运河1号地块前期策划81p

1、长业绍兴“运河1号地块”项目2010.042010.04运河运河1 1号地块前期策划号地块前期策划长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读报告大纲报告大纲part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项

2、目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目20092009年商品房整体运行年商品房整体运行1 1、0909年商品房整体成交年商品房整体成交 楼市经过08年的大幅降温，许多人认为09年将会是一个困难之年，但是随着时间的推移，09年楼市的火爆热潮还是让人们惊愕。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年绍兴市一手商品房成交总面积74.1万平方米，较08

3、年上升249.5个百分点。08年所积蓄的购买力强力爆发，全市商品房存量得到迅速消化。一手商品房成交总金额达到62.9亿元，较08年上升255.1%，成交套数4698套，较去年增加了196个百分点。 签约面积（万平方米）成交金额（亿元）成交套数2008年21.2177215.215872009年74.174.1629059.54698增速249.50%255.10%196%长业绍兴“运河1号地块”项目20092009年商品房整体运行年商品房整体运行2 2、0909年全市一手住宅物业整体成交年全市一手住宅物业整体成交 09年绍兴楼市主要以消化存货为主，新增供应减少，刚性购房需求、改善性需求迅猛释放

4、，令楼市成交井喷，整体房价同比略有上升。绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年全市一手商品房成交面积约74.1万平方米，较08年同期增加249.5%。其中一手住宅成交面积其中一手住宅成交面积57.357.3万平方米万平方米，较08年同期增加297.9个百分点。 09年全市一手商品房签约金额约62.9万元，其中住宅签约金额约45.4万元，较08年同期大幅增加314.9%。今年仅住宅的销售开发商就回笼了45.4亿的资金，有效的缓解了之前的资金压力，同时也使开发商的降价意愿有所减少甚至有提价的可能，房价将得到一定程度的支撑。09年全市一手住宅签约均价约7919元/平方米，较08年同期略升4.4%。绍

5、兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。签约面积（万平方米）成交金额（亿元）成交套数套均面积成交均价（元/平方米）2008年14.4109468.4116912375872009年57.3454150.438281497919增速297.90%314.90%228%21.1%4.40%长业绍兴“运河1号地块”项目20092009年商品房整体运行年商品房整体运行3. 093. 09年全市商品房供求比为年全市商品房供求比为1 1：1.561.56，部分房企出现无房可售现象，部分房企出现无房可售现象 进入09年后，绍兴楼市供求态势减缓明显，尤其5月份后，供求压力加

6、速减缓，主要原因为新增供应大幅减少，同时楼市销售大幅增加。绍兴市房地产信息网统计数据显示，2009年全市累计新增商品房面积约47.4万平方米，累计住宅销售面积约74.1万平方米。长业绍兴“运河1号地块”项目竞品分析竞品分析各档次住宅需求情况各档次住宅需求情况7000-9000元单价的房源成交量最高，是市场主力需求；相对而言属于市场的稀缺产品。长业绍兴“运河1号地块”项目竞品分析竞品分析20092009年住宅类成交排行如下：年住宅类成交排行如下：排名项目名称项目位置成交套数成交面积成交均价套均面积1盛世名苑（二期）城东626套957368178153 2润和南岸花城城南470套401417154

7、85 3大宋阳明华都（二期）城南464套38253769882 4水墨澜庭城南406套5531210456136 5盛世名苑（一期）城东240套360108477150 6禹盛紫金华庭城东236套253627400107 7涂山家园城东142套172075885121 8中亚东郡生态园区129套167365448130 9大地香樟园城东116套1268613121109 本价格为本价格为20092009年全年的年全年的成交均价，目前销售价成交均价，目前销售价格格11000-1200011000-12000；长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析住宅类物业动态分析1 1、市区住宅类物业动

8、态分析：、市区住宅类物业动态分析：长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析住宅类物业动态分析2 2、城东板块住宅类成交分析：、城东板块住宅类成交分析：长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析住宅类物业动态分析20102010年年1 1月至今住宅类成交排行月至今住宅类成交排行排名项目名称项目位置成交套数成交面积成交均价套均面积1盛世名苑（二期）城东4666888097169716148 148 2润和南岸花城城南897679874586 3大宋阳明华都（二期）城南483643750676 4中亚东郡生态园区3862176421164 5盛世名苑（一期）城东31485298849884

9、157 157 6水墨澜庭城南31487410773157 7大地香樟园城东26267211952 103 8蕺山岑草园城北16233210591146 9涂山家园城东1317467443134 10星源水岸香堤城东1312449693 96 本价格为本价格为20102010年前年前4 4月的月的成交均价，目前销售价成交均价，目前销售价格格11000-1200011000-12000；长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5

10、 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读土地市场土地市场个案楼盘分析个案楼盘分析part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地

