长沙佳天浏阳河项目整体物业发展建议 89p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。佳天浏阳河项目整体物业发展建议佳天浏阳河项目整体物业发展建议湖南中原事业三部changsha 05.2010code of this report | 2 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业

2、管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 3 copyright centaline group, 2009swotswots s：优势：优势1.本土品牌企业，众多项目的成功运作，为项目“企业名片”式产品的打造奠定了基础，同时给予市场较强的号召力。2.依托浏阳河风光带整体规划，为项目启动制造热点；3.浏阳河风光带一线河景，汇集城市便利性与自然资源性于一体；4.无退距，区域内真正距浏阳河最近的地块。5.地块占地6万多，内带酒店、公寓、商业于一体，属区域内近

3、期启动项目中具有一定规模的综合项目。5、 国际星级酒店带给住宅、公寓除了形象提升，更可带来服务的拉动作用。1.区域的认可度较低，非长沙房地产发展热点区域，却又与传统板块存在一定的距离；2.地块周边环境高端项目较少，高端居住氛围不成熟；3.区域同期开发在售的一线水景项目较多；4.地块内部平整，但整体呈狭长状，且北向为尖端状，住宅规划一定程度上受限；5.地块规划容积率较高，与传统高端物业指标存在一定的差距。1.芙蓉稀缺的绿化景观资源浏阳河风光带将于近期开发建设，对本项目后期推广及销售提供有利条件；2.营盘路及马王堆新城区域聚集了大量政要和商贾客户，可开发项目不多3.芙蓉生态新城片区未来重大基础设施

4、建设和环境改善等利好因素为项目价值提升提供帮助；1.地产新政的不断出台，地产发展进入下调阶段，政府意愿等多方因素对项目规划及未来开发增加了不确定性；2.2010年后，辉煌国际城及本板块万科购买土地与项目几乎同步。供应量及品牌压力相对较大，项目市场竞争较大；3.市场已略有观望态势，项目定位高端物业，投资客户来源受到一定挤压，这为项目价格拉高形成一定障碍；4.周边热点房地产区域（如雨花区武广片区）的不断成熟，将截流大量向东置业客户。t t：威胁：威胁oo：机会：机会ww：劣势：劣势项目市场定位回顾项目市场定位回顾本项目是芙蓉区重点打造的本项目是芙蓉区重点打造的rbdrbd新典范居住休闲区、拥有稀缺

5、景观资源新典范居住休闲区、拥有稀缺景观资源 和区域和区域“唯一唯一”的国际五星级酒店配置的的国际五星级酒店配置的1818万平米万平米“偏高档偏高档”综合项目，综合项目，它将是片区乃至长沙未来的它将是片区乃至长沙未来的“名片名片”级标志性建筑群。级标志性建筑群。code of this report | 4 copyright centaline group, 2009项目客户定位回顾项目客户定位回顾项目的目标客户定位为：市场主流客群为主，部分舒奢型客户为辅项目的目标客户定位为：市场主流客群为主，部分舒奢型客户为辅 第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第二圈层客户群：周边换房客户、芙

6、蓉区企事业单位高端客户第三圈层客户群：长沙市中心区和其他区域客户群，含天心和雨花等。第一圈层客户群：周边企事业单位高端客户周边企事业单位高端客户第四圈层第四圈层第四圈层客户群：以长沙周边其他县市客户群，含湘籍外地客户群。(深圳、广州等)code of this report | 5 copyright centaline group, 2009根据本项目的资源、目标和市场特征，项目产品定位为拥有突出景根据本项目的资源、目标和市场特征，项目产品定位为拥有突出景观资源特色和产品线涵盖丰富的滨水特色产品：观资源特色和产品线涵盖丰富的滨水特色产品：“全景致全景致 国际滨水国际滨水封面集群封面集群”项目

7、拥有“五星级国际酒店服务”的软性支持（风光带为美国swa设计融国际理念）国际占据浏阳河景观和绿化带资源，且无退距，甚至栋栋无楼间距全景致自身地块狭长，临河面宽大，景观面好，甚至栋栋有河景滨水开发商也有意愿和目标将本项目打造成为“佳天的名片、长沙的名片”封面项目在拥有丰富产品线，有酒店、公寓、商业、住宅，有面积大的、有面积小的集群项目产品定位回顾项目产品定位回顾code of this report | 6 copyright centaline group, 2009整体面向市场和客户的项目整体面向市场和客户的项目形象形象定位为：掌控高端资源的定位为：掌控高端资源的“都会水岸栖居都会水岸栖居”

