空置率空置率绿都花城总占地面积163亩、总建筑160000、容积率1.48、绿化率40%，由多层和小高层组成。总共三期一共1063套全部已售完。15800元左右主力户型120-140，8幢圆桶楼里有90左右的小户型40%-50%

15、怡和城市家园总建筑面积24万方，主要以高层、小高层、多层。现已全部售完18000元左右主力户型140、14750%-60%华府新世纪家园总占地面积116亩、总建筑面积209041、容积率2.1、绿化率30%、由小高层和高层组成。7号楼为单身公寓总共两期一共455套全部已售完18800元/左右单身公寓价格为15000元/主力户型143、170、175、22380%-90%东方景园总建筑面积在17.5万方，商业面积16758已全部销售完15000元左右主力户型130左右、16530%-40%小结：以上4个案例证明了灵溪新区板块住房刚性需求极大，但因周边配套未完善导致空置率比较高，所以也给我们项目做

16、商业配套的提供了市场依据。第一部分 市场研究已交付楼盘已售在建楼盘华洲锦园时代御园新世纪花园怡和家园第一部分 市场研究楼盘名称楼盘名称经济指标经济指标销售情况销售情况户型配比户型配比二手均价二手均价都市御园项目总用地面积：43809.80 平方米，总建筑面积148881.7平方米，本项目总幢数为13幢，住宅为1376套，商铺为46套。 现一期销售400套房源，只剩下20多套未售，60多的一套都未售。65、132、137、151、16017000元左右新世纪花园项目总建筑面积87871.61平方米，共9栋，小高层。项目容积率为2.03，绿地率为30% ，共536套。现只卖了50%，60-80未售

17、居多。66、87、90、173跃层、219跃层16000元左右华洲锦园总占地面积13596.3总建筑面积48538.8，商业面积2953.12、住宅面积45585.68，容积率3.57，绿化率30%机动车车位239。总共加合拼后320套，全部售完户型面积58230平方米左右 合并后320套 由小高层高层组成 一共5栋14800元左右小结：结合以上三个近两年内开的楼盘看，灵溪当地人对小户型不是很受青睐，主要追求的户型在110-120以上；其次是灵溪的房价在节节攀升，对本项目销售会带来更好的前景。第一部分 市场研究即将开盘的楼盘第一部分 市场研究中驰中驰御景园御景园德嘉华庭德嘉华庭天和家园天和家园

18、华臣一品华臣一品楼盘名称楼盘名称经济指标经济指标主力户型主力户型高层预计价格高层预计价格天和家园总建筑面积332192.96平方米（其中地上建筑面积258617.8平方米，地下建筑面积66579平方米，架空层建筑面积6996.56平方米），总户数为1452户，容积率1.80，建筑基底占地面积33052.8平方米，建筑密度23%，绿地率42%，机动车停车泊位1744个，非机动车停车位3448个 ，采用欧式外立面主力户型约在130-14318000元左右德嘉华庭总建筑面积148325平方米，住宅，地上28层，总绿化面积达到12000平方米 ，采用art deco外立面建筑群 115、130、143

19、、168无双拼房型18000元左右华臣一品总建筑面积226269平方米 ，建设4栋27层，3栋26层，5栋17层，以及31幢排屋。容积率1.8，绿化率31.5%。共971户。主力户型为185-19018000元左右中驰御景园 总建筑面积在12万方，采用欧式风格，共有800多套。 约86、13617500元左右小结：从以上数据得知，本项目周边的新楼盘开发量很大，预计销售价格高，更能提高我们项目的销售价格和商业机会，同时也折射出我们项目的升值潜力。第一部分 市场研究调查中我们走访了6-7个集体房，在求知路和城北二街几栋联建房，层高普遍都6层，2-4个单元，每套120平方米左右,市场成交价格60-7

20、0万左右，一楼的在45万-50万左右。小产权房第一部分 市场研究灵溪办公物业市场第一部分 市场研究纯写字楼苍岳大厦基本概况：地处华侨路与仁英路交汇处 ，总建筑面积15000左右，共8层，2-7层，共分a、b两个区， 配一个大会议室，精装修，由浙江苍岳电器有限公司开发。第一部分 市场研究建筑面积建筑面积1500015000左右左右租售情况租售情况全部租满全部租满房间个数房间个数210210个个租金租金3030元元/ / /月月物业费物业费2 2元元/ /物业公司物业公司宏泰物业宏泰物业每层面积每层面积20002000户型配比户型配比单间面积以单间面积以3535、3838为主为主, ,很多公司是租