11、块”项目公寓部分公寓部分竞争分析竞争分析案名案名占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率精装修精装修建筑建筑风格风格建筑建筑形式形式成交成交均价均价主力主力面积面积物管物管建筑建筑设计设计景观景观坤和山水名家979042250001.8毛坯现代中式高层13000156-180深圳市之平物业发展有限公司长业建设集团有限公司老圃景观设计咨询有限公司白鹭金滩1504483768101.8毛坯法国古典小高层、高层1300088-220绍兴县金昌物业管理有限公司加拿大aca建筑设计事务所/城建研究院泛亚国际赞成美林591641552862毛坯新古典高层1200089、134浙江赞成物业香港刘伍建筑设

12、计事务所，中国联合工程公司澳大利亚普利斯设计集团名爵府70000840000.89精装修法式多层13000140-180未定汉嘉设计集团股份有限公司中国美术学院风景建筑设计院滨江金色家园800002400002.2精装修新古典高层未定80-180浙江滨江物业中国美术学院风景建筑设计研究院广东棕榈园林股份有限公司长业绍兴“运河1号地块”项目案名案名占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率精装修精装修建筑建筑风格风格建筑建筑形式形式成交成交均价均价主力主力面积面积物管物管建筑建筑设计设计景观景观绍兴天下1764903000001.7毛坯新中式高层900088-180浙江绿城物业有限公司中国美术

13、学院风景建筑设计研究院泛亚国际绿城玉兰花园1240005800003.5精装修新古典高层12000170-390绿城物管竞争分析竞争分析公寓部分公寓部分绍兴公寓市场的开发商水平较高，不乏国际一线、省内的一线团队打造；绍兴公寓市场的开发商水平较高，不乏国际一线、省内的一线团队打造；建筑风格以新古典（简欧）为主，以及坤和系的现代中式；建筑风格以新古典（简欧）为主，以及坤和系的现代中式；杭州一线开发商（滨江、绿城）的渗透，出现精装修楼盘；杭州一线开发商（滨江、绿城）的渗透，出现精装修楼盘；主力面积基本分主力面积基本分2 2个面积区间为主，个面积区间为主，9090、140140左右的快销品，以及左右的

14、快销品，以及160-180160-180的舒适改善型产品；的舒适改善型产品；长业绍兴“运河1号地块”项目案名案名占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率精装精装修修建筑建筑风格风格建筑建筑形式形式成交成交均价均价主力主力面积面积总价总价范围范围物管物管建筑建筑设计设计景观景观坤和山水名家9790422.5万1.8毛坯现代中式排屋21000290600万深圳市之平物业发展有限公司长业建设集团有限公司老圃景观设计咨询有限公司白鹭金滩1504483768101.8法式法国古典排屋绍兴县金昌物业管理有限公司加拿大aca建筑设计事务所/城建研究院泛亚国际赞成美林591641552862毛坯新古典排屋

15、浙江赞成物业香港刘伍建筑设计事务所，中国联合工程公司澳大利亚普利斯设计集团名爵府70000840000.89精装修法式排屋19000250-300500万未定汉嘉设计集团股份有限公司中国美术学院风景建筑设计院玉园100000530000.53未定法式新古典排屋、别墅未定450-7001500万绿城物业北京奇思哲宝业四季园520000精装修新亚洲风格独栋、双联、排屋未定排屋230、别墅320美国道林北京奇思哲排屋部分排屋部分竞争分析竞争分析长业绍兴“运河1号地块”项目案名案名占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率精装精装修修建筑建筑风格风格建筑建筑形式形式成交成交均价均价主力主力面积面积物

16、管物管建筑建筑设计设计景观景观亚厦大城小院人家56189450000.8精装修现代排屋、别墅12000-16000200广东中奥物业管理有限公司华汇工程建筑设计有限公司贝尔高林国际（香港）设计公司水墨澜庭864385800001.1现代排屋，叠排14000274、303滨江金色家园800002400002.2未定现代经典排屋未定260-330浙江滨江物业中国美术学院风景建筑设计研究院广东棕榈园林股份有限公司坤和绍兴天下1764903000001.7毛坯排屋224-285浙江绿城物业有限公司中国美术学院风景建筑设计研究院泛亚国际东泽庄园108900488620.45毛坯纯欧式排屋、别墅10000

17、330-1000置业物业排屋部分排屋部分竞争分析竞争分析长业绍兴“运河1号地块”项目绍兴排屋市场的开发商水平较高，不乏国际一线、省内的一线团队打造；绍兴排屋市场的开发商水平较高，不乏国际一线、省内的一线团队打造；建筑风格以新古典（简欧）为主，以及坤和系的现代中式；建筑风格以新古典（简欧）为主，以及坤和系的现代中式；杭州一线开发商（滨江、绿城、坤和、赞成）的渗透，以及当地品牌开发商金昌，整体产品力水平较高；杭州一线开发商（滨江、绿城、坤和、赞成）的渗透，以及当地品牌开发商金昌，整体产品力水平较高；叠排主力户型基本集中在叠排主力户型基本集中在220-260220-260之间，主力总价在之间，主力总