8、辐射中南的市场商户、私企众多，是区域财富密集之处资源掌控首脑机关云集，是湖南传统的党政重地、资源掌控区域项目占据了芙蓉区稀缺景观资源并且为浏阳河风光带中“唯一”无退距项目水岸长沙的cbd、经济最发达的区域，有三湘第一区之称，城市化水平长沙最高。都会栖居项目拥有酒店、公寓、商业、住宅的综合性项目项目形象定位回顾项目形象定位回顾code of this report | 7 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物

9、业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 8 copyright centaline group, 2009以以“都会水岸栖居生活营造都会水岸栖居生活营造”+“+“高端形象高端形象”+“+“品质打造品质打造”为项目发展为项目发展的核心价值体系的核心价值体系 总体原则确定总体原则确定code of this report | 9 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与

10、立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 10 copyright centaline group, 2009住宅居住布局建议住宅居住布局建议: :根据规划地块周边素质进行综合研判，将项目地块根据规划地块周边素质进行综合研判，将项目地块的一级、二级、三级居住价值分别设置：大宅区、名宅区、小户豪宅的一级、二级、三级居住价值分别设置：大宅区、

11、名宅区、小户豪宅区区功能布局功能布局古曲路古曲路北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）营营 盘盘 路路公公 园园 路路长长 善善 路路社区道社区道 路路居住价值等级地块景观资源图例一级居住价值用地a浏阳河风光带+绿地+北向名人工作室二级居住价值用地b浏阳河风光带三级居住价值用地c浏阳河风光带（西北向相对较杂）住宅居住布局：住宅居住布局：a区（三期）：大宅区区（三期）：大宅区b区（二期）：名宅区区（二期）：名宅区c区（一期）：小户豪宅区（公寓）区（一期）：小户豪宅区（公寓）浏浏 阳阳 河河 abccode of this report | 11 copyright centaline group,

12、 2009商业布局建议商业布局建议: :根据交通、昭示性和周边配套价值进行综合判断，根据交通、昭示性和周边配套价值进行综合判断，在项目一级商业价值区域布置部分商业在项目一级商业价值区域布置部分商业功能布局功能布局北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）营营 盘盘 路路公公 园园 路路长长 善善 路路社区道社区道 路路商业价值等级分布路段价值带动点图例一级商业价值用地 道路交通节点昭示性好,受浏阳河风光带+绿地+北向名人工作室+南向湖湘特色餐饮价值带动备注：备注：作为高端社区，尽量商业不要住宅连在一起，且不对小区内部开门，以保证小区内部的整体舒适度同时，为减少临街商业（长善路）对项目小区的影响小区东

13、侧“长善路”一边需要通透，并与绿化带、河景形成很好的景观面商业主要设置在公园路和长善路交汇处，及长善路和北段绿地交汇处建议在酒店裙楼设置少量配套性商业，在公寓裙楼设置社区型商业古曲路古曲路浏浏 阳阳 河河 code of this report | 12 copyright centaline group, 2009酒店布局建议在项目北段地块（长善路和北段绿化带交汇处）酒店布局建议在项目北段地块（长善路和北段绿化带交汇处）公寓公寓北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）功能布局功能布局回顾：四期酒店对价值提升和项目风险控制：回顾：四期酒店对价值提升和项目风险控制：酒店最为开发商自持物业：将酒店设置

14、在项目北段绿地侧，有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。三期住宅价值的实现：同时，酒店作为最后开发的项目，前期对于住宅遮挡少，景观面更佳，有利于促进项目前期的住宅销售；项目风险控制：将酒店此区域最后开发，有利于项目开发风险的控制。四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）code of this report | 13 copyright centaline group, 2009规划设计建议的10大价值点：整体规划核心精神：树立芙蓉中心区滨水高尚住宅典范整体规划核心精神：树立芙蓉中心区滨水高尚住宅典范序号序号物业发展建议物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）市

15、场竞争（竞争楼盘）价值增加点价值增加点1 1抬高园林有园林，但缺少内容园林的极致融合地块整体抬高，一里一外别有洞天，体现尊贵、价值感2 2星级物业管理服务普遍物管水平一般五星级酒店真正贴心物管服务3 3人车分流、阳光生态车库人车分流均有、阳光生态车库少有社区人行安全、舒适生活保证4 4优质、创新户型 户型更新速度较快,赠送面积较多,总价舒适居住保证5 5高尚住宅立面普遍立面品质感差现代尊贵的高档立面6 6三大会所均有会所，但少有三大会所，特别是五星级会所三大会所，内与外、中与高的全方位尊贵服务7 7厚重、阻隔性的主人口入口大气不足，私密性极差私密感、尊崇感8 8星级天际泳池、网球、羽毛球场高层

