养老地产的运营模式与说明(PPT课件)

1、- 以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。目录 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5%。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。中国现有中国现有的养老居的养老居住特点。住特点。在中国传统居住千年文化在中国传统居住千年文化“孝义孝义”思想沉思想沉淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯淀影响下，

2、十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同堂的生活方式，大部份老年人更于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而，中国约有享天伦之乐。因而，中国约有85%的老人的老人仍首选居家养老，其次约有仍首选居家养老，其次约有7%的老人才的老人才是愿意入住养老院。国家和地方政府出台是愿意入住养老院。国家和地方政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭养老了基本养老保障政策，确立了以家庭养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为补充的主调，并提出构建为补充的主调，并提出构建“9073”的的养老格局（即

3、：养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养通过家庭照顾实现养老，老，7%通过社区照顾养老，通过社区照顾养老，3%入住养老入住养老机构集中养老）。机构集中养老）。商业养老地商业养老地产业期待政产业期待政策支持。策支持。 养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资的则希望与

4、政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予

5、鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建设。中国现有中国现有的养老地的养老地产开发现产开发现状。状。 目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的些则是针对老人群体的产品；打出

6、了全项目的养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：模式方面也多种形式并存：“长期持有长期持有”、“出售出售”和和“出售与持有相结合出售与持有相结合”。 对于大型对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。管理相分离的经营模式。 养

7、老地产养老地产的概念与的概念与特征特征养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由由房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎为老年人的健康提供狼嚎基础设施保障的老年住宅产品基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以它的基本形式有以下几类下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老院、托老所等院、托老所等.特征特征:与一般

8、的商业抵偿相比与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特养老地产具备以下特点点:1是在选址方面是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素条件等各方面因素;2是对于住宅的规划设计要求高是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等要有紧急呼叫系统等;3是对于配套设施及服务要求更高是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言对于老年人而言,能够便利地在住宅附近能够便利地在住宅附近“一站式一站式”解决各项需求解决各项需求.这这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各

9、方利益关系复杂各方利益关系复杂.成熟的老成熟的老年社区有年社区有几点优势几点优势保证良好的自然环境,规模不宜过大理念先进以老人医护中心为核心,功能区配套完善. 设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功能设施建筑. 养老地产内环境非常优美,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费.养老地产能使老年人精神充实、身体健康养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一享受一种不孤独、不依赖、不满足

10、温饱型的老年生活种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.以休养为主的预防性需以休养为主的预防性需求求以及以医疗为主的精以及以医疗为主的精细护理需求细护理需求以休养和护理相结合以休养和护理相结合的支持性需求的支持性需求以医疗和护理相结合以医疗和护理相结合的长期看护需求的长期看护需求根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。经营经营模式模式本地出售本地出售型型异地出售异地出售型型租售组合租售组合型型养老房产养老房产金融金融会籍式社会籍式社区模式区模式床位出租床位出租型型周边或内部医院等配套要齐全价格便宜空气质量要好，生态环境优质，但是交通要方便多层居多什

11、么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：养老地养老地产经营产经营模式模式第一类第一类 单体的养老机构单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。 经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式 案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源第二类第二类 养老服务嵌入式的住宅小区养老服务嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。 经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出第三类第三类 综合型的养老社

12、区综合型的养老社区概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。 经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：北京怡海花园案例：北京太阳城以全生命周期为以全生命周期为线，营建适宜全线，营建适宜全龄段客户群体混龄段客户群体混合居住的大型成合居住的大型成长型活力社区。长型活力社区。养生养老社区养生养老社区是一种利用综合资源满足高保健意识的中老年人群体需求的养老开发模式，可以结合旅游地产或文化地产的开发，具有更好的市场适应性。医养机构综合体医养机构综合体以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。 将养老地

13、产混合植入到成熟的住区规划、开发、将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中运营和服务整个流程中,老人与其他各年龄段人共同生老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区活在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务物业和服务,创造以生活体验至上的一生之城创造以生活体验至上的一生之城. 全龄社区是用市场模式解决的养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题, 在养老地产各种模式最有效而成熟。 全龄社区解决全龄社区解决的问的问 题题？1.利用市场模式解决社会老龄化的突出问题利用市场模式解决社会老龄化的突出问题社会问题社会问题2.成熟的商业