18、价在300-400300-400万之间；万之间；排屋主力户型基本集中在排屋主力户型基本集中在260-330260-330之间，主力总价集中在之间，主力总价集中在500-700500-700万之间；万之间；早期开发的独栋主力户型跨度较大，如绿城宝业开发的玉园系列主力户型基本在早期开发的独栋主力户型跨度较大，如绿城宝业开发的玉园系列主力户型基本在450-700450-700平方不等，总价甚至平方不等，总价甚至超过超过15001500万的顶级豪宅。万的顶级豪宅。排屋部分排屋部分竞争分析竞争分析排屋总结排屋总结长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4

19、 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读土地市场土地市场个案楼盘分析个案楼盘分析长业绍兴“运河1号地块”项目宗地名称宗地名称出让面积出让面积（平米）（平米）容积容积率率可建可建面积面积土地用途土地用途楼面价楼面价竞得人竞得人成交日期成交日期胜利东路、环城东路西南角八字桥周边地块（a区）二期181121.221734居住、商业7638陈锦晶2009.5.14绍兴经济开发区人民路1号地块580871.3779579居

20、住5655绍兴恒大房地产开发有限公司2009.5.20寨 下地块428451.355699居住、商业6499绍兴市中实房地产开发有限公司2009.11.27绍大线三号地块1391611.8250490居住、商业5429绍兴建材城有限责任公司2009.11.27新桥江e地块458031.359544居住10245万国地产有限公司2009.11.27镜湖新区外滩3-2号地块49998299996居住、商业6000浙江中成房地产集团有限公司2009.12.10经济开发区运河1号573271.480258居住6504浙江长业房地产开发有限公司2010.03.3原通力机床厂地块198221.529733

21、居住、商业5903绍兴和畅房地产开发有限公司2010.3.3经济开发区运河2号569221.6593921居住5803绍兴金昌房地产开发有限公司2010.03.12合计488077770954竞争分析竞争分析土地市场土地市场20092009年至今，高地价地块总出让面积约为年至今，高地价地块总出让面积约为48.848.8万平方米，可建面积约为万平方米，可建面积约为7777万；万；未来项目面临的较为激烈的市场竞争。未来项目面临的较为激烈的市场竞争。20092009年至今楼面地价超过年至今楼面地价超过50005000元元/ /平方米的土地出让统计一览表平方米的土地出让统计一览表长业绍兴“运河1号地块

22、”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目迪荡新城迪荡新城商贸商务、居住文化会展 本项目位于迪荡新城核心居住片区本项目位于迪荡新城核心居住片区距离绍兴主城区城市广场距离绍兴主城区城市广场3.33.3公里左右；公里左右；土地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率573

23、27802571.423%30%项目地块项目地块主城区主城区老城核心区、政治历史人文镜湖新区镜湖新区“城市绿心”项目地处城东迪荡新城板块，占地项目地处城东迪荡新城板块，占地5.75.7万，总建筑面积约万，总建筑面积约8 8万，楼面地价约万，楼面地价约65046504元元/ / ；会稽山度假区会稽山度假区风景名胜区地块分析地块分析长业绍兴“运河1号地块”项目会展区会展区商务区商务区居住区居住区商贸区商贸区水公园水公园共建配套共建配套安置小区安置小区项目地块项目地块商务区商务区地块分析地块分析迪荡新城迪荡新城迪荡新城是以迪荡新城是以 商贸商务为特色商贸商务为特色 的城的城市重要功能区，集体休闲、购

24、物、旅市重要功能区，集体休闲、购物、旅游、办公、居住等功能于一体的成都游、办公、居住等功能于一体的成都市商贸中心区。市商贸中心区。迪荡新城位于绍兴老城区东北角，东至越州大桥及东环线，南至人民东路，北至古水道，西至环城东路，北至北复线，整个新区规划总面积572公顷，其中规划核心商贸区约155公顷（含水面），迪荡湖公园约245公顷，环境营造协调区约172公顷。 1 1、商贸核心区：、商贸核心区：打造一个形式开放、主题鲜明、内容丰富的购物、休闲、娱乐基地。2 2、商务办公区：、商务办公区：形成绍兴现代化的城市景观，与古城和谐共存，有创造性地构筑商务办公新模式。3 3、会展中心区：、会展中心区：建设一

