商业项目租金测算及租金影响因素.

1、1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、 纯扣点以及租金 加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功 ,经营寿命能否持久 ,在 很大程度上都取决于租金 方式的选择。在各行各业的商业业 态上 ,对于不同的业态在租金方式的选取方面也 存在着很大 的差异 ,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣 点、租金加 扣点的这三种形式 ;而生活服务、娱乐休闲类则 采用纯租金的租金方式。因此 ,不同 的业态商户会选取不同 的租金方式 , 而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不 同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业 态,不同的品牌也会根据自身 的发展水平制定不同的运营制

2、度,从而使品牌可以扩大市场份额 ,提升知名度 ,获得更 多 的利润。2、如何进行租金测算 ?租金测算方法多种多样 ,角度不同 ,采用方法也不尽相 同。常用的租金测算方法 有几个途径 : 实地调研 ; 网络查询 ; 与第三方公司合作 ; 通过营业额进行反推 ( 适用于调研难度较大的大型 商场租金估测 ; 经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小 ,且 调研数据相对真实、准 确,可采用 1、 2种途径进行调研 ; 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态 ,租金调研相对 较为困难 , 可考虑选用与第三方公司合作 ,或通过营业额反推 ,或凭借 经验数据来进 行判断。通过营业额进行反推方法的前提是要

3、了解各个业态的 承租水平 ,或者依据业态 的毛利水平 ,估计该类业态的承租 水平。通用公式:年租金 =年营业额 * 承租水平租金单价 =年租金 /12/30/租赁面积承租水平为行业经验数据 ,有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的 承租水平 :餐饮类 :快餐承租水平较高 ,一般为营业额的 8%-12%; 大型餐饮承租水平略低 于快餐类 ,约为营业额的 7%-8%。 娱乐类 :依据影院的营业额分配 ,一般毛利水平在 30%左右,承租水平约占影院票房的 12%; KTV 的承租水平一般 较低,租金占营业额 比例约在 3%-5%左右。超市 :卖场中 ,超市的租金水平几乎是最低的 ,仅为营 业

4、额的 2%-3%左右,因超市 毛利较低。电器卖场 :电器卖场的承租水平一般为营业额的 2%-3.5%左右。百货 :属高毛利业态 ,毛利水平一般在 20%-30%,因此 承租水平也较高 ,约为营业 额的 12%-17%。KTV 租金测算 :2000平米钱柜 KTV , 单日销售额约 15万,承租水平约 4%-5%。年营业额 =日营业额 *12*30=15*30*12=5400 万元年租金 =年营业额 *承租水平 =5400*4%=216 万元租金单价 =年租金 /12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3 元 /平米 /日3、购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、 商家承

5、受能力 , 购物中心投资回报 , 综合考虑以下几种定 价方法:租金水平类比法 :以当地各大零售商圈的平均租金水平 为基础 ,推测本商圈与本 项目租金水平。租金水平是商家设 店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法 :以商家的租金承受能力为基础 ,分析 典型业种在一定成本下的 损益平衡点。只有多数厂商能够赢 利 ,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店 前 ,通常会 对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法 :以本项目的销售价格水平推算预期实 现的租金水平 ,该方法仅 作参考 ,不作推导。项目成本定价法 :以项目的投资成本为基础 ,按静态回 报率推算项目租金均价。超市4、影响租金的几个因

6、素租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及 市场供应量等因素造 成不同差异 ,现就上述因素综合分析如 下:楼层因素包括两方面 ,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差 异最明显的因素 ,亦有极 少数商业项目无楼层差价 （例如女 人街开盘时 ,用以鼓励销售 ,造成抢购之现象 ,进而 积累 业主信息 ,同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取 多为有楼层差价 , 一般而言 , 以一楼为基准 , 每上升 （下降 一个楼层 ,其差异率较前一楼层约递减为 40%、 35%、 30%、 25%配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租 金价格。如商业项目将 楼层划分为商铺 （店中店形式 ,则 根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积 等因素组 合定价。商业业态因素此计算方法也称浮动租