21、赁多套单间办公很多公司是租赁多套单间办公装修情况装修情况精装修精装修商铺面积商铺面积12001200左右左右物业配套物业配套智能化一卡通、每层配公共精装修卫生间两个、容纳智能化一卡通、每层配公共精装修卫生间两个、容纳400-500人的人的会议室、中央空调。会议室、中央空调。苍岳大厦指标第一部分 市场研究苍岳大厦内部第一部分 市场研究现入住企业共有42家、入住的公司一般都为建筑装饰公司、房地产开发公司、矿建有限公司等。苍岳大厦客群第一部分 市场研究华府新世纪商务大楼基本概况： 地处人民大道与体育场路交界处，总面积近7000，共16层，5-16层为纯写字楼，每一层面积在618左右，由苍南华府置业开

22、发。2010年12月交付。第一部分 市场研究建筑面积建筑面积7000左右租金租金未定房间个数房间个数240多个写字楼价格写字楼价格均价18000元/物业费物业费暂定2元/户型配比户型配比 38-50左右每层面积每层面积618左右商铺面积商铺面积3000左右装修情况装修情况毛坯商铺价格商铺价格20000元/-30000元/物业配套物业配套配四个电梯、公共卫生间、地下停车场华府新世纪指标第一部分 市场研究东方景园地处站前大道与仁英路交接处，由2栋5层组成，商办总建筑面积为10000多。第一部分 市场研究混合商办写字楼 建筑面积建筑面积10000左右租金租金25元/ 房间个数房间个数80多个写字楼价

23、格写字楼价格15000元/-20000元/物业费物业费1.5元/户型配比户型配比135左右每层面积每层面积1300左右商铺面积商铺面积3000左右装修情况装修情况精装修商铺价格商铺价格40000元/ -55000元/物业配套物业配套每个房间配一个卫生间、两扇门、一层两个电梯。东方景园大厦指标第一部分 市场研究东方景园内部第一部分 市场研究这一带入住的企业主要为装饰公司、保险公司、房地产评估公司及发艺设计室行业等。东方景园客群第一部分 市场研究住宅办公分析地址地址面积面积价格（元价格（元/ /）入住企业入住企业租金（每年）租金（每年）苍南大厦4-5楼约100013000-15000温州兴安矿山建

24、设公司20万元左右金城大厦4楼约23013000左右汉唐装饰公司6万元左右社保大厦6楼约16212000左右未入住4万元左右浙南大厦7楼15010500未入住未详怡和家园2楼100左右20000左右装饰公司6万元左右玉苍大厦7楼14214000未入住未详第一部分 市场研究第一部分 市场研究住宅办公楼自建办公楼天信仪表有限公司温州神硅电子第一部分 市场研究结合以上几个案例市场调查分析，苍南灵溪当地的纯写字楼很少，主要以住宅办公和自建办公为主，品牌矿建公司和房地产开发公司都需要有一个环境优越的场地办公，刚性需求极大，对我们项目的定位带来了一定的机会。当地的纯写字楼销售价格普遍在15000元/-20

25、000元/，数量很少,而商住两用写字楼配套都很差，导致很多公司找不到办公场地。纯写字楼市场需求很大。第一部分 市场研究泰和观点灵溪酒店业分析篇第一部分 市场研究苍南国际大酒店是一家豪华型商务旅游酒店，座落于温州市苍南人民大道，酒店地理位置得天独厚，与县行政中心毗邻而居，是苍南中央商务区域核心地带的标志性建筑。是按五星级标准建造的酒店。 苍南国际大酒店第一部分 市场研究酒店服务酒店服务苍南国际大酒店设备与服务：出租车、会议厅、商务中心、有可无线上网的公共区域、免费停车场、前台贵重物品、保险柜、免费旅游交通图（可赠送）、商场、自动取款机、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、邮政服务、叫

26、醒服务房间设施房间设施国内长途电话、国际长途电话、中央空调、浴室化妆放大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴吹风机、拖鞋、雨伞、独立写字台、熨斗/熨衣板、多种规格电源插座、110v电压插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、迷你酒吧、小冰箱餐饮设施餐饮设施中餐厅、西餐厅、咖啡厅、茶室、大堂吧、全天送餐服务康体娱乐康体娱乐桌球室、乒乓球室、健身室、网球场配套说明苍南国际大酒店第一部分 市场研究苍南万豪大酒店地处苍南灵溪站前大道118号，总建筑面积2.6万平方米，主楼高21层，住宿共有168个房间，餐厅可同时容纳1500多人就餐,是集商务、会议洽谈、居住美食、休闲娱乐等为