25、流的现代化商贸会展中心。4 4、休闲居住区：休闲居住区：开发建设高档次的居住楼盘，以城市景观为导向，或高层、或中低层，并配备必需的户外文化娱乐广场。5 5、迪荡湖公园：、迪荡湖公园：建设市区最大的亲水公园，引入绍兴城市水广场的概念。 长业绍兴“运河1号地块”项目项目地块项目地块本项目处于迪荡商贸区二期居住片区，近邻规划商业办公区。距离规划商业办公区距离规划商业办公区 170170米；米；距离规划商贸区距离规划商贸区760760米米距离迪荡湖公园距离迪荡湖公园12001200米；米；地块分析地块分析迪荡新城迪荡新城长业绍兴“运河1号地块”项目地块分析地块分析迪荡新城迪荡新城城市天际线城市天际线

26、& & 观景面观景面项目三面环水，景观面较佳；项目三面环水，景观面较佳；项目北侧的城市天际线层次丰富，项目北侧的城市天际线层次丰富，现代化都市新城面貌。现代化都市新城面貌。北侧高层产品可以考虑一部分北侧高层产品可以考虑一部分北庭户型。北庭户型。长业绍兴“运河1号地块”项目地块分析地块分析交通交通项目地块项目地块交通状况交通状况地块东侧、以及连接的北侧都为地块东侧、以及连接的北侧都为城市主干道；城市主干道；长业绍兴“运河1号地块”项目地块分析地块分析地块地形106106米米337337米米233233米米238238米米1 1、地块三面环水，自然生态景观佳，且北、地块三面环水，自

27、然生态景观佳，且北侧退让用地红线为侧退让用地红线为3030米；米；2 2、东面临城市道路，有一定的噪音污染；、东面临城市道路，有一定的噪音污染；3 3、地形整体呈菱形，地块形状的不规则、地形整体呈菱形，地块形状的不规则对整体的规划有一定影响；对整体的规划有一定影响；4 4、目前地块整体标高低于市政道路标高，、目前地块整体标高低于市政道路标高，可利用其高差规划地下车库，以及设置下可利用其高差规划地下车库，以及设置下沉式庭院；沉式庭院；土地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率57327802571.423%30%长业绍兴“运河1号地块”项目地块东侧城市道路地块远处视线自然水系地块分析地块分析地块比较干

28、净，地块地貌较好，与道路标高有一定的高差。地块比较干净，地块地貌较好，与道路标高有一定的高差。地块周边自然水系现有地块全貌区域内的幼儿园长业绍兴“运河1号地块”项目地块分析地块分析地块属性类型类型属性属性具体描述具体描述城市城市角色角色土地区位绍兴未来商贸中心；历史角色古运河；城市发展趋势绍兴cbd，未来新的区域中心；产业构成商贸、楼宇经济、会展；配套配套设施设施文脉属性有学校配套；教育配套中小学教育基本具备；商业生活配套迪荡新城商贸区大量商业配套；娱乐休闲配套迪荡新城商贸区、商业区娱乐设施配套；交通交通条件条件公共交通未来会有比较发达的公交系统；私家车交通周边道路条件非常良好，由于属于城市中

29、心区域，可能比较拥挤；交通拥堵新城大手笔规划，交通通畅；交通噪音地块东侧临城市道路，有一定的噪音污染；环境环境景观景观景观及质量三面环水系，有优势景观资源；距离景观距离迪荡新城新城都市现代化高楼天际线；空气质量较好；地块区域成熟度较高，属城市中心板块，历史人文属性优势明显。地块区域成熟度较高，属城市中心板块，历史人文属性优势明显。长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part

30、 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读户型设计建议户型设计建议规划设计建议规划设计建议建筑设计建议建筑设计建议part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目设计理念及意象设计理念及意象 一、以一、以“人人”为本为本关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。 二、二、“环境环境”先行先行开发与设计之初，就建立开发与设计之初，就建立“环境环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。先行的观念是达到开发

31、、销售与居住三赢的关键。三、整体性与丰富性三、整体性与丰富性对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。四、均好性四、均好性应力求消除地块内房产开发的死角，尽可能使每一处住宅都能拥有良好的环境景观条件。应力求消除地块内房产开发的死角，尽可能使每一处住宅都能拥有良好的环

32、境景观条件。长业绍兴“运河1号地块”项目规划设计控制条件规划设计控制条件用地性质住宅总用地面积57327(86亩）容积率1.40总建筑面积80257地上建筑面积80257预估地下室面积（车位及人防）建筑密度23%绿地率30建筑层数限高75m规划设计指标的具体要求规划设计指标的具体要求 长业绍兴“运河1号地块”项目案名住宅8080以下以下80-9080-9090-12090-120120-140120-140140-170140-170170-200170-200200-240200-240240240以上以上盛世名苑ii成交700706901072020供应720727202222644公寓主

33、力户型分析公寓主力户型分析同区域内高层公寓在售楼盘为世茂盛同区域内高层公寓在售楼盘为世茂盛世名苑世名苑2 2期，从户型去化结构分析，期，从户型去化结构分析，170-200170-200的面积区间并不是太理想；的面积区间并不是太理想；这跟世茂前期的质量危机事件有关，这跟世茂前期的质量危机事件有关，越是改善型居住客户，对质量的敏越是改善型居住客户，对质量的敏感性越高。感性越高。长业绍兴“运河1号地块”项目面积段8080以下以下80-9080-9090-12090-120120-140120-140140-170140-170170-200170-200200-240200-240240240以上以