16、物业少有健康的保证整体规划价值点整体规划价值点code of this report | 14 copyright centaline group, 2009交通流向交通流向：建议建议设四个出入口与小区路的环形与曲线布局相统一，设四个出入口与小区路的环形与曲线布局相统一，达到人车分行，方便出行的同时达到观赏景观最大化。达到人车分行，方便出行的同时达到观赏景观最大化。功能布局功能布局古曲路古曲路北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）营营 盘盘 路路公公 园园 路路长长 善善 路路社区道社区道 路路浏浏 阳阳 河河 ac人行和车行主入口人行和车行主入口人行和车行次入口人行和车行次入口车行和人行次入口

17、车行和人行次入口人行次入口人行次入口展示（展示（3/33/3） ：样板间实：样板间实景展示景展示本项目建议设四个出入口，一主三次本项目建议设四个出入口，一主三次u项目地块东侧建议设两个出入口项目地块东侧建议设两个出入口人行车行主入口人行车行主入口：主要满足业主进入社区和观赏浏阳河景观的出行方便。人行车行次入口人行车行次入口：主要满足酒店出入和观赏浏阳河景观的出行方便。u项目地块西侧建议设两个出入口项目地块西侧建议设两个出入口人行次入口人行次入口：主要满足业主进入社区的方便和安全。车行和人行次入口车行和人行次入口：一是满足酒店出入的方便，二是达到业主进入社区的通畅方便。另附建议：另附建议：建议在

18、 项目地块东侧设一条步行景观路入口，一是满足与浏阳河景观带相统一，将浏阳河景观引入社区，达到景观利用最大化。二是观赏景观出行的方便与安全。根据项目地块和周边环境特点以及达到人车分流，项目组建议小区路采用环形和曲线布局。code of this report | 15 copyright centaline group, 2009结合项目地块资源和未来营销工作的顺利开展，建议项目分期结合项目地块资源和未来营销工作的顺利开展，建议项目分期开发策略如下开发策略如下公寓公寓北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）二期二期三期三期一期一期i.i.开发方式：开发方式：组团开发ii.ii. 开发分期：开发分期：

19、四期（一期公寓、二期住宅、三期住宅、四期酒店）.开发时序：开发时序：由南往北、依次开发（而北段绿地在一期启动区中予以完成）分期开发策略分期开发策略四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）code of this report | 16 copyright centaline group, 2009分期开发策略释义：北段绿地区域分期开发策略释义：北段绿地区域公寓公寓北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）二期二期三期三期一期一期1 1、北段绿地区域、北段绿地区域1 1）启动区展示区域：）启动区展示区域：建议作为项目启动区园林展示区，用以拔高项目入市形象。园林可增加主题性，如区

20、域首个下沉式高尔夫球推杆场或网球场等，增强项目卖点。2 2）设置项目售楼部：因酒店为最后开发）设置项目售楼部：因酒店为最后开发l方案一：在绿地规划区域内，设置临时建筑作为项目售楼部使用（昭示性、展示性较佳）l方案二：在公寓的商业群楼内设置未来的商业会所或咖啡厅等（未来对外招租运营），在前期作为项目的售楼部进行使用；四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）分期开发策略分期开发策略code of this report | 17 copyright centaline group, 2009分期开发策略释义：一期公寓产品入市分期开发策略释义：一期公寓产品入市公寓公寓北段绿地

21、北段绿地（启动区）（启动区）二期二期三期三期一期一期2 2、一期公寓产品入市、一期公寓产品入市项目项目20112011年年6 6月入市月入市住宅类产品万科已经在市场上树立了标杆位置，且在明年6月份住宅类产品区域供应量较多、竞争大。因此，项目一期如以“住宅”入市，将较难突破区域价格天花板而公寓在项目入市时，整体区域供应量少，且项目是区域市场上，唯一拥有国际五星级服务和这么好景观的公寓，结合市场所可能的“变市”状态，因此，先推公寓竞争力会更大、风险相对更小。按“地块和资源”特点，项目酒店和公寓分开较为合适；但按“价值组合”特点，项目酒店和公寓放在一起较为合适，建议未来让设计院出两款图纸再供探讨。备

22、注：区域住宅及公寓相关竞争情况详见佳天浏阳河项目市场调研报告四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）分期开发策略分期开发策略code of this report | 18 copyright centaline group, 2009分期开发策略释义：二期、三期入市产品住宅分期开发策略释义：二期、三期入市产品住宅公寓公寓北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）二期二期三期三期一期一期3 3、二期、三期入市产品、二期、三期入市产品l大宅入市、奠定高端形象： 二、三期产品线建议更纯粹一些、面积也更大一些，以舒适型产品满足区域高端换房客户的需求，并且分期推售，将项目价值最优的地