27、一体的现代化四星级大酒店。苍南万豪大酒店第一部分 市场研究酒店服务酒店服务苍南万豪大酒店设备与服务：棋牌室、乒乓球室、桑拿、美容美发、台球室、健身房、游泳池房间设施房间设施中央空调、卫星闭路电视以及直拨国际、国内电话，电子邮件、因特网等现代科技网络餐饮设施餐饮设施 一楼爱琴海西餐厅、大堂吧、18楼行政酒廊 二楼滨海厅可容纳300人用餐 会议设施会议设施 万豪厅：3楼万豪厅可容纳330人 万怡厅：2楼万怡厅可容纳100人 万丽厅：2楼万丽厅可容纳70人 小型会议室：行政酒廊及商务中心会议室各容纳12人 苍南万豪大酒店配套说明第一部分 市场研究普通的商务宾馆第一部分 市场研究家庭旅馆主要集中在河滨

28、东路一带的家庭旅馆，规模不大，但是房间配套都齐全，入住率60%左右。第一部分 市场研究中等酒店第一部分 市场研究名称名称包厢包厢桌数桌数容纳人数容纳人数国际大酒店50多个160桌1700人万豪大酒店44个140多桌1500多人喜来登大酒店44个70多桌800多人半岛酒店68个70多桌700800人帝豪主题酒店3个20多桌200人左右金色海天大酒店30多个50多桌500人以上结论：综合以上数据，得出一个结论是灵溪的高档次酒店不多，一般都在中等档次，消费都是以婚宴为主。酒店案例分析第一部分 市场研究名称名称床位床位房间数房间数入住率入住率标间价标间价()()星级星级国际大酒店 250-260个19

29、5个 8090% 420元准五星万豪大酒店230-250个186个7080%370元四星苍南宾馆170个90多个90%左右230元二星名族饭店170个110个50%-60%左右200元左右无世纪金都商务宾馆145个90多个50%左右170元无假日宾馆80个50个50%左右120元无帝豪主题酒店7080个30个50%左右258元左右无宾安宾馆50个29个入住率 60% 100元无友谊宾馆30个20个50%左右80左右无结论：综上述表格数据得知，灵溪星级酒店极少，入住率很高；中低档宾馆很多，但全年入住率不高，供大于求。宾馆案例分析第一部分 市场研究灵溪餐饮和娱乐业灵溪餐饮和娱乐业第一部分 市场研究

30、餐饮业分析此项调查共涉及到灵溪餐饮比较发达的莲池路、明星路、江湾路、对务路、站前大道采集了有效样本89家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营状况等几项内容。第一部分 市场研究餐饮区位及类型 我们走访主要街道共18条，餐饮店铺将近100多家，主要集中在江湾路、对务路、人民大道及站前大道，主要在新城与老城交界处，当地的餐饮比较发达，但在调查中普遍发现灵溪的农家乐在当地是最受欢迎的。第一部分 市场研究当地典型的餐饮第一部分 市场研究当地典型的农家乐第一部分 市场研究餐饮档次及经营状况名称名称桌位桌位人流量人流量面积面积平均消费水平平均消费水平大都市美食城35桌左右1000人左右占地 500

31、平方米100元左右(6人)金饭碗25桌左右1000-1200人左右占地 500平方米100元左右(6人)莲池饭庄30桌左右 1000人左右占地 500平方米70-80元(6人)银都饭庄25桌左右1000人左右占地 500平方米100元左右(6人)天外天 农家乐25个包厢， 1个大厅8桌300-500人左右700平方米700800(10人)新庄园农家乐15个包厢 200-300人左右700平方米700800(10人)金九龙23个包厢 ，1个大厅10桌300-500人左右800平方米7001000(10人)喜再来6个包厢，1个大厅10桌 100-200人左右300平方米700800(10人)小结：

