房地产一般计税企业增值税会计核算及税政瑕疵解读

1、房地产一般计税企业增值税会计核算及税政瑕疵解读摘要：本文一是对房地产企业“营改增”后一般计税方法纳税人，在增值税进、销项税额核算方面会计处理技巧实操说明。其次，针对房地产特殊行业目前已出台的一些税收征管政策所存在的弊误进行理论解读，以期当局修改后更加完善，更加切合行业实际。关键词：房地产、增值税、会计核算 开封百合建筑工程有限公司 、开封亨通置业有限公司 解读国税总局关于“营改增”财税【2016】36号文及国家税务总局2016年第18号公告，对于房地产企业会计核算来说其核心新政是增值税进、销项税额核算。因为，之前销售不动产是在地方税务局缴纳营业税，以后要在国税局则改缴增值税。由于两个税种在计算

2、应缴税方法上有所不同，特别是房地产又有其自身行业特性，“营改增”后的会计处理程序在很多方面更有别于其它一般增值税纳税人。些许同仁们现在还处于这次变革的“恍悟蒙圈”期，就此，结合笔者工作经验，现梳理房地产业适用增值税一般计税方法企业，会计核算的具体方法技巧和对已出台税政进行有关解读。 一.基本计算公式1.计算公式（1）销项税额销项税额=销售额*0.11销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+0.11） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售面积/可供销售面积）*支付的土地价款。 注：可供销售面积在房管部门对所售房屋实测面积未正式出来之前可以依规划面积计算。 不含税销售额=全部价

3、款和价外费用-销项税额 注:这里计算出来的不含税销售额并不等于企业实际记账时用到的销售额。因为，在计算销售额时扣除的土地价款，只在计算应纳税销售额时作为扣除部分使用，只是为计算而计算，其数值并不参与会计记账处理。 （2）进项税额 进项税额=销项税额-预缴税款注：进项税额遵循“应交增值税（视为预缴税款）=销项税额-进项税额”基本公式运算法则，经逆运算倒推而得。2.填表计算对上述所列增值税计算一套公式理解后，借助EXCEL表格就能轻松自如地计算出应扣除土地金额、进项税额、销项税额、纳税申报预缴税款、不含税销售额等会计数据资料，据此处理相关账务。下面将举例说明具体操作方法。2. 会计处理举例例：开封

4、亨通置业有限公司-东方百合商宅小区开发工程，企业基本资料如下：1. 该企业认定为增值税一般纳税人，增值税缴纳方式核定为一般计税方法。项目于2016年5月后新开工。2. 2017年1-3月三个月房屋销售情况：1月份：房屋销售面积422平方米， 已开发票金额1110000元；2月份：房屋销售面积1266平方米，已开发票金额3330000元；3月份：房屋销售面积1100平方米，已开发票金额2893000元。3.查该项目总规划面积179335平方米，截止上年末已支付土地出让金价款34645920元，取得认证进项税额30093287元。根据以上资料计算相关数据并以分录形式进行会计账务处理。为计算方便销售

5、价外费用可暂不计。1. 数据整理 看本文所附“房地产业一般计税企业增值税会计核算综合数据计算表”，我们分别将该企业1-3月份销售房屋资料依次填入设计好的含有取数公式的表格中，经运算后便会自动生成：应扣土地金额分别为81527元、244580元、212510元（元以下四舍五入，纳税、记账时肯定要精确到角分，下同）；销项税额数据分别为101921元、305762元、265634元；记账用销售额数据分别为1008079元、3024238元、2627366元；预缴（申报）税款数据分别为50000元、150000元、130315元；应摊进项税额数据分别为71921元、215762元、187445元等几组

6、对应数据。我们仅以1月份举例账务进行会计核算处理。2.会计分录（1）.开具发票并收到款项借：银行存款（现金） 1110000元 贷：主营业务收入-商品房销售收入 1008079元 贷：应交税费-应交增值税-销项税额 101921元 （2）.预缴税款借：应交税费-应交增值税-已交增值税额 50000元 贷：银行存款 50000元（3） .进项税额梳理借：应交税费-应交增值税-已摊进项税额 51921元 贷：应交税费-应交增值税-进项税额 51921元注：此笔分录主要是在应交税费明细科目间的对转，用于比对企业已发生销项税额与预缴税款两者的税负配比关系，便于提示纳税筹划风险。3、 其它会计信息 表中