23、块产品放到项目三期。l实现项目价值：将项目大宅产品分期后，有利于促进项目价值随地块价值和项目形象价值的不断提高，而达到最大化的实现。四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）分期开发策略分期开发策略code of this report | 19 copyright centaline group, 2009分期开发策略释义：四期分期开发策略释义：四期酒店酒店公寓公寓北段绿地北段绿地（启动区）（启动区）二期二期三期三期一期一期4 4、四期、四期酒店酒店酒店作为开发商自持物业：将酒店设置在项目北段绿地侧，有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。三期住宅价值的实

24、现：同时，酒店作为最后开发的项目，前期对于住宅遮挡少，景观面更佳，有利于促进项目前期的住宅销售；项目风险控制：将酒店此区域最后开发，有利于项目开发风险的控制。四期：酒店四期：酒店项目售楼部项目售楼部（商业会所）（商业会所）分期开发策略分期开发策略code of this report | 20 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比

25、 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 21 copyright centaline group, 2009佳天浏阳河项目规划指标建议物业类型建议体量占比物业类型总建面18.184万平米100%酒店2.7 3万平米14.85% 16.5%高层、塔楼公寓3万平米16.5%高层、塔楼商业0.4 0.6万平米2.2% 3.3%裙楼商业+部分独立门面住宅11.6 12.1万平米63.79% 66.54%高层+小高层、塔楼+板楼项目各类型产品规模配比及物业类型项目各类型产品规模配比及物业类型项目各类产品体量规模建议：酒店、公寓、

26、商业、住宅项目各类产品体量规模建议：酒店、公寓、商业、住宅code of this report | 22 copyright centaline group, 2009项目住宅户型总配比项目住宅户型总配比物业类型：物业类型： 高层塔楼高层塔楼+ + 高层板楼高层板楼+ +小高层大平层小高层大平层建筑面积：住宅建筑面积：住宅 11.6 12.111.6 12.1万平米万平米备注：以上舒适性2房和3房非功能上的“+1”产品，仅在面宽进深尺度和入户花园等舒适赠送方面予以重点考虑code of this report | 23 copyright centaline group, 2009项目公寓户

27、型总配比项目公寓户型总配比物业类型：物业类型： 高层塔楼高层塔楼建筑面积：公寓建筑面积：公寓3 3万平米万平米备注：以上面积段为建议区间，建筑设计院可在此范围适当调整。code of this report | 24 copyright centaline group, 2009拟建酒店客房面积构成房间类型房间面积（） 房间数量所占份额标准房32 231 77%行政客房326020%套房6483%总统套房1921整体水平300100%项目酒店户型总配比项目酒店户型总配比物业类型：物业类型： 高层塔楼高层塔楼建筑面积：建筑面积：2.72.7万万33万平米万平米code of this repor

28、t | 25 copyright centaline group, 2009 a a、80100801002+12+1户型需设计入户花园、空中花园及赠送飘窗；户型需设计入户花园、空中花园及赠送飘窗；b b、120120以上户型须有空中院馆设计，入户花园设计、飘窗及双阳台设计；以上户型须有空中院馆设计，入户花园设计、飘窗及双阳台设计；c c、150 150 以上大平层设计大露台充分保证入户观景。以上大平层设计大露台充分保证入户观景。户型设计指标户型设计指标创新方式建议特征描述项目限制条件空中院馆做到120以上的每户都有设计增加景观及增加观景面-飘窗每户朝景观的地方均采用，建议采用可拆卸的落地飘窗

29、；舒适产品主人房飘窗可采取270度的拐角增加了室内可使用空间和观景面会增加建筑实际容积率阳台两房景观阳台，三房以上双阳台居家必备空间增加容积率入户花园三房及以上采用提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度会增加进深，影响建筑排布阳光房三房及以上采用玻璃设计，增加观景面，极大增加采光影响外立面造型，会增加建筑实际容积率露台大平层户型采用增加情趣和观景需要错层设计，会增加建筑实际容积率 code of this report | 26 copyright centaline group, 2009每种户型、面积段对应主要设计指标如表所示：每种户型、面积段对应主要设计指标如表所示：户型设计指标户型设计