14、模式与养老新兴产业切入的问题成熟的商业模式与养老新兴产业切入的问题商业模式商业模式3.传统养老社区的孤立感传统养老社区的孤立感老人心理老人心理4.居家养老的服务问题居家养老的服务问题养老服务养老服务5.第一居所第一居所,子女教育与老人赡养的三者矛盾问题子女教育与老人赡养的三者矛盾问题家庭伦理家庭伦理全龄社区全龄社区居住居住普通住宅普通住宅+适老化住宅适老化住宅教育教育幼儿园幼儿园+中小学中小学颐养颐养养老公寓养老公寓+养护院养护院 社区养老配套社区养老配套+机构养老配套机构养老配套健康健康体育会所体育会所+健康会所健康会所+户外活动设户外活动设施施生活服务生活服务商业商业+生活配套生活配套社交

15、休闲社交休闲文化设施文化设施+社交休闲公园社交休闲公园从幼儿到从幼儿到几乎老人几乎老人的全年龄的全年龄段人群段人群居住群居住群体体普通住宅普通住宅,适老化公适老化公寓寓,养老公养老公约约,介护型介护型老人公寓老人公寓,普通社区普通社区配套及养配套及养老设施配老设施配套套物业内物业内容容常规物业常规物业服务服务+社区社区养老服务养老服务+机构养老机构养老服务服务社区服社区服务务持有持有+销售销售商业模商业模式式混合布局混合布局,使老人与使老人与年轻人能年轻人能共享环境共享环境和配套和配套布局模布局模式式普通社区配普通社区配套及养老设套及养老设施配套和集施配套和集约设置约设置,提高提高配套设施的配

16、套设施的使用效率和使用效率和有效服务半有效服务半径径,增加老人增加老人与年轻人的与年轻人的互动互动配套设配套设施施用户类型用户类型家庭结构家庭结构家庭特征家庭特征特定需求特定需求产品类型产品类型经济务实经济务实经济务实经济务实对价格比较敏感，购房时一项重要投资，为了给后对价格比较敏感，购房时一项重要投资，为了给后备留下一份家产，是未来生活的保障备留下一份家产，是未来生活的保障质量好，物业费便宜质量好，物业费便宜低价格低价格+生活便利生活便利社会新锐社会新锐青年之家青年之家25-34岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间，岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间，喜欢体育旅游等休闲生活喜欢体育

17、旅游等休闲生活小户型，方便出游和进行娱乐活动小户型，方便出游和进行娱乐活动交通交通+休闲配套休闲配套青年持家青年持家或无子女的服气，有一定的积蓄和经济基础，注重或无子女的服气，有一定的积蓄和经济基础，注重社交娱乐社交娱乐户型好，品质高户型好，品质高产品品质产品品质+休闲配套休闲配套望子成龙望子成龙小太阳小太阳家理由幼儿或读小学的孩子，家庭收入较丰家理由幼儿或读小学的孩子，家庭收入较丰对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野和生活和生活教育教育+生活便利生活便利后小太阳后小太阳已经读中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活环已经读中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活环

18、境和生活舒适境和生活舒适希望孩子有更好的生活、学习条件，对教希望孩子有更好的生活、学习条件，对教育配套设施、交通有较高要求育配套设施、交通有较高要求生活便利性生活便利性+教育教育三代孩子三代孩子家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受天伦之乐，经济基础殷实天伦之乐，经济基础殷实注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出游游教育教育+医疗医疗+环境环境+生活便生活便利利高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位与社会地位相当的人住一起，物业管理良与社会地位相当的人住一起，物业管

19、理良好好产品品质产品品质+社会标签社会标签+私私车交通车交通长者长者自理老人自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生活的幸福晚年家庭活的幸福晚年家庭生活有规律，注重饮食生活，生活环境和生活有规律，注重饮食生活，生活环境和安全问题安全问题医疗医疗+环境环境+生活便利生活便利介助老人介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社区服务的照料庭或保姆，社区服务的照料老人行动能力减弱，生活需要一定的照料老人行动能力减弱，生活需要一定的照料医疗医疗+介助服务介助服务+环境环境+生生活便利