34、上盛世名苑7272722222644赞成美林36036303012金色家园24024462面积比例面积比例2.45%2.45%25.70%25.70%4.03%4.03%7.26%7.26%19.96%19.96%27.51%27.51%6.00%6.00%7.09%7.09%套数套数7272600600727210810824424431431456565656公寓主力户型分析公寓主力户型分析选择了相同区域及相近区域的楼盘，选择了相同区域及相近区域的楼盘，选择了具有代表性的品牌开发商，选择了具有代表性的品牌开发商，从主力面积分布看。同类产品的主要从主力面积分布看。同类产品的主要集中在集中在9

35、090的户型以及改善型产品的户型以及改善型产品140-170140-170，170-200170-200的面积段为主；的面积段为主；因此建议本项目主力面积因此建议本项目主力面积9090、140140的的快销品、及快销品、及170-200170-200的改善型舒适产的改善型舒适产品为主。品为主。长业绍兴“运河1号地块”项目面积段80-9080-90120-140120-140170-200170-200200-240200-240面积比例面积比例25%25%10%10%50%50%15%15%面积段8989138138180180240240定位定位快销品快销品快销品快销品舒适改善舒适改善型型标

36、杆创新产标杆创新产品品面积比例面积比例15%15%45%45%30%30%10%10%公寓主力户型分析公寓主力户型分析根据前面的市场分析，得根据前面的市场分析，得出结论大致如右表。出结论大致如右表。修修正正项目整体的高端形象，以改善型居住客户为主；适当项目整体的高端形象，以改善型居住客户为主；适当控制控制9090户型的比例；户型的比例；新政，增加刚需、自主客户，适当增加新政，增加刚需、自主客户，适当增加138138户型比例，户型比例，把握开发节奏，回笼资金，争取逆市优质地块；把握开发节奏，回笼资金，争取逆市优质地块；新政风险，适当控制新政风险，适当控制180180、240240等大户型比例；等

37、大户型比例；丰富中低端产品线，增加抗风险强度。丰富中低端产品线，增加抗风险强度。长业绍兴“运河1号地块”项目案名住宅180180以下以下180-220180-220220-240220-240240-280240-280280-330280-330330-380330-380380-450380-450450450以上以上玉园成交50供应54东泽庄园成交33043供应33851水墨澜庭成交363698516供应36361027414大城小院成交300供应2521排屋主力户型分析排屋主力户型分析主力的供应量主要集中在主力的供应量主要集中在联排联排/ /叠排：叠排：220-240220-240，排

38、屋：排屋：240-280240-280，独栋：独栋：380380以上（玉园超过以上（玉园超过450450）绍兴的别墅市场相对销售压力不大，绍兴的别墅市场相对销售压力不大，在售楼盘销售状况都比较理想，在售楼盘销售状况都比较理想，相对主力户型超过相对主力户型超过450450存在一定的存在一定的市场压力。高总价的销售市场压力。高总价的销售存在一定压力；存在一定压力；长业绍兴“运河1号地块”项目案名案名180180以以下下180-180-220220220-220-240240240-240-280280280-280-330330330-330-380380380-380-450450450450以

39、以上上玉园玉园54东泽庄园东泽庄园33851水墨澜庭水墨澜庭36361027414大城小院大城小院2521赞成美林赞成美林4819金色家园金色家园7612排屋主力户型分析排屋主力户型分析500280260230高端标高端标杆产品杆产品高收益高收益产品产品高收益高收益产品产品高收益高收益产品产品5%20%35%40%修修正正根据市场分析，结合本项目地块特征。根据市场分析，结合本项目地块特征。长业绍兴“运河1号地块”项目规划设计基本要求规划设计基本要求组团规模特性组团规模特性物业类型户型面积单元户数总户数基座面积层数建筑面积面积比例定位定位参考户型高层公寓2401232402355207.0%公寓

40、标杆产品公寓标杆产品文华熙岸三代居178496712241708821.5%舒适性产品舒适性产品九龙仓杭一棉13881921104242649633.4%快销品快销品保利东湾8849635224844810.6%快销品快销品保利东湾合计4072408575525755272.5%72.5%排屋300-600313001.6%高端标杆产品高端标杆产品绿城玫瑰园系列2801336404.6%高收益产品高收益产品中海钱塘山水2601436404.6%高收益产品高收益产品中海篁外2202248406.1%高收益产品高收益产品中海篁外2102450406.3%高收益产品高收益产品中海篁外合计767384