32、根据以上数据得知，灵溪餐饮业比较发达，消费水平也比较高，农家乐这种餐饮类型比较受当地人的青睐。第一部分 市场研究娱乐业分析本次调查的所有娱乐场所中，灵溪的主要娱乐业集中在足疗、会所/ktv、咖啡馆/酒吧所占比重较大，网吧、洗浴中心比重较小。人流量都比较大，主要集中在江湾路、建兴东路、站前大道、人民大道之间。娱乐业娱乐业足疗足疗/按摩按摩会所会所/ktv咖啡馆咖啡馆/酒吧酒吧第一部分 市场研究娱乐会所/ktv第一部分 市场研究典型的几家高档会所第一部分 市场研究二、足疗/按摩调查的30几家足疗都集中在新区一带，足疗的规模都以商铺连接店面形式呈现，普遍规模都不大，中等档次，消费的人群主要是一些老客

33、户。第一部分 市场研究典型的几家足疗第一部分 市场研究三、咖啡馆/酒吧调查的几家咖啡馆和酒吧规模都不是很大，咖啡馆一般都是咖啡美食相结合；当地的酒吧规模小的基本都被淘汰，档次高的还是比较少。第一部分 市场研究数据统计结论：从表格数据分析，灵溪当地的娱乐是很发达的，当地人消费的去向都集中在当地高档的娱乐场所，对我们项目做娱乐必须提高更高的品质，以至于达到更多的人流量。名称名称规模规模消费模式消费模式经营状况经营状况皇家1号60多个包厢最低消费280元-2980元近一个月平均每天都客满白金汉宫50多个包厢最低消费880元-3880元近一个月每天都预定完伯爵会所70多个包厢最低消费580元-2880

34、元近一个每天都爆满金钱柜50多个包厢80-210元平时客流量可以达50-60%，周末可达90%重东足浴30多个包厢消费在70-150元左右平均每天能接待客户50-60人帝豪足浴20多个包厢消费在70-150元左右平均每天能接待客户30-40人大足神农30-40个包厢消费在90-398元平均每天能接待客户100多人第一部分 市场研究市场研究第一部分 市场研究宏观经济分析项目地块分析物业市场研究目标客户研究商务酒店消费者分析公寓客户分析写字楼客户分析餐饮娱乐消费者分析零售商业客户分析酒酒/ /店店/ /部部/ /分分 为获取本案消费者和购房需求方面的第一手资料，通过对灵溪为获取本案消费者和购房需求

35、方面的第一手资料，通过对灵溪消费者基本信息的分析，使本项目在市场定位、产品定位和销售策消费者基本信息的分析，使本项目在市场定位、产品定位和销售策略的制定过程具有市场和客户依据，我司组织了对灵溪潜在消费者略的制定过程具有市场和客户依据，我司组织了对灵溪潜在消费者的问卷调查工作。的问卷调查工作。 我司调研小组我司调研小组6 6人在苍南县灵溪镇展开为期人在苍南县灵溪镇展开为期6 6天的问卷调查和随天的问卷调查和随机走访调查，问卷调查共分为：住宅类、酒店类、餐饮娱乐类、写机走访调查，问卷调查共分为：住宅类、酒店类、餐饮娱乐类、写字楼类、商业类，每类发问卷字楼类、商业类，每类发问卷220220份，总共发

36、份，总共发11001100份，合计回收各类份，合计回收各类有效问卷有效问卷10001000份，每项回收份，每项回收200200份，有效问卷回收率份，有效问卷回收率91%91%。本次问卷。本次问卷调查的主要对象有私营业主、公务员、企业高层管理者、上班族、调查的主要对象有私营业主、公务员、企业高层管理者、上班族、当地居民等。当地居民等。 调查方式您会愿意选择以下哪类型的酒店下榻？a、星级酒店 b、经济型酒店 c、招待所或家庭旅馆 d、看公司怎么给报销在您心目中您觉得一家酒店哪些因素是您首要考虑的？a、品牌 b、价格 c、环境 d、服务 e、卫生状况 f、地理位置 g、安全系数请问您入住酒店能接受的

37、价格是多少？a、200以下 b、200-400 c、400-800 d、800以上请问您开房间的用途是什么?a、打牌 b、住宿 c、朋友聚会 d、浪漫一下请问您希望酒店拥有哪些服务项目？（可多选）a、餐饮功能 b、娱乐功能 c、酒吧咖啡厅 d、商务、票务中心服务 e、自助烹饪设施如果本项目拥有酒店物业，您和您的朋友会有兴趣过来消费吗？ a、会 b、不会 c、要看情况 d、其他 请问您目前在灵溪最喜欢去的酒店宾馆是哪里？原因是？ 如果您过来消费，请问您希望本项目酒店的档次是怎样的？ （酒店问卷调查范本）（酒店问卷调查范本）酒店请问您会愿意选择以下哪类型的酒店下榻数据分析：据调查结果统计，愿意选择