20、活便利介护老人介护老人孤寡老人，或与子女同住一个社区，平时孤寡老人，或与子女同住一个社区，平时 看望便利看望便利老人失能或失智老人失能或失智,需要机构的特殊照料需要机构的特殊照料医疗医疗+介护服务介护服务+环境环境介护老人 Under Nursing Aged People 由于身体功能衰老化或者智障,丧失生活自理能力,生活行为需要完全依赖他人护理的老年人。自理老人 Self-helping Aged People 自理老人为生活行为完全可自理,不依赖他人和辅助安扶设施帮助的老年人.介助老人 Device-helping Aged People 由于身体功能衰退与体能减弱,生活行为需要依赖体外

21、辅助设施,如安全扶手、拐杖、轮椅、生姜设备或缓坡梯段等机械辅助设施帮助的老年人.适老化住宅 从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感.。养老公寓（老年公寓） 为老年人提供以住居为核心内容，兼具餐饮、清洁卫生、文化娱乐和医疗保健等服务内容的养老建筑服务设施。老年护理院（老年养护院） 为失能老人提供生活照料、医疗、保健、康复、护理和临终关怀等服务，满足失能老人生活照料、保健康复和精神慰藉等基本要求的专业性服务的养

22、老机构家庭居家养老 从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感.。机构养老服务 老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现生活照料、康复护理、紧急救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和知道社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。社区居家养老服务 社区居家养老服务具有社区日间照料和居家养老支持两类功能。主要面向家庭

23、日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务，涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式，向留守、独居老人及其他有需要的老年人那个日间照料、短期托养、配餐、紧急呼叫、安全援助等服务。服务半服务半径径店家服务系统店家服务系统健康服务系统健康服务系统文化教育服务系统文化教育服务系统设施类型设施类型服务项目服务项目设施类设施类型型服务项目服务项目设施类设施类型型服务项目服务项目社区级社区级居家养老居家养老服务中心服务中心家政、送餐、上门护家政、送餐、上门护理、出门陪护、心理理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧疏导、法律咨询、紧急救助、家庭病房、急救助、家庭病房、接送

24、服务接送服务老年护老年护理院、理院、社区卫社区卫生服务生服务中心中心基础医疗、养基础医疗、养生保健、老年生保健、老年慢性病常见病慢性病常见病诊察、康复训诊察、康复训练、日间护理练、日间护理老年老年 学校学校 开设养生课、开设养生课、烹饪课、书法课、烹饪课、书法课、绘画课、声乐课、绘画课、声乐课、插花课、电脑课插花课、电脑课等等居家养老居家养老服务站服务站家庭病床、寄送服务、家庭病床、寄送服务、紧急救助紧急救助健康服健康服务中心务中心健康咨询、养健康咨询、养生保健、健康生保健、健康检测、基础医检测、基础医疗服务疗服务娱乐活娱乐活动中心动中心 喝茶聊天、喝茶聊天、下象棋、唱歌、下象棋、唱歌、舞蹈、

25、门球、广舞蹈、门球、广场舞等老年人喜场舞等老年人喜爱的娱乐活动爱的娱乐活动组团级组团级日托中心日托中心日间托管陪护日间托管陪护老年食堂老年食堂快餐、面试、早中餐快餐、面试、早中餐为主为主全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径社区基层社区基层养老服务养老服务设施设施社区公共社区公共服务设施服务设施城市公共城市公共服务设施服务设施养老社区服务设施组成表养老社区服务设施组成表设施设施生活生活服务项目服务项目健康健康服务项目服务项目文化文化服务项目服务项目城市公共服务设施大型购物中心、超市、餐饮医院图书馆、体育中心社区公共服务设施配套商业、室内菜场、便利店、饮食店

26、社区卫生站社区文化活动中心社区养老服务设施居家养老服务站、日托中心、老年食堂健康服务中心娱乐活动中心养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间.养老社区服务的核心在基层设施养老社区服务的核心在基层设施.大型超市大型超市医院、图书馆、医院、图书馆、文化活动中心文化活动中心区域性购物中心区域性购物中心10KM5KM2KM城市公共城市公共服务设施服务设施合理服务合理服务半径半径服服务务半半径径800-1000米米服务半径服务半径300米米服务半径服务半径300