41、 2.5 18460 18460 23.2%23.2%高收益产品高收益产品大平层180/240216720433604.2%4.2%舒适性产品舒适性产品西溪望庄长业绍兴“运河1号地块”项目规划设计基本要求规划设计基本要求功能区块划分功能区块划分 公寓部分户型分布公寓部分户型分布面积分布面积分布位置位置135+90+90+135二梯四户135+135一梯两户176+176一梯两户240一梯一户排屋部分户型分布排屋部分户型分布面积分布面积分布位置位置楼王550西南端头楼王450西北端头楼王300西北端头280西侧沿岸260南侧沿岸210-220内部排屋138+88+88+138138+88+88+

42、138138+88+88+138138+88+88+138178+178178+178138+138138+138240240楼王楼王300300楼王楼王550550280280销售中心销售中心配套用房配套用房未来小会所未来小会所210-220210-220138+138138+138楼王楼王450450240+180+180+240240+180+180+240260260100100米控制线米控制线大平层户型分布大平层户型分布240边套西北端头180中间套西北端头高层（高层（23-2423-24层）层）低密度住宅区（低密度住宅区（3-43-4层）层）长业绍兴“运河1号地块”项目西侧类独栋及

43、中心多联排屋布置参考西侧类独栋及中心多联排屋布置参考规划设计基本要求规划设计基本要求长业绍兴“运河1号地块”项目规划设计基本要求规划设计基本要求空间形态要求空间形态要求（包括天际轮廓线要求）（包括天际轮廓线要求） 规划应尊重三面环水的规划应尊重三面环水的水系，强化居住与环境水系，强化居住与环境景观的联系。最大限度景观的联系。最大限度的景观对于居住区整体的景观对于居住区整体空间形态的影响。整体空间形态的影响。整体空间格局力求避免僵硬空间格局力求避免僵硬、呆板、单调的模式化、呆板、单调的模式化形态，而是结合地形、形态，而是结合地形、水系、路网、朝向等因水系、路网、朝向等因素，自然而然地形成丰素，自

44、然而然地形成丰富的变化，使之如同从富的变化，使之如同从基地中自发生长出来的基地中自发生长出来的一般，与自然环境融为一般，与自然环境融为一体，有机而生动。一体，有机而生动。长业绍兴“运河1号地块”项目规划设计基本要求规划设计基本要求竖向规划要求竖向规划要求1、园区道路比市政道路高0.6m以上，室内+0.00比园区道路高0.2m以上;2、高层部分建筑高度控制在22-24层左右（限高75米）,顶部可适当做一些退台处理。3、底层层高可适当加大或大堂挑空，条件许可应设置部分底层架空层，以加强整个园区的通透性；4、地库要尽量打开引进自然光并改善地库通风效果；适当考虑底层下翻，将地下一层局部空间与底层结合起

45、来加以利用；5、围墙建议虚实结合，并注重园区景观的竖向设计；6、建筑层高设计要求：高层：90/135主力面积层高控制 3.0 m高层：180/240主力面积的 3.15m（参考赞成美林3.15米）排屋： 首层3.6m，二、三层3.15-3.4米 参考滨江金色家园排屋一层3.6米，二、三层3.4米，其中一层客厅4.2米。 参考赞成美林排屋首层3.5米，二、三层3.15米大堂（架空层） 3- 4 m（美林3.4米，金色家园4.8m）广州金海湾实景图（架空层营造出休闲的小憩空间）长业绍兴“运河1号地块”项目交通组织要求交通组织要求车行入口车行入口车行入口车行入口公寓部分：地下停车公寓部分：地下停车排

46、屋部分：半地下停车排屋部分：半地下停车（参考中海篁外）（参考中海篁外）长业绍兴“运河1号地块”项目交通组织要求交通组织要求组团入口设计于内街中部，相对安静私密，并设计有景观岛将其隐蔽在后，也同时形成两侧的对景。地下车库入口均考虑缓冲设计，并用绿化带进行处理，不同于一般地库入口生硬的感觉。地下车库坡道宽度扩大，周边做立体绿化处理。从而使开车回家的业主有一种穿过林荫大道归家的感觉。最大限度的实现人车分行交通体系最大限度的实现人车分行交通体系，为业主提供安全、宁静的居住环境。小区内部不通车，仅设置必要的消防，为业主提供安全、宁静的居住环境。小区内部不通车，仅设置必要的消防车道，结合景观设计弱化其影响

47、。只允许车道，结合景观设计弱化其影响。只允许服务车辆和垃圾车流量服务车辆和垃圾车流量从汽车入口经专用通道进入地下室专用区域作业。从汽车入口经专用通道进入地下室专用区域作业。车库入口意向图北京星河湾实景图长业绍兴“运河1号地块”项目交通组织建议交通组织建议北京星河湾：适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围 步行道路成为环绕景观、建筑的纽带，为业主提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建要素。步行道路成为环绕景观、建筑的纽带，为业主提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建要素。上海国际丽都城实景图分级路宽m车行道宽m人行道宽m组团级道路（次路）1.5消防车道3.5