38、星级酒店下榻的人有62人，选择经济型酒店的有78人，选择招待所或家庭旅馆下榻的有35人，选择看公司怎么给报销的有25人。 泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民普遍追求高档次，相对实惠的酒店居多，对这些酒店的认可度较大。酒店请问在您如果入住一家酒店哪些因素是您首先考虑？数据分析:根据调查结果统计，样本中觉得选择一家酒店首先考虑品牌因素的有50人，价格因素的有73人，环境因素的有80人，考虑服务因素的有68人，卫生状况的62人，地理位置因素的有58人，考虑安全系数的有120人，占调查样本的60%。泰和观点：从以上数据可以看出，消费群体选择一家酒店考虑的因素是多方面的，包括价格、服务、环境、卫生

39、状况、品牌、地理位置等。但是其中最关心的是该酒店的安全性能如何。酒店请问您入住酒店能接受的价格是多少？数据分析：根据调查结果统计，样本中入住酒店能接受的价格在200以下的有57人，200-400之间的有73人，能够接受的价格在400-800之间的有46人，800以上的有24人。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民消费选择中高档酒店的大有人在，这位本项目的酒店定位指引了方向。酒店请问您在酒店开房间的用途是什么？数据分析：样本中在酒店开房间打牌的人有43人，住宿的占42.5%有85人，朋友聚会的有31人，开放浪漫一下的有41人。泰和观点：从以上数据可以看出，当地消费者在酒店开房间最主要的用途是

40、用作住宿，打牌、朋友聚会也占了一部分，纯粹浪漫一下的也占了一定的比例。酒店请问您希望酒店拥有哪些服务项目数据分析：根据调查结果统计，样本中希望酒店拥有餐饮功能的有78人，希望拥有娱乐功能的有56人，13人希望酒店拥有酒吧咖啡厅，28人希望拥有商务、票务中心服务，希望拥有自助烹饪设施的有60人，占30%。泰和观点：从以上数据可以看出，希望酒店拥有自助烹饪设施的占据了很大一部分，而目前灵溪镇市场上拥有该配套的酒店为数不多，是一个市场空白点。酒店如果本项目经营酒店，请问您会不会来消费？为什么数据分析：根据调查结果统计，假设本项目拥有酒店物业，会来消费的有57人，不会来消费的有55人，选择要看情况的有

41、76人，还有12人选择其他。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人不是盲目消费，他们大多数人都是要等到自己亲眼看见了或听到了，他们才会选择是否去消费。酒店如果您过来消费，请问您希望本项目酒店的档次是怎样的？数据分析：根据调查结果统计，样本中希望本项目酒店档次高档的有68人，中等偏上的有72人，分别占34%和36%。希望本项目酒店比较经济实惠的有60人，持无所谓态度的在样本中没有出现。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地去酒店大多数选择中高档为主。酒店请问您目前在灵溪最喜欢去的酒店宾馆是哪里?原因是？数据分析：根据调查结果统计，样本中在灵溪最喜欢去的酒店是万豪的有66人。有73人选择去国际大

42、酒店。去帝豪主题酒店的有32人，有29人选择其他比如喜来登、半岛等。泰和观点：从以上数据可已看出，灵溪当地人最喜欢去星级酒店，星级越高，喜欢去的人就越多。究其原因，大多数的回答都是服务好、档次高。公公/ /寓寓请问您觉得本项目做公寓，地理位置怎样？a、好 b、一般 c、不好 d、其他 请问您未来2年内是否有置业计划？ a、 会 b、可能会c、可能不会 d、肯定不会请问您认为这个区域做什么样的住宅比较好？a、公寓 b、空中别墅 c、大户型 d、其他请问您认为这个项目如果做公寓您或您的朋友有购买的兴趣吗？a、有 b、没有 c、其他如果本项目没有产权证，您会选择购买吗?a、会 b、不会 c、会，但要

