第八章 房地产税收

1、第八章第八章 房地产税收房地产税收第一节第一节 房地产税费概述房地产税费概述第二节第二节 我国现行房地产税收制度我国现行房地产税收制度第一节第一节 房地产税费概述房地产税费概述一、税费关系的基本理论一、税费关系的基本理论二、房地产税费关系二、房地产税费关系税费关系的基本理论税费关系的基本理论v（一）税收的含义（一）税收的含义v（二）费的含义（二）费的含义v（三）税与费的区别与联系（三）税与费的区别与联系税收的含义税收的含义 1、税收的概念、税收的概念 一般说来，税收是国家为了实现其职能，一般说来，税收是国家为了实现其职能，凭借政治权利，按照法律预先规定的标准，强凭借政治权利，按照法律预先规定的

2、标准，强制地、无偿地对社会剩余产品进行分配而取得制地、无偿地对社会剩余产品进行分配而取得财政收入的一种形式。财政收入的一种形式。 2、税收的形式特征、税收的形式特征 （1）税收的强制性）税收的强制性 （2）税收的无偿性）税收的无偿性 （3）税收的固定性）税收的固定性税收的含义税收的含义3、税收制度的构成要素、税收制度的构成要素 税收制度是国家的税收法令、条例和征收办法的税收制度是国家的税收法令、条例和征收办法的总称。税收制度由以下基本要素构成：总称。税收制度由以下基本要素构成：（1）纳税人纳税人 （2）课税对象课税对象（3）税率税率（4）纳税环节纳税环节（5）附加、加成和减免附加、加成和减免（

3、6）纳税期限纳税期限（7）违章处理违章处理 概念：概念：纳税人是税法规定的直接纳税人是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人，它是负有纳税义务的单位和个人，它是交纳税款的主体。交纳税款的主体。 课税对象课税对象 是国家征税的目的物，即对是国家征税的目的物，即对什么东西征税，是征税的客体。什么东西征税，是征税的客体。 税目、计税依据与课税对象密切相关。税目、计税依据与课税对象密切相关。与课税对象共同组成一个系统。与课税对象共同组成一个系统。1）税目是税法上规定征税的具体项目，）税目是税法上规定征税的具体项目，是课税对象的具体化。是课税对象的具体化。2）计税依据是课税对象的数量化，是应）计税依据是

4、课税对象的数量化，是应纳税额计算的基础。纳税额计算的基础。 税率税率是应纳税额与课税对象之间的比是应纳税额与课税对象之间的比例例。 我国现行税率可以分为三种，即我国现行税率可以分为三种，即比比例税率、累进税率、定额税率例税率、累进税率、定额税率。 纳税环节纳税环节 是税法规定的应当缴纳税款是税法规定的应当缴纳税款的环节的环节。 附加是地方附加的简称，是地方政府附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外的附加称为副税。称为正税，把正税以外的附加称为副税

5、。 加成是加成征收的简称，是对待特加成是加成征收的简称，是对待特定的纳税人加重征税，加一成等于加正定的纳税人加重征税，加一成等于加正税的税的10，依此类推。，依此类推。 纳税期限是指纳税人发生纳税义务纳税期限是指纳税人发生纳税义务后，向国家缴纳税款的时间限度，它是后，向国家缴纳税款的时间限度，它是税收强制性和固定性在时间上的表现。税收强制性和固定性在时间上的表现。 违章处理是对纳税人违反税法规定违章处理是对纳税人违反税法规定的行为采取的惩罚措施。的行为采取的惩罚措施。税收的含义税收的含义4、税收分类、税收分类 这里仅介绍按课税对象分类。按照这这里仅介绍按课税对象分类。按照这个标准，税收可作如下

6、分类。个标准，税收可作如下分类。（1）流转课税）流转课税（2）所得课税）所得课税（3）资源课税）资源课税（4）财产课税）财产课税（5）行为课税）行为课税 流转课税是指以流转额为课税对象的税类。流转课税是指以流转额为课税对象的税类。包括增值税、营业税、关税、集市交易税。包括增值税、营业税、关税、集市交易税。 所得课税又称收益课税，是指所得（即收所得课税又称收益课税，是指所得（即收益）额为课税对象的税类。益）额为课税对象的税类。 资源课税是以自然资源为课税对象的税类。资源课税是以自然资源为课税对象的税类。 财产课税是指以各类不动产为课税对象的财产课税是指以各类不动产为课税对象的税类。一般有财产税、

7、遗产税、赠与税等。税类。一般有财产税、遗产税、赠与税等。 行为课税是指以某种特定行为为课税对象行为课税是指以某种特定行为为课税对象的税类。如：固定资产方向调节税、屠宰税、的税类。如：固定资产方向调节税、屠宰税、筵席税、城市维护建设税等。筵席税、城市维护建设税等。费的含义费的含义 “费费”从词义上讲是花费、消耗。费从词义上讲是花费、消耗。费的内涵是一种补偿。费一般有三种类型，的内涵是一种补偿。费一般有三种类型，即设备补偿型、劳务补偿型、工本补偿即设备补偿型、劳务补偿型、工本补偿型。型。税与费的区别及联系税与费的区别及联系 税与费之间既存在着一定的联系，税与费之间既存在着一定的联系，也有本质的区别