30、指标类型户型面积区间（）户型设计指标公寓单间单间3545设计飘窗、卫生间、厨房、天然气，排烟管道、阳台；1房1厅4050设计飘窗、卫生间、厨房、天然气，排烟管道、阳台；1+15565设计飘窗、卫生间、厨房、天然气，排烟管道、阳台（可考虑改房）；住宅2+17085景观阳台、飘窗、空中花园可变三房、卧室宽3米以上；1卫、1厨房；舒适性2房80100设计入户花园、景观阳台、飘窗、卧室宽3.3-3.5米，含卫生间；2卫、1厨房；客厅开间3.9-4.1米；3+1110120设计入户花园、空中花园可变三房、景观阳台、飘窗、卧室宽 3.5米以上含卫生间 ；客厅开间3.9-4.2米；舒适性3房120130设计

31、入户花园、空中院馆、景观阳台、飘窗、客厅宽4.3m以上、主卧宽3.7米以上、2卫、工人房、层高3m；普通4房130150设计入户花园、景观阳台、空中院馆、飘窗、客厅宽4.5m以上、主卧宽3.8米以上、2卫、层高3m；步入式衣帽间code of this report | 27 copyright centaline group, 2009 两房：提升舒适度三房：更大空间大平层单位：别墅化居住体验控制面积基础上，通过多种创新提升舒适度保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升空间感舒适度好，营造大尺度多功能的高尚住宅居住环境入户花园；观景阳台的设计；卧室景观面设置飘窗；空中花园，两房变三房

32、；入户花园设计；大面宽客厅和主卧；双阳台设计；卧室景观面设置飘窗；空中院馆；大面宽客厅和主卧；双阳台设计；露台；卧室景观面设置飘窗；内庭院；主卧设置步入衣帽间；空中院馆；客厅挑高设计；三阳台；建议配置建议配置可选配置可选配置根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现性，我们建立项目根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现性，我们建立项目户型设计价值体系如下户型设计价值体系如下: :项目户型价值点梳理项目户型价值点梳理 code of this report | 28 copyright centaline group, 2009行排列式，现代风格、挑高阳台；规划社区文化中心，用以规避道路

33、分割影响；以本土客户需求为导向，大面积产品打造板式楼为主以本土客户需求为导向，大面积产品打造板式楼为主户型设计户型设计code of this report | 29 copyright centaline group, 2009“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并 且增加整体的通透性和采光； 户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带； 现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。空中院馆：引用传统的院落概念，设计空中院馆，增强整体通透性和采光空中院馆：引用传统的院落概念，设计空中院馆，增强整体通透性和采

34、光性；差异化市场竞争，形成项目独特卖点性；差异化市场竞争，形成项目独特卖点户型设计户型设计code of this report | 30 copyright centaline group, 2009飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型能送尽量送飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型能送尽量送飘窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面飘窗可广

35、泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面落地飘窗垂直剖面示意图2.2m2.2m层高层高飘窗垂直剖面示意图2.2m2.2m层高层高次卧、书房采用飘窗增加步出空间次卧、书房采用飘窗增加步出空间飘窗飘窗边套边套270270度飘窗户型示意度飘窗户型示意边套采用边套采用270270度采光度采光“l”l”型飘窗型飘窗户型设计户型设计code of this report | 31 copyright centaline group, 2009观景阳台观景阳台可考虑与客厅等功能可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间；扩大阳台的活动景观空间；

36、功能阳台功能阳台一般与厨房相连，方一般与厨房相连，方便居家功能的需要；便居家功能的需要；各种户型的主卧都可以考虑设各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的置不计容积率的法式小阳台法式小阳台（进深小于（进深小于0.60.6米），增加步出米），增加步出空间。空间。两房先保证具有一个观景阳台兼功两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用；能阳台使用；三房以上户型设置双阳台，让生活三房以上户型设置双阳台，让生活阳台与观景阳台区分；阳台与观景阳台区分；大平层设置三阳台。大平层设置三阳台。客厅连通观景阳台厨房连通功能阳台客厅外接阳台，增加客厅空间感客厅外接阳台，增加客厅空间感主卧室外接阳台，增加步出空间主卧

37、室外接阳台，增加步出空间阳台：两房保证一个观景阳台，三房设置双阳台、大平层设置三阳台；阳台：两房保证一个观景阳台，三房设置双阳台、大平层设置三阳台；户型设计户型设计code of this report | 32 copyright centaline group, 2009优劣势分析：优劣势分析：优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；度；劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；长沙市场上入户花园设计劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；长沙市场上入户花园设计还未被客户广泛利用；还未被客户广泛利用；设置户型分析：设置户