43、看价格 d、其他在什么情况下，你会产生购买兴趣？ 购买此物业，您喜欢的面积为多少?a、40及以下 b、41-60 c、61-80 d、81-90 e、90以上请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？a、喜欢 b、不喜欢 c、其他（住宅问卷调查范本）（住宅问卷调查范本）公寓请问您觉得本项目做公寓，地理位置怎样？数据分析：根据调查结果统计，样本中觉得本项目地理位置好的有76人，占38%。认为一般的有66人，有35人认为本项目地理位置不好。还有23人持其他意见。泰和观点:从以上数据可以看出，本项目的地理位置在当地居民的眼里位置毕竟模糊，说明市场对本块认识不清，如果能够“炒热板块”，项目还是有市

44、场前景的。公寓请问您在未来2年内是否有置业计划？数据分析：根据调查结果统计，在未来2年内有置业计划的占到了样本的61%，有122人。可能会购房的有47人。可能不会的有22人。肯定不会购房的有9人。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民还是存在一定的购买力，在目前市场政策如此紧张的情况下，本项目只出售使用权，反而有可能是一大契机。公寓数据分析：根据调查结果统计，样本认为在该区域做小户型公寓的有43人。做空中别墅的有36人，做大户型的有47人。有74人认为该做面积在120-140的户型，占37%。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地居民普遍喜欢的户型为120-140左右。但是在调查中也发现还有

45、一部分人对小户型公寓是持肯定态度的，他们认为现在房价如此之高，买小户型的公寓，经济压力比较小。请问您认为这个区域做什么样的住宅比较好？公寓请问您认为这个项目如果做公寓您或您的朋友有购买的兴趣吗？数据分析：根据调查结果统计，认为这个项目做酒店式公寓会产生购买兴趣的有43人，可能会的有74人，不会产生购买兴趣的有48人，选择其他的有23人。泰和观点：从以上数据可以看出，对于本项目做酒店式公寓，灵溪当地居民大多持观望态度。公寓如果本项目公寓没有产权，您会购买吗?数据分析：根据调查结果统计，如果本项目没有产权证，会选择购买的人有27个，不会的有88人，会选择购买，但是要看价格的有55人，选择其他的有3

46、0人。泰和观点：从以上数据可以看出，小产权房、集体房在灵溪当地是不受欢迎的。因此，本项目只出售使用权面临的市场情况比较严峻。公寓购买此物业，您喜欢的面积为多少?数据分析：根据调查结果统计，面积为40 及以下、41-60 、61-80 的没有人喜欢。81-90 的有87人，喜欢90 以上的有113人，占56.5%。泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民喜欢的户型以81-90 、90 以上的居多。请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？公寓数据分析：根据调查结果统计，喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子的有124个人，不喜欢的有58人，选择其他的有18人。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当

47、地人对既可以做写字楼又可以做住宅的房子接受度较高，因此我司建议本项目的公寓做成soho公寓。写写/ /字字/ /楼楼您理想的写字间面积为多少？a、30及以下 b、31-50 c、51-80 d、81-100e、101-200 f、201-300 g、301-500 h、500以上 您认为目前写字间的租售价格为多少最合理？售价： a、8000元/及以下 b、8001-10000元/ c、10001-12000元/ d、12001-14000元/ e、14000元/以上 租金： a、300元/年及以下 b、301-360元/年 c、361-420元/年 d、420元/年以上对于写字间的建筑结构，您

48、希望是？a、全框架开放式格局 b、全框架半封闭式格局c、全封闭式格局 d、其它 除了办公功能之外，您认为办公室内还需要具备哪些功能空间？a、除办公场地外不需要其他功能 b、需要有独立的厨房 c、需要有本公司内部的独立卫生间 d、其它 （写字楼问卷调查范本）（写字楼问卷调查范本）您对写字间的装修标准有何要求？a、清水房标准，自行装修b、提供一般装修标准，自己决定是否二次装修c、提出装修要求，由开发商统一装修如果本项目拥有该物业，请问您会考虑本项目吗?a、会 b、不会 c、可能会 d、其他在您租/购写字间时，首先会考虑以下哪三个因素？（多选）a、地理位置 b、交通状况 c、价格 d、使用率 e、发