8、。弄清和认识税、费的也有本质的区别。弄清和认识税、费的根本区别，是理顺各种经济关系，解决根本区别，是理顺各种经济关系，解决税费混乱的关键。税费混乱的关键。1、税与费的联系税与费的联系2、税与费的区别税与费的区别税与费的联系税与费的联系税和费都是财政收入的形式，它们都是在社会税和费都是财政收入的形式，它们都是在社会分配剩余产品价值的过程中形成的。税收是再分配剩余产品价值的过程中形成的。税收是再分配，费（设施、劳务、工本）是使用者对投分配，费（设施、劳务、工本）是使用者对投入的补偿，不属于分配和再分配范畴。费从作入的补偿，不属于分配和再分配范畴。费从作用上看，只是一种对设施、劳务、工本的补偿，用上

9、看，只是一种对设施、劳务、工本的补偿，是为了使各种设施的正常运行和发展形成良性是为了使各种设施的正常运行和发展形成良性循环，不能作为调节手段，否则会助长乱收费循环，不能作为调节手段，否则会助长乱收费的不正之风。的不正之风。税与费的区别税与费的区别税与费有一定的联系，但同时也存在着许多本税与费有一定的联系，但同时也存在着许多本质的区别。其根本区别在于，税收以国家政治质的区别。其根本区别在于，税收以国家政治权力为基础，是无偿和强制的；而费是以交换权力为基础，是无偿和强制的；而费是以交换或提供直接服务为基础，是等价和自愿的。或提供直接服务为基础，是等价和自愿的。房地产税费关系房地产税费关系 目前，房

10、地产行业领域课征的税种主要包括土地增值目前，房地产行业领域课征的税种主要包括土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加费（视同税收）、税、营业税、城市维护建设税、教育附加费（视同税收）、房产税、土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。房产税、土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。 房地产行业收费包括两大类：房地产行业收费包括两大类： 建设项目收费，为补偿型费用，包括城市配套费、市政建设项目收费，为补偿型费用，包括城市配套费、市政公用设施费、消防配套费、污水处理费、新型墙体材料扶公用设施费、消防配套费、污水处理费、新型墙体材料扶持费等。持费等。 规费，为行政事业行收费，包括工程勘察费、规化定

11、位规费，为行政事业行收费，包括工程勘察费、规化定位测量费、防雷测量费、环境测量费、环境评估费、质量检测量费、防雷测量费、环境测量费、环境评估费、质量检测费、图纸审查费、工程招标费等。测费、图纸审查费、工程招标费等。1、房地产税、费的联系房地产税、费的联系2、房地产税、费的区别房地产税、费的区别房地产税、费的联系房地产税、费的联系1）二者都是国家和地方政府期的收入的方式，）二者都是国家和地方政府期的收入的方式，同属于房价的组成部分，这是二者的主要联系。同属于房价的组成部分，这是二者的主要联系。2）按照国家目前的分税制，房地产领域的税种）按照国家目前的分税制，房地产领域的税种主要属于地方税，纳入地

12、方财政收入，房地产主要属于地方税，纳入地方财政收入，房地产领域的收费也是纳入地方财政收入的。领域的收费也是纳入地方财政收入的。 房地产税、费的区别房地产税、费的区别1）收取的根据不同。）收取的根据不同。 房地产税收市政府凭借手中掌握的政治权房地产税收市政府凭借手中掌握的政治权力，强制性地对社会产品进行的再分配；而房力，强制性地对社会产品进行的再分配；而房地产领域的收费则是一种对（市政等）设施、地产领域的收费则是一种对（市政等）设施、（测量、评估等）劳务、（权证）工本的一种（测量、评估等）劳务、（权证）工本的一种补偿。补偿。房地产税、费的区别房地产税、费的区别2）统一性不同。）统一性不同。 税收

13、制度是由国家制定的，全国各地的房税收制度是由国家制定的，全国各地的房地产税收制度是统一的；而房地产行业领域的地产税收制度是统一的；而房地产行业领域的收费则不同，从性质上讲，房地产收费更多的收费则不同，从性质上讲，房地产收费更多的属于地方行为。各地的房地产收费在费用名称属于地方行为。各地的房地产收费在费用名称和收费标准上都存在一定的差别。和收费标准上都存在一定的差别。房地产税、费的区别房地产税、费的区别3）作用不同。）作用不同。 房地产税收与其他行业的税收一样，不仅房地产税收与其他行业的税收一样，不仅使财政收入的一种形式，同时对行业也具有一使财政收入的一种形式，同时对行业也具有一定的调节作用；而