48、3.52.0（消防道中间）宅间小路（步行道）1.51.5长业绍兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读户型设计建议户型设计建议规划设计建议规划设计建议建筑设计建议建筑设计建议part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目城市豪宅主流风格：法式新古典（绿城系）城市豪宅主流风格：法式新古典（

49、绿城系）建筑风格分析建筑风格分析长业绍兴“运河1号地块”项目卓越维港卓越维港城市豪宅主流风格：现代简约风格城市豪宅主流风格：现代简约风格建筑风格分析建筑风格分析金地自在城金地自在城中海大山地中海大山地长业绍兴“运河1号地块”项目城市豪宅主流风格：现代简约风格城市豪宅主流风格：现代简约风格建筑风格分析建筑风格分析红树西岸红树西岸银马公寓银马公寓长业绍兴“运河1号地块”项目“art deco”风格，向线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。 在单体细节中，讲究线角的丰富细腻，使建筑在转折、进退、高低缩落中增强了动感和光

50、影的和谐变化。建筑总体轮廓呈竖向线条，外立面则采用住宅产品中少见的天然石材干挂，典雅、稳重、大气，历经时间淘洗典雅、稳重、大气，历经时间淘洗，而更具时间感，经得起岁月的洗礼。 城市豪宅主流风格：新古典城市豪宅主流风格：新古典art-decoart-deco建筑风格分析建筑风格分析长业绍兴“运河1号地块”项目城市豪宅主流风格：英伦城市豪宅主流风格：英伦建筑风格分析建筑风格分析参考案例：中海篁外参考案例：中海篁外长业绍兴“运河1号地块”项目城市豪宅主流风格：地中海（参考广州星河湾）城市豪宅主流风格：地中海（参考广州星河湾）建筑风格分析建筑风格分析长业绍兴“运河1号地块”项目绿城最新产品主流建筑风格

51、分析绿城最新产品主流建筑风格分析西溪诚园西溪诚园蓝色钱江蓝色钱江丽江公寓丽江公寓特点1：绿城产品发展到二代高层公寓，建筑风格在原新古典主义风格为主的基础上增加了现代元素，强调简洁明快，注重内部使用空间。西溪诚园为新古典主义建筑融合现代元素，蓝色钱江为现代风格。特点2：最新的建筑风格中较为强调竖向线条，以及里面的规整度，逐步与目标客户群体的年轻化相迎合。建筑风格分析建筑风格分析借鉴点：本项目可在间接绿城借鉴点：本项目可在间接绿城西溪城园的建筑风格的基础上西溪城园的建筑风格的基础上进行一定的升级和发展。进行一定的升级和发展。长业绍兴“运河1号地块”项目滨江最新产品主流建筑风格分析滨江最新产品主流建

52、筑风格分析城市之星城市之星阳光海岸阳光海岸万家星城万家星城借鉴点：本项目可顺应发展趋势，借鉴点：本项目可顺应发展趋势，选择较为明快简洁的建筑风格。选择较为明快简洁的建筑风格。特点1：滨江产品系建筑风格不太固定，但其新项目的建筑风格依然是古典与现代的融合。城市之星为artdeco风格，万家星城为现代融合新古典，阳光海岸则是以地中海皇家风格为主。特点2：与绿城系目前高层产品系相类似，最新的城市之星、万家星城的建筑风格开始强调立面简洁明快，较多突出竖向线条。建筑风格分析建筑风格分析长业绍兴“运河1号地块”项目本项目建筑风格建议：排屋参考意向图：巴洛克本项目建筑风格建议：排屋参考意向图：巴洛克华丽、浪

53、漫主义色彩华丽、浪漫主义色彩案例：台湾巴黎十六区案例：台湾巴黎十六区长业绍兴“运河1号地块”项目本项目建筑风格建议：高层公寓参考意向图：巴洛克本项目建筑风格建议：高层公寓参考意向图：巴洛克华丽、浪漫主义色彩华丽、浪漫主义色彩案例：台湾宝徕花园广场（陈水扁府邸）案例：台湾宝徕花园广场（陈水扁府邸）入口门厅和左右二侧的lounge架构在延伸结构外观的巴洛克式异型石柱边，以长向三分之一比例处，切割出能与建筑高大的开口对等的视觉，让空间更明亮，相互呼应全区约四十米宽的超大平面空间，期望买家在踏入大厅时，就能享有尊容与成就的大器风范。 全栋外观以天然石材、(茶色)玻璃、(古铜色)铝板演绎向上提升的建筑身