38、型分析：受项目的基本情况制约，建议可在部分受项目的基本情况制约，建议可在部分舒适性产品，如舒适性舒适性产品，如舒适性2 2房以房以上户型上户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大；采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大；赠送方式分析：赠送方式分析：按新规按新规“异形入户花园异形入户花园”计一半面积，计一半面积，“矩形型入户花园矩形型入户花园”面积大面积大于于6 6平方米或进深大于平方米或进深大于2.52.5米，计算全部建筑面积。米，计算全部建筑面积。主力户型三房尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并主力户型三房尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观

39、面，面积不应过大。拉升景观面，面积不应过大。入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、可变书房、可变茶室入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、可变书房、可变茶室户型设计户型设计code of this report | 33 copyright centaline group, 2009优：优：露台采用有利于露台采用有利于增加情趣和观景，扩增加情趣和观景，扩大生活空间；大生活空间；劣：劣：露台设计，增加露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议建筑外立面，不建议大量采用；大量采用；进深大于进深大于2.5 2.5 米或面米或面积大于积大于1212平方米平方米“露露台台”计算

40、全部建筑面计算全部建筑面积。积。可在本项目的大平层单位使可在本项目的大平层单位使用，实现户户全露台设计用，实现户户全露台设计大平面的露台较易实现大平面的露台较易实现露台可采用露台可采用“奇偶错奇偶错”形式形式露台露台：可增加观景平台和活动空间；在项目的大平面户型设计的适当采用露台：可增加观景平台和活动空间；在项目的大平面户型设计的适当采用户型设计户型设计code of this report | 34 copyright centaline group, 2009优劣势分析：优劣势分析：优：具备步入式衣柜是居住品质提升的重要标志之一；劣：占用部分室内空间。在有限面积条件下，保障私在有限面积条件

41、下，保障私密性，建议利用过道作为衣密性，建议利用过道作为衣帽间帽间舒适主卧：设置步入式衣帽间，作为舒适房型的必备空间，主要舒适主卧：设置步入式衣帽间，作为舒适房型的必备空间，主要用于大平面中，提升舒适度用于大平面中，提升舒适度户型设计户型设计code of this report | 35 copyright centaline group, 2009结合政策和市场趋势，建议项目户型增加创新赠送，如：结合政策和市场趋势，建议项目户型增加创新赠送，如：公寓公寓“35653565”：单间、：单间、1 1房房1 1厅、厅、1 1房房1 1厅变厅变2 2房房1 1厅厅单间单间1 1房房1 1厅改厅改2

42、 2房房1 1厅厅1 1房房1 1厅厅其他各类产品户型建议其他各类产品户型建议code of this report | 36 copyright centaline group, 20092 2房房“70857085”可考虑部分作成可考虑部分作成2+12+1户型或户型或2+22+2户型户型注：此户型为深圳宝安区 金海华府项目2房产品，可将此两房改四房，自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要。 注：此户型为深圳中海阳光玫瑰园2室2厅1卫80 （可变为2+1）实用率:76.8%其他各类产品户型建议其他各类产品户型建议code of this report | 37 copyri

43、ght centaline group, 20093 3房房“110120110120”可考虑部分作成可考虑部分作成3+13+1户型，如户型，如“3 3房房”变变“4 4房房”，甚至，甚至“3 3房房”改改“5 5房房”此图为深圳“城色”项目3房产品，可将此3房改4房甚至5房。 其他各类产品户型建议其他各类产品户型建议code of this report | 38 copyright centaline group, 20094 4房房“170180170180”可考虑部分作成可考虑部分作成3+13+1户型，如户型，如“3 3房房”变变“4 4房房”，甚至，甚至“3 3房房”改改“5 5房房

44、”深圳龙光君悦龙庭3室2厅2卫164.19 长沙恒基凯旋门4室2厅2卫156.85 其他各类产品户型建议其他各类产品户型建议code of this report | 39 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 40

45、copyright centaline group, 2010外立面建筑风格外立面建筑风格整体风格：整个感觉仍然为现代建筑，避免过于厚重整体风格：整个感觉仍然为现代建筑，避免过于厚重色彩选择：根据地块设置的位置，保持和酒店、公寓的建筑适当统一色彩选择：根据地块设置的位置，保持和酒店、公寓的建筑适当统一造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现欧式建筑的设计元素造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现欧式建筑的设计元素用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观景面多使用玻璃，增强观景用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观景面多使用玻璃，增强观景性性电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大