49、展商实力和信誉f、物业管理 g、自身配套设施 h、周边配套设施 j、其它写字楼您理想的写字间面积为多少？数据分析：根据调查结果统计，面积为50 及以下有28人，50-80的为64人，100-150 的有52人、150-200 的有48人，200 以上的有8人。泰和观点：从以上数据可以看出，写字楼面积最受欢迎的户型是50-80，其次是100-150 ，200 以上的较少，这为我们项目的户型配比提供了市场依据。写字楼如果本项目拥有写字楼，但只租售使用权，请问您会租赁或购买吗？数据分析：根据调查结果统计，写字楼只租售使用权，会购买的有20人，会租赁的有89人，不会购买的有68人，不会租赁的有35人，

50、可能会购买的有167人，可能会租赁的有45人，选择其他的分别为33和31人。泰和观点：从以上数据可以看出，如果本项目只租售使用权，会租赁的比会购买的多，这说明写字楼租赁市场看好,但销售会有一定的抗性。写字楼您认为目前写字间的售价为多少最合理？数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的售价为8000元/及以下的有118人，占59%。8001-10000元/ 的有46人，10001-12000元/ 的有27人，12001-14000元/ 的有7人，还有4人认为可以在14000元/ 以上。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人大多希望写字楼的售价越便宜越好，但这只是作为消费者心里的普遍现象。因

51、此，我们的定价应该结合当前的市场均价以及项目本身综合考虑，做最终的合理定价。写字楼您认为目前写字间的租金价格为多少最合理？泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人对写字楼的租金定位还是比较合理的，他们有可能都是参照目前灵溪市场上仅有的一个纯写字楼“苍岳大厦”的价格。数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼的租金为300元/年及以下的有78人，占39%。301-360元/年的有73人，占36.5%。361-420元/年的有45人，还有4人认为租金可以在420元以上。写字楼对于写字间的建筑结构，您希望是？数据分析：根据调查结果统计，希望写字楼的建筑结构是全框架开放式格局的有123人，全框架半封

52、闭式的有66人，全封闭式格局的有11人。泰和观点：从以上数据可以看出，大多数人喜欢写字楼的建筑结构是全框架开放式格局，因为这样可以方便他们装修，物尽其用。写字楼您对写字间的装修标准有何要求？数据分析：根据调查结果统计，样本中认为写字楼装修标准为清水房标准，自行装修的有83人。认为提供一般装修标准，自己决定是否二次装修的有58人。认为提出装修要求，由开发商统一装修的有59人。泰和观点：从以上数据可以看出，希望清水房标准，自行装修的人占了很大一部分。同时，我司也建议清水房标准即可，这不仅节约了资金，而且可使本项目的市场价格不至于太高，有助于达到快速的去化。写字楼如果本项目拥有该物业，请问您会考虑本

53、项目吗?数据分析：根据调查结果统计，会考虑本项目的有73人，不会考虑的有51人，56人认为可能会考率本项目，还有20个人选择其他。泰和观点：从以上数据可以看出，写字楼在灵溪当地还是较受欢迎的，同时，我们也发现，在灵溪当地写字楼相对匮乏。写字楼在您租/购写字间时，首先会考虑以下哪三个因素？（多选）数据分析：根据调查结果统计，在租/购写字楼时，首先会考虑地理位置因素的有78人，占39%。考虑交通状况的有67人，价格的有46人，有62人考虑使用率，28人考虑发展商实力和信誉，考率物业管理的有31人，自身配套设施的有58人，周边配套设施的有54人。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地对写字楼的考率因

54、素比较多，本项目的地理位置，交通状况都较好。但是，项目周边配套目前尚不成熟，因此，我们更加要做好项目本身的品质，提高写字楼的使用率来弥补这一缺点。餐餐/ /饮饮/ /娱娱/ /乐乐请问您喜欢去哪里吃饭？原因是什么？a、农家乐 b、半岛咖啡 c、co-co咖啡 d、阿瓦山寨请问您喜欢去哪里玩？原因是什么？a、ktv b、酒吧 c、影院 d、足浴 e、棋牌室如果物流中心有一个这样的场所，请问您会不会去消费？为什么？a、会 b、不会 c、可能会 d、其他请问您希望本项目的档次是怎样的？a、高档豪华 b、中等舒适 c、经济实惠 d、其他请问在灵溪关于餐饮娱乐的消费客群有哪些？外地人有多少？请问您喜欢哪