54、段，13.4米高基座则以相对于百米建筑量体合宜的比例，让优雅的新古典建筑语汇中也透出稳若泰山的豪门气度，大地色系跳脱其他张扬的奢华豪宅意象，却又融入周边环境的自然肌理；夜间光雕计划则随着时段变化调整灯光展示效果，从热闹到宁静到沉潜，层次丰富地焕发地标迷人光采。 长业绍兴“运河1号地块”项目案例：台湾宝徕花园广场（陈水扁府邸）案例：台湾宝徕花园广场（陈水扁府邸）本项目建筑风格建议：高层公寓参考意向图：巴洛克本项目建筑风格建议：高层公寓参考意向图：巴洛克华丽、浪漫主义色彩华丽、浪漫主义色彩长业绍兴“运河1号地块”项目公共空间建议公共空间建议单元入口单元入口北京星河湾单元入口单元入口的门厅尺度、色彩

55、、用材，入口处应设雨蓬，雨蓬的风格和色彩应与建筑相协调。单单元入口的门厅尺度、色彩、用材，入口处应设雨蓬，雨蓬的风格和色彩应与建筑相协调。单元入口门应采用双扇。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。元入口门应采用双扇。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。北京星河湾单元入口北京星河湾单元入口长业绍兴“运河1号地块”项目公共空间建议公共空间建议单元底层门厅单元底层门厅 宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份单元门厅是住宅建筑的公共客厅，空间设计应考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份。应在门厅设置会客区或考虑酒店式接待区；门厅立面上宜采用大面积的暖色调大理石或有造型创意的玻璃幕墙。考虑

56、设置中央空调系统，合理设置邮政设施位置；在设计时应充分考虑上述因素，注重高度和进深。：广州金海湾门厅北京naga门厅北京星河湾门厅及电梯前室北京星河湾门厅及电梯前室长业绍兴“运河1号地块”项目公共空间建议公共空间建议单元地下室门厅单元地下室门厅广州金海湾地下室门厅重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。 广州金海湾地下室门厅长业绍兴“运河1号地块”项目公共空间建议公共空间建议电梯厅电梯厅上海王子晶品电梯前室北京星河湾北京星河湾长业绍兴“运河1号地块”项目其他规划建议其他规划建议亲水平台亲水平台长业绍

57、兴“运河1号地块”项目part 3 part 3 项目竞争分析项目竞争分析part 4 part 4 项目地块价值分析项目地块价值分析part 1 part 1 绍兴整体市场分析绍兴整体市场分析part 5 part 5 项目发展初步建议项目发展初步建议part 2 part 2 房地产新政解读房地产新政解读户型设计建议户型设计建议规划设计建议规划设计建议建筑设计建议建筑设计建议part 6 part 6 项目经济初步测算项目经济初步测算长业绍兴“运河1号地块”项目90 / 13890 / 138长业绍兴“运河1号地块”项目次卧次卧西厨西厨餐厅餐厅中厨中厨客厅客厅次卧次卧阳台阳台（早餐厅）（早

58、餐厅） 实用性强、舒适较高；实用性强、舒适较高； 独享电梯入户；独享电梯入户； 双套间设计；双套间设计；1 1明卫；明卫； 大主卧套间，大客厅，大餐厅；大主卧套间，大客厅，大餐厅； 客厅、餐厅连通，空间感好；客厅、餐厅连通，空间感好； 中西双厨设计，早餐厅设计；中西双厨设计，早餐厅设计； 北部阳台可以改造成早餐厅；北部阳台可以改造成早餐厅； 动静分离，主客流线分离；动静分离，主客流线分离； 入户玄关设计；入户玄关设计； 南北大阳台设计；南北大阳台设计；178.8178.8 ，三房二厅三卫二厨，双套间设计，三房二厅三卫二厨，双套间设计178.8178.8 ，三房二厅三卫二厨，双套间设计，三房二厅

59、三卫二厨，双套间设计4.2 4.2 米米4.6 4.6 米米3.5 3.5 米米阳台阳台主卧主卧借鉴了星河湾户型的主客流线分离、客厅餐厅连通等优秀户型设计理念；借鉴了星河湾户型的主客流线分离、客厅餐厅连通等优秀户型设计理念；中西厨、早餐厅、入户电梯设计，在于生活理念的引导和传播。中西厨、早餐厅、入户电梯设计，在于生活理念的引导和传播。户型亮点：户型亮点：独享电梯入户、双套间设计、中西厨、南北大阳台、主客流线分离；独享电梯入户、双套间设计、中西厨、南北大阳台、主客流线分离；180180长业绍兴“运河1号地块”项目参考户型西溪城园193193 平方，四房二厅二卫平方，四房二厅二卫 独享入户电梯；独享入户电梯； 客厅与餐厅，组合成超豪华厅；客厅与餐厅，组合成超豪华厅； 入户电梯厅充当玄关功能；入户电梯厅充当玄关功能； 一个储藏室；一个储藏室； 主卧暗卫（缺点）主卧暗卫（缺点）180180长业绍兴“运河1号地块