46、化河景资源电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大化河景资源结合项目整体定位，要体现项目高端都市主义的形象，同时考虑市场客户的结合项目整体定位，要体现项目高端都市主义的形象，同时考虑市场客户的接受度，建议外立面整体建筑风格以现代风格为主，同时通过色系、造型、接受度，建议外立面整体建筑风格以现代风格为主，同时通过色系、造型、用材、电梯方面等融入其他风格用材、电梯方面等融入其他风格code of this report | 41 copyright centaline group, 2010风格建议一：现代简欧风格风格建议一：现代简欧风格参考案例：参考案例：深圳雅颂居深圳雅颂居外立面建筑风格

47、外立面建筑风格code of this report | 42 copyright centaline group, 2010造型上主要建议在项目的底部和顶部营造本项目的欧式风情，中间部位以现造型上主要建议在项目的底部和顶部营造本项目的欧式风情，中间部位以现代建筑为主代建筑为主采用直线条，营造挺拔向上的感觉中部造型中部造型顶部造型顶部造型顶部采用欧式建筑风格，雍容华贵采用直线条，打造挺拔向上的感觉中部造型中部造型底部造型：底部造型：建议采用罗马柱或者欧式建筑元素造型采用罗马柱，营造项目欧式的风情底部造型底部造型中部造型：中部造型：建议采用直线条，营造现代建筑风格顶部造型：顶部造型：建议采用欧式

48、建筑的元素，营造欧式异域风情外立面建筑风格外立面建筑风格造型造型code of this report | 43 copyright centaline group, 2010用材上建议底部采用石材，增强项目的品质感；项目的观景面使用玻璃，增用材上建议底部采用石材，增强项目的品质感；项目的观景面使用玻璃，增强项目观景性，最大化项目的景观资源强项目观景性，最大化项目的景观资源观景处理手法：观景处理手法： 材料：采用质感强通透的玻璃进行搭配； 处理方式：通过观景阳台，转角凸窗等的设置，突出项目高层的观景性。观观景景玻玻璃璃运运用用底底部部石石材材石材处理手法：石材处理手法： 材料：与外立面基调相似

49、的的暖色调石材或者高档仿石材； 施工方式：可使用干挂石材的处理方式外立面建筑风格外立面建筑风格用材用材code of this report | 44 copyright centaline group, 2010本项目高层（楼王）单位可以考虑采用观景电梯，充分放大项目的河景本项目高层（楼王）单位可以考虑采用观景电梯，充分放大项目的河景+ +部分部分北部绿化带的景观资源，提升项目的高端形象北部绿化带的景观资源，提升项目的高端形象观景电梯效果图外部观景电梯效果图内部观景电梯效果图外部优势：放大景观资源，具有昭示性，高端意向；劣势：占用观景面，成本较高。外立面建筑风格外立面建筑风格电梯电梯code

50、 of this report | 45 copyright centaline group, 2010外立面建筑风格外立面建筑风格风格建议二：纯粹的现代简约风格风格建议二：纯粹的现代简约风格参考案例：参考案例：深圳天安国际高尔夫珑园深圳天安国际高尔夫珑园code of this report | 46 copyright centaline group, 2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层

51、高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010客户客户对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求；在竞争竞争较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高。从市场的角度考虑从市场的角度考虑重要节点重要节点景观绿化景观绿化 重视觉冲击点，给客户非常强烈的视觉感受 注重项目因地制宜的景观绿化的打造通过中原多年的操盘经验

52、，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细通过中原多年的操盘经验，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注，园林展示是影响客户购买的重要因素节打造等方面都非常关注，园林展示是影响客户购买的重要因素景观小品景观小品 设置景观小品，营造社区的居住氛围园林景观建议园林景观建议code of this report | 48 copyright centaline group, 2010北段绿地北段绿地浏浏阳阳河河风风光光带带 小区架空层抬高5-6米左右，小区一层与浏阳河景观带平行，将其打造成为长沙自然景观与建筑融为一体的高端项目； 项目整体绿化设计在5-6米之上，平台上设计

53、覆土进行绿化具有一定的局限性，建议设计采用乔木+灌木+地被的复合种植法。 备注：建议参考深圳三湘海尚景观园林设计。抬高小区架空层，小区一层建筑与浏阳河风光带平行，整个项目具有抬高小区架空层，小区一层建筑与浏阳河风光带平行，整个项目具有“漂浮漂浮的空中花园的空中花园”的感受，打造长沙首屈一指的自然与建筑融为一体的高端项目，的感受，打造长沙首屈一指的自然与建筑融为一体的高端项目，绿植设计建议采用乔木绿植设计建议采用乔木+ +灌木灌木+ +地被的复合种植法。地被的复合种植法。整体地块抬高整体地块抬高code of this report | 49 copyright centaline group,