27、米米社区养老服务设施设置原则社区养老服务设施设置原则1.分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右.(根据资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、i信赖感、亲切感.)2.合理的基础上集约设置,以增加使用效率,可爱用引入区内电瓶车交通系统,解决社区级服务半径范围内的出行需求.社区养老服务设施合理半径社区养老服务设施合理半径社区公共服务设施社区级养老服务设施组团级养老服务设施硬件设施硬件设施区位环境区位环境 空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体设计单体设计 空间结构:紧凑、通风、明亮、防火 室内配套:空间、装置、家具、设备、卫生器具的尺寸 方面符合老人的身体特征. 建筑造型:应富有生活气

28、息、与社会福利机构区别开来配套措施配套措施 医疗:独立的医院; 娱乐:老年娱乐中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所 休闲:绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑,私密、隐蔽、安全特征用来休息、交谈的安静场所.室外环境室外环境 无障碍设计的绿地、坡道、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老人的行动为 基础;采用人车分流或部分分流的道路交通结构, 软件设施软件设施专业服务专业服务 通过各类专项培训提高社区服务人员的素质,为老人 提供优质服务物业管理物业管理 集市处理各项小区内事务,为老人提供各种便捷服务.如:物管中心应集市对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故等主动提供紧急帮

29、助.老人定老人定义义老人细分老人细分描述描述生活能力生活能力养老养老方式方式设施、服务需求设施、服务需求医院医院护理护理需求需求居住居住需求需求环境需求环境需求基本生活活动圈区域活动圈市区活动圈老龄阶段（60周岁以上人口年龄段）自理老人生活行为完全自理，富有活力，不依赖他人帮助的老年人独立生活居家养老/适老化住宅某种程度监护和少许帮助/健康，富有活力，生活基本自理介助老人基本独立生活社区养老全天监护,低配置的集中服务和公用设施/老年公寓/体力衰弱,但智力健全个人生活帮助和照料,提供监护和膳食供应,中等配置的集中服务和公用设施/介护老人体力尚健,但智力衰退基本不能自理生活机构养老个人生活的监护和

30、照料,提供膳食,高配置的集中服务和公用设施有介护机构专属活动场地,医护人员协助/体力衰退,智力衰退完全不能自理生活个人监护,提供进餐、助洗、清洁、穿衣等服务/工作时期工作时期退休后退休后工作工作单位单位以同以同事为事为主主根据根据工作工作决定决定围绕围绕工作工作内容内容社会社会角色角色老年人的心里老年人的心里特点：特点：衰老感衰老感失落感失落感孤独感孤独感自卑感自卑感抑郁感抑郁感活动活动重重心改变心改变社会交往变窄社会交往变窄生活节奏变慢生活节奏变慢知识技能变旧知识技能变旧角色扮演减弱角色扮演减弱 老年人的心理需求：老年人的心理需求： 提高安全感提高安全感 增加归属感增加归属感 创造邻里感创造

31、邻里感 营造舒适感营造舒适感 保障私密感保障私密感老年人的老年人的行为特征行为特征集聚性集聚性时域性时域性地域性地域性老年人的老年人的行为需求行为需求独立活动独立活动成组活动成组活动群体活动群体活动 老年人出行活动的特征老年人出行活动的特征活动圈活动圈出行时出行时间间活动活动半径半径出行出行方式方式频率频率出行范围出行范围心理感受心理感受基本活动圈5分钟180-220米步行家及周边,自家小院,宅前绿地,组团绿地安全感,亲切感,可信感区域活动圈10分钟(步行疲劳极限)450米步行去中心广场,小区公园,街边,老年活动中心归属感,熟悉,社交市区活动圈20-45分钟公共交通市级公园,广场,动物园.博物

32、馆,老年大学社会交往,价值感老年人触觉、味觉、嗅觉特征与常见居住环境障碍老年人触觉、味觉、嗅觉特征与常见居住环境障碍触觉、味觉和嗅觉特征居住环境中的常见问题与障碍触觉退化对温度变化的感知能力减弱对烫物瞬间感知变慢,端送食物和热水时容易烫伤退疼痛的感知能力减弱容易磕碰手上,且受伤后常不能及时察觉,耽误医治味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或不良食品嗅觉退化对气味的感知能力减弱难以察觉有害气体的异味,如:在使用煤气时熄火、会因闻不到而发生煤气泄漏中毒等安全事故老年人视觉特征与常见居住环境障碍老年人视觉特征与常见居住环境障碍视觉特征居住环境中的常见问题与障碍低视觉能力形象分辨能力降低难以