7、所列以下其它信息提示虽不做账务处理，但对房地产企业进行税收纳税筹划有着十分重要的预警作用。再看附表：当“应扣土地金额计算.扣除累计”数列值等于或接近入账金额时，提示企业应注意不要超额扣除土地金额；当“进项税变化数据计算.进项税摊余”数列值小于按销售房屋计算出的当期销项税额或者为负数时，这时企业就应该注意“挖掘潜力”寻找进项税源，提前策划。否则，企业就要承担多缴增值税风险；当该项目后期“预缴税款计算.预缴累计”明显大于“销售税额计算累计”减去“应摊进项税额计算.摊进项累计”时，企业应及时报请税局停止预缴纳税，避免多交税款，退税困难现象发生。四、税政瑕疵解读 1.销项税额计算现税政规定在计算销项税

8、额计税依据销售额时，允许扣除土地金额。正如上述举例所述，在计税时价税分离后计算出的销售额是926553元，而企业实际应做账却是1008079元，两者相差81256元，偏差太大。这时税政就暴露出如下弊端：（1） 混淆了会计视听。表现为，按增值税计算公式算出来的销售额却不是会计记账金额，参与计算销售额时扣除的土地金额会计又不做账务处理。真是麻烦多多，结果模棱两可。对此，我们研判称之为“乱了方寸”。（2）致使国家增值税改革惠企政策大打折扣。这种不合理计算方法从表面看，企业可能确实减轻了好多增值税税负。而细算却不然，如果按正确算1110000元含税价，剔除110000元销项税款后，销售额应是10000

9、00元，企业记账却是1008079元。很显然新税政企业要多记销售额8079元。因此，产生多交企业所得税2020元，土地增值税清算时就按不超50%增值率计算，也多交土地增值税款2424元。对此，我们研判称之为“偷梁换柱”。（3）计算依据与上位法相悖论。中华人民共和国增值税暂行条例第六条明文规定，“销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的销项税额”。笔者认为，即使政策有意允许扣除土地价款也应该在增值税抵扣方扣除。条例规定得很明确，销售额的计算只与销售或提供劳务价款相关联，与取得发票和接受劳务服务无任何联系。对此，我们研判称之为“禁区越位”。（4）上下游增值

10、税款显现差异。以上例看：房地产企业若开出专票，增值税款为110000元，下游是可抵扣的。而其按扣除土地金额后计算的销项税额是101921元，差8079元，少计7.34个百分点，造成增值税抵扣链条脱节。违背了增值税其固有的中性税属性。对此，我们研判称之为“前后不一”。就以上解读我们总认为，对房地产这个特殊行业来讲在计算销售额时，新税政存在“好事儿没有算好，正事儿走了边道”的感觉。2. 进项税额计算新税政在计算进项税额时，虽对取得土地金额做出了在销售额方扣除的明确规定，但对于房地产企业开支的其它大量票面不含增值税财政收据却忽略了。仍以该企业为例，仅按建筑面积每平方米70元收取的“大配套费”就少扣除

11、进项税125万元。若再加上其它部门各项规费收据票据数额就更大。对此政策性缺陷，我们也可称之为“照顾不周”。因笔者水平有限，加之国家对房地产企业“营改增”具体操作政策肯定还要陆续出台，本文仅对房地产业现阶段适用一般计算方法纳税企业，增值税核算会计处理以及新税政做一些浮浅解读，与同仁们商榷。弊误之处恳请指正。 2016年5月房地产业一般计税企业增值税会计核算综合数据计算表单位：平方米、元序可售面积应扣除土地金额计算售面积开票金额销售额计算销项税额预缴税款计算应摊进项税计算进项税变化数据计算号入账金额应扣金额扣除累计计税用数额记账用数额计算预缴税款预缴累计应摊进项摊进项累计发生进项进项税累计进项税摊余117933534,645,920 81,527 81,527 4221,110,000 926,553 1,008,079 101,921 50,000 50,000 51,921 51,921 30,093,287 30,093,287 30,041,366 217933534,645,920 244,580 326,107 12663,330,000 2,779,658 3,024,238 305,762