14、房地产费则不同，它并不具定的调节作用；而房地产费则不同，它并不具备调节作用，它仅是对投入的资金、设备、设备调节作用，它仅是对投入的资金、设备、设施、工本的补偿。施、工本的补偿。第二节第二节 我国现行房地产税收制度我国现行房地产税收制度v一、一、房地产财产和行为税类房地产财产和行为税类v二、二、房地产流转税类房地产流转税类v三、三、所得税类所得税类房地产财产和行为税类房地产财产和行为税类（一）（一）房产税房产税（二）（二）城镇土地使用税城镇土地使用税（三）（三）耕地占地税耕地占地税（四）（四）契税契税（五）（五）印花税印花税房产税房产税 房地产税是房地产税是中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共

15、和国房产税暂行条例设设定的，以房产为课税对象，向产权人征收的一种税。定的，以房产为课税对象，向产权人征收的一种税。 1、纳税人、纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产的纳税人。人都是房产的纳税人。 2、课税对象、课税对象 房产税的课税对象是房产。按税法规房产税的课税对象是房产。按税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。括农村。 3、课税依据、课税依据 对于非出租的房产，以房产原值一次对于非出租的房产，以房产原值一次减除减除1030后的余值为计税依据。对于出租的房后的余值为计税依

16、据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。产，以房产租金收入为计税依据。 4、税率、税率 房产税采用比例税率。按房产余值计征的，房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为税率为1.2；按房产租金收入计征的税率为；按房产租金收入计征的税率为12。城镇土地使用税城镇土地使用税 城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。税。 1、纳税人、纳税人 土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。单位和个人

17、。 2、课税对象、课税对象 土地使用税在城市、县城、建制镇和矿土地使用税在城市、县城、建制镇和矿区征收。课税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。区征收。课税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。 3、课税依据、课税依据 土地使用税的计税依据是纳税人实际占土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。用的土地面积。 4、适用税额和应纳税额的计算、适用税额和应纳税额的计算 土地使用税采用分类土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：分四个档次：大城市大城市0.510元；中等城市元；中等城市0.88元；小

18、元；小城市城市0.36元；县城、建制镇、工矿区元；县城、建制镇、工矿区0.24元。元。耕地占用税耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。设的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人、纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。 2、课税对象、课税对象 耕地占用税的征税对象，是占用耕耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事非农业建设的行为。地从事非农业建设的行为。 3、税率和适用税额、税率和适用税额 耕地占

19、用税实行定额税率，耕地占用税实行定额税率，具体分具体分4个档次，每平方米个档次，每平方米25元不等。元不等。 4、计税依据、计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用面积耕地占用税以纳税人实际占用面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。契税契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立的契约等对产权人征收的一种税。的契约等对产权人征收的一种税。 1、纳税人、纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为

20、契税的纳税人。税的纳税人。 转移土地、房屋权属是指下列行为：转移土地、房屋权属是指下列行为： 1）国有土地使用权出让。）国有土地使用权出让。 2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。 3）房屋买卖。）房屋买卖。 4）房屋赠与。）房屋赠与。 5）房屋交换。）房屋交换。 下列方式视同为转让土地、房屋权属，予以征税：下列方式视同为转让土地、房屋权属，予以征税： 1）以土地、房屋权属作价投资、入股。）以土地、房屋权属作价投资、入股。 2）以土地、房屋权属抵债。）以土地、房屋权属抵债。 3）已获奖方式承受土地、房屋权属。）已获奖方式承受土地、房屋权属。 4）以预

21、约方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。）以预约方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 契税契税 2、课税对象、课税对象 契税的征收对象是发生产权转契税的征收对象是发生产权转移变动的土地、房屋。移变动的土地、房屋。 3、税率、税率 契税的税率为契税的税率为35。 4、 计税依据计税依据 契税的计税依据是房屋产权转契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。移时双方当事人签订的契约价格。 印花税印花税v 概念：概念：印花税是对因商事活动、产权转移、印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的

22、一种税。凭证征收的一种税。v 纳税人：纳税人：印花税的纳税人为在中国境内书立印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人。领受税法规定应税凭证的单位和个人。v征收范围：征收范围：主要是经济活动中最普遍、最大量主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，的各种商事和产权凭证，具体包括：具体包括： 1、购销、加工承揽、建设工程勘察设计、购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者合同性质的凭证。合同或者合同性质的凭证。2、财产转移收据。、财

23、产转移收据。3、营业帐簿。、营业帐簿。4、权利、许可证、权利、许可证5、经财政部确定征税的其他凭证、经财政部确定征税的其他凭证房地产流转税房地产流转税（一）（一）土地增值税土地增值税（二）（二）营业税、城市维护建设税和教育营业税、城市维护建设税和教育 附加费附加费土地增值税土地增值税 概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 1 1、纳税人、纳税人 ：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。位和个人为土地增值税的纳税人。 2 2、征税范围、征税范围 ：包括国有土地、地上建筑物及其他附：包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。着物。 3 3、课税对象和计税依据：土地增值税课税对象是有、课税对象和计税依据：土地增