第2章不动产估价

1、1第二章第二章 不动产估价不动产估价第一节第一节 不动产估价概述不动产估价概述第二节第二节 不动产估价的原则不动产估价的原则第三节第三节 不动产估价的程序不动产估价的程序2第一节第一节 不动产估价概述不动产估价概述 一、不动产估价的概念一、不动产估价的概念 是不动产估价人员根据不动产估价的原则、理是不动产估价人员根据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料及影响论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料及影响不动产价格因素的基础上，对不动产在某一时点某不动产价格因素的基础上，对不动产在某一时点某一权利状态下的价格作出综合的评定。一权利状态下的价格作出综合的评定。3对不动产估价概念

2、的理解对不动产估价概念的理解6）应明确估价期日与估价结果的有效期）应明确估价期日与估价结果的有效期 1）对估价人员的要求）对估价人员的要求执业素质、道德素质执业素质、道德素质 2）不动产估价的目的必须明确）不动产估价的目的必须明确 3）必须遵循不动产估价的基本原理与方法）必须遵循不动产估价的基本原理与方法 4）必须依照一定的程序选用合适的方法进行）必须依照一定的程序选用合适的方法进行 5）必须拥有充足的资料）必须拥有充足的资料 4二、不动产估价的范围二、不动产估价的范围1 1、不动产交易评估、不动产交易评估2 2、不动产抵押评估、不动产抵押评估3 3、不动产保险评估、不动产保险评估4 4、不动

3、产典当评估、不动产典当评估5 5、不动产税收评估、不动产税收评估6 6、不动产征收征用、拆迁补偿评估、不动产征收征用、拆迁补偿评估7 7、不动产纠纷、涉案评估、不动产纠纷、涉案评估8 8、企业运营中的不动产评估、企业运营中的不动产评估9 9、不动产管理中的不动产评估、不动产管理中的不动产评估5第二节第二节 不动产估价的原则不动产估价的原则一、合法性原则一、合法性原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权合法权益益为前提进行。为前提进行。 合法权益包括合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分合法产权、合法使用、合法处分等等方面，在估价实务工作中必须注意到

4、这几个方面。方面，在估价实务工作中必须注意到这几个方面。 讨论1：只有合法权利的房地产才能成为估价对象吗？6讨论2：如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，但该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，评估此宗地价格应以什么用途为前提来估价？讨论3：在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5，能否以容积率超过2.5为前提来估价？7二、最高最佳利用原则二、最高最佳利用原则 具体包括具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度最佳集约度。 先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下

5、列列4 4个方面依序筛选：个方面依序筛选： （1 1）法律上的许可性）法律上的许可性 （2 2）技术上的可能性）技术上的可能性 （3 3）经济上的可行性）经济上的可行性 （4 4）价值是否达到最大化）价值是否达到最大化8思 考 【2010年真题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可9三、估价时点原则三、估价时点原则讨论：这个特定时间是否是委托人或房地产估价师可以随意假

6、定的？ 评估现值的，一般将评估现值的，一般将实地查看估价对象期间实地查看估价对象期间或者或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看实地查看之日之日）确定为估价时点。）确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。定。1011讨论讨论1 1：投保了火灾险的建筑物被烧毁后，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，怎么怎么评估其价值损评估其价值损失或损失程度失或损失程度？讨论讨论2 2：实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后

7、，随着周围门面房被逐渐租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，还还是评是评估它在现在不繁华环境下的价值估它在现在不繁华环境下的价值？讨论讨论3 3：某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，引起了该评估价是否过低的鉴定。低价拍卖，引起了该评估价是否过低的鉴定。怎么鉴定？怎么鉴定？讨论讨论4 4：评估受贿房地产的价值，价值时点评估受贿房地产的价值，价值时点是是过去的受贿之日过去的受贿之日？还是？还是后来的案发之日后来的案发之日？还是？还是委托估价之日委托估价之日？12四、替代原则四、替代原则五、供求原则五、供求原则六、预期收益原则六、预期收益原则七、贡献原则七、贡献原则八、公平原则八、公平原则13第三节第三节 不动产估价的一般程序不动产估价的一般程序一、明确估价目的一、明确估价目的二