55、些菜系呢？a、浙菜 b、川菜 c、鲁菜 d、其他请问您喜欢光顾哪些外国风味的餐饮呢？a、意大利菜 b、法国菜 c、韩国菜 d、日本菜 e、其他（餐饮、娱乐问卷调查范本）（餐饮、娱乐问卷调查范本）餐饮娱乐请问您喜欢去哪里吃饭？数据分析：根据调查结果统计，灵溪当地人喜欢去农家乐吃饭的有54人，喜欢去半岛咖啡的有52人，喜欢去co-co咖啡的有49人，喜欢去阿瓦山寨的有55人。泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民都喜欢有特色的餐饮，中西餐厅也备受当地人追捧。餐饮娱乐请问您喜欢去哪里玩？数据分析：根据调查结果统计，灵溪当地人喜欢去ktv的有73人，喜欢去酒吧的有58人，喜欢去影院的有27人，喜欢去足

56、浴的有40人，喜欢去棋牌室的有17人。泰和观点：从以上数据可以看出，当地的ktv是十分火爆的，当地的娱乐业如此发达，这为本项目设有娱乐这一物业形态打下了一支强心剂。餐饮娱乐如果物流中心有娱乐会所，请问您会不会去消费？数据分析：根据调查结果统计，如果本项目拥有一个集餐饮、娱乐一体的物业，会来消费的有32人，不会来消费的有40人，107人认为可能会来消费，还有21人选择了其他。泰和观点：灵溪当地居民的跟风思想比较严重，他们普遍认为如果很多人都过来消费，觉得好吃，觉得好玩，那也会随波逐流。因此，本项目如何打响在灵溪当地的知名度，一炮而红，显得至关重要。餐饮娱乐请问您希望本项目的档次是怎样的？数据分析

57、：根据调查结果统计，希望本项目的档次为高档豪华的有76人，中等舒适的有80个人，经济实惠的有44人。泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民追求的是享受，不怕贵。从这里我们同样可以看出我们项目定位所要走到路线乃高端路线。商商/ /业业/ /部部/ /分分请问灵溪当地的购物习惯是怎样的？a、逛街 b、逛商场 c、其他请问您认为灵溪现在缺哪些商业形态？a、大型商场 b、大型超市 c、专业市场请问您认为这些商业形态多大规模能够吸引消费者？a、1500及以下 b、1500-2000 c、2000-2500 d、2500 以上如果在物流中心那里有大型超市，请问您会去消费吗？a、会 b、不会 c、可能会 d

58、、其他请问您会不会经常去高档场所购物？a、会 b、不会 c、偶尔请问您想不想灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心？a、想 b、不想 c、其他（商业问卷调查范本）（商业问卷调查范本）商业请问灵溪当地的购物习惯是怎样的？数据分析：根据调查结果统计，当地人的购物习惯以逛街为主，有128人，占64%。逛商场的有27人，还有45人选择其他，比如网上购物等。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地居民的主要购物习惯为逛街，逛商场的人较少，这并不是说当地人不喜欢逛商场，只是因为当地没有好的商场让其去逛。因此，本项目引进大型商场正好弥补灵溪市场上的这一空白。商业请问您认为灵溪现在缺哪些商业形态？数据分析：根据调

59、查结果统计，认为灵溪商业形态还缺大型商场的有78人，缺大型超市的有83人，缺专业市场的有39人。泰和观点：从以上数据可以看出，如果本项目拥有大型商场和大型超市还是有相当的可行性的。商业样本按规模分布泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪人对商场或超市追求的都是大面积，换个角度说就是追求高档型。数据分析：根据调查结果统计，认为规模在1500及以下的有28人，1500-2000的有34人，2000-2500的有66人，2500以上的有72人。商业如果在物流中心那里有大型超市，请问您会去消费吗？数据分析：根据调查结果统计，如果本项目拥有超市，会来消费的有57人，不会来消费的有39人，有86人选择有可能会

60、来消费，还有18人选择其他。泰和观点：灵溪镇人相信眼见为实，由于区域发展还处于启动阶段，本项目还没有直观地呈现出来，所以目前大多数人对本项目持观望态度。商业请问您会不会经常去高档场所购物？数据分析：根据调查结果统计，会经常去高档场所购物的有89人，不会去的有13人，还有98人偶尔会去高档场所购物。泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人的消费能力较强，这为本项目商业定位提供了市场依据。商业请问您想不想灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心？数据分析：根据调查结果统计，希望灵溪拥有一个像温州开太一样的购物中心的有167个人，占83.5%。不希望的有23人，还有10人持其他态度。泰和观点：从以上数据可以看出，本项目引进像温州开太