54、 2010 小区地块东邻浏阳河景观带，连接东西处设计次景观轴和主次入口，把浏阳河景观资源最大化的借景引入小区内部。 用地南北向长，东西短，中心绿地自北向绿地贯穿南北，与东西景观轴相较于小区中心景观园林，建议南北向用8001000年左右的古香樟为首种植，打造香樟大道，同时中心园林设计为下沉式园林。北段绿地北段绿地南北主景观轴南北主景观轴东西次景观轴东西次景观轴东西景观轴最大化的把浏阳河景观资源借景引入小区内部，与贯穿南北的景观轴东西景观轴最大化的把浏阳河景观资源借景引入小区内部，与贯穿南北的景观轴形成中心园林，建筑与景观有机融合，打造区域首个下沉式中心园林与百年香樟形成中心园林，建筑与景观有机融

55、合，打造区域首个下沉式中心园林与百年香樟大道。大道。景观轴线景观轴线code of this report | 50 copyright centaline group, 2010入口设置进门大广场，气派，开阔，突出尊贵感入口设置进门大广场，气派，开阔，突出尊贵感 设置进门大广场，气派、开阔，突出尊贵感觉； 看似不加修饰，随意、自在，但是透漏着高贵；北段绿地北段绿地小区主入口小区主入口主入口示意图主入口示意图气派入口气派入口code of this report | 51 copyright centaline group, 2010架空层设计的目标是将宅间绿地引入室内，营造一个建筑与外景融为

56、一体的室内架空层设计的目标是将宅间绿地引入室内，营造一个建筑与外景融为一体的室内活动空间，建议活动空间，建议5-65-6米层高米层高架空层泛会所架空层泛会所code of this report | 52 copyright centaline group, 2010景观小品景观小品 昭示性强的区域如公共广场、社区内、景观大道旁，分别布置风格相宜的景观小品；景观雕塑特色的装饰小品特色的装饰小品水景雕塑社区小品建议结合周边环境，以社区小品建议结合周边环境，以“水水”为主题进行打造为主题进行打造特色的装饰小品水主题小品水主题小品code of this report | 53 copyright

57、centaline group, 2010小区主入口小区主入口北端绿地最大化利用，提升项目价值，建议设置下沉式推杆高尔夫园林景观北端绿地最大化利用，提升项目价值，建议设置下沉式推杆高尔夫园林景观练习场，或者设置网球场练习场，或者设置网球场推杆高尔夫推杆高尔夫网球练习场网球练习场北段绿地：下沉式高尔夫景观或网球场北段绿地：下沉式高尔夫景观或网球场北段绿地北段绿地code of this report | 54 copyright centaline group, 2010顶层和楼宇间均种植树顶层和楼宇间均种植树木木案例：reflections at keppel bay实现吉宝岛资源价值最大化的

58、同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种环保意识是当前一种全球性的觉醒全球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”*顶层花园楼宇设计顶层花园楼宇设计*顶楼业主专顶楼业主专用观景台用观景台长沙最大规模的顶楼业主长沙最大规模的顶楼业主“专用观景台专用观景台”（即顶层花园设计），配置（即顶层花园设计），配置180180度度屋顶观景阳台屋顶观景阳台180180度屋顶观景阳度屋顶观景阳台台长沙最大规模的业主长沙最大规模的业主“专用景观台专用景观台”设置设置code of this re

59、port | 55 copyright centaline group, 2010* 全落地玻璃窗全落地玻璃窗*部分明星产品从客厅、卧室到洗手间均观河景，并设置180度观景阳台长沙最大规模的观景户型设置：全落地玻璃窗设置的观景客厅、卧室，甚长沙最大规模的观景户型设置：全落地玻璃窗设置的观景客厅、卧室，甚至部分大户明星产品连浴室都可以考虑进行此设置。至部分大户明星产品连浴室都可以考虑进行此设置。观河卧室观河卧室观河客厅观河客厅观海洗手间观海洗手间长沙最大规模景观户型设置长沙最大规模景观户型设置code of this report | 56 copyright centaline group,

60、2009报告目录物业发展建议物业发展建议建筑风格与立面建筑风格与立面 整体定位回顾整体定位回顾智能化运用智能化运用 整体规划整体规划 总体原则总体原则 园林景观园林景观 物业管理物业管理 配套设施配套设施 启动区建议启动区建议层高及车位比层高及车位比 户型设计户型设计 各类产品面积规划各类产品面积规划 户型配比户型配比 code of this report | 57 copyright centaline group, 2010在项目地块抬高后（或部分抬高），道路系统建议进行人车分流，设置阳光在项目地块抬高后（或部分抬高），道路系统建议进行人车分流，设置阳光车库，自然通风采光车库，自然通风采