33、分辨小的物体,如:文字,团较小的标识,较小的按钮、按键灯;难以分辨与背景色彩无明显反差的物体,如:与墙面颜色接近的开关插座、扶手、栏杆等;对较大面积的玻璃难以识别.色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差的环境；对某些色彩，如：红色、绿色的分辨相对困难。弱光下识别物体降低在低光照条件下分辨物体困难，如灯具找到较大、光线角度不佳等情况；夜间视物较为困难。对强光敏感对频闪的灯光和直射眼睛额对于光线会感到不适；放光较强地面或墙面等易引起视觉错觉对光亮突变的适应力减弱视觉明适应于暗适应能力下降，对光线明暗突变的适应时间增长无视觉能力眼盲失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰、摔倒等问题；丧失方向感，在路线曲

34、折的环境中容易迷路；使用无声音提示的设备较为困难。老人听觉特征与常见环境障碍老人听觉特征与常见环境障碍听觉特征居住环境中的常见问题与障碍听不清或听不见门铃声、报警声音量太小时听不见；发生未知距离较远或有阻碍时听不清，如：与谈话人距离较远；与电视距离较远；对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老人免疫机能与常见环境障碍老人免疫机能与常见环境障碍免疫机能特征居住环境中的常见问题与障碍对温度、湿度变化敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹；不能适应冷热突变的环境；易生病或患慢性疾病且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰老年人运动系统特征与常见居住环境障碍老年人运动系统特征与常见居住环境障碍运动

35、系统特征居住环境中的常见问题与障碍肢体灵活性降低，动作幅度减小抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费力；易被低矮高差搬到了如厕、穿鞋等动作困难；使用蹲式便器时下蹲起身吃力；肢体伸展困难够取位置过高或过低的物品困难，使用过高的台面或设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重的推拉门窗时较为困难；难于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬举重物时易发生危险；下肢支撑能力降低，在大空间中无处扶靠时，行走困难关节灵活性下降搬动大而重的器具出现扭伤骨骼弹性和韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并需要他人照料腰椎、劲椎易受伤、疼痛使用过软的床或沙发起身困

36、难，腰部、劲部不易扭转，取物，够物困难 2014年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产的概念，所以就把2014年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产的开发。目前中国养老地产的前景看好，但商业盈利模式尚不清晰，如何成功策划规划、开发运营一个养老地产项目，机遇与挑战并存。九大要诀九大要诀1、价值理念：符、价值理念：符合独立、自主、合独立、自主、健康的现代养老健康的现代养老理念理念.2、市场定位：目、市场定位：目标市场全龄化是标市场全龄化是最符合当前国情最符合当前国情的选择的选择.3、项目选址：、项目选址：“区位、环境、区位、环境、配套配套”，养老地，养老地产选址三要素产选址

37、三要素4、用地组合：低、用地组合：低成本的复合用地成本的复合用地模式为项目成功模式为项目成功奠定基石奠定基石5、开发模式：根、开发模式：根据投资策略和建据投资策略和建设条件选择合适设条件选择合适的开发模式的开发模式6、盈利模式：从、盈利模式：从物业租售模式向物业租售模式向“产业链模式产业链模式”延伸延伸7、资源整合：定、资源整合：定位位“养老产业运养老产业运营商营商“整合国内整合国内外专业资源外专业资源8、规划设计：高、规划设计：高水平的适老化的水平的适老化的规划设计规划设计9、融资模式：寻、融资模式：寻求多方渠道突破求多方渠道突破养老产业融资瓶养老产业融资瓶颈颈3.项目选址：“区位、环境、配

38、套”，养老地产选址三要素理想理想环境环境较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温温泉泉/长寿等健康资源长寿等健康资源理想理想区位区位城市近郊或成熟旅游度假区城市近郊或成熟旅游度假区周边周边配套配套周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套套4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。 在传统的拿地方式中，走拍

39、卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。拿地方式的选择拿地方式的选择 目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布

40、局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。不同建设用地类不同建设用地类型的组合型的组合 当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。建设用地与非建建设用地与非建设用地的组合设用地的组合5、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式模式一：隔代亲情社区开发模式即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模

41、式的实践。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。模式二：会员制医养综合体模式针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。模式三：持续照料退休（CCRC